LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 23 janvier 2020
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 112 F-D
Pourvoi n° D 19-11.349
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 JANVIER 2020
Mme K... T..., domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° D 19-11.349 contre l'arrêt rendu le 30 octobre 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige l'opposant à M. V... N..., domicilié [...] , défendeur à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations de la SCP Alain Bénabent, avocat de Mme T..., de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat de M. N..., après débats en l'audience publique du 7 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 octobre 2018), que V... N... a donné à bail à Mme T... un local à usage d'habitation ; que M. P... N..., devenu propriétaire du local après le décès de son père, a notifié à Mme T... un congé pour vendre, puis l'a assignée en validité de ce congé, en expulsion et en paiement d'un arriéré de loyer ; que Mme T... l'a assigné en requalification du bail en bail de droit commun soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a sollicité l'indemnisation d'un trouble de jouissance, le remboursement de loyers, la remise de quittances de loyers et la justification des charges locatives ;
Sur le second moyen, en ce qu'il fait grief à l'arrêt de rejeter les demandes de Mme T... en remboursement des loyers et en justification des charges :
Attendu qu'en dépit de la formule générale du dispositif qui « déboute Mme T... de ses demandes », la cour d'appel n'a pas statué sur les demandes en remboursement des loyers et en justification des charges ; que, l'omission de statuer pouvant être réparée par la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile, le moyen est irrecevable de ce chef ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 4 du décret du 30 janvier 2002, ensemble l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation ;
Attendu qu'est décent un logement qui dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes ;
Attendu que, pour ordonner l'expulsion de Mme T..., l'arrêt retient que M. N... n'entend pas contester que le logement litigieux ne répond pas aux normes de surface et d'habitabilité prescrites par l'article 4 du décret du 30 décembre 2002, que le constat s'impose de ce qu'au plan technique, il est impossible d'y remédier afin de le rendre conforme et qu'il s'ensuit que, par la force de la situation, M. N... apparaît fondé à obtenir le départ de Mme T... qui s'obstine à demeurer dans les lieux, à savoir un logement qui ne saurait faire l'objet d'un bail au sens réglementaire, tout en contraignant son bailleur à se trouver en infraction avec la loi ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater que le logement ne disposait pas d'un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et sur le second moyen, en ce qu'il fait grief à l'arrêt de rejeter les demandes de Mme T... en dommages-intérêts et en remise de quittances de loyers :
Vu les articles 724, 873 et 1122, celui-ci dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, du code civil ;
Attendu que, pour rejeter les demandes de Mme T... en dommages-intérêts et en remise de quittances de loyers, l'arrêt retient, d'une part, que le principe de responsabilité, sur un fondement contractuel ou quasi-délictuel, demeure personnel et que l'on ne saurait imputer à M. N... des agissements qui concernent une période courant du 9 septembre 2010, date de la conclusion du bail, au [...], date du décès de son père, pour laquelle il n'était nullement concerné puisqu'il est devenu propriétaire du bien par dévolution successorale, et qu'il ne saurait dès lors être tenu pour responsable d'une situation à laquelle il se trouve confronté, contre son gré, depuis plusieurs années, d'autre part, sur la remise des quittances de loyer antérieures au mois de novembre 2013, que M. N... n'avait pas, à ce titre et pour cette période, la qualité de bailleur ;
Qu'en statuant ainsi, alors que M. N... était tenu, en raison de la transmission des obligations du de cujus, des conséquences de l'exécution du contrat de bail, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il annule le congé pour vendre délivré le 3 juin 2015, l'arrêt rendu le 30 octobre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
Condamne M. N... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. N... et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à Mme T... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois janvier deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour Mme T....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir ordonné, en tant que de besoin, l'expulsion de Mme K... T... des lieux qu'elle occupe au [...] , avec toutes conséquences de droit ;
AUX MOTIFS QUE « si M. N... n'entend pas contester que le logement litigieux ne répond pas aux normes de surface d'habitabilité prescrites par l'article 4 du décret du 30 janvier 2002, le constat s'impose de ce qu'au plan technique, il est impossible d'y remédier afin de le rendre conforme ; qu'il s'ensuit, par la force de la situation, que M. N... apparaît fondé à obtenir le départ de Mme T... qui s'obstine à demeurer dans les lieux – à savoir un logement qui ne saurait faire l'objet d'un bail au sens réglementaire – tout en contraignant son bailleur à se trouver en infraction avec la loi ; qu'enfin, par les pièces produites aux débats, M. N... démontre avoir proposé à plusieurs reprises à Mme T... de quitter le logement tout en s'engageant à renoncer à l'arriéré des loyers et à prendre en charge le règlement du dépôt de garantie que Mme T... devra nécessairement supporter auprès d'un nouveau bailleur ; que M. N..., qui conclut à l'infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, ne réclame plus le paiement de la dette locative qu'il estime pourtant à 8.800 € ; qu'il conviendra, dès lors, d'ordonner, en tant que de besoin, l'expulsion de Mme T... » ;
1°/ ALORS QU' un logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes ; qu'en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que « le logement litigieux ne répond pas aux normes de surface d'habitabilité prescrites par l'article 4 du décret du 30 janvier 2002 », et « que le constat s'impose de ce qu'au plan technique, il est impossible d'y remédier afin de le rendre conforme » (cf. arrêt, p. 6), sans constater que la surface habitable de ce logement était inférieure à 9 mètres carrés et que son volume habitable était inférieur à 20 mètres cubes, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil, ensemble l'article 4 du décret du 30 janvier 2002 ;
2°/ ALORS QUE les juges du fond ne peuvent statuer par voie de simple affirmation, sans justifier leur décision par des motifs suffisants, c'est-à-dire sans viser, ni analyser, même sommairement, les éléments sur lesquels ils se fondent ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a affirmé de manière péremptoire que « le logement litigieux ne répond pas aux normes de surface d'habitabilité prescrites par l'article 4 du décret du 30 janvier 2002 », et « que le constat s'impose de ce qu'au plan technique, il est impossible d'y remédier afin de le rendre conforme » (cf. arrêt, p. 6) ; qu'en se déterminant ainsi, sans viser ni analyser, même sommairement, les éléments sur lesquels elle se fondait, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; que lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a retenu que « le logement litigieux ne répond pas aux normes de surface d'habitabilité prescrites par l'article 4 du décret du 30 janvier 2002 », et « que le constat s'impose de ce qu'au plan technique, il est impossible d'y remédier afin de le rendre conforme » ; qu'il résultait nécessairement de ces constatations que M. N... avait manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent, de sorte qu'il ne pouvait s'en prévaloir pour demander l''expulsion de Mme T... ; qu'en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que « M. N... apparaît fondé à obtenir le départ de Mme T... qui s'obstine à demeurer dans les lieux – à savoir un logement qui ne saurait faire l'objet d'un bail au sens réglementaire – tout en contraignant son bailleur à se trouver en infraction avec la loi » (cf. arrêt, p. 6), la Cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme K... T... de ses demandes tendant à voir condamner M. V... N... à rembourser les loyers perçus depuis la conclusion du bail du fait de l'interdiction de le louer, soit la somme de 10.240 € à février 2017 inclus, ordonner la délivrance des quittances de loyer jusqu'au mois de décembre 2013, conformément à la loi ainsi que la justification des charges locatives, sous astreinte, et condamner M. V... N... à lui payer une somme de 8.800 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;
AUX MOTIFS QUE « le principe de responsabilité, sur un fondement contractuel ou quasi-délictuel, demeure personnel ; que l'on ne saurait imputer à M. N... des agissements qui concernent une période courant du 9 septembre 2010, date de la conclusions du bail, au [...], date du décès de son père, pour laquelle il n'est nullement concerné, puisque devenu propriétaire du bien par dévolution successorale à la suite du décès de son père ; qu'ainsi, force est donc de constater que M. N... ne saurait être tenu pour responsable d'une situation à laquelle il se trouve confronté, contre son gré, depuis le décès de son père ; qu'il s'ensuit que le jugement, qui a retenu sa responsabilité pour le condamner à payer 5.000 € de dommages et intérêts à Mme T..., sera réformé ; que sur la remise des quittances de loyer antérieures au mois de novembre 2013 réclamée par Mme T..., M. N... n'ayant pas, à ce titre et pour cette période, la qualité de bailleur, et faute pour la locataire de justifier de ses paiements, la cour ne saurait imposer à M. N... de procéder à la délivrance desdites quittances comme l'a décidé le premier juge ; que le jugement déféré sera aussi réformé de ce chef ; qu'enfin, si M. N... n'entend pas contester que le logement litigieux ne répond pas aux normes de surface d'habitabilité prescrites par l'article 4 du décret du 30 décembre 2002 » ;
ALORS QUE le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur ; que les héritiers légitimes sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt et sont tenus, s'ils acceptent purement et simplement sa succession, par les conventions que leur auteur a passées ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a expressément constaté que M. V... N... était devenu propriétaire du bien occupé par Mme K... T... par dévolution successorale à la suite du décès de son père ; qu'il résultait nécessairement de cette constatation que M. V... N..., qui continuait la personne de son auteur, était tenu des obligations résultant du contrat de location du 9 septembre 2010, de sorte que Mme K... T... était fondée à solliciter le remboursement des loyers perçus depuis la conclusion du bail du fait de l'interdiction de le louer, soit la somme de 10.240 € à février 2017 inclus, la délivrance des quittances de loyer jusqu'au mois de décembre 2013, conformément à la loi ainsi que la justification des charges locatives, ainsi que la condamnation de M. V... N... à lui payer une somme de 8.800 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ; qu'en décidant au contraire que « l'on ne saurait imputer à M. N... des agissements qui concernent une période courant du 9 septembre 2010, date de la conclusion du bail, au [...], date du décès de son père, pour laquelle il n'est nullement concerné », de sorte qu'il « ne saurait être tenu pour responsable d'une situation à laquelle il se trouve confronté, contre son gré, depuis le décès de son père » (cf. arrêt, p. 6), la Cour d'appel a violé les articles 724, 1122 et 1742 du code civil.
