LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JT
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 26 mars 2020
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 277 F-D
Pourvoi n° M 18-16.113
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 MARS 2020
La société CSM, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° M 18-16.113 contre l'arrêt rendu le 8 février 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre C), dans le litige l'opposant à la société Enogia, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, les observations de Me Le Prado, avocat de la société CSM, de Me Carbonnier, avocat de la société Enogia, après débats en l'audience publique du 25 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article L. 145-5 du code de commerce et l'article 809, alinéa 2, du code de procédure civile ;
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 février 2018), que, le 1er août 2013, la SCI CSM a donné à bail dérogatoire à la société Enogia un local commercial pour une durée de six mois renouvelable, sans pouvoir se poursuivre au-delà du 30 juin 2015 ; que, le 15 mars 2016, restée dans les lieux, à la date d'expiration du bail, sans opposition du bailleur, la locataire a donné congé pour le 16 mai 2016 ; que la SCI CSM a saisi le juge des référés en paiement d'une provision au titre des loyers de mai à septembre 2016 ; que, reconventionnellement, la société Enogia a demandé la condamnation du bailleur au remboursement, à titre provisionnel, du coût de l'état des lieux de sortie et du montant de dépôt de garantie ;
Attendu que, pour dire n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre des loyers, l'arrêt retient qu'en application de l'article L. 145-5 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 et portant à trois ans la durée maximale d'un bail ou de baux successifs dérogatoires, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux ne pouvait, malgré le terme contractuellement fixé au 30 juin 2045, se former automatiquement qu'au 1er août 2016, le bail initial ayant été reconduit tacitement sans interruption depuis sa conclusion le 1er août 2013, de sorte que le congé donné dans les conditions du bail initial est valable et que la demande de provision au titre des loyers postérieurs à la résiliation du bail est sérieusement contestable ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, quelle que soit la durée du bail dérogatoire et du maintien dans les lieux, si le preneur demeure dans les lieux et est laissé en possession de ceux-ci au-delà du terme contractuel, il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et sur le second moyen :
Vu l'article 624 du code de procédure civile ;
Attendu que la cassation sur le premier moyen entraîne l'annulation, par voie de conséquence, des dispositions qui sont critiquées par ce moyen ;
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 février 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;
Condamne la société Enogia aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Enogia et la condamne à payer à la SCI CSM la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mars deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société CSM
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué,
D'AVOIR dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la SCI CSM ;
AUX MOTIFS QUE sur la demande de provision de la SCI CSM, le juge des référés tient de l'article 809 du code de procédure civile le pouvoir d'accorder une provision au créancier, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ; que le litige porte sur une créance locative que la SCI CSM invoque à la suite de la résiliation du bail du 1er août 2013 par la société ENOGIA ; que l'appelante a effectivement donné congé de ce bail suivant lettre recommandée du 15 mars 2016 reçue le 16 mars 2016 avec effet deux mois après soit au 16 mai 2016 ; que la société ENOGIA a fait procéder à un état des lieux de sortie par procès-verbal de constat d'huissier du 13 juin 2016 avec tentative infructueuse de remettre les clés à la bailleresse ; que la SCI CSM soutient que le bail étant arrivé à terme le 30 juin 2015, un nouveau bail s'est formé soumis au statut des baux commerciaux et donc ne pouvant être résilié avant une première période triennale de sorte que la société ENOGIA est redevable des loyers postérieurs à la résiliation effective du bail ; que le bail du 1er août 2013, d'une durée initiale de 6 mois a été reconduit tacitement au-delà du terme maximal fixé et jusqu'à sa résiliation intervenue à la demande de la société ENOGIA au mois de mai 2016. Il est ainsi soumis aux dispositions de l'article L. 145-5 du code de commerce applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté par les parties. Cet article dispose que : "Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. À l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est régi par les dispositions du présent chapitre" ; que la SCI CSM soutient que c'est à partir du 30 juin 2015, terme du bail, qu'un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux s'est formé ; mais qu'en application de l'article L.145-5 susvisé, ce n'est qu'au bout de trois ans d'un bail ou de baux successifs dérogatoires qu'un nouveau bail se forme ; que le bail initial ayant été reconduit tacitement sans interruption, malgré le terme fixé, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux ne pouvait se former automatiquement qu'au 1er août 2016 soit trois ans après le bail initial dérogatoire ; que dès lors, le congé donné avant la formation de ce nouveau bail dans les conditions prévues au bail initial est valable ce qui ne permet pas à la société CSM de réclamer des loyers postérieurs à la résiliation du bail ; que sa demande de provision à ce titre se heurte à une contestation sérieuse et ne peut être accueillie en référé ; que l'ordonnance déférée sera en conséquence infirmée sur ce point ;
ALORS QUE, si à l'expiration de la durée maximale du contrat de bail dérogatoire, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du statut des baux commerciaux, l'application du statut ne pouvant être écartée qu'en cas de renonciation du locataire ou du bailleur, laquelle doit être expresse ou résulter d'actes manifestant sans équivoque l'intention de renoncer ; qu'en l'espèce, le contrat de bail dérogatoire de courte durée conclu le 1er août 2013 entre la SCI CSM et la société Enogia stipulait une durée de six mois à compter de cette date et que, sauf dénonciation par l'une ou l'autre des parties avec préavis de deux mois, il pourrait se poursuivre à l'issue de la durée de six mois par des périodes de six mois, sauf la dernière période de cinq mois pour que l'occupation du preneur ne puisse excéder vingt trois mois, « sans pouvoir dès lors se poursuivre au-delà du 30 juin 2015 » ; que la cour d'appel a relevé que la société Enogia avait, par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 mars 2016, résilié le bail avec un préavis de deux mois, et fait procéder à un état des lieux de sortie le 13 juin 2016 ; que, pour estimer que la demande de la SCI CSM en paiement d'une indemnité provisionnelle au titre des loyers dus de mai à septembre 2016 se heurtait à une difficulté sérieuse, la cour d'appel a déclaré qu'en vertu de l'article L.145-5 du code de commerce issu de la « loi Pinel », applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 et portant à trois ans la durée maximale d'un bail ou de baux successifs dérogatoires, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux ne pouvait en l'espèce, malgré le terme contractuellement fixé, se former automatiquement qu'au 1er août 2016, le bail initial ayant été reconduit tacitement sans interruption depuis sa conclusion le 1er août 2013, de sorte que le congé donné avant la formation de ce nouveau bail dans les conditions prévues au bail initial était valable ; qu'en statuant ainsi, cependant le contrat de bail dérogatoire de courte durée litigieux avait été conclu expressément pour 23 mois, et « sans pouvoir dès lors se poursuivre au-delà du 30 juin 2015 », date à laquelle il avait donc expiré sans pouvoir se renouveler, qui plus est tacitement, la cour d'appel statuant en référé a violé les articles 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au litige et L. 145-5 du code de commerce ensemble l'article 809, alinéa 2 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué,
D'AVOIR condamné la SCI CSM à payer à la société Enogia une provision de 210 euros à valoir sur les frais d'état des lieux et une provision de 1 600 euros à valoir sur le dépôt de garantie ;
AUX MOTIFS QUE sur la demande de provision de la SCI CSM, le juge des référés tient de l'article 809 du code de procédure civile le pouvoir d'accorder une provision au créancier, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ; que le litige porte sur une créance locative que la SCI CSM invoque à la suite de la résiliation du bail du 1er août 2013 par la société ENOGIA ; que l'appelante a effectivement donné congé de ce bail suivant lettre recommandée du 15 mars 2016 reçue le 16 mars 2016 avec effet deux mois après soit au 16 mai 2016 ; que la société ENOGIA a fait procéder à un état des lieux de sortie par procès-verbal de constat d'huissier du 13 juin 2016 avec tentative infructueuse de remettre les clés à la bailleresse ; que la SCI CSM soutient que le bail étant arrivé à terme le 30 juin 2015, un nouveau bail s'est formé soumis au statut des baux commerciaux et donc ne pouvant être résilié avant une première période triennale de sorte que la société ENOGIA est redevable des loyers postérieurs à la résiliation effective du bail ; que le bail du 1er août 2013, d'une durée initiale de 6 mois a été reconduit tacitement au-delà du terme maximal fixé et jusqu'à sa résiliation intervenue à la demande de la société ENOGIA au mois de mai 2016. Il est ainsi soumis aux dispositions de l'article L. 145-5 du code de commerce applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté par les parties. Cet article dispose que : "Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. À l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est régi par les dispositions du présent chapitre" ; que la SCI CSM soutient que c'est à partir du 30 juin 2015, terme du bail, qu'un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux s'est formé ; mais qu'en application de l'article L.145-5 susvisé, ce n'est qu'au bout de trois ans d'un bail ou de baux successifs dérogatoires qu'un nouveau bail se forme ; que le bail initial ayant été reconduit tacitement sans interruption, malgré le terme fixé, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux ne pouvait se former automatiquement qu'au 1er août 2016 soit trois ans après le bail initial dérogatoire ; que dès lors, le congé donné avant la formation de ce nouveau bail dans les conditions prévues au bail initial est valable ce qui ne permet pas à la société CSM de réclamer des loyers postérieurs à la résiliation du bail ; que sa demande de provision à ce titre se heurte à une contestation sérieuse et ne peut être accueillie en référé ; que l'ordonnance déférée sera en conséquence infirmée sur ce point ;
2- que sur les demandes de provision de la société ENOGIA, la SARL ENOGIA a avancé les frais d'état des lieux alors que ces frais doivent être partagés par moitié entre les parties ce qui représente en l'espèce la somme de 210 € à la charge de la bailleresse ; qu'elle est également fondée à solliciter la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 1.600 € en l'absence de toute revendication de la SCI CSM sur d'éventuelles réparations locatives ; qu'il convient en conséquence de faire droit aux demandes de provision de l'appelante ;
ALORS QUE la cour d'appel a fait droit aux demandes de la société Enogia au titre, d'une part, des frais d'état des lieux (210 euros) et de la restitution du dépôt de garantie (1 600 euros) ; que cependant, il résulte de la critique formulée à l'appui du premier moyen que le contrat de bail en cours au moment où la société Enogia a donné congé, qui était soumis au statut des baux commerciaux, n'a pas été résilié ; que dès lors, par voie de conséquence, et par application de l'article 625 du code de procédure civile, la cassation à intervenir du chef du premier moyen, devra entraîner la cassation de l'arrêt en ce qu'il a condamné la SCI CSM à payer à la société Enogia les sommes de 210 euros et 1 600 euros.
