LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 27 février 2020
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 163 F-D
Pourvoi n° W 18-24.586
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 FÉVRIER 2020
Mme E... U... , domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° W 18-24.586 contre l'arrêt rendu le 30 mai 2017 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre, 2e section), dans le litige l'opposant à la société [...], société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme U... , de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de la société [...], après débats en l'audience publique du 21 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 30 mai 2017), que la société civile immobilière (SCI) [...] a donné à bail professionnel à Mme U... un bureau, portant le numéro 8, destiné à l'exercice de son activité de médecin ; qu'en 2011, en raison d'infiltrations affectant ce local et nécessitant des travaux de remise en état, la SCI [...] a mis à la disposition de Mme U... le bureau [...] ; que, le 24 juillet 2013, la SCI [...] lui a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis l'a assignée en paiement d'un arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation portant sur les deux locaux, Mme U... s'étant maintenue dans le bureau [...] après la réalisation des travaux de remise en état ; que Mme U... a sollicité reconventionnellement le remboursement des sommes payées au titre des charges locatives ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour condamner Mme U... à payer une somme de 49 575,37 euros, arrêtée au mois de janvier 2015, au titre de l'occupation du local n° 8, l'arrêt retient que la SCI [...] produit deux courriers des 25 avril 2013 et 30 mai 2013, ce dernier émanant de son avocat, dont rien ne permet, dans la confection et dans le contenu, de penser qu'il s'agisse de faux et qu'il apparaît donc bien que Mme U... a été mise en demeure de réintégrer le premier local loué, et qu'elle soutient avoir restitué les clés du bureau 8 mais que la SCI fait valoir que les clés n'ont jamais été remises et produit un constat d'huissier du 28 janvier 2015 à cette fin ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de Mme U... qui soutenait, d'une part, qu'elle n'avait jamais reçu les lettres lui demandant de réintégrer le local n° 8 et, d'autre part, qu'elle ne disposait plus depuis 2011 des clés de ce local qu'elle avait restituées au bailleur lors du changement de bureau, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Sur le deuxième moyen :
Vu l'article 624 du code de procédure civile ;
Attendu que la cassation du chef du premier moyen entraîne la cassation, par voie de conséquence, de la condamnation de Mme U... à payer une somme de 50 983,38 euros pour le local [...], calculée en considération d'une indemnité d'occupation de 2 096 euros par mois en raison de son occupation indue à compter du mois d'août 2013 ;
Et sur le troisième moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour rejeter la demande de Mme U... en restitution des sommes versées au titre des charges locatives, l'arrêt retient que toutes les factures concernées étaient à la disposition de Mme U... comme des autres locataires, que la SCI [...] a reconstitué sur CD rom les charges de l'année 2013 et leurs justificatifs qui constituent effectivement un volume conséquent et que Mme U... ne démontre pas le caractère non justifié des charges réclamées par la bailleresse ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de Mme U... qui soutenait que la SCI [...] n'était pas fondée à appliquer la taxe sur la valeur ajoutée sur les appels de charges alors que cela contrevenait aux termes du bail, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné Mme U... à payer à la SCI [...] une somme de 50 983,38 euros pour le local 16, et de 49 575,37 euros pour le local 8, et en ce qu'il a rejeté la demande de Mme U... en restitution des sommes versées au titre des charges locatives, l'arrêt rendu le 30 mai 2017 entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Versailles autrement composée ;
Condamne la SCI [...] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la SCI [...] et la condamne à payer à Mme U... une somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept février deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour Mme U... .
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Mme U... à verser à la société [...] la somme de 49 575,37 euros, arrêtée au mois de janvier 2015, pour le local n° 8, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2015 ;
AUX MOTIFS QUE Mme U... conteste avoir été mise en demeure de réintégrer le bureau 8 ; qu'elle soutient avoir déposé plainte pour faux et usage suite à la production par la SCI [...] de deux lettres de mise en demeure d'avoir à réintégrer le local B8 des 30 avril et 30 mai 2013 ; qu'elle n'indique pas toutefois quelle suite a été réservée à cette plainte qui date pourtant du 21 décembre 2013 soit il y a 3 ans et demi ; que la SCI [...] produit deux courriers des 25 avril 2013 et des 30 mai 2013 dont le dernier émane de son avocat ; que rien dans la confection et le contenu de ces courriers ne permet de penser qu'il puisse s'agir d'un faux ; qu'il apparaît donc bien que Mme U... a été mise en demeure de réintégrer le premier local loué ; que Mme U... ne demande d'ailleurs plus en appel de surseoir à statuer dans l'attente d'une décision pénale suite à la plainte qu'elle a déposée contre notamment la SCI [...] pour diverses infractions dont faux et usage, escroqueries... ; qu'elle ne conteste plus la qualité de propriétaire des locaux de la SCI [...] ; qu'en revanche, Mme U... soutient toujours que le local 8 n'était pas en état et qu'elle ne pouvait y revenir ; que la SCI [...] justifie par une facture du 15 avril 2013 d'un montant de 4.610,58 € de la réalisation de travaux de remise en état après infiltration et de remise à neuf du bureau 8 (pièce 33 intimée) ; que le constat établi par Me X... le 28 juin 2013 (pièce 15 appelante) fait état de murs et de plafonds recouverts de peinture de facture récente mais aussi de deux auréoles noirâtres ; qu'il n'est pas établi que ces deux tâches aient compromis la jouissance et l'habitabilité des lieux ; que, par ailleurs, le constat d'huissier dressé le 25 juillet 2013 (pièce 10) démontre que le bureau a été refait à neuf, l'huissier mentionnant que le doublage et les revêtements intérieurs sont à l'état neuf et qu'il ne relève aucune trace d'infiltration d'eau ; que Mme U... soutient qu'elle avait restitué les clés du bureau 8 mais la SCI [...] fait valoir que les clés n'ont jamais été remises et produit un constat d'huissier du 28 janvier 2015 à cette fin (pièce 11 intimée) ; que Mme U... soutient que le prix de la location du bureau 16 était excessif ; qu'il apparaît que toutefois que la somme réclamée correspond au prix du loyer pratiqué auparavant ; qu'il apparaît donc, comme l'avait justement indiqué le premier juge, que Mme U... n'a pas subi de trouble de jouissance l'autorisant à se dispenser de payer son loyer et qu'elle n'a pas réglé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui avait régulièrement délivré (
) ; qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté la résiliation du bail liant les parties, à la date du 2 août 2013, par l'effet de la clause résolutoire et fixé l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail au montant contractuel du loyer en cours et des charges ; qu'il apparaît que Mme U... était bien tenue, pour les périodes considérées, au paiement des sommes fixées par le tribunal après réduction des clauses pénales, soit la somme de 50.938,38 € pour le local 16 et à la somme de 49.575,37 € pour le local 8 ; que le jugement sera confirmé sur ce point ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE la SCI [...] qui expose que Madame U... a quitté les locaux début janvier 2015, demande la condamnation de cette dernière à lui payer : - pour le local B8, la somme de 53.004,81 € au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation, pénalités et intérêts de retard relatifs à la période du 28 avril 2013 à la fin janvier 2015, - pour le local B 16, la somme de 62.353,81 € au titre des indemnités d'occupation, charges pénalités et intérêts de retard relatifs à la période du le 1er mai 2013 à la fin janvier ; que Mme U... qui a pu bénéficier d'un local (B16) adapté à son activité pour remplacer le bureau B8 qu'elle louait à la SCI [...] et qui était affecté de désordres d'infiltrations, n'était donc aucunement en droit de suspendre le versement de ses loyers ; qu'il est constant qu'elle a continué à exercer son activité dans le local B 16 et a refusé ensuite de réintégrer le bureau B8 alors que le constat d'huissier du 25 juillet 2013 montre qu'à cette date, à tout le moins, ce bureau avait été entièrement remis à neuf et pouvait être utilisé ; que son refus de réintégrer le local [...] loué malgré les lettre et mise en demeure qui lui ont été adressées, apparaît totalement injustifié et gravement préjudiciable à la SCI [...] qui s'est retrouvé avec deux locaux indisponibles (celui qu'elle louait à Madame U... et celui que cette dernière continuait à occuper), et ce sans percevoir de loyers ; que cette situation de blocage est imputable à Madame U... qui ne pouvait continuer à occuper le local B 16 alors que celui qu'elle louait, était redevenu utilisable ; que la SCI [...] est donc fondée à lui réclamer à la fois : - à compter du mois d'août 2013, le paiement d'indemnités d'occupation et de charges pour le local B16, occupé indûment à compter date puisque le local [...] n'était alors plus affecté de désordres de nature à empêcher son utilisation; - les loyers et charges du local [...] loué en vertu du contrat de bail ; qu'il résulte toutefois des décomptes produits par la SCI [...] (pièces 13 et 14) que la somme de 62.353,81 € réclamée pour le local B16 comprend les indemnités d'occupation, charges et pénalités de retard des mois de mai, juin et juillet 2013 ; qu'or, il n'est pas établi qu'au mois de mai, le local [...] n'était plus affecté de désordres, le constat d'huissier du 28 juin 2013 tendant à montrer que des infiltrations persistaient et que des travaux restaient à exécuter ; que Madame U... était donc légitime à refuser de réintégrer le local à cette date ; que dès lors, la SCI [...] n'apparaît pas fondée à réclamer à Madame U... le paiement de sommes pour l'occupation du local au cours des mois de mai, juin et juillet 2013 ; que les décomptes versés aux débats font également ressortir que la somme de 62.3.53,81 € réclamée pour le local [...] et celle de 53.004,81 réclamée pour le local [...] comprennent une pénalité de retard de 10 % ainsi que des intérêts de 2 % par mois ; qu'or, si le contrat de bail prévoit qu'en cas de retard de paiement, le loyer sera majoré de plein droit de 10 % outre une clause pénale de 5 %, ces dispositions s'analysent en clauses pénales susceptibles d'être minorées par le juge lorsqu'elles apparaissent excessives ; qu'en l'espèce, l'intérêt de 2 % pax mois apparaît de nature à réparer suffisamment le préjudice subi par la bailleresse du fait des :retards de paiement ; qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient de déduire de la somme de 62.353,81 € réclamée pour le local [...] et celle de 53.004,81 réclamée pour le local B8, les montants suivants : Pour le local B16: - pénalité de 10 % (5.082,43) euros - loyers de mai, juin, juillet 2023 (2.096 x 3) (6.288 euro) ; Pour le local B8: - pénalité de 10 % (3.429,44 euros) ; que Madame U... sera condamnée à payer à la SCI [...] les sommes suivantes, arrêtées au mois de janvier 2015 : - 50.983,38 € pour le local 16 ; - 49.575,37 € pour le local 8, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2015, date de la signification des conclusions de la SCI [...] réclamant les sommes susvisées ;
1°) ALORS QUE pour l'opposer à son destinataire, l'auteur d'une mise en demeure établie sous forme de lettre missive doit prouver qu'elle a été portée à sa connaissance ; qu'en se bornant à relever, pour condamner Mme U... au paiement d'une indemnité d'immobilisation au titre du local n° 8, que deux courriers émanant de la société [...] et de son conseil, en date des 25 avril et 30 mai 2013, l'avaient mise en demeure de le réintégrer et qu'il ne s'agissait pas de faux (arrêt, p. 8, al. 1 à 3 ; jugement, p. 6, al. 3), sans répondre au moyen par lequel Mme U... faisait valoir que la société [...] ne rapportait pas la preuve de l'envoi de ces courriers, de sorte que, la société [...] ne l'ayant jamais mise en demeure de réintégrer le local n° 8, ne pouvait prétendre au versement d'une indemnité d'immobilisation pour la période postérieure (ses conclusions, p. 5, al. 5 et 6), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, les juges du fond doivent préciser les éléments sur lesquels ils se fondent pour retenir l'existence d'un fait contesté ; qu'en retenant, implicitement mais nécessairement, que les clés du local n° 8 n'avait pas été restituées par Mme U... , pour la condamner au paiement d'une indemnité d'immobilisation jusqu'au mois de janvier 2015, sans préciser les éléments sur lesquels elle se fondait, bien que Mme U... ait soutenu, dans ses conclusions, que les clés du local n° 8 avaient été restituées à la société [...] en 2011 (ses conclusions, p. 7, al. 3), de sorte que, le local étant libre de toute occupation au jour de la résiliation du bail en août 2013, la société [...] ne pouvait prétendre au paiement d'une indemnité d'immobilisation pour la période postérieure, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, les juges ont l'interdiction de dénaturer les conclusions des parties ; qu'en relevant, pour condamner Mme U... au paiement d'une indemnité d'immobilisation au titre du local n° 8, du mois d'aout 2013 au mois de janvier 2015, que « la SCI [...] ) valoir que les clés (du local n° 8) n'(avaient) jamais été remises et produi(sait) un constat d'huissier du 28 janvier 2015 » (arrêt, p. 8, pén. al.), quand les développements des conclusions de la société [...] visés par ces motifs concernaient la restitution des clés du local [...], le 9 janvier 2015, et non celle des clés du local n° 8, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ensemble le principe interdisant aux juges de dénaturer les conclusions des parties ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en augmentant le montant de l'indemnité d'occupation au titre du local n° 8 d'intérêts supplémentaires de 2 % valant réduction d'une clause pénale (jugement, p. 6, pén. al. ; arrêt, p. 9, dern al.), quand elle constatait elle-même que cette clause était stipulée en cas de retard dans le paiement des loyers (jugement, p. 6, al. 7 ; contrat de bail, p. 3), de sorte qu'elle ne pouvait s'appliquer au paiement d'une indemnité d'immobilisation, pour la période postérieure à la résiliation du bail, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Mme U... à verser à la société [...] la somme de 50 983,38 euros arrêtée au mois de janvier 2015, pour le local [...], avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2015 ;
AUX MOTIFS QUE Mme U... conteste avoir été mise en demeure de réintégrer le bureau 8 ; qu'elle soutient avoir déposé plainte pour faux et usage suite à la production par la SCI [...] de deux lettres de mise en demeure d'avoir à réintégrer le local 8 des 30 avril et 30 mai 2013 ; qu'elle n'indique pas toutefois quelle suite a été réservée à cette plainte qui date pourtant du 21 décembre 2013 soit il y a 3 ans et demi ; que la SCI [...] produit deux courriers des 25 avril 2013 et des 30 mai 2013 dont le dernier émane de son avocat ; que rien dans la confection et le contenu de ces courriers ne permet de penser qu'il puisse s'agir d'un faux ; qu'il apparaît donc bien que Mme U... a été mise en demeure de réintégrer le premier local loué ; que Mme U... ne demande d'ailleurs plus en appel de surseoir à statuer dans l'attente d'une décision pénale suite à la plainte qu'elle a déposée contre notamment la SCI [...] pour diverses infractions dont faux et usage, escroqueries... ; qu'elle ne conteste plus la qualité de propriétaire des locaux de la SCI [...] ; qu'en revanche, Mme U... soutient toujours que le local 8 n'était pas en état et qu'elle ne pouvait y revenir ; que la SCI [...] justifie par une facture du 15 avril 2013 d'un montant de 4.610,58 € de la réalisation de travaux de remise en état après infiltration et de remise à neuf du bureau 8 (pièce 33 intimée) ; que le constat établi par Me X... le 28 juin 2013 (pièce 15 appelante) fait état de murs et de plafonds recouverts de peinture de facture récente mais aussi de deux auréoles noirâtres ; qu'il n'est pas établi que ces deux tâches aient compromis la jouissance et l'habitabilité des lieux ; que, par ailleurs, le constat d'huissier dressé le 25 juillet 2013 (pièce 10) démontre que le bureau a été refait à neuf, l'huissier mentionnant que le doublage et les revêtements intérieurs sont à l'état neuf et qu'il ne relève aucune trace d'infiltration d'eau ; que Mme U... soutient qu'elle avait restitué les clés du bureau 8 mais la SCI [...] fait valoir que les clés n'ont jamais été remises et produit un constat d'huissier du 28 janvier 2015 à cette fin (pièce 11 intimée) ; que Mme U... soutient que le prix de la location du bureau 16 était excessif ; qu'il apparaît que toutefois que la somme réclamée correspond au prix du loyer pratiqué auparavant ; qu'il apparaît donc, comme l'avait justement indiqué le premier juge, que Mme U... n'a pas subi de trouble de jouissance l'autorisant à se dispenser de payer son loyer et qu'elle n'a pas réglé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui avait régulièrement délivré (
) ; qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté la résiliation du bail liant les parties, à la date du 2 août 2013, par l'effet de la clause résolutoire et fixé l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail au montant contractuel du loyer en cours et des charges ; qu'il apparaît que Mme U... était bien tenue, pour les périodes considérées, au paiement des sommes fixées par le tribunal après réduction des clauses pénales, soit la somme de 50.938,38 € pour le local 16 et à la somme de 49.575,37 € pour le local 8 ; que le jugement sera confirmé sur ce point ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE la SCI [...] qui expose que Madame U... a quitté les locaux début janvier 2015, demande la condamnation de cette dernière à lui payer : - pour le local B8, la somme de 53.004,81 € au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation, pénalités et intérêts de retard relatifs à la période du 28 avril 2013 à la fin janvier 2015, - pour le local B 16, la somme de 62.353,81 € au titre des indemnités d'occupation, charges pénalités et intérêts de retard relatifs à la période du 1er mai 2013 à la fin janvier ; que Mme U... qui a pu bénéficier d'un local (B16) adapté à son activité pour remplacer le bureau B8 qu'elle louait à la SCI [...] et qui était affecté de désordres d'infiltrations, n'était donc aucunement en droit de suspendre le versement de ses loyers ; qu'il est constant qu'elle a continué à exercer son activité dans le local B 16 et a refusé ensuite de réintégrer le bureau B8 alors que le constat d'huissier du 25 juillet 2013 montre qu'à cette date, à tout le moins, ce bureau avait été entièrement remis à neuf et pouvait être utilisé ; que son refus de réintégrer le local [...] loué malgré les lettre et mise en demeure qui lui ont été adressées, apparaît totalement injustifié et gravement préjudiciable à la SCI [...] qui s'est retrouvée avec deux locaux indisponibles (celui qu'elle louait à Madame U... et celui que cette dernière continuait à occuper), et ce sans percevoir de loyers ; que cette situation de blocage est imputable à Madame U... qui ne pouvait continuer à occuper le local B 16 alors que celui qu'elle louait, était redevenu utilisable ; que la SCI [...] est donc fondée à lui réclamer à la fois : - à compter du mois d'août 2013, le paiement d' indemnités d'occupation et de charges pour le local B16, occupé indûment à compter date puisque le local [...] n'était alors plus affecté de désordres de nature à empêcher son utilisation; - les loyers et charges du local [...] loué en vertu du contrat de bail ; qu'il résulte toutefois des décomptes produits par la SCI [...] (pièces 13 et 14) que la somme de 62.353,81 € réclamée pour le local B16 comprend les indemnités d'occupation, charges et pénalités de retard des mois de mai, juin et juillet 2013 ; qu'or, il n'est pas établi qu'au mois de mai,le local [...] n'était plus affecté de désordres, le constat d'huissier du 28 juin 2013 tendant à montrer que des infiltrations persistaient et que des travaux restaient à exécuter ; que Madame U... était donc légitime à refuser de réintégrer le local à cette date ; que dès lors, la SCI [...] n'apparaît pas fondée à réclamer à Madame U... le paiement de sommes pour l'occupation du local au cours des mois de mai, juin et juillet 2013 ; que les décomptes versés aux débats font également ressortir que la somme de 62.3.53,81 € réclamée pour le local [...] et celle de 53.004,81 réclamée pour le local [...] comprennent une pénalité de retard de 10 % ainsi que des intérêts de 2 % par mois ; qu'or, si le contrat de bail prévoit qu'en cas de retard de paiement, le loyer sera majoré de plein droit de 10 % outre une clause pénale de 5 %, ces dispositions s'analysent en clauses pénales susceptibles d'être minorées par le juge lorsqu'elles apparaissent excessives ; qu'en l'espèce, l'intérêt de 2 % par mois apparaît de nature à réparer suffisamment le préjudice subi par la bailleresse du fait des retards de paiement ; qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient de déduire de la somme de 62.353,81 € réclamée pour le local [...] et celle de 53.004,81 réclamée pour le local B8, les montants suivants : Pour le local B16: - pénalité de 10 % (5.082,43) euros - loyers de mai, juin, juillet 2023 (2.096 x 3) (6.288 euros) ; Pour le local B8: - pénalité de 10 % (3.429,44 euros) ; que Madame U... sera condamnée à payer à la SCI [...] les sommes suivantes, arrêtées au mois de janvier 2015 : - 50.983,38 € pour le local 16 ; - 49.575,37 € pour le local 8, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2015, date de la signification des conclusions de la SCI [...] réclamant les sommes susvisées ;
1°) ALORS QUE, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en augmentant le montant de l'indemnité d'occupation au titre du local n°16 d'intérêts supplémentaires de 2 %, valant réduction d'une clause pénale (jugement, p. 6, pén. al. ; arrêt, p. 9, dern al.), quand elle constatait elle-même que cette clause était stipulée en cas de retard dans le paiement des loyers (jugement, p. 6, al. 7, nous soulignons ; contrat de bail, p. 3), de sorte qu'elle ne pouvait s'appliquer au paiement d'une indemnité d'immobilisation, pour la période postérieure à la résiliation du bail, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Mme U... de sa demande tendant à la restitution des charges annuelles depuis son entrée dans les lieux jusqu'à leur libération ;
AUX MOTIFS QUE Mme U... conteste les charges qui lui sont réclamées ; que s'agissant du bureau 16 qui continuait à être occupé par Mme U..., il apparaît que la SCI [...], en raison de la carence de l'occupante, a dû assumer elle-même le paiement des charges qui n'étaient pas plus réglées que le loyer ; qu'il apparaît également que le locataire était tenu de régler, selon les termes-mêmes du bail et du règlement intérieur du Cabinet médical, les diverses prestations de secrétariat inhérentes au fonctionnement d'une telle structure médicale et qui sont distinctes des charges ordinaires d'un bail. ; que la SCI [...] a dû régler elle-même ces charges de secrétariat à la société missionnée pour ces prestations et c'est donc à juste titre qu'elle les réclame à Mme U... ; que l'appelante reproche également à la SCI [...] de ne pas avoir mis à sa disposition les justificatifs de charges ordinaires ; que la sanction de la défaillance du bailleur qui ne régulariserait pas selon les modalités légales les provisions pour charges ne consiste pas en une déchéance du droit aux charges pour les années concernées et l'obligation pour le bailleur de rembourser les provisions versées ; qu'aucune sanction de ce type n'est prévue par la loi ; qu'il convient, si surgit une contestation, de se référer aux documents qui n'auraient pas encore été fournis par le bailleur ou de tirer les conséquences d'une éventuelle carence définitive ; qu'en l'espèce, il apparaît que toutes les factures concernées étaient à la disposition de Mme U... comme des autres praticiens locataires dans le Cabinet médical ; que la SCI [...] fait valoir que, compte tenu du volume des documents en question, l'ensemble de ces documents étaient simplement tenus à disposition et non transmis en copie ; que l'intimée a reconstitué sur CD Rom les charges de l'année 2013 et leurs justificatifs qui constituent effectivement un volume conséquent ; qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté la résiliation du bail liant les parties, à la date du 2 août 2013, par l'effet de la clause résolutoire et fixé l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail au montant contractuel du loyer en cours et des charges (
) ; que l'ensemble des demandes de Mme U... , en dehors de la demande de restitution du dépôt de garantie, sera rejeté ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE Madame U... demande que la SCI [...] soit condamnée à lui verser diverses sommes en remboursement des loyers et de la provision pour charges versées indûment et non régularisées, en réparation de ses préjudices matériels, en réparation des préjudices subis du fait de son éviction des locaux, en réparation de son préjudice moral ; qu'elle fait valoir que sa bailleresse a : - violé ses obligations contractuelles de délivrance conforme, en ce que le local loué était affecté d'infiltrations d'eau et en ce que les prestations prévues (téléphones, Internet) n'avaient été que partiellement fournies, - a manqué à son obligation de loyauté et commis des fautes engageant sa responsabilité en ne l'informant pas de sa situation judiciaire, en créant des montages frauduleux, en émettant des appels de fonds constitutifs de détournements d'actifs, en tentant d'augmenter la provision pour charges qu'elle n'a jamais régularisée, ni justifiée ; mais qu'il convient de constater que Madame U... ne démontre pas ni la réalité des fautes qu'elle invoque à l'encontre de sa bailleresse, ni le caractère non justifié des charges réclamées par la bailleresse ; qu'en ce qui concerne les désordres d'infiltrations d'eau affectant le local 8, la SCI [...] qui lui a permis d'occuper un local plus spacieux durant les travaux de remise en état, n'a pas manqué à son obligation de délivrance ; que, quant aux dysfonctionnements des prestations téléphoniques, elles apparaissent présenter un caractère limité et ponctuel ne justifiant pas l'allocation de dommages et intérêts ; que le comportement de Madame U... qui a cessé de payer ses loyers et charges pour des prétextes divers alors qu'elle continuait à occuper les locaux de la SCI [...], apparaît déloyal ; que, dès lors, son éviction est justifiée et Madame U... sera déboutée de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles.
1°) ALORS QUE, sauf stipulation expresse en sens contraire du bail, la location de locaux nus à usage professionnel au profit d'une personne non assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée n'y est pas soumise ; qu'en déboutant Mme U... de sa demande tendant à la restitution des charges annuelles, depuis son entrée dans les lieux jusqu'à leur libération, sans répondre au moyen par lequel elle faisait valoir que ces charges comprenaient le paiement de la TVA, ainsi que cela résultait d'un courrier adressé par la société [...] aux locataires et de ses propres conclusions, quand la location n'était pas soumise au paiement de la TVA (ses conclusions, p. 10, al. 3), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
