LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 1
MY1
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 26 février 2020
Rejet
Mme BATUT, président
Arrêt n° 155 F-D
Pourvoi n° M 18-22.944
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 26 FÉVRIER 2020
Mme F... W..., domiciliée [...] (Ukraine), a formé le pourvoi n° M 18-22.944 contre l'arrêt rendu le 17 mai 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 3), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. R... S..., domicilié [...] ,
2°/ à Mme X... P..., domiciliée [...] ,
3°/ à la société [...], société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
M. S... a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.
La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le demandeur au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation également annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, les observations de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de Mme W..., de la SCP Colin-Stoclet, avocat de M. S..., de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société [...], de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de Mme P..., après débats en l'audience publique du 21 janvier 2020 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 17 mai 2018), Mme W..., résidant en Ukraine, a donné mandat à Mme P... de l'assister dans la recherche d'un appartement à Paris, en vue d'un séjour avec des membres de sa famille, prévu du 29 juin au 25 août 2013. Lors de cette recherche, la société [...] (la société [...]) a présenté à Mme P... un appartement situé [...] , propriété de M. S....
2. Le 30 mai 2013, Mme W... a conclu avec M. S..., par l'intermédiaire de la société [...], un contrat de location meublée portant sur ce bien, moyennant un loyer mensuel de 15 000 euros, soit 28 500 euros pour la totalité du séjour.
3. Arrivée dans les lieux le 29 juin 2013, Mme W... a formulé, par un courriel adressé à Mme P..., des reproches portant principalement sur l'état de propreté, l'encombrement de certains espaces, l'hygiène, l'ameublement, la sécurité et la décoration du logement. Ayant fait restituer les clés de l'appartement le 3 juillet suivant, elle a sollicité le remboursement du loyer payé d'avance.
4. Les 4 et 6 mars 2014, elle a assigné M. S..., Mme P... et la société [...] en annulation du contrat de bail, en restitution du loyer et des commissions versés, et en indemnisation de son préjudice.
Examen des moyens
Sur le premier moyen du pourvoi principal
Enoncé du moyen
5. Mme W... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'annulation du contrat de location, alors « que la personne qui a affiché sa volonté de rechercher un appartement de grand standing moyennant le versement d'un loyer conséquent commet une erreur sur les qualités substantielles du bien loué lorsqu'elle s'engage sans avoir eu connaissance de l'état réel dans lequel se trouvait ce bien ; que la cour qui, bien qu'elle ait constaté que la demanderesse avait indiqué qu'elle recherchait un appartement de grand standing, situé au coeur de Paris, qui lui avait été loué moyennant le versement d'un loyer conséquent, et également relevé que ni les photographies ni l'annonce qui lui avaient été soumises avant la conclusion du contrat ne faisaient état du mauvais état d'entretien de l'appartement et du mobilier usagé, voire endommagé, a néanmoins, pour refuser d'annuler le contrat de bail, énoncé qu'il n'était pas démontré que ces éléments aient pu à eux seuls entraîner pour la locataire une erreur sur les qualités substantielles de l'appartement lui même, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait au contraire que l'exposante avait commis une erreur sur les qualités substantielles du bien loué en s'engageant sans avoir eu connaissance de l'état réel de saleté, d'encombrement et d'équipement dans lequel se trouvait ce bien, violant ainsi l'article 1110 du code civil dans sa rédaction applicable en la cause. »
Réponse de la Cour
6. Sous le couvert d'un grief non fondé de violation de la loi, le moyen ne tend qu'à remettre en discussion, devant la Cour de cassation, l'appréciation souveraine des éléments de preuve par les juges du fond qui ont estimé que le manque de propreté, l'encombrement ponctuel et la présence de produits alimentaires périssables ne concernaient que des aspects limités de la location et que rien ne permettait d'affirmer qu'ils aient porté sur des qualités substantielles de l'appartement en considération desquelles les parties avaient contracté.
7. Le moyen ne peut donc être accueilli.
Sur le deuxième moyen du même pourvoi
Enoncé du moyen
8. Mme W... fait grief à l'arrêt de rejeter son action en responsabilité dirigée contre la société [...], alors « que l'agent immobilier, en sa qualité de professionnel, est tenu de vérifier que l'immeuble loué par ses soins est conforme à la description qui en a été faite au futur preneur ; qu'en se bornant, pour écarter la responsabilité de la société [...], à énoncer qu'aucun manquement au devoir de conseil ou d'information ne pouvait être retenu à son encontre, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'agence immobilière n'avait pas commis une faute en se contentant de transmettre quelques photographies favorables de l'appartement sans par ailleurs vérifier si les caractéristiques précises de la location et de l'état général du bien loué avaient bien été portées à la connaissance de sa cliente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige. »
Réponse de la Cour
9. L'arrêt relève, d'abord, que Mme W... ne forme pas de reproche quant au lieu de situation, à la superficie de l'appartement, au nombre de pièces, à leur volume respectif ainsi qu'à leur aspect spacieux et lumineux, pour en déduire que, sur ces points, l'appartement correspond à la fois à l'annonce et aux photographies de la société [...], à la désignation contractuelle et à la présentation faite par Mme P... à la suite de sa visite préalable les lieux.
10. Il retient, ensuite, que les photographies transmises par la société [...] à Mme W... montrent des meubles d'aspect ancien, disparates et usagés, qu'il n'est pas établi que la décoration de l'appartement lors de l'entrée dans les lieux ait été différente de celle que présentent ces photographies, que la dangerosité alléguée de l'escalier n'est pas démontrée et que le manque de propreté, l'encombrement ponctuel et la présence de produits alimentaires périssables relèvent du manquement du bailleur à son obligation de délivrance.
11. Dès lors, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a légalement justifié sa décision de ce chef.
Sur le troisième moyen du même pourvoi
Énoncé du moyen
12. Mme W... fait grief à l'arrêt de rejeter son action en responsabilité dirigée contre Mme P..., alors « que le mandataire, qui répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion, a l'obligation de pourvoir au mieux aux intérêts de son mandant et de le préserver de tout risque connu ; qu'en se bornant, pour écarter la responsabilité de Mme P..., à énoncer que le fait de percevoir de l'agence immobilière une commission d'apporteur d'affaires s'ajoutant à la rémunération versée par Mme W... n'établissait pas en lui-même les manoeuvres alléguées, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la circonstance que Mme P..., à la suite de sa visite, avait indiqué à la demanderesse que l'appartement était incroyable et qu'elle y serait très confortablement installée, tout en taisant son état réel, n'établissait pas l'existence des manoeuvres trompeuses que la mandataire avait utilisées pour l'inciter, au moyen de cette description mensongère, à s'engager, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige. »
Réponse de la Cour
13. Ayant écarté les reproches formulés par Mme W... tenant à l'ameublement, la décoration et la sécurité des lieux, pour ne retenir que le manque de propreté, l'encombrement ponctuel et la présence de produits alimentaires périssables, et relevé que la mission de Mme P... ne comprenait aucune obligation à cet égard, l'arrêt retient que si, le 16 mai 2013, lors de la visite de l'appartement qui était alors occupé, un certain désordre a été constaté, cette situation ne concernait que la date de la visite et rien ne permet d'affirmer qu'elle se présenterait à nouveau au moment de l'entrée dans lieux de Mme W....
14. La cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a ainsi légalement justifié sa décision de ce chef.
Sur le premier moyen du pourvoi incident
Énoncé du moyen
15. M. S... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer une indemnité à Mme W..., alors :
« 1°/ qu'aucune disposition légale ou réglementaire ne met à la charge du bailleur, même dans le cadre de la location d'un appartement meublé, l'obligation de délivrer au preneur un appartement impeccablement propre et rangé ; qu'en relevant, pour considérer que M. S... avait manqué à son obligation de délivrance, que s'agissant d'un appartement loué en meublé pour près de deux mois, le bailleur était tenu de prendre les dispositions nécessaires pour livrer un logement propre, dégagé d'objets susceptibles d'encombrer et exempts de produits alimentaires périssables, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil ;
2°/ que le bailleur n'est tenu que de délivrer un logement conforme aux stipulations contractuelles ; qu'en relevant que l'absence de nettoyage de certains équipements, ainsi que la présence d'objets encombrant dans un coin de la cuisine et de produits alimentaires périssables, caractérisaient un manquement à l'obligation de délivrance pesant sur M. S..., sans préciser en vertu de quelles stipulations du contrat de bail le demandeur aurait été tenu de délivrer un logement impeccablement propre et rangé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1719 du code civil ;
3°/ qu'un manquement contractuel ne peut engager la responsabilité de son auteur que si celui-ci a été préalablement mis en demeure de remplir son obligation ; que M. S... faisait valoir que, si Mme W... avait jugé le ménage insuffisant, il lui aurait suffi d'en informer le bailleur ou son assistante, Mme H..., pour qu'une femme de ménage se déplace et remédie immédiatement à cette insuffisance, ce que Mme W... n'avait pas fait ; qu'en condamnant M. S..., pour manquement à son obligation de délivrer un logement impeccablement propre et rangé, à payer une indemnité correspondant à 20 % des loyers versés, sans rechercher si, en l'absence de mise en demeure, Mme W... pouvait demander réparation du préjudice qu'elle prétendait avoir subi du fait de ce manquement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1146 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
16. Ayant relevé que la location portait sur un appartement de prestige pour une durée de près de deux mois au prix de 28 500 euros, et retenu que les photographies produites par Mme W... montraient l'absence de nettoyage de certains équipements, la présence d'objets encombrant un coin de la cuisine, de nourriture dans le réfrigérateur et le congélateur, et de bocaux contenant des produits alimentaires, la cour d'appel a pu en déduire que M. S... avait manqué à son obligation de délivrance.
17. Il ne résulte ni de l'arrêt ni des conclusions de M. S... que celui-ci ait soutenu, devant la cour d'appel, qu'un manquement contractuel ne pouvait être retenu à son égard que s'il avait été préalablement mis en demeure de remplir son obligation.
18. Le moyen, irrecevable en sa troisième branche qui est nouvelle et mélangée de fait, n'est pas fondé pour le surplus.
Sur le second moyen du même pourvoi
Énoncé du moyen
19. M. S... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes formées contre Mme P... et la société [...], alors « que la cassation à intervenir sur le premier moyen, qui remettra en cause la condamnation de M. S..., entraînera, par voie de conséquence, celle du chef de dispositif rejetant les appels en garantie de cette condamnation formés par M. S... à l'encontre de Mme P... et de la société [...], en application des articles 624 et 625 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
20. Le premier moyen étant rejeté, le second, qui invoque une cassation par voie de conséquence, est sans portée.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE les pourvois ;
Condamne Mme W... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six février deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour Mme F... W..., demanderesse au pourvoi principal.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Mme W... fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de sa demande en annulation du contrat de location ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE Mme F... W... fonde son action sur les dispositions des articles 1108 et suivants du code civil ; que selon les dispositions de l'article 1110 du code civil dans sa rédaction applicable lors de la conclusion du bail, : « l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur le coup de la substance même de la chose qui en est l'objet » ; que le terme substance de la chose désigne en particulier les qualités essentielles convenues entre les parties ; que pour constituer une cause de nullité l'erreur doit être : - déterminante du consentement, - et excusable, ce qui s'entend d'une erreur commise par la partie qui malgré les diligences raisonnables, dont elle a fait preuve n'a pu l'éviter ; qu'il appartient à celui qui agit en annulation du contrat pour erreur sur la substance, de prouver que la ou les qualités invoquées ont été expressément ou tacitement convenues entre les parties et que c'est en considération de cette ou de ces qualités que les parties ont contracté ; que la cause de nullité s'apprécie en considération des circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ; qu'en l'espèce, Mme F... W... invoque une discordance entre les caractéristiques attendues et la réalité, et fait valoir que si elle avait connu cet état de fait elle n'aurait pas conclu le bail ; qu'elle en déduit avoir commis une erreur entraînant la nullité du contrat de location ; que seule l'erreur excusable étant une cause de nullité, il lui appartient de prouver que se fiant aux éléments d'information fournis par le bailleur elle a cru prendre à bail un appartement ayant des qualités essentielles que ne présentait pas en réalité la chose louée ; qu'il lui incombe également de démontrer que ces qualités étaient connues de M. R... S... ou de la société [...], mandataire de celui-ci, et qu'elles sont ainsi entrées dans le champ contractuel ; que sur les circonstances de la conclusion du contrat de bail, selon le courriel du 10 avril 2013 Mme F... W... a indiqué à Mme X... P... qu'elle recherchait une maison à Paris à proximité du passage [...] pour 7 personnes adultes et 1 enfant, et qu'elle avait besoin de trois chambres et de trois salles de bains, pour une superficie de pas moins de 200 m² ; qu'après les démarches entreprises par Mme X... P..., Mme F... W... a conclu avec M. R... S... le contrat de bail du 30 mai 2013 ; que Mme F... W... a contracté le bail en considération de : - l'annonce de présentation et les photographies émanant de l'agence immobilière, - la désignation du bien figurant dans le contrat de location, - la visite que le bailleur par son mandataire a organisée sur place pour Mme X... P... ; que par l'annonce susvisée l'agence immobilière a présenté le bien comme étant un appartement d'une superficie de 336 m², fonctionnant comme une maison privative, rénovation et volume exceptionnel, situé dans une copropriété sécurisée, mitoyenne à l'hôtel [...] ; que les photographies jointes à ce descriptif ainsi que les photographies prises ultérieurement par la société [...] et transmises à Mme F... W... montrent des pièces spacieuses, équipées d'un mobilier ancien ; que concernant la désignation contractuelle, le contrat de bail décrit un appartement meublé se développe sur trois niveaux, et composé « au rez-de-chaussée : d'une entrée, d'un salon, d'une chambre, d'une bibliothèque d'une salle de bains, d'un bureau et d'un dressing au premier étage : mezzanine deux chambres, salle de bains ; au sous-sol (en cour anglaise) une cuisine , avec espace repas, sauna, buanderie, cave à vin, espace télévision » ; que le loyer était de 510 euros par jour pour 8 personnes ; que Mme F... W... ne formule pas de reproche quant au lieu de situation, à la superficie de cet appartement, au nombre de pièces, à leur volume respectif, ainsi qu'à leur aspect spacieux et lumineux ; qu'il y a lieu d'en déduire que sur ces points, l'appartement correspond à la fois à l'annonce de l'agence immobilière, à la désignation contractuelle, aux photographies d'agence et à la représentation que Mme F... W... a pu s'en faire à partir des informations communiquées par Mme X... P... à la suite de la visite des lieux le 16 mai 2013 ; que les reproches formulés portent sur : - l'ameublement, - la décoration, - l'état de propreté et l'hygiène de lieux considéré par Mme F... W... comme étant dans un état d'insalubrité avancé, - l'encombrement selon elle de certains espaces, - la sécurité des locaux ; qu'au soutien de ses prétentions elle verse aux débats : - la copie d'un courrier non signé daté du 2 juillet 2013, et destiné à M. R... S..., - un ensemble de photographies ; que le fait que certains des objets (et en particulier des meubles) qui figurent sur les photographies de la société [...], se retrouvent sur les photographies produites par l'appelante montre que celles-ci ont été prises à l'arrivée sur place en juin 2013 ; que concernant l'ameublement, sur certaines des photographies produites par Mme F... W... figurent des meubles fortement usagés ; que les photographies de l'agence immobilière montrent des meubles d'aspect ancien, disparates et usagés ; que le mobilier du salon et de la pièce bibliothèque y apparaît en nombre réduit au regard de la vaste superficie de ces pièces ; que par ailleurs les photographies relatives au mobilier n'établissent pas l'erreur alléguée, dans la mesure où par son mandataire, le bailleur avait organisé pour Mme X... P..., représentante de Mme F... W..., une visite des lieux ; que l'erreur que le cas échéant Mme F... W... aurait pu commettre quant à l'état du mobilier n'est donc pas excusable ; que s'agissant spécialement du grief portant sur la présence d'une chaise percée, Mme F... W... ne fournit aucune précision sur l'endroit où se trouvait ce mobilier qui figure seule sur la photographie produite comme élément de preuve ; que concernant la décoration, il n'est pas démontré que la décoration de l'appartement lors de l'entrée dans les lieux ait été différente de celle que présentaient les photographies d'agence communiquées à Mme F... W... avant la conclusion du bail ; qu'en outre le logement avait été visité par la mandataire de Mme F... W... avant l'entrée de celle-ci dans les lieux ; que sur la dangerosité alléguée, sur ce point, Mme F... W... produit uniquement comme preuve la photographie d'un escalier ; que cette photographie ne suffit pas à démontrer que l'escalier considéré, dont Mme F... W... ne précise pas l'emplacement dans le logement, ne soit pas conforme aux règles de sécurité ; qu'elle ne démontre pas « l'important danger de certaines parties du logement » dont elle fait état dans ses conclusions ; que sur l'état de propreté, les photographies produites par Mme F... W... montrent : - l'absence de nettoyage de certains équipements en particulier : - le plan de travail dans la cuisine, - d'un four dans la cuisine, - de tiroirs de meubles de la cuisine, - d'un évier dans la buanderie, - et d'une imprimante recouverte de poussière ; - la présence d'objets encombrant un coin de la cuisine ; - la présence de nourriture dans le réfrigérateur, et le congélateur, - la présence de bocaux contenant de produits alimentaires ; que sur ces points, ces photographies, centrées sur des objets pris isolément, ne fournissent pas de vue d'ensemble de la pièce où elles sont prises ; qu'elles ne permettent pas d'affirmer que l'ensemble de l'appartement présentait des problèmes d'encombrement, d'hygiène ou de propreté ; que s'agissant des produits alimentaires, certaines photographies montrent la présence d'aliments dans le congélateur et le réfrigérateur et celle de récipients emplis de produits alimentaires sur les étagères de la cuisine ; que rien ne permet cependant d'affirmer qu'il s'agit, comme le soutient Mme F... W..., de produits avariés ou en putréfaction ; que le manque de propreté, l'encombrement ponctuel, et la présence de certains produits alimentaires périssables, tel que ci-dessus relevé, soulèvent cependant la question du respect par le bailleur de son obligation de délivrance ; que tels que décrits ci-dessus, ils ne concernent néanmoins que des aspects limités de la location elle même, et rien ne permet en conséquence d'affirmer qu'ils aient porté sur des qualités substantielles de l'appartement convenues entre les parties et en considération desquelles celles-ci ont contracté ; qu'il n'est donc pas démontré qu'ils aient pu à eux seuls entraîner pour la locataire une erreur sur les qualités substantielles de l'appartement lui même ; qu'invoquant un dol de la part de sa mandataire, Mme F... W... soutient avoir été trompée par Mme X... P... qui, par une présentation partiale de l'appartement l'aurait amenée à commettre une erreur sur les qualités substantielles de celui-ci ; que selon les dispositions de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, « Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé » ; que le dol, au sens de ce texte, ne peut être retenu comme vice du consentement que s'il émane du cocontractant ; qu'en l'espèce, Mme X... P... est tiers au contrat de location ; qu'il s'ensuit en l'espèce que les circonstances alléguées à l'encontre de celle-ci, et qui seront examinées ci-après dans le cadre de l'action dirigée contre elle, ne peuvent utilement être invoquées comme cause d'annulation du contrat de location ; que compte tenu des développements qui précédent, la demande d'annulation du contrat de location fondée sur un vice du consentement n'est pas justifiée ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article 1110 du code civil dispose que « l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur le coup de la substance même de la chose qui en est l'objet » ; qu'en l'espèce, Mme W... a conclu avec M. R... S..., à distance et par l'intermédiaire de l'agence société [...] un contrat de bail meublé pour une durée d'un mois et 27 jours portant sur un appartement situé [...] ; que ce bail est conclu moyennant un loyer de 28.500 euros pour le séjour et un dépôt de garantie de 15.000 euros ; que ce dernier a été quasi-intégralement restitué à la locataire ; que ce bien a été présenté à Mme F... W... par Mme X... P... qu'elle avait chargée de lui trouver un lieu de séjour parisien ; que selon la pièce 13 de Mme P..., un courriel du 10 avril 2013, librement traduit, il peut être observé que Mme W... recherchait une maison pour 7 personnes adultes et 1 enfant, avait besoin de trois chambres et de 3 salles de bains, 1 chambre avec un grand lit et une chambre avec 2 petits lits pour une superficie de pas moins de 200 m2, à proximité du passage [...] ; qu'après que Mme P... lui ait proposé plusieurs maisons ou appartements par courriels, Mme W... a arrêté son choix sur le bien litigieux ; que ce bien a été retenu en raison : - du descriptif de l'agence faisant état d'un appartement, dans une belle copropriété sécurisé, mitoyenne à l'hôtel [...], de 336,42 m2, fonctionnant comme une maison privative, rénovation et volumes exceptionnels - des photographies jointes à ce descriptif, montrant des pièces plutôt lumineuses, meublées de meubles de style et d'époque, - d'une visite sur place réalisée par Mme P... le 16 mai 2013 à la suite de laquelle elle adresse d'autres photographies et fait état d'un appartement très agréable et confortable ; qu'au bail le bien loué est ainsi décrit « appartement meublé sur trois niveaux situé au rez-de-chaussée droite sous le porche. Composé au rez-de-chaussée : une entrée, un salon, une salle à manger, une bibliothèque, une chambre, une salle de bains, un bureau, un dressing, wc. Au 1er étage : une mezzanine, wc, deux chambres, une salle de bains. Au sous-sol (en cour anglaise) : une cuisine avec espace repas, un espace tv, un sauna, une buanderie, une cave à vin » ; qu'aucun état des lieux n'a été dressé lors de l'entrée dans les lieux de Mme W... alors qu'effectivement M. S... avait déclaré à l'agence qu'il pourrait être présent et réaliserait l'inventaire et qu'il semble qu'aucune des parties n'y ait mis obstacle ; qu'entrée dans les lieux le 29 juin 2013, Mme W... restituait les clés le 3 juillet 2013 ; que sa pièce 10 est un courrier du 2 juillet 2013, adressé à M. R... S... ; qu'il s'agit d'une copie non signée d'une lettre simple ; qu'elle relate l'ensemble des griefs qu'elle retient lesquels se résument essentiellement en « l'appartement est dans un état de saleté, y compris de la poussière, et une grande partie des meubles incompatibles pour une utilisation courante pour une famille nombreuse avec des enfants » ; que les photographies prises par ses soins ne sont certes pas datées, cependant la plupart d'entre elles reprennent des détails visibles sur les photographies communiquées par l'agence ; qu'il s'agit donc bien de photographies de l'appartement qui ne peuvent avoir été prises que pendant son séjour ; que cependant il peut être observé que : - l'appartement loué lui a été présenté et a été retenu par elle car il s'agissait d'un appartement de prestige ; - l'appartement ne lui a aucunement été présenté comme contenant des meubles neufs ou remis à neuf ; que les photographies montrent des meubles anciens ; qu'il n'est donc pas incompatible pour des meubles anciens d'avoir des assises usées, des appuis usés et des toiles à matelas tachées sous les housses, ni de devoir faire attention à leur usage par une enfant de 5 ans ; - la décoration notamment celle de la bibliothèque est apparente sur la photographie du salon adressée par l'agence ; - les photographies prises par Mme W... sont des gros plans, montrant les détails de certains meubles ; que leur rapprochement avec photographies d'agence montrant les pièces dans leur ensemble n'offre donc pas des critères de comparaison efficaces ; que ce n'est pas parce que quelques meubles sont vétustes, une chaise paillée cassée, un évier de la buanderie (et non la cuisine) non-lavé, une imprimante poussiéreuse et des cartons de papiers personnels représentant tout au plus 1 m2 entassés dans un coin, que l'ensemble de l'appartement ne correspond pas au descriptif de prestige de l'agence ; que Mme W... ne présente pas de photographie et ne présente pas de critique quant aux deux autres chambres, au sauna et les autres éléments du logement ; - de même, la seule photographie d'un escalier, sans indiquer s'il s'agit ou non d'un escalier de service et sans photographies des autres escaliers à disposition ne suffit pas à caractériser son caractère dangereux, ni l'ensemble de l'appartement, - enfin rien ne permet de retenir que les bocaux de condiments restés dans la cuisine étaient avariés ni la viande dans le congélateur, - si Madame P... a écrit que l'appartement était en grand désordre, c'était lors de sa visite en mai 2013, où il se trouvait alors occupé par une amie du bailleur, mais rien ne permet d'établir le maintien de cet état lors de l'entrée dans les lieux de la demanderesse le 29 juin 2013 ; que Mme W... savait qu'elle louait un appartement meublé qui pouvait être loué à d'autres personnes avant elle ou occupé par le propriétaire (donc un appartement pouvant contenir des biens propres du propriétaire, en sus des meubles mis à disposition) ; que si, compte-tenu des locaux, du prix réglé et de son choix de louer un appartement de prestige, elle peut se plaindre d'un nettoyage qu'elle estime insuffisant, elle ne peut se plaindre du caractère ancien des meubles mis à disposition et elle même ne présente que des photographies de détail visant certains meubles mais aucune vue globale de l'ensemble des pièces ; qu'elle ne démontre donc pas que globalement l'état mobilier de l'appartement se révèle sans prestige ; qu'elle ne démontre pas non plus que globalement l'appartement souffre d'un manque de nettoyage ; qu'alors que c'est la défaillance de ce contenu qui constitue pout elle l'erreur sur la substance (sa pièce 10 in fine « cet appartement se trouve dans un excellent emplacement prestigieux, dispose d'une magnifique cour mais malheureusement son contenu ne correspond pas au prix proposé ») ; que Mme W... ne démontre pas que l'appartement fourni ne répondait pas à la présentation qui lui en avait été faite et que cela a pu entraîner pour elle une erreur sur la substance du bien loué ; que dès lors, il ne peut être retenu ni cette erreur sur la substance, ni même une faute, qu'elle soit du bailleur, de l'agence ou de sa mandataire quant à la livraison du bien loué ou sa description ; que Mme W... sera par conséquent intégralement déboutée de ses demandes ;
ALORS QUE la personne qui a affiché sa volonté de rechercher un appartement de grand standing moyennant le versement d'un loyer conséquent commet une erreur sur les qualités substantielles du bien loué lorsqu'elle s'engage sans avoir eu connaissance de l'état réel dans lequel se trouvait ce bien ; que la cour qui, bien qu'elle ait constaté que l'exposante avait indiqué qu'elle recherchait un appartement de grand standing, situé au coeur de Paris, qui lui avait été loué moyennant le versement d'un loyer conséquent, et également relevé que ni les photographies ni l'annonce qui lui avaient été soumises avant la conclusion du contrat ne faisaient état du mauvais état d'entretien de l'appartement et du mobilier usagé, voire endommagé, a néanmoins, pour refuser d'annuler le contrat de bail, énoncé qu'il n'était pas démontré que ces éléments aient pu à eux seuls entraîner pour la locataire une erreur sur les qualités substantielles de l'appartement lui même, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait au contraire que l'exposante avait commis une erreur sur les qualités substantielles du bien loué en s'engageant sans avoir eu connaissance de l'état réel de saleté, d'encombrement et d'équipement dans lequel se trouvait ce bien, violant ainsi l'article 1110 du code civil dans sa rédaction applicable en la cause.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Mme W... fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de sa demande en responsabilité dirigée contre la société [...] ;
AUX MOTIFS QUE sur l'action en responsabilité dirigé contre la société [...] et sur l'appel en garantie formé par M. R... S..., aux termes de l'article 1998 du code civil : « le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné. Il n'est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement » ; qu'aux termes du contrat conclu le 4 février 2013, M. R... S... a donné à la société [...], mandat de :
« A... .............le bien immobilier, Effectuer toutes les diligences qu'elle jugera utile pour réaliser la location » ; que concernant les faits relatifs au manquement à l'obligation de délivrance, ci-dessus retenus, qu'il résulte des courriels échangés (en particulier les pièces 29 et 30 de la société [...]) entre la société [...] et M. R... S..., que celui-ci : - a indiqué qu'il serait présent au moment de l'entrée dans les lieux, - s'est chargé de la question de nettoyage des locaux, avant l'arrivée de Mme F... W..., le courriel du 1er juillet 2013 produit aux débats énonçant qu'il avait fait intervenir de femme de ménage juste avant cette arrivée ; que M. R... S... ne peut en conséquence reprocher à la société [...] le manquement à une obligation qu'il s'était chargé de remplir ; que les développements ci-dessus, consacrés à la demande d'annulation du bail pour erreur sur la substance, font ressortir qu'aucun manquement au devoir de conseil ou d'information ne peut être retenu à l'encontre de la société [...] ; qu'il n'est pas démontré que l'annonce établie pour désigner le bien, les prestations fournies pour en permettre la visite et les photographies prises pour présenter l'appartement ne correspondent pas à la réalité ; qu'aucune faute n'est démontrée dans le cadre de l'exécution de la mission confiée par M. R... S... à la société [...] ; que l'action en responsabilité formée par Mme F... W... contre la société [...], et l'appel en garantie dirigé contre celle-ci ne sont pas justifiés ;
ALORS QUE l'agent immobilier, en sa qualité de professionnel, est tenu de vérifier que l'immeuble loué par ses soins est conforme à la description qui en a été faite au futur preneur ; qu'en se bornant, pour écarter la responsabilité de la société [...], à énoncer qu'aucun manquement au devoir de conseil ou d'information ne pouvait être retenu à son encontre, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'agence immobilière n'avait pas commis une faute en se contentant de transmettre quelques photographies favorables de l'appartement sans par ailleurs vérifier si les caractéristiques précises de la location et de l'état général du bien loué avaient bien été portées à la connaissance de sa cliente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Mme W... fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de sa demande en responsabilité dirigée contre Mme P... ;
AUX MOTIFS QU' aux termes de l'article 1991 du code civil, « Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » ; que selon l'article 1992 du même code « Le mandataire répond non seulement du dol mais aussi des fautes qu'il commet dans sa gestion » ; que Mme F... W... reproche à Mme X... P... de l'avoir trompée par des photographies ne montrant que les aspects positifs de l'appartement et de l'avoir incitée à prendre celui-ci à bail, et ce dans la seule perspective de percevoir également la rémunération versée par l'agence immobilière ; qu'en application des dispositions de l'article 1116 du code civil précitées il appartient à celui qui invoque un dol de démontrer que par des manoeuvres trompeuses, son cocontractant l'a déterminé à contracter ; qu'en l'espèce, il incombe à Mme F... W... de prouver que Mme X... P... aurait employé des manoeuvres pour l'inciter à prendre en location l'appartement concerné ; que le fait de percevoir de l'agence immobilière, une commission d'apporteur d'affaires, s'ajoutant à la rémunération versée par Mme F... W..., n'établit pas en lui-même les manoeuvres alléguées ; que par ailleurs Mme P... justifie avoir réalisé un ensemble de démarches en vue de proposer des appartements à Mme F... W..., et lui avoir présenté plusieurs logements différents sans qu'il soit établi ni allégué que ces appartements aient été gérés par la société [...] ; que s'agissant de l'envoi allégué de photographies présentant l'appartement de façon avantageuse, qu'il convient de relever que Mme X... P... n'a pris elle même aucune photographie, les photographies envoyées à Mme F... W... émanant exclusivement de l'agence immobilière ; qu'en l'absence de preuve des manoeuvres alléguées, le dol invoqué n'est pas démontré ; que par ailleurs s'agissant des problèmes de nettoyage, d'hygiène et d'encombrement ci-dessus relevés, que la mission de Mme P... ne comprenait aucune obligation à cet égard ; que, comme le relève à juste titre le premier juge, si, le 16 mai 2013, lors de la visite de l'appartement qui était alors occupé par des amis de M. R... S..., un certain désordre (portant principalement sur la literie dans une chambre) a été constaté, cette situation ne concerne que la date de la visite, et rien de permet d'affirmer qu'elle se présentait à nouveau au moment de l'entrée dans les lieux de Mme F... W... ; qu'au vu des développements qui précèdent, l'action formée par Mme F... W... contre Mme X... P..., comme l'appel en garantie formé contre elle ne peuvent aboutir ;
ALORS QUE le mandataire, qui répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion, a l'obligation de pourvoir au mieux aux intérêts de son mandant et de le préserver de tout risque connu ; qu'en se bornant, pour écarter la responsabilité de Mme P..., à énoncer que le fait de percevoir de l'agence immobilière une commission d'apporteur d'affaires s'ajoutant aÌ la rémunération versée par Mme W... n'établissait pas en lui-même les manoeuvres alléguées, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la circonstance que Mme P..., à la suite de sa visite, avait indiqué à l'exposante que l'appartement était incroyable et qu'elle y serait très confortablement installée, tout en taisant son état réel, n'établissait pas l'existence des manoeuvres trompeuses que la mandataire avait utilisées pour l'inciter, au moyen de cette description mensongère, à s'engager, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige.
Moyen produit par la SCP Colin-Stoclet, avocat aux Conseils, pour M. S..., demandeur au pourvoi incident.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. S..., d'une part, à payer à Mme F... W... une indemnité de 5 700 euros en réparation du préjudice et, d'autre part, à payer à Mme W... et Mme P... des indemnités de procédure de 4 000 et 2 500 euros ;
AUX MOTIFS QUE, sur l'action en responsabilité dirigée contre le bailleur, selon les dispositions de l'article 1147 ancien du code civil, applicable au litige : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part » ; qu'aux termes des dispositions du bail du 30 mai 2013 : « Le bailleur est tenu de : 1) Remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des locataires et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation » ; qu'en l'espèce, Mme F... W... reproche à M. R... S..., en qualité de bailleur, un manquement à son obligation de délivrance de la chose louée ; qu'elle soutient que le bailleur, qui devait lui livrer un appartement de prestige, propre, non encombré, exempt de risques pour la sécurité, doté de certains éléments de décoration, et équipé de meubles en nombre suffisant et en bon état, n'a pas rempli cette obligation ; que, toutefois, s'agissant du mobilier, et de la décoration, aucun élément du dossier ne permet d'affirmer que l'appartement livré n'était pas conforme à celui qui avait été visité par Mme X... P... et dont la description résultait tant de la désignation contractuelle, que de l'annonce établie par l'agence immobilière, et des photographies prises par celle-ci ; qu'il a été retenu ci-dessus que la réalité du reproche relatif à la dangerosité de l'appartement n'est pas démontré ; que, concernant les autres reproches, s'agissant d'un appartement loué en meublé pour près de deux mois, le bailleur était tenu de prendre les dispositions nécessaires pour livrer un logement propre, dégagé d'objets susceptibles d'encombrer et exempts de produits alimentaires périssables ; que le manque de propreté, la présence d'aliments, ainsi que l'encombrement, ci-dessus relevés, montrent un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ; que ce manquement engage vis-à-vis de Mme F... W... la responsabilité contractuelle de M. R... S... ;
1°) ALORS QU'aucune disposition légale ou réglementaire ne met à la charge du bailleur, même dans le cadre de la location d'un appartement meublé, l'obligation de délivrer au preneur un appartement impeccablement propre et rangé ; qu'en relevant, pour considérer que M. S... avait manqué à son obligation de délivrance, que s'agissant d'un appartement loué en meublé pour près de deux mois, le bailleur était tenu de prendre les dispositions nécessaires pour livrer un logement propre, dégagé d'objets susceptibles d'encombrer et exempts de produits alimentaires périssables, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil ;
2°) ALORS QUE le bailleur n'est tenu que de délivrer un logement conforme aux stipulations contractuelles ; qu'en relevant que l'absence de nettoyage de certains équipements, ainsi que la présence d'objets encombrant dans un coin de la cuisine et de produits alimentaires périssables, caractérisaient un manquement à l'obligation de délivrance pesant sur M. S..., sans préciser en vertu de quelles stipulations du contrat de bail l'exposant aurait été tenu de délivrer un logement impeccablement propre et rangé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1719 du code civil.
3°) ALORS QU'en tout état de cause, un manquement contractuel ne peut engager la responsabilité de son auteur que si celui-ci a été préalablement mis en demeure de remplir son obligation ; que M. S... faisait valoir que, si Mme W... avait jugé le ménage insuffisant, il lui aurait suffi d'en informer le bailleur ou son assistante, Mme H..., pour qu'une femme de ménage se déplace et remédie immédiatement à cette insuffisance, ce que Mme W... n'avait pas fait (conclusions, p. 9 § 1 et p. 11 § 4-5) ; qu'en condamnant M. S..., pour manquement à son obligation de délivrer un logement impeccablement propre et rangé, à payer une indemnité correspondant à 20 % des loyers versés, sans rechercher si, en l'absence de mise en demeure, Mme W... pouvait demander réparation du préjudice qu'elle prétendait avoir subi du fait de ce manquement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1146 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes formées par M. S... à l'encontre de Mme P... et de la société [...] ;
ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen, qui remettra en cause la condamnation de M. S..., entraînera, par voie de conséquence, celle du chef de dispositif rejetant les appels en garantie de cette condamnation formés par M. S... à l'encontre de Mme P... et de la société [...], en application des articles 624 et 625 du code de procédure civile.
