| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 05 mars 2020, 19-14478

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CM

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 5 mars 2020

Cassation

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 187 F-D

Pourvoi n° E 19-14.478

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 MARS 2020

1°/ Mme L... Y... , veuve A..., agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de T... A..., décédé,

2°/ Mme W... A..., épouse V..., agissant en sa qualité d'héritière de T... A..., décédé,

toutes deux domiciliés [...] ,

3°/ Mme C... A..., épouse S..., domiciliée [...] , agissant en sa qualité d'héritière de T... A...,

4°/ M. O... A..., domicilié [...] , agissant en sa qualité d'héritier de T... A...,

ont formé le pourvoi n° E 19-14.478 contre l'arrêt rendu le 5 février 2019 par la cour d'appel de Rennes (1re chambre), dans le litige les opposant :

1°/ à Mme H... F...,

2°/ à M. K... R... ,

tous deux domiciliés [...] ,

3°/ à la société Nicolas associés, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat des consorts A..., de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de Mme F... et M. R... , de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société Nicolas associés, et après débats en l'audience publique du 28 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Rennes, 5 février 2019), par acte du 5 février 2010, T... A... et son épouse ont vendu à Mme F... et M. R... (les consorts F... R... ) un terrain à bâtir dans un lotissement pour lequel ils avaient obtenu un permis d'aménager.

2. Constatant la difficulté de construire une maison comportant un système d'assainissement autonome des eaux usées fonctionnant de manière satisfaisante et un réseau individuel de recueil des eaux de pluies tel que prévu à l'article 4-1 du règlement du lotissement, les consorts F... R... ont assigné, après expertise, D... A... et son épouse en nullité de la vente ou en résolution de celle-ci.

3. Après le décès de T... A..., l'instance a été poursuivie par sa veuve, Mme L... A..., et ses enfants, Mmes M... et C... A... et M. O... A... (les consorts A...).

Examen des moyens

Sur les deuxième et troisième moyens, ci-après annexés

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le premier moyen

Enoncé du moyen

5. Les consorts A... font grief à l'arrêt de prononcer la nullité de la vente et de les condamner au remboursement du prix de vente et au paiement de dommages-intérêts, alors « que la cour d'appel n'est saisie que des prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; qu'en l'espèce, si M. R... et Mme F... sollicitaient la nullité de la vente pour erreur sur les qualités essentielles dans les motifs de leurs conclusions, ils ne formaient, dans le dispositif de leur écritures, qu'une demande de résolution pour non-conformité ; qu'ils demandaient ainsi, dans le dispositif de leurs conclusions, qu'il soit jugé « que le défaut de conformité est acquis en ce qui concerne tout à la fois l'impossibilité de mettre en place une filière d'assainissement non collectif et un système de rejet des eaux pluviales », et que le jugement du 18 janvier 2017 soit confirmé en ce qu'il avait prononcé « la résolution de la vente conclue le 5 février 2010 » ; qu'en prononçant pourtant la nullité de cette vente, lorsqu'elle n'était pas saisie d'une telle demande, qui n'était pas formulée dans le dispositif des conclusions des acquéreurs, la cour d'appel a violé l'article 954 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2009-1524 du 9 décembre 2009, applicable en la cause. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 954 du code de procédure civile :

6. Selon ce texte, la cour d'appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

7. L'arrêt prononce la nullité de la vente.

8. En statuant ainsi, alors que, dans le dispositif de leurs conclusions, les consorts F... R... avaient sollicité la résolution de la vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 février 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Rennes autrement composée ;

Condamne les consorts F... R... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mars deux mille vingt.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SCP Delamarre et Jehannin, avocat aux Conseils, pour les consorts A...

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir prononcé l'annulation de la vente intervenue le 5 février 2010 entre T... A... et Mme L... Y... , d'une part, M. K... R... et Mme H... F..., d'autre part, et d'avoir condamné solidairement Mmes L... Y... , W... A..., C... A..., et M. O... A... à payer à M. R... et Mme F... les sommes de 85 108 € en remboursement du prix de vente et des frais notariés, 81 137,59 euros au titre des préjudices financiers, et 4 000 € au titre du préjudice moral ;

AUX MOTIFS QUE : « Sur la demande des consorts F... R... : Sort de la vente : que ceux-ci rappellent les conclusions de l'expert ; que pour l'assainissement des eaux usées, il n'est pas possible d'édifier sur le lot n° 8 une maison d'habitation avec un système autonome d'assainissement, peu important le type d'assainissement retenu ; que pour les eaux pluviales, leur infiltration et leur traitement, le lot est inapte à recevoir un puisard permettant l'infiltration des eaux pluviales de manière satisfaisante et l'obligation d'infiltration ne peut être satisfaite ; que les vendeurs ne peuvent soutenir qu'une clause de non garantie est insérée dans l'article 4.1 du règlement du lotissement ; qu'ils estiment que les garanties et qualités promises contractuellement ne sont pas assurées ; qu'ils se prévalent de l'erreur sur les qualités substantielles du bien acquis exposant que la perméabilité du sol devait permettre l'évacuation des eaux sur chaque parcelle, que le rapport Sicaa précisait que des tests de perméabilité devraient être réalisés et que les vendeurs le savaient, que le système d'évacuation autonome était un élément essentiel du contrat, que la nullité s'impose sur le fondement de l'article 1110 ancien du Code civil ; qu'ils font valoir également que la vente est nulle pour vice caché , dès lors que le terrain ne peut recevoir un sous-sol aux conditions imposées par le règlement du lotissement, que les vendeurs, qui évacuent leur eaux pluviales en dehors de leur parcelle sur d'autres terrains, savent que le trop plein ne peut s'évacuer naturellement dans le sol, qu'ils avaient été avertis par le cabinet Sica Etudes qui a réalisé l'étude géologique de la nécessité de faire réaliser des tests de perméabilité pour chaque lot ; que le terrain est impropre à la construction ; que l'exonération de toute responsabilité des vendeurs pour les problèmes liés aux évacuations ne peut jouer sinon lorsque les évacuations sont conformes au règlement du lotissement ; qu'ils invoquent enfin le défaut de conformité de la chose livrée (article 1604 Code civil) ; qu'ils invoquent le défaut d'information et de conseil des vendeurs (articles 1184, 1134 et 1147 Code civil), précisant que les vendeurs connaissaient les problèmes d'évacuation ne les ont pas informés de la teneur du rapport Sica, n'ont pas attiré leur attention sur la nécessité de réaliser une étude géologique spécifique avant toute construction, que le rapport B... Environnement réalisé ne pouvait éveiller aucune interrogation de leur part et leur permettre d'avoir une connaissance des problèmes d'évacuation, qu'il en va de même avec les documents de la société AM environnement ; qu'ils précisent que le règlement n'imposait pas un type de filière particulier ; que les consorts A... estiment non fondée la demande d'annulation sur le fondement de l'erreur sur les qualités substantielles ; qu'ils contestent le prononcé de la nullité sur le fondement sur l'obligation de délivrance conforme ; que, comme l'a précisé l'expert, la dispersion des eaux usées domestiques est possible, sauf par le moyen retenu par les acquéreurs dont le choix ne fait pas partie du champ contractuel ; que pour ce qui concerne les eaux pluviales, la construction de la maison avec un sous-sol reste sous la seule responsabilité des acquéreurs qui devaient de prendre toutes les garanties pour vérifier la faisabilité du projet et qu'ils peuvent leur opposer la clause de non-garantie insérée dans le contrat ; qu'ils contestent l'existence de vices cachés et le défaut d'information, que tous les documents ont été remis aux acquéreurs lors de la vente par acte authentique, le rapport SICAA, le dossier de la société AM Environnement " Loi sur l'eau" ; que les intimés ont été également informés lorsqu'ils ont sollicité l'étude de la société B... Environnement avant de déposer la demande de permis de construire ; mais que le règlement de la demande de permis d'aménager le lotissement précise dans son article 4 " Desserte des réseaux" 4.1 " réseaux divers" : " Il n'existe pas de réseaux collectifs eaux usées. Chaque propriétaire du lot devra mettre en place sur son lot un système d'assainissement autonome et à sa charge. Une étude d'assainissement a été réalisée et ce projet a été validé par la Communauté de communes Blavet Belle vue Océan en date du 4 septembre 2008. "Les eaux pluviales des lots seront recueillies dans un puisard mis en place sur chaque lot à la charge des acquéreurs. Le puisard d'infiltration sous dalle respectera les caractéristiques présentées en annexe 1 du présent règlement. Le trop plein des puisards s'infiltrera naturellement dans le sol. Les eaux superficielles de la voie seront recueillies dans la noue de la voie, un puisard d'infiltration sera réalisé dans l'amorce de voie sud. Les eaux pluviales des éventuels sous-sols seront assurées par les acquéreurs. Le lotisseur ne pourra être tenu pour responsable des problèmes liés à ces évacuations..." ; que l'expert précise, pour ce qui concerne l'assainissement eaux usées, que le règlement, à son article 4, n'impose pas de type de filière d'assainissement non-collectif spécifique, ...que le système de type fosse toutes eaux suivies d'un épandage en tranchées à faible profondeur, tel que prescrit par le bureau d'études B... Environnement apparaît inadapté au terrain constituant le lot n°8, compte-tenu des risques d'engorgement fréquent et prolongé de la filière ; que l'expert ajoute (p37) qu'il n'est pas "possible d'implanter sur ce lot une filière ANC ne générant pas de rejet au milieu superficiel, compte tenu de la nature du sol et de la surface disponible limitée en zone constructible" et estime qu'"en l'absence d'autre exécutoire possible que le réseau d'eaux pluviales (fossé situé en entrée de lot), il n'est pas possible d'implanter sur ce lot n° 8 une filière ANC répondant au cahier des charges du lotissement", que l'article 4.1 du règlement du lotissement annexé au permis d'aménager délivré le 3 février 2009 n'impose qu'un système d'assainissement autonome sans préciser une filière particulière ; que si le choix des intimés qui ont retenu la solution préconisée par le bureau d'études B... Environnement qu'ils avaient mandaté avant le début des travaux de construction, soit une filière d'assainissement non-collectif fonctionnant par épuration/dispersion d'effluents domestiques pré-traités dans le sol en place, n'est pas adapté, ce choix reste sans importance, au regard de la conclusion de l'expert qui expose qu'aucun système d'assainissement autonome eaux usées respectant le cahier des charges ne peut être mis en place ; que l'expert précise pour ce qui concerne l'assainissement eaux pluviales que les éléments qu'il a relevés concernant la nature des sols, le fonctionnement des ouvrages mitoyens, le fonctionnement hydrogéologique du site, mettent en évidence que le lot n°8 acquis par les demandeurs est inapte à recevoir un puisard permettant l'infiltration des eaux pluviales sur la parcelle de façon permanente et satisfaisante ; que compte tenu des termes du règlement en son article 4.1 ci-dessus rappelés et au regard des conclusions de l'expert, aucun système d'assainissement des eaux pluviales conforme au cahier des charges du lotissement ne peut être mis en place ; que Mme F... et M. R... ont acquis un terrain pour y construire une maison qu'il leur appartenait de doter d'un système d'assainissement autonome selon les prescriptions du règlement du lotissement, que les vendeurs le savent parfaitement ; qu'il s'avère que les acquéreurs ne peuvent, compte tenu des particularités hydromorphiques et pédologiques du terrain acquis qui ne présente aucune perméabilité, réaliser aucun réseau d'assainissement, ce qui leur interdit de construire leur maison sinon en violation du règlement du lotissement ; qu'ils peuvent à juste droit soutenir qu'ils ont commis une erreur sur les qualités substantielles de la chose acquise, en ce qu'ils ont pu croire que le terrain permettrait l'évacuation des eaux de manière autonome dans le respect du règlement du lotissement ; qu'ils sont fondés à demander l'annulation du contrat de vente pour l'erreur qu'ils ont commises sur la qualité substantielle de la chose acquise, que la clause de non garantie invoquée par les vendeurs figurant in fine de l'article 4 du règlement du lotissement : "Le lotisseur ne pourra être tenu pour responsable des problèmes liés à ces évacuations.", ne peut être opposée aux acquéreurs agissant sur le fondement de la nullité pour erreur ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il a accueilli l'action en résolution pour défaut de délivrance de la chose conforme » ;

ALORS QUE la cour d'appel n'est saisie que des prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; qu'en l'espèce, si M. R... et Mme F... sollicitaient la nullité de la vente pour erreur sur les qualités essentielles dans les motifs de leurs conclusions (conclusions adverses, p. 14 à 16), ils ne formaient, dans le dispositif de leur écritures, qu'une demande de résolution pour non-conformité ; qu'ils demandaient ainsi, dans le dispositif de leurs conclusions, qu'il soit jugé « que le défaut de conformité est acquis en ce qui concerne tout à la fois l'impossibilité de mettre en place une filière d'assainissement non collectif et un système de rejet des eaux pluviales », et que le jugement du 18 janvier 2017 soit confirmé en ce qu'il avait prononcé « la résolution de la vente conclue le 5 février 2010 » (conclusions, p. 34) ; qu'en prononçant pourtant la nullité de cette vente, lorsqu'elle n'était pas saisie d'une telle demande, qui n'était pas formulée dans le dispositif des conclusions des acquéreurs, la cour d'appel a violé l'article 954 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2009-1524 du 9 décembre 2009, applicable en la cause.

DEUXIÈ

ME MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement Mmes L... Y... , W... A..., C... A..., et M. O... A... à payer à M. R... et Mme F... les sommes de 85 108 € en remboursement du prix de vente et des frais notariés, 81 137,59 euros au titre des préjudices financiers, et 4 000 € au titre du préjudice moral ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE : « sur les réparations : que le prononcé de la nullité entraîne les restitutions réciproques, le prix par les vendeurs (79458 Euros) et le terrain par les acquéreurs ; que tout au long de leurs écritures, les consorts R... F... ont fait état de la mauvaise foi des vendeurs qui se sont gardés de porter à leur connaissance la nécessité de faire des études complémentaires concernant les modalités d'infiltration des eaux pluviales et estiment que cette mauvaise foi constitue une faute génératrice de responsabilité en application de l'article 1382 du Code civil ; qu'ils demandent ainsi réparation des préjudices financier et moral en lien avec cette faute ; que les vendeurs exposent que pour ce qui concerne l'évacuation des eaux usées, le choix des défendeurs ne peut leur être imputé et que pour ce qui concerne l'évacuation des eaux pluviales, ce n'est que postérieurement à la vente qu'ils ont eu connaissance des problèmes d'infiltration des eaux au niveau des lots 7, 8 et 15, de sorte qu'aucune mauvaise foi ne peut leur être reprochée, qu'ils estiment que les acquéreurs ont eu les informations nécessaires, demandant avant la signature de la vente, une étude à la société B... Environnement et déposant leur demande de permis de construire après le dépôt de ce rapport ; mais que les vendeurs savaient pour avoir reçu le rapport de la société Sicaa que des tests complémentaires devaient être effectués, sur les préconisations du rapport de la société Sicaa, qu'ils n'ont pas annexé le rapport Sicaa au règlement du lotissement lui-même annexé à l'acte de vente du lot, qu'ils ont préféré insérer une clause selon laquelle leur responsabilité en tant que lotisseur ne pouvait être engagée pour des problèmes liés aux évacuations des eaux pluviales ; que l'expert a d'ailleurs relevé au cours de ses opérations, que les propriétaires du lot n° 7 (G... A..., fils des lotisseurs) évacuaient le trop-plein du puits d'infiltration vers " la prairie située à l'Est, propriété des consorts A..., par le moyen d'une canalisation de 100 mm de diamètre, et longue de 12 mètres", et l'expert précisait encore que Mme L... A... lui avait déclaré que "cette canalisation a également servi d'évacuation par pompage des eaux du vide sanitaire de l'habitation édifiée sur le lot n° 7 au moins jusqu'à fin 2012" ; qu'il résulte de ces éléments que les époux A... ont commis une faute en taisant des informations nécessaires qu'ils connaissaient et ont engagé leur responsabilité vis-à-vis des consorts R... F... ; que les consorts R... F... ont fait réaliser par le bureau d'études B... Environnement une " étude de projet d'assainissement individuel" dont ils ont payé la facture de 265 Euros TTC datée du 6 novembre 2009, laquelle était nécessaire pour la demande de permis de construire ; que toutefois, les consorts A... ne peuvent, pour atténuer leur propre responsabilité, soutenir que les consorts R... F... étaient parfaitement informés de ce qu'ils devaient faire, l'étude confiée à ce bureau n'ayant pas pour objet la réalisation d'études complémentaires sur les modalités d'infiltration des eaux pluviales ; que les consorts A... doivent réparer l'entier préjudice subi par les consorts R... F... ; que l'expert a examiné les différents éléments du préjudice financier invoqué par les consorts F... R... ; qu'il a exposé que compte-tenu de l'impossibilité de réalisation sur ce lot 8, au regard des dispositions du règlement du lotissement, de la construction autorisée par le permis de construire délivré le 17 décembre 2009, des constats réalisés et explicités, ainsi que des éléments financiers fournis par les demandeurs, les préjudices subis par les demandeurs étaient estimés de la façon suivante : Loyers 2010-2014 = 33 482,00 €, Intérêts bancaires Crédit Agricole = 15 176,40 €, Frais de garantie Crédit Agricole = 1144,00 €, Frais de délégation d'assurance Crédit Agricole = 320,00€, Frais de remboursement anticipé Crédit Agricole = 1465,11€, Frais de dossier Crédit Agricole = 127,44 €, Assurances habitation = 821,10 €, Assurances Alptis = 968,09 €, Frais divers = 7 246,99 €, Frais étude Géoarmor = 200,33 €, TOTAL ESTIMATIF= 60 951,46 € ; que l'expert ne retenait pas les loyers dépensés en 2010, qui correspondaient à la période de construction théorique de l'habitation (7 276,34 €) et estimait ainsi le montant global du préjudice subi à 53 675 € , que les consorts F... R... sollicitent le remboursement des frais notariés (5650 Euros) ; qu'ils expliquent qu'il convient d'actualiser leur préjudice quant aux intérêts bancaires s'élevant actuellement à la somme de 25946, 75 Euros, qu'ils demandent la prise en charge du coût de l'acquisition du mobile-home qu'ils ont faite en considération de l'achat du terrain, le remboursement des loyers exposés entre le mois de juin 2014 et le mois de juillet 2015 (590 X 13), qu'ils font état du stress que leur cause cette " aventure malheureuse" et cette procédure ; que les consorts A... et la société Nicolas font valoir que les consorts F... R... pouvaient construire leur terrain et que leurs demandes sont disproportionnées ; que "c'est seulement au titre de la perte de chance de réaliser des gains financiers relatifs à l'exploitation d'un lotissement permettant des loyers d'habitation avec sous-sols que les époux F... pourraient agir contre les défendeurs" ; mais que les frais d'actes notariés justifiés dont ils justifient par la production de la facture de Maître X... seront remboursés ; Considérant que c'est par de justes motifs que le premier juge a retenu les dommages et intérêts destinés à compenser des dépenses de loyers à partir de janvier 2011 outre ceux payés de juin 2014 à 2015 le tout pour 33876 Euros, plus les frais et les assurance liés à l'emprunt immobilier, et qu'en revanche il a rejeté les frais d'assurance de l'habitation, nécessairement engagés en toute circonstance ; qu'il a retenu dans les frais divers, la taxe locale d'équipement, les honoraires du maître d'oeuvre, les frais d'étude B... Environnement, la facture de terrassement et de recherche, la facture Gearmor de 959, 79 Euros, en considérant à juste raison que ces frais étaient directement occasionnés par la vente ; qu'il y a lieu d'additer à la somme de 15176, 40 Euros au titre des intérêts bancaires celle de 9893,56 Euros au titre des intérêts échus au 5 novembre 2018, date des conclusions des consorts R... F... et à celle de 26205, 66 Euros pour les loyers, celle de 7620 Euros ; que c'est également par de justes motifs que la cour fait siens que le premier juge a refusé la demande d'indemnisation du mobile-home ; que les consorts A... verseront aux consort F... R... la somme de 81137, 59 Euros (62624, 03 + 7620 + 9893, 56) ; que les intérêts au taux légal sur les sommes allouées par le premier juge courront à compter du jugement, dans la mesure où la lettre simple du 11 mars 2010 adressée par les consorts R... F... aux époux A... ne constitue pas une mise en demeure suffisante ; que les intérêts au taux légal courront pour le surplus des sommes à compter de l'arrêt, que la capitalisation des intérêts sera faite conformément aux dispositions de l'article 1343-2 nouveau du Code civil ; que ce litige a causé manifestement des désagréments aux consorts R... F... qu'il leur sera alloué à chacun la somme de 4000 Euros à titre de dommages-intérêts » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE : « en ce qui concerne la demande en dommages et intérêts, le préjudice subi par les demandeurs du fait de l'impossibilité de procéder à une construction conforme au règlement de lotissement est constitué des loyers payés à compter de janvier 2011 ainsi que retenu par l'expert outre ceux payés de juin 2014 à juillet 2015 (soit 7 670 €), soit au total 33 876 €, outre les intérêts, frais et assurances liés à l'emprunt immobilier contracté étant précisé que si dès le 11 mars 2010, les intéressés sollicitaient l'annulation de la vente dans les plus brefs délais, pour autant celle-ci n'a pas été amiablement acceptée et par conséquent, les demandeurs ne pouvaient pas procéder au remboursement anticipé de cet emprunt dès cette époque, de sorte que l'indemnité de remboursement anticipée doit être retenue ; qu'en revanche, les frais afférents à l'appartement qu'ils ont loué n'ont pas à être retenu (821,10 € de 2010 à 2014) puisque s'ils avaient construit, ils auraient nécessairement assuré leur construction et que de plus, ils ne démontrent pas que l'assurance de cet appartement soit d'un coût plus élevé que celle d'une construction, de sorte qu'ils ne justifient d'aucun préjudice de ce chef ; qu'en ce qui concerne les frais divers, ceux-ci correspondent à la taxe locale d'équipement, aux honoraires du maître d'oeuvre, aux frais d'étude de l'étude B... Environnement, à la facture de terrassement et à la recherche de l'origine de la présence d'eau dans la fouille en mars 2010 ; qu'il s'agit des conséquences directes du défaut de délivrance conforme imputable aux vendeurs et par conséquent, ces frais seront retenus étant précisé que les frais divers s'élèvent à 7 246,99 € comprenant une facture Géoarmor s'élevant à 959,79 € et que la seconde facture s'élevant à 200,33 € n'est pas expliquée alors qu'elle comporte les mêmes frais de rédaction et dactylographie ; que la somme de 200,33 € ne sera pas retenue ; que les frais d'acquisition d'un mobil-home ne sont pas la conséquence de la résolution de la vente puisque les demandeurs ont procédé à cette acquisition en novembre 2009, soit avant la vente litigieuse pour résider sur place pendant les travaux, et qu'ils n'ont pas été contraints de procéder à cet achat en raison de l'impossibilité de construire un immeuble conformément au règlement du lotissement ; qu'ils seront donc déboutés de ce chef de demande ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que le préjudice s'élève à la somme de 60 324,03 € au paiement de laquelle seront condamnés M. et Mme A... ; que la somme en cause répare l'ensemble des préjudices matériels subis ; que toutefois la situation créée a occasionné aux demandeurs des troubles qui seront réparés par la somme totale de 2 300 € à défaut de preuve d'un préjudice supplémentaire » ;

ALORS QUE le contrat de prêt est résolu de plein droit en conséquence de l'annulation de la vente immobilière en vue de laquelle il avait été accordé ; qu'en conséquence, l'acquéreur se trouve uniquement tenu de rembourser le capital prêté à l'établissement de crédit, à l'exclusion des frais et intérêts du prêt ; qu'en l'espèce, pour fixer le montant des préjudices financiers supposément subis par M. R... et Mme F..., la cour d'appel a retenu « qu'il y a lieu d'additer à la somme de 15 176,40 euros au titre des intérêts bancaires, celle de 9 893,56 euros au titre des intérêts échus au 5 novembre 2018, date des conclusions des consorts R... F... » (arrêt, p. 11, pénultième alinéa) ; qu'en statuant ainsi, quand l'annulation de la vente immobilière entraînait la résolution de plein droit du contrat de prêt, de sorte que les emprunteurs n'étaient plus tenus au paiement des intérêts et qu'ils ne subissaient aucun préjudice à ce titre, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme L... Y... et Mmes W... A..., C... A... et M. O... A..., venant aux droits de T... A..., de leurs demandes en garantie ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE : « sur les demandes des consorts A... : que les consorts A... rappellent être agriculteurs et n'avoir aucune compétence, qu'ils exposent avoir confié une maîtrise d'oeuvre complète à la société Nicolas (qui se trouve aux droits de M. E... ) et demandent sa garantie, sur le fondement de l'article 1792 du Code civil mais également sur le fondement contractuel des articles 1147 et suivants, des articles 1231-1 et suivants nouveaux du Code civil ; qu'ils exposent que la société Nicolas a missionné la société Sicaa pour s'assurer que le sol pouvait permettre l'infiltration des eaux pluviales issues des toitures, que cette dernière a missionné la société AM Environnement pour faire des travaux complémentaires, que la société Nicolas a commis une faute en n'intégrant pas dans le cahier de lotissement pour transmission aux acquéreurs le rapport Sicaa, ou en ne prenant pas les dispositions propres à prévenir les risques liés à la constructibilité des terrains ; que la société Nicolas qui a ainsi commis une faute à leur égard, leur doit garantie des condamnations prononcées à leur égard outre des dommages-intérêts, puisqu'ils retrouvent un terrain excavé difficilement constructible en l'état ; que la société Nicolas conteste les demandes des consorts A... ; qu'elle fait remarquer qu'elle est un tiers au contrat de vente, et ne saurait supporter les conséquences de l'annulation de la vente ou de sa résolution dans le cadre d'une action subrogatoire, que ce soit la restitution du prix de vente et l'indemnisation des préjudices annexes ; que les consorts A... doivent démontrer un préjudice, un fait dommageable qui lui est imputable et un lien de causalité ; qu'elle rappelle être intervenue pour la maîtrise d'oeuvre du lotissement, avec pour mission de réaliser le dépôt du permis d'aménager, réaliser l'opération de bornage et réaliser la mission de maîtrise d'oeuvre des travaux VRD, qu'elle n'avait pas une mission générale, qu'elle relève que ce sont les consorts A... eux-mêmes qui ont commandé et payé des travaux à la société Sicaa et EM Environnement, confiant à la première la réalisation d'une étude géologique et hydrologique et à la seconde la réalisation du dossier "Loi sur l'eau", et souligne que ces deux entreprises ne sont pas intervenues en qualité de sous-traitants de la société Nicolas, qu'elle rappelle que l'expert n'a retenu aucune faute à son encontre, qu'elle estime que la mise en jeu de sa responsabilité tant sur le fondement de la responsabilité civile décennale dont les critères ne sont pas réunis, que sur le fondement de la responsabilité contractuelle n'est pas justifiée, que les préjudices subis par les consorts F... R... ne lui sont pas imputables, que les consorts A... dont les manquements sont révélés par le rapport d'expertise sont responsables des préjudices qu'ils invoquent ; que mises en cause par la société Nicolas si cette dernière était condamnée à garantie, les sociétés EM Environnement et Sicaa font valoir pour la première avoir été missionnée par les consorts A... pour établir un dossier "Loi sur l'eau" et pour la seconde avoir été mandatée par les époux A... pour réaliser une "étude géologique et hydrologique - infiltrations eaux pluviales" ; mais que les consorts A... donnent un fondement à leur prétentions à l'égard de la société Nicolas ; que s'ils ne motivent pas la demande sur le fondement de l'article 1792 du Code civil et ne se prévalent d'aucune réception, en revanche, ils font état d'une faute contractuelle commise par la société Nicolas qui justifie la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle en application des articles 1147 et suivant anciens du Code civil et 1231-1 et suivants nouveaux du Code civil ; que le contrat signé entre les consorts A... et M. E... aux droits duquel se trouve la société Nicolas précise que la mission a pour objet " le dossier d'étude d'un projet de lotissement d'habitations à [...] sur la parcelle [...] ainsi que la mission de maîtrise d'oeuvre relative aux travaux de viabilisation dudit lotissement" ; que la mission d'études du dossier de permis d'aménager comprenait : 1) un relevé topographique des parcelles énumérées ci-dessus et ses abords, 2) le bornage périmétrique, 3) le plan d'aménagement, 4) étude du plan de masse de l'aménagement, de la voirie et des réseaux, -"consultation des services techniques et concessionnaires -réalisation des avant projets sommaire de voirie et réseaux -estimation des travaux à partir de l'avant-projet sommaire" 5) dossier de lotissement, 6) implantation et division cadastrale ; que la mission de maîtrise d'oeuvre comprenait 1) l'assistance du lotisseur à la passation des travaux, avec notamment "Etude et Etablissement des plans d'exécution des travaux et ouvrages y afférents relatifs : aux terrassements et voirie, aux réseaux d'eau potable, aux réseaux d'eaux pluviales, aux réseaux d'eaux usées", 2) la direction de l'exécution des travaux, 3) l'assistance aux opérations de réception des travaux, qu'il apparaît que le règlement de la demande de permis d'aménager du lotissement a été réalisé le 19 décembre 2008 avec une modification du 26 janvier 2009 et que l'autorisation d'aménager a été donnée le 3 février 2009, que la demande était accompagnée d'une étude de faisabilité pour la mise en place d'un assainissement autonome réalisée par la société D2L-Betali ( groupe I...) le 12 juillet 2008 ; que mettant en jeu la responsabilité de cette société, il appartient aux consorts A... de démontrer la preuve de la faute commise par celle-ci ; qu'il est établi que la société Nicolas avait pour mission d'élaborer le règlement de lotissement devant être soumis à autorisation, de faire ensuite les opérations relatives à la réalisation du lotissement et devait ainsi notamment étudier la voirie, les réseaux comprenant la réalisation des avant-projets sommaires de voirie des réseaux, les plans d'exécution des travaux et ouvrages y afférents, qu'elle avait la direction des travaux ; que toutefois, il est constant que les consorts A... connaissaient des problèmes d'évacuation des eaux pluviales avant la vente du lot aux consorts R... F... , qu'ils ont reçu le rapport Sicaa et le rapport EM environnement " Loi sur l'eau" qui reprenait les conclusions du rapport Sicaa et se sont gardés d'informer les acquéreurs de leur existence et de leur contenu ; que par ailleurs, la société Nicolas n'avait pas pour mission d'assister les consorts A... pour la vente des lots ; que par conséquent, les appelants ne peuvent lui reprocher aucune faute contractuelle ; qu'ils seront déboutés de leur demande de garantie » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE : « s'agissant des demandes en garantie formées par M. et Mme A... et ce en premier lieu à l'encontre de la SARL Nicolas etamp; Associés, il sera observé que les intéressés arguent tout d'abord de l'article 1792 du code civil sans pour autant produire le contrat conclu avec l'appelé en garantie, un procès-verbal de réception ou justifier de la construction d'un ouvrage présentant des désordres affectant sa solidité ou le rendant impropre à sa destination, de sorte que ce fondement juridique ne peut prospérer ; que les intéressés arguent suite de la responsabilité contractuelle tant de la SARL Nicolas que des sociétés AM Environnement et SICAA Etudes et ce pour n'avoir pas repris dans le règlement du lotissement les avertissements contenus à l'étude réalisée par la société SICAA, ce qui tend à démontrer d'ailleurs que cette dernière n'aurait pas commis de faute ; que par ailleurs, le présent jugement ne retenant un défaut de conformité qu'à propos de l'évacuation des eaux pluviales, il importe de caractériser la faute des appelées en garantie dans leur mission concernant celle-ci ; qu'il ressort du rapport d'expertise et de l'étude géologique réalisée par la société SICAA en octobre 2009 que celle-ci a émis un avis favorable au traitement des eaux pluviales par infiltration puis a rappelé (étude géologique, p. 13) que les dimensionnements qu'elle préconisait n'étaient que des exemples, qu'ils ne pourraient être définis précisément qu'une fois le projet clairement établi, la nature du sol vérifiée aux endroits décidés pour les ouvrages d'implantation et elle conseillait la réalisation des tests de perméabilité complémentaires à l'endroit même de l'implantation des futurs ouvrages ; que cette étude apparaît faite à la demande de AM Environnement, BET Environnement et pour le compte de M. et Mme A... et il ressort du rapport d'expertise que le dossier « loi sur l'eau » réalisé par AM Environnement a repris intégralement les conclusions de l'étude réalisée par SICAA ; qu'enfin, il ressort également du rapport d'expertise (p. 38) que le règlement du lotissement ne reprend pas l'avertissement de la société SICAA concernant la nécessité d'études complémentaires au droit de chaque ouvrage d'infiltration individuel : si M. et Mme A... exposent que la SARL Nicolas avait pour mission de dresser le dossier complet du lotissement comprenant notamment le règlement et le cahier des charges, et reprochent donc à cette société de n'avoir pas repris les préconisations de ces deux rapports, pour autant il sera observé que ceux-ci sont postérieurs au règlement puisqu'ils datent d'octobre 2009 alors que le règlement de la demande de permis d'aménager du lotissement en cause date du 19 décembre 2008 et a été modifié le 26 janvier 2009 ; que dans la mesure où M. et Mme A... ne soutiennent ni n'établissement que la SARL Nicolas aurait dressé le règlement du lotissement alors que des études nécessaires à son établissement étaient en cours ou devaient être faites, ils ne rapportent pas la preuve d'une faute contractuelle imputable à celle-ci ; qu'il n'y a donc pas lieu à garantie de la part de la SARL Nicolas etamp; Associés » ;1/ ALORS QUE le maître d'oeuvre est tenu envers le maître de l'ouvrage d'une obligation de résultat, et qu'il ne peut s'exonérer de sa responsabilité qu'en établissant l'existence d'une cause étrangère, sauf à prouver que les désordres ne relèvent pas de sa mission ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même relevé que la société Nicolas, en qualité de maître d'oeuvre, « avait pour mission d'élaborer le règlement de lotissement devant être soumis à autorisation », qu'il devait assurer « l'assistance du lotisseur à la passation des travaux », notamment s'agissant du « réseau d'eaux pluviales » et « qu'elle avait la direction des travaux » (arrêt, p. 13) ; que la cour d'appel a encore constaté que l'origine des désordres tenait à ce qu'« aucun système d'assainissement des eaux pluviales conforme au cahier des charges du lotissement ne peut être mis en place » (arrêt, p. 5, antépénultième alinéa) ; qu'il en résultait nécessairement que la société Nicolas avait manqué à son obligation de résultat, le cahier du lotissement qu'il avait rédigé conformément à sa mission étant à l'origine des désordres ; qu'en déboutant pourtant les consorts A... de leurs demandes en garantie, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, en violation de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause ;

2/ ALORS QUE le maître d'oeuvre est tenu envers le maître de l'ouvrage d'une obligation de conseil ; qu'en l'espèce, les consorts A... soutenaient expressément que la société Nicolas, à qui incombait la conception des travaux, avait commandé et reçu les rapports des sociétés SICAA et AM Environnement préconisant des tests complémentaires d'étanchéité sur chaque lot avant la construction d'un ouvrage (conclusions, p. 13) ; qu'il en résultait qu'il incombait au maître d'oeuvre d'attirer l'attention des consorts A..., maitres d'ouvrage profanes, sur la nécessité de réaliser les tests recommandés et de prendre toute mesure de nature à assurer l'évacuation des eaux pluviales avant la vente ; qu'en déboutant pourtant les consorts A... de leurs demandes en garantie au prétexte que « la société Nicolas n'avait pas pour mission d'assister les consorts A... pour la vente des lots » (arrêt, p. 13, alinéa 7), la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause ;

3/ ALORS ET EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE le fait du créancier victime n'exonère pas le débiteur de toute responsabilité et est uniquement de nature à réduire le montant de son indemnisation ; qu'en déboutant pourtant les consorts A... de leur recours en garantie au prétexte qu'ils connaissaient les problèmes d'évacuation des eaux pluviales et n'avaient pas transmis aux acquéreurs le rapport SICAA quand, même à admettre que ce comportement eut été fautif, il ne pouvait priver les exposants de tout droit à réparation, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause.