LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 mars 2020
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 197 F-D
Pourvoi n° S 19-10.924
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 MARS 2020
M. S... E..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° S 19-10.924 contre l'arrêt rendu le 22 novembre 2018 par la cour d'appel de Montpellier (1re Chambre D), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. O... N...,
2°/ à Mme Q... P..., épouse N...,
domiciliés tous deux [...],
3°/ à la société Groupement foncier agricole des Clauzels (GFA), dont le siège est [...] , prise en la personne de Mme W... D..., majeure protégée, représentée par Mme M... U..., domiciliée à [...] ,
défendeurs à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Barbieri, conseiller, les observations de la SCP Didier et Pinet, avocat de M. E..., de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de M. et Mme N... et de la société Groupement foncier agricole des Clauzels, après débats en l'audience publique du 4 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Barbieri, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime ;
Attendu qu'il résulte de ce texte qu'une information loyale du preneur exige que le notaire mentionne, dans la notification valant offre de vente qu'il lui adresse, les éléments le mettant en mesure d'exercer utilement son droit de préemption, dont le délai d'exercice ne court que du jour d'une notification complète et exacte ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 22 novembre 2018), que, par acte du 25 avril 2008, le GFA des Clauzels a consenti un bail à ferme à M. E... sur plusieurs parcelles ; que, par acte du 18 mai 2016, il les a vendues à M. et Mme N... ; qu'un avenant du 2 juin 2016 en a modifié le prix ; que, par lettre reçue le 23 septembre 2016, le notaire a notifié au preneur l'intention de vendre du bailleur aux conditions de l'avenant ; que, par déclaration du 3 novembre 2016, M. E... a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation de la notification et fixation de la valeur vénale des biens ; que M. et Mme N... sont intervenus à l'instance ;
Attendu que, pour déclarer irrecevables les demandes, l'arrêt retient que M. E... n'a pas exercé son droit de préemption dans le délai de deux mois de la notification, la contestation du prix ne le dispensant pas de prévenir le bailleur de son acceptation dans ce délai, à peine de forclusion ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses propres constatations que les conditions stipulées à l'acte de vente initial n'avaient pas été notifiées au preneur et que celui-ci avait été destinataire d'informations différentes affectant la sincérité de l'offre, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 novembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Condamne le GFA des Clauzels aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le GFA des Clauzels et des consorts N... et condamne le GFA des Clauzels à payer à M. E... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mars deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour M. E....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, au visa de l'article L. 412-9 du code rural et de la pêche, déclaré irrecevables les demandes formulées par M. E... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'article L. 412-8 du code rural prévoit que le preneur dispose d'un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l'acte d'huissier pour faire connaître au propriétaire vendeur son refus ou son acceptation de l'offre, sa réponse devant parvenir dans le délai susvisé de deux mois, et ce à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation ; que, par ailleurs, par application de l'article L. 412-7 du même code, si le preneur bénéficiaire du droit de préemption estime que le prix et les conditions demandées de la vente sont exagérés, il peut saisir le Tribunal paritaire aux fins de fixation du prix après expertise ; que la saisine de cette juridiction en contestation du prix n'exonère pas, toutefois, le preneur de respecter les dispositions prescrites par l'article L.412-8 susvisé et celui-ci doit, parallèlement à sa contestation du prix, prévenir le bailleur de son acceptation sous réserve de la modification judiciaire du prix, et ce dans le délai de deux mois prescrit à peine de forclusion ; que, dès lors, en constatant que M. E... a été informé par le notaire par lettre recommandée réceptionnée le 23 septembre 2016 de l'intention de vendre du bailleur, en considérant que la notification du seul prix de vente retenu dans l'avenant du 2 juin 2016 au compromis initial du 18 mai, ne constituait pas une irrégularité de nature à empêcher le délai de deux mois susvisé de courir, en constatant que M. E... n'avait pas, dans ce délai de deux mois, soit avant le 23 décembre 2016, fait connaître au bailleur son intention de préempter, éventuellement sous réserve de la modification judiciaire du prix, et en déclarant les demandes du preneur irrecevables par application des dispositions de l'article L. 412-9 du code rural, les premiers juges ont fait une exacte analyse des éléments de la cause qui doit être intégralement confirmée ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur la recevabilité de l'action de M. S... E..., par courrier daté du 15 septembre 2016, réceptionné par M. E..., le 23 septembre 2016, Me K..., notaire, l'informe de l'intention du GFA des Clauzels de vendre diverses parcelles sur la commune d'[...], dont M. E... est locataire au titre d'un contrat de bail du 25 avril 2008, pour une durée de 18 ans courant à compter du 1 janvier 2008 ; qu'il est précisé que la vente aura lieu pour un prix de 147.052 € s'appliquant à concurrence de 20.348 € pour la parcelle section [...] et de 126.614 € pour le surplus des parcelles listées selon tableau en page 1 et 2 dudit courrier ; que ce courrier précise que le preneur dispose d'un délai de deux mois pour faire valoir son droit de préemption ou pour saisir le TPBR afin de fixer la valeur vénale des biens et les conditions de la vente si le prix et les conditions demandées sont exagérées ; que M. E... a saisi le TPBR par requête déposée le 3 novembre mais n'a pas fait connaître au bailleur son intention de préempter en contestant le prix ; que, dans le cadre de l'instance engagée, M. E... a fait valoir qu'un compromis avait été passé dès le 18 mai 2016 pour un prix inférieur et que ce premier compromis ne lui a pas été notifié pour lui permettre d'exercer son droit de préemption ; qu'il ressort en effet des pièces produites qu'un compromis de vente sous seing privé a été établi entre les mêmes parties, sous la plume d'un notaire rédacteur, le 18 mai 2016 et pour un prix global de 113.100 € soit 1.375 € pour la parcelle [...] et 111.725 € pour les autres parcelles ; qu'un avenant à ce premier compromis a été établi le 2 juin 2016, portant le prix global à 148.426 € pour la totalité des ventes soit 1.374 € pour la parcelle [...], 20.348 € pour la parcelle [...] et le surplus des parcelles pour le prix de 126.614 €, compromis pour lequel une notification a été réalisée, réceptionnée le 23 septembre 2016 ; qu'il est constant que ce premier compromis, aurait dû être notifié et que l'avenant du 2 juin 2016 aurait dû s'inscrire dans le cadre de la procédure visée à l'article L. 412-9 du code rural ; que, cependant, selon l'article L 412-12 du code rural, dans le cas où le droit de préemption n'a pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations d'information dont le bailleur est tenu, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts dans le délai de 6 mois à compter du jour où il a eu connaissance de la vente ; que la méconnaissance de cette absence d'information de l'intention de vendre est sanctionnée par la nullité éventuelle de l'acte passé mais n'entraîne pas une inopposabilité du délai de deux mois pour préempter et ce, d'autant que M. E... s'est vu notifier une vente, fût-elle, celle du 2 juin 2016 et non celle du 18 mai 2016, et qu'il avait alors toute possibilité d'opter à compter du 23 septembre 2016, en notifiant au propriétaire bailleur son acceptation sous réserve de la modification judiciaire du prix ; qu'à défaut, il est réputé avoir renoncé à préempter ; que son action en fixation de prix est donc irrecevable au regard de la forclusion édictée par l'article L. 412-8 du code rural, faute d'avoir notifié au bailleur son intention de préempter ;
1°) ALORS QUE le délai de deux mois pour purger le droit de préemption ne commence à courir qu'à partir du moment où le bailleur a délivré au preneur une information loyale, seule susceptible de lui permettre un exercice effectif de son droit de préemption ; que tel n'est pas le cas lorsque les conditions stipulées à l'acte de vente conclu sous condition suspensive entre le bailleur et l'acquéreur n'ont pas été notifiées au preneur, placé dans l'impossibilité d'accepter l'offre de vente ainsi formulée, et que ce dernier ne s'est vu notifier que des conditions de vente plus défavorables convenues a posteriori entre les parties par avenant à l'acte de vente initial ; qu'en affirmant, pour déclarer M. E... irrecevable en ses demandes, qu'il n'y avait pas lieu de tenir compte de l'absence de notification au preneur des conditions de vente prévues au compromis du 18 mai 2016 pour un prix global de 113.000 € dès lors que celui-ci était réputé avoir renoncé à son droit de préemption du seul fait qu'il n'avait pas accepté, éventuellement sous réserve de modification du prix, l'offre plus défavorable qui lui avait été notifiée à hauteur de 147.052 € sur la base d'un avenant au contrat du 2 juin 2016, quand il résulte de ses propres constatations que cette notification était irrégulière dès lors que le mandataire du bailleur avait manqué à son obligation de loyauté en s'abstenant de lui notifier les conditions plus favorables prévues à l'acte initial et que, par suite, le délai de deux mois pour purger la préemption n'avait pu commencer à courir, la cour d'appel a violé les articles L. 412-8 et L. 412-9 du code rural ;
2°) ALORS QU'en se déterminant ainsi, sans rechercher, concrètement et ainsi qu'il lui était demandé (concl. p. 5 et s.), si le mandataire du bailleur n'avait pas manqué à son obligation de délivrance d'une information loyale au preneur, seule susceptible de lui permettre un exercice effectif de son droit de préemption et de faire courir le délai de deux mois pour purger ce droit, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de articles L. 412-8 et L. 412-9 du code rural ;
3°) ALORS QUE seule une notification régulière des conditions de vente est susceptible de faire courir le délai de deux mois pour purger la préemption ; qu'en l'espèce, les juges du fond ont constaté que, d'une part, M. E... s'était vu notifier un « prix de 147.052 € s'appliquant à concurrence de 20.348 € pour la parcelle section [...] et de 126.614 € pour le surplus des parcelles listées selon tableau en page 1 et 2 dudit courrier » et, d'autre part, que l'avenant du 2 juin 2016 faisait en réalité état d'un « prix de prix global à 148.426 € pour la totalité des ventes soit 1.374 € pour la parcelle [...], 20.348 € pour la parcelle [...] et le surplus des parcelles pour le prix de 126.614 € » ; qu'en déclarant les demandes du preneur irrecevables pour cause de forclusion, faute pour celui-ci d'avoir exercé son droit de préemption dans un délai de deux mois à compter de la notification intervenue le 23 septembre 2016, quand il résulte de ses propres constatations que cette notification était irrégulière en ce qu'elle ne correspondait pas au prix et conditions de la vente projetée, la cour d'appel a violé les articles L. 412-8 et L. 412-9 du code rural ;
4°) ALORS QUE l'absence de délivrance d'une information loyale et exacte sur les conditions de la vente projetée fait obstacle au déclenchement du délai légal de deux mois imparti au preneur pour exercer son droit de préemption ; qu'en affirmant, par motifs adoptés des premiers juges, que la méconnaissance par le mandataire du bailleur de son obligation d'information est sanctionnée par la nullité éventuelle de l'acte passé mais n'entraîne pas l'inopposabilité du délai de deux mois pour préempter, la cour d'appel a violé les articles L. 412-8 et L. 412-9 du code rural.
