LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 mars 2020
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 198 F-D
Pourvoi n° T 19-10.925
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 MARS 2020
M. K... Q..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° T 19-10.925 contre l'arrêt rendu le 22 novembre 2018 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre D), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. Y... F...,
2°/ à Mme T... W..., épouse F...,
domiciliés tous deux [...],
3°/ à Mme B... X..., domiciliée [...] , prise en qualité de représentante de Mme Q... N..., majeure protégée,
défendeurs à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Barbieri, conseiller, les observations de la SCP Y... et Pinet, avocat de M. Q..., de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de M. et Mme F... et de Mme X..., après débats en l'audience publique du 4 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Barbieri, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime ;
Attendu qu'il résulte de ce texte qu'une information loyale du preneur exige que le notaire mentionne, dans la notification valant offre de vente qu'il lui adresse, les éléments le mettant en mesure d'exercer utilement son droit de préemption, dont le délai d'exercice ne court que du jour d'une notification complète et exacte ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 22 novembre 2018), que, par acte du 25 avril 2008, Mme N... a consenti un bail à ferme à M. Q... sur plusieurs parcelles ; que, par acte du 18 mai 2016, elle les a vendues à M. et Mme F... ; qu'un avenant du 2 juin 2016 en a modifié le prix ; que, par lettre reçue le 23 septembre 2016, le notaire a notifié au preneur l'intention de vendre de la bailleresse aux conditions de la promesse initiale ; que, par déclaration du 3 novembre 2016, M. Q... a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation de la notification et fixation de la valeur vénale des biens ; que M. et Mme F... sont intervenus à l'instance ;
Attendu que, pour déclarer irrecevables les demandes, l'arrêt retient que l'absence de notification de l'avenant prévoyant un prix plus élevé ne caractérise pas une information déloyale et que M. Q... n'a pas exercé son droit de préemption dans le délai de deux mois imparti à peine de forclusion ;
Qu'en statuant ainsi alors qu'il résultait de ses propres constatations que les conditions de la vente conclue par la bailleresse n'était pas les mêmes que celles qui avaient été notifiées au preneur par le notaire instrumentaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 novembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Condamne Mme N..., représentée par Mme X..., mandataire, M. et Mme F... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mars deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Y... et Pinet, avocat aux Conseils, pour M. Q....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, au visa de l'article L. 412-9 du code rural et de la pêche, déclaré irrecevables les demandes formulées par M. Q... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'article L. 412-8 du code rural prévoit que le preneur dispose d'un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l'acte d'huissier pour faire connaître au propriétaire vendeur son refus ou son acceptation de l'offre, sa réponse devant parvenir dans le délai susvisé de deux mois, et ce à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation ; que, par ailleurs, par application de l'article L.412-7 du même code, si le preneur bénéficiaire du droit de préemption estime que le prix et les conditions demandées de la vente sont exagérés, il peut saisir le Tribunal paritaire aux fins de fixation du prix après expertise ; que la saisine de cette juridiction en contestation du prix n'exonère pas, toutefois, le preneur de respecter les dispositions prescrites par l'article L.412-8 susvisé et celui-ci doit, parallèlement à sa contestation du prix, prévenir le bailleur de son acceptation sous réserve de la modification judiciaire du prix, et ce dans le délai de deux mois prescrit à peine de forclusion ; que, dès lors, en constatant que M. Q... a été informé par le notaire par lettre recommandée réceptionnée le 23 septembre 2016 de l'intention de vendre du bailleur, en considérant que la notification du seul prix de vente retenu dans l'avenant du 2 juin 2016 au compromis initial du 18 mai, ne constituait pas une irrégularité de nature à empêcher le délai de deux mois susvisé de courir, en constatant que M. Q... n'avait pas, dans ce délai de deux mois, soit avant le 23 décembre 2016, fait connaître au bailleur son intention de préempter, éventuellement sous réserve de la modification judiciaire du prix, et en déclarant les demandes du preneur irrecevables par application des dispositions de l'article L. 412-9 du code rural, les premiers juges ont encore fait une exacte analyse des éléments de la cause qui doit être intégralement confirmée ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, par courrier daté du 15 septembre 2016, réceptionné par M. Q..., le 23 septembre 2016, Me O..., notaire, l'informe de l'intention de Mme N..., représentée désormais par Mme X..., de vendre diverses parcelles sur la commune d'Avène, dont M. Q... est locataire au titre d'un contrat de bail du 25 avril 2008, pour une durée de 18 ans courant à compter du 1er janvier 2008 ; qu'il est précisé que la vente aura lieu pour un prix de 11.370 € pour des parcelles listées selon tableau en page 1 dudit courrier ; qu'il est exact que le courrier comporte une erreur matérielle pour mentionner en lettres la somme de 11.370 € et en chiffres la somme de 1.370 €, difficulté aisément résolue, d'une part, en lecture des termes de l'article 1326 du code civil, devenu 1376 du code civil ; qui fait prévaloir la somme en lettres sur celles en chiffres et, d'autre part, au regard des biens vendus et de leur valeur vénale ; que ce courrier précise que le preneur dispose d'un délai de deux mois pour faire valoir son droit de préemption ou pour saisir le TPBR afin de fixer la valeur vénale des biens et les conditions de la vente si le prix et les conditions demandées sont exagérées ; que M. Q... a saisi le TPBR par requête déposée le 3 novembre mais n'a pas fait connaître au bailleur son intention de préempter en contestant le prix ; que, dans le cadre de l'instance engagée, M. Q... a fait valoir qu'un compromis avait été passé le 2 juin 2016 pour un prix, qui ne lui a pas été notifié pour lui permettre d'exercer son droit de préemption ; qu'il ressort en effet des pièces produites qu'un compromis de vente sous seing privé a été établi entre les mêmes parties, sous la plume d'un notaire rédacteur, le 18 mai 2016 et pour un prix global de 11.370 €, compromis pour lequel une notification a été réalisée, réceptionnée le 23 septembre 2016 ; qu'un avenant à ce premier compromis a été établi le 2 juin 2016, incluant d'autres parcelles et modifiant le prix de vente des parcelles initiales à savoir H n° 136,147, 148 150 172,173, 650 et 666 pour le porter à 12.887 € ; qu'il est constant qu'à la suite du premier compromis, l'avenant du 2 juin 2016 aurait dû s'inscrire dans le cadre de la procédure visée à l'article L412-9 du code rural ; que, cependant, selon l'article L. 412-12 du code rural, dans le cas où le droit de préemption n'a pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations d'information dont le bailleur est tenu, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts dans le délai de 6 mois à compter du jour où il a eu connaissance de la vente ; que la méconnaissance de cette absence d'information de l'intention de vendre est sanctionnée par la nullité éventuelle de l'acte passé mais n'entraîne pas une inopposabilité du délai de deux mois pour préempter et ce, d'autant que M. Q... s'est vu notifier une vente, fût-elle, celle du 18 mai 2016et non celle par la suite du 2 juin 2016 mais il avait alors toute possibilité d'opter à compter du 23 septembre 2016, en notifiant au propriétaire bailleur son acceptation pure et simple au prix proposé ou sous réserve de la modification judiciaire du prix ; qu'à défaut, il est réputé avoir renoncé à préempter ; que son action en fixation de prix est donc irrecevable au regard de la forclusion édictée par l'article L. 412-8 du code rural, faute d'avoir notifié au bailleur son intention de préempter ;
1°) ALORS QUE seule une notification régulière des conditions de la vente projetée par la bailleresse est susceptible de faire courir le délai de deux mois pour purger la préemption ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les prétentions du bailleur concernant la vente des parcelles litigieuses, notifiées à M. Q... par un courrier recommandé AR du 15 septembre 2016 pour un prix global successivement mentionné à « onze mille trois cent soixante-dix euros », n'étaient pas les mêmes que celles de la vente qui a finalement été conclue avec les époux F... pour un prix de 12.887 € ;
qu'en déclarant les demandes du preneur irrecevables, faute pour celui-ci d'avoir exercé son droit de préemption dans le délai de deux mois à compter de la notification intervenue le 23 septembre 2016, quand il résulte de ses propres constatations que le droit de préemption n'avait pas été purgé dès lors que la vente conclue n'était pas la même que celle qui a été notifié au preneur, la cour d'appel a violé les articles L. 412-8 et L. 412-9 du code rural ;
2°) ALORS QUE l'absence de délivrance d'une information exacte sur les conditions de la vente projetée fait obstacle au déclenchement du délai légal de deux mois imparti au preneur pour exercer son droit de préemption ; qu'en affirmant, par motifs adoptés des premiers juges, que la méconnaissance par le mandataire de la bailleresse de son obligation d'information est sanctionnée par la nullité éventuelle de l'acte passé mais n'entraîne pas l'inopposabilité du délai de deux mois pour préempter, la cour d'appel a violé les articles L. 412-8 et L. 412-9 du code rural.
