LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 6 février 2020
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 99 F-D
Pourvoi n° U 18-23.779
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 FÉVRIER 2020
1°/ M. L... R...,
2°/ Mme A... H..., épouse R...,
tous deux domiciliés [...] ,
ont formé le pourvoi n° U 18-23.779 contre l'arrêt rendu le 14 septembre 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant :
1°/ à M. M... C...,
2°/ à M. D... O...,
tous deux domiciliés [...] ,
3°/ à la société [...] - [...] - [...] - [...], société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Béghin, conseiller référendaire, les observations de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de M. et Mme R..., de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de M. C..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société [...] - [...] - [...] - [...], de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. O..., après débats en l'audience publique du 7 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Béghin, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 septembre 2018), que par acte du 29 février 1996, M. O... a vendu à M. et Mme R... le lot [...] d'un immeuble en copropriété, soit une pièce située au sixième étage et les 7/1000e des parties communes ; que par acte du 26 février 2007, il a vendu dans le même immeuble le lot [...], dont il avait hérité en 2006, soit une pièce située au même étage et les 3/1000e des parties communes ; qu'à la suite de chacune de ces ventes, M. O... a remis à M. et Mme R... les clés du lot [...], et à M. C... les clés du lot [...] ; que le 27 novembre 2014, M. et Mme R... ont assigné M. C... en remise des clés du lot [...] et en paiement de diverses sommes ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 544 du code civil ;
Attendu que, pour rejeter la demande en remise de clés, l'arrêt retient que M. C... a de bonne foi cru acquérir le lot [...] dont il avait été mis en possession par le propriétaire apparent, que, bien que salarié d'une agence immobilière et associé d'une société civile immobilière, il ne peut lui être imputé un défaut de diligence lors de l'achat, à des fins personnelles, de la chambre litigieuse, que l'interversion survenue lors de la mise en possession des lots ne pouvait être découverte par un acquéreur normalement diligent, de sorte que l'erreur de M. C... est commune et invincible et qu'il a en conséquence acquis, par l'effet de la loi, le lot [...], tandis que les époux R... ont acquis le lot [...] ; que, de surcroît, la commune intention des parties a porté, le 29 février 1996, sur la vente d'un débarras de 6,45 m², comme le révèle l'occupation sans protestation de ce local de 1996 à 2014 par M. et Mme R... qui avaient acquis, principalement, un appartement dans l'immeuble, et, le 27 février 2007, sur la vente d'une chambre de service de 10,01 m² et non d'un débarras de 6,45 m², M. C... ayant acquis à des fins locatives, de sorte que c'est par erreur que l'acte du 29 février 1996 mentionne le lot [...] et l'acte du 27 février 2007 le lot [...] ;
Qu'en statuant ainsi, tout en constatant, d'une part, que l'erreur de M. C... portait sur la concordance entre le lot qui lui avait été vendu selon l'acte de vente et le lot dont il avait été mis en possession, d'autre part, que M. O... n'était pas propriétaire du lot [...] lors de la vente consentie à M. et Mme R..., la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
Et sur le second moyen :
Vu l'article 624 du code de procédure civile ;
Attendu que la cassation sur le premier moyen entraîne l'annulation, par voie de conséquence, des dispositions qui sont critiquées par ce moyen ;
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 septembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
Condamne MM. C... et O... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six février deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour M. et Mme R....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Les époux R... font grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que M. M... C... a acquis de M. D... O... le 27 février 2007, le lot n°[...] de l'état de division de l'immeuble sis [...], soit une pièce au 6ème étage, porte n° 1, et les 7/1000èmes des parties communes et qu'ils ont acquis de M. O... le 29 février 1996 dans le même immeuble, le lot n° [...], soit une pièce au 6ème étage, porte n°12 et les 3/1000èmes des parties communes ;
AUX MOTIFS QUE l'erreur commune étant créatrice de droit, les tiers de bonne foi, qui agissent sous l'empire de celle-ci, ne tiennent leur droit ni du propriétaire apparent ni du véritable propriétaire, mais en sont investis par l'effet de la loi ; qu'au cas d'espèce, suivant deux actes authentiques reçus le 5 novembre 1958 par M. B..., notaire, S... E..., propriétaire avant sa division le 29 avril 1958 de la totalité de l'immeuble, sis [...] et [...], a vendu : à M. O... , les lots [...] (appartement au 5ème étage, gauche), [...] (pièce au 6ème étage donnant sur la cour, porte n° 1) et [...] (cave au sous-sol), à P... O..., tante de M. O..., les lots n° [...] (appartement au 5ème étage, droite), [...] (pièces au 6ème étage donnant sur la cour, porte 12) et 27 (cave au sous-sol) ; que P... O... est décédée le [...] après avoir institué M. O... légataire universel ; que c'est dans ce contexte qu'en possession des clés des pièces du 6ème étage et intervertissant ces biens en contradiction avec les titres, M. O... a mis, en 1996, les époux R... en possession du lot n° [...], puis en 2007, M. C... en possession du lot n° [...]; qu'en 2014, tentant de revendre son lot, M. C... a pris conscience de cette interversion grâce au notaire de son acquéreur qui s'était procuré le plan du 6ème étage ; qu'ainsi, depuis 1996, les époux R... jouissent du lot n°[...], représentant les 3/1000ème des parties communes, soit d'une local d'une superficie inférieure à 9 mètres carrés (6, 45 m2), tandis que, depuis 2007, M. C... jouit du lot n° [...], représentant les 7/1000èmes des parties communes, soit d'une pièce de 10,01 mètres carrés, selon le certificat de mesurage du 13 juin 2006 annexé à son titre, conformément à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui lui a permis de régulièrement donner cette chambre à bail à usage d'habitation ; que cette différence de superficie, dont dépend l'habitabilité de la pièce, est à l'origine de l'instance introduite par les époux R... ; que par suite des visites antérieures à la vente et en raison de la remise des clés par le vendeur, ainsi que de l'absence de numéro sur la porte de la pièce, M. C... a cru acquérir le bien dont il avait été mis en possession par le propriétaire apparent, soit le lot n° [...]; que si l'interversion pouvait être révélée par l'examen du plan du 6ème étage, dont le règlement de copropriété mentionne (p. 20) qu'il lui serait annexé, cependant l'acte de vente du 27 février 2007 ne porte pas mention de cette annexion, cette absence étant corroborée : d'abord par M. O..., lui-même, qui affirme dans ses dernières conclusions devant la cour (p. 24) qu'aucun plan n'était annexé au règlement de copropriété ni à son modificatif ; qu'ensuite par les époux R... qui admettent dans leurs dernières conclusions (p. 20) que les plans n'étaient pas annexés au règlement de copropriété, ne les ayant obtenus que plusieurs années après leur achat ; qu'enfin, par les dernières conclusions (p. 11) de la SCP de notaires, rédactrice du titre de M. C..., desquelles il résulte qu'aucun plan n'était annexé au règlement de copropriété, mis à sa disposition pour la rédaction de l'acte de vente ; que bien que M. C... soit salarié d'une agence immobilière et associé d'une SCI, il ne peut lui être imputé un défaut de diligence lors de l'achat, à des fins personnelles, de la chambre litigieuse, pour ne pas avoir exigé la communication du plan du 6ème étage, alors qu'il n'avait pas de raisons objectives de douter des informations et des documents qui lui étaient fournis par M. O..., l'officier ministériel, rédacteur de l'acte, n'ayant pas, lui-même cru devoir procéder à cette vérification tant l'apparence était convaincante ; que l'interversion ne pouvait donc être découverte par un acquéreur normalement diligent; que l'erreur de M. C..., qui est invincible, est commune, de sorte que, par l'effet de la loi, M. C... a acquis le lot n° [...], tandis que les époux R... ont acquis le lot n° [...] ; qu'il sera ajouté que, de surcroît, qu'il ressort de ce qu'il vient être dit que la commune intention des parties a porté : le 29 février 1996 sur la vente d'un débarras de 6,45 m2 comme le révèle l'occupation sans protestation de ce local de 1996 à 2014 par les époux R... qui avaient acquis principalement, un appartement dans l'immeuble et le 27 février 2007 sur la vente d'une chambre de service de 10,01 mètres carrés, selon certificat de mesurage établi le 13 juin 2006 en vertu de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, lot unique acquis par M. C... dans le but de le donner à bail à usage d'habitation, de sorte que l'achat d'un débarras de 6,45 m2 ne présentait pour lui aucun intérêt ; qu'il s'en déduit donc que c'est par erreur que l'acte du 29 février 1996 mentionne le lot n° [...] et que l'acte du 27 février 2007 mentionne le lot n° [...] ; qu'en conséquence, les époux R... doivent être déboutés de toutes leurs demandes à l'encontre de M. C... ;
1°) ALORS QU'un tiers de bonne foi acquiert immédiatement la chose d'autrui du propriétaire apparent dès lors qu'il a traité sous l'empire d'une erreur commune et invincible ; que la cour d'appel qui tout en jugeant que M. C..., par le contrat de vente de 2007 portant sur le lot n° [...], conclu avec M O..., propriétaire apparent du lot n° [...], a par l'effet de la loi, en raison de son erreur invincible, acquis ce lot, objet de la vente de 1996 conclue entre M O... et les époux R..., a néanmoins décidé que ces derniers avaient en réalité acquis en 1996 le lot n° [...], n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que les époux R... qui étaient les propriétaires réels du lot n° [...] ne pouvaient avoir acquis, en 1996, le lot n° [...], violant ainsi l'article 544 du code civil ;
2°) ALORS QU'en tout état de cause, un tiers de bonne foi ne peut valablement acquérir la chose d'autrui du propriétaire apparent qu'à la condition qu'il ait traité sous l'empire d'une erreur commune et invincible ; en se bornant, pour dire que c'est par erreur que l'acte de 1996 mentionne le lot n°[...], que l'erreur de M C... commise en 2007 est invincible et commune en sorte que par l'effet de la loi il a acquis le lot n° [...] tandis que les époux R... le lot n° [...] sans caractériser autrement l'erreur commune et invincible commise par ces derniers au moment de l'acte de vente conclu en 1996 avec M O..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil ;
3°) ALORS QU'un tiers de bonne foi ne peut valablement acquérir la chose d'autrui du propriétaire apparent qu'à la condition qu'il ait traité sous l'empire d'une erreur commune et invincible et que le fait pour ce tiers, acquéreur averti, de pouvoir se renseigner auprès du syndic de copropriété pour connaître le véritable propriétaire du lot qu'il a acquis, exclut, en l'absence de titre de propriété sur les locaux litigieux, l'erreur invincible alléguée ; qu'en énonçant, pour juger que M. C... avait commis une erreur commune invincible et, par l'effet de la loi, avait acquis le lot n° [...], qu'il ne pouvait lui être imputé, bien qu'il soit un professionnel de l'immobilier, un défaut de diligence lors de l'achat de la chambre pour ne pas avoir exigé le plan du 6ème étage dès lors qu'il n'avait pas de raisons objectives de douter des informations et des documents fournis par le vendeur, la cour d'appel n'a pas caractérisé en quoi l'erreur alléguée par l'acquéreur était tout à la fois commune et invincible, violant ainsi l'article 544 du code civil ;
4°) ALORS QUE la circonstance que le notaire rédacteur de l'acte notarié de vente ait lui-même négligé de consulter le titre permettant de s'assurer de la qualité de propriétaire du vendeur ne peut légitimer l'erreur de l'acquéreur averti ; qu'en énonçant qu'il ne pouvait être imputé à M C..., bien qu'il soit un professionnel de l'immobilier, un défaut de diligence lors de l'achat de la chambre pour ne pas avoir exigé le plan du 6ème étage alors qu'il n'avait pas de raisons objectives de douter des informations et des documents fournis par le vendeur, l'officier ministériel, rédacteur de l'acte, n'ayant pas, lui-même, cru devoir procéder à cette vérification tant l'apparence était convaincante, la cour d'appel n'a pas caractérisé en quoi l'erreur alléguée par l'acquéreur était tout à la fois commune et invincible, violant ainsi l'article 544 du code civil ;
5°) ALORS QU'en se bornant, pour dire que l'erreur commise par M. C... était invincible et commune et juger en conséquence qu'il avait acquis le lot n°[...] et les époux R... le lot n° [...], à constater que ces derniers jouissent depuis 1996 du lot n°[...] correspondant à 3/1000èmes, d'une superficie inférieure à 9 mètres carrés et que M C... jouit depuis 2007 du lot n°[...] correspondant à 7/1000èmes, d'une superficie de 10,01 mètres carrés selon certificat de mesurage du 13 juin 2006, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si M C... s'était livré aux recherches élémentaires pour s'assurer de la qualité de propriétaire de son cocontractant, en vérifiant que le certificat de mesurage dès lors qu'il ne mentionnait pas le numéro du lot mesuré, portait bien sur le lot n° [...] mentionné à l'acte de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil ;
6°) ALORS QU'au surplus il résultait clairement de l'acte de vente du 29 février 1996 que les époux R... ont acquis le lot n° [...], porte 1, correspondant aux 7/1000èmes des parties communes ; qu'en jugeant que, de surcroît, l'acte de vente du 29 février 1996 devait être interprété au regard de la commune intention des parties et qu'en raison du comportement des époux R... qui avaient occupé sans protester le lot [...] dont la clef leur avait été attribuée par erreur et du but poursuivi par M C... lors de son acquisition, à savoir la mise en location, la vente de 1996 aurait en réalité porté sur un débarras de 6,45 m2, soit sur le lot n° [...] et non le lot n° [...] comme indiqué dans l'acte de vente, la cour d'appel a dénaturé le sens et la portée de l'acte précité et violé le principe selon lequel il est interdit au juge de dénaturer les actes qui lui sont soumis ;
7°) ALORS QU'en tout état de cause, on ne peut céder plus de droits qu'on n'en a soi-même ; que la cour d'appel qui, tout en constatant que par actes du 5 novembre 1958, S... E... avait cédé le lot n° [...] à M O... et le lot n° [...] à P... O..., tante de ce dernier, décédée le [...] après l'avoir institué légataire universel, a néanmoins jugé, pour dire que c'était par erreur que l'acte du 29 février 1996 mentionnait le lot n° [...], que M O... avait interverti les lots dès 1996 et avait entendu vendre aux époux R... le seul lot n°[...], n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations desquelles il résultait que M O... n'avait pu intervertir les biens et entendre vendre aux exposants le lot n° [...] dont il n'était alors pas propriétaire, violant ainsi l'article 544 du code civil, ensemble le principe « nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet » ;
8°) ALORS QU'à titre très subsidiaire, en se bornant, pour dire que l'intention ses parties à l'acte de vente de 1996 portait sur le lot n° [...], à énoncer que M O... avait interverti les lots dès 1996 et entendu vendre aux époux R... le seul lot n°[...] qu'ils avaient occupé sans protestation de 1996 à 2004, après avoir constaté que par actes du 5 novembre 1958, S... E... avait cédé le lot n° [...] à M. O... et à P... O... le lot n° [...], tante de ce dernier, décédée le [...] après l'avoir institué légataire universel, sans rechercher si M O... se croyait propriétaire du lot n° [...] en 1996, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 544 et 1134 du code civil, ce dernier dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
9°) ALORS QUE les époux R... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel (p. 5, alinéa 3, pp. 9 et 10, p. 30, alinéa 4) que depuis leur acquisition en 1996, ils avaient toujours réglé les charges, les parts de travaux et taxes sur la base de 7/1000èmes ce qui correspondait à une superficie supérieure à celle du lot n° [...] tandis que M C... réglait les charges afférentes au dit lot sur la base des 3/1000èmes ; qu'en se bornant à énoncer que depuis 1996 les époux R... jouissent du lot n° [...] représentant les 3/1000èmes des parties communes, soit d'un local d'une superficie inférieure à 9 m² (6.45 m²) tandis que M C... jouit du lot n°[...] représentant les 7/1000èmes des parties communes, soit d'une pièce de 10,01 m², et que la volonté des parties a porté le 29 février 1996 sur la vente d'un « débarras » de 6,45m² et le 27 février 2007 sur la vente d'une chambre de 10,01m², la cour d'appel s'est abstenue de répondre aux conclusions opérantes précitées, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Les époux R... font grief à l'arrêt infirmatif attaqué de les avoir condamnés in solidum à payer à M. C... la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE M. C... a cru acquérir le bien dont il avait été mis en possession par le propriétaire apparent, soit le lot n° [...] [
]; que l'interversion [des biens en contradiction avec les titres] ne pouvait donc être découverte par un acquéreur normalement diligent ; que l'erreur de M. C..., qui est invincible, est commune, de sorte que, par l'effet de la loi, M. C... a acquis le lot n° [...], tandis que les époux R... ont acquis le lot n° [...] ; qu'il sera ajouté, de surcroît, qu'il ressort de ce qu'il vient d'être dit que la commune intention des parties a porté : le 29 février 1996 sur la vente d'un débarras de 6,45 m2 comme le révèle l'occupation sans protestation de ce local de 1996 à 2014 par les époux R... qui avaient acquis principalement, un appartement dans l'immeuble et le 27 février 2007 sur la vente d'une chambre de service de 10,01 mètres carrés, selon certificat de mesurage établi le 13 juin 2006 en vertu de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, lot unique acquis par M. C... dans le but de le donner à bail à usage d'habitation, de sorte que l'achat d'un débarras de 6,45 m2 ne présentait pour lui aucun intérêt ; qu'il s'en déduit donc que c'est par erreur que l'acte du 29 février 1996 mentionne le lot n° [...] et que l'acte du 27 février 2007 mentionne le lot n° [...] ; qu'en conséquence, les époux R... doivent être déboutés de toutes leurs demandes à l'encontre de M. C... ; que les époux R..., de mauvaise foi, ont entendu tirer parti d'une erreur pour s'approprier un bien de 10 m2 alors qu'ils en avaient acquis un de 6,45 m2, comme tel non susceptible de location à usage d'habitation; que cette faute a causé à M. C... un préjudice matériel et moral né des tracas suscités par la procédure et par l'immobilisation de son bien, préjudice qui sera réparé, toutes causes confondues, par la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts ;
ALORS QUE la cassation à intervenir de l'arrêt sur le premier moyen dirigé à l'encontre du chef de dispositif jugeant que les époux R... avaient acquis en 1996 le lot n°[...] entraînera nécessairement la cassation de l'arrêt attaqué en ce qu'il les a condamnés à payer à M. C... la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en ce qu'ils auraient entendu tirer parti d'une erreur pour s'approprier le lot n° [...] de 10 m² alors qu'ils auraient acquis le lot n° [...] de 6,45m², en application de l'article 625 du code de procédure civile.
