LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 23 janvier 2020
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 37 F-D
Pourvoi n° U 18-15.246
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 JANVIER 2020
1°/ La société Foncière Casinos, société par actions simplifiée,
2°/ la société immobilière Groupe Lucien Barrière, société par actions simplifiée,
ayant toutes deux leur siège [...] ,
ont formé le pourvoi n° U 18-15.246 contre l'arrêt rendu le 22 février 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre B), dans le litige les opposant :
1°/ à la société aux Ambassadeurs, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
2°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, dont le siège est [...] ,
défenderesses à la cassation.
Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société Foncière Casinos et de la société immobilière Groupe Lucien Barrière, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société Axa France IARD, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société aux Ambassadeurs, après débats en l'audience publique du 10 décembre 2019 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 février 2018), que, le 4 avril 2001, la société Grand Casino de Saint-Raphaël, aux droits de laquelle est venue la société immobilière Groupe Lucien Barrière puis la société Foncière Casinos, a donné à bail des locaux commerciaux à la société aux Ambassadeurs ; que, le 17 octobre 2007, la société Foncière Casinos a saisi le tribunal en résiliation du bail pour exercice d'une activité illicite dans les lieux ; que, le 14 août 2009, la société Foncière Casinos a signifié, sous réserve de la procédure judiciaire en cours, un congé avec refus de renouvellement et d'indemnité d'éviction pour motifs graves ; que, le 24 février 2012, la société aux Ambassadeurs a assigné la société Foncière Casinos en contestation du congé ; que, dans la nuit du 22 au 23 juin 2012, un incendie a détruit les locaux donnés à bail ; que, le 17 juillet 2012, la société Foncière Casinos a pris acte de la résiliation du bail ; que, le 13 novembre 2012, les lieux ont été libérés ; que la société bailleresse a sollicité la résiliation de plein droit du bail et la condamnation de la société locataire au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2012 et des frais de déblaiement ; que, le 10 décembre 2013, celle-ci a appelé en garantie la société Axa France IARD, son assureur ;
Sur le premier et le deuxième moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu que la société Foncière Casinos et la société immobilière Groupe Lucien Barrière font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation entre le 1er juillet 2012 et la date de libération des lieux ;
Mais attendu qu'ayant constaté que l'incendie avait eu lieu le 23 juin 2012 et qu'aucune indemnité d'occupation n'était due au titre de la période postérieure au sinistre, la société locataire ayant été privée de la jouissance des locaux, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Mais sur le troisième moyen :
Vu l'article 4 du code civil ;
Attendu que, pour rejeter la demande de la société Foncière Casinos et de la société immobilière du Groupe Lucien Barrière au titre des frais de déblaiement consécutifs à l'incendie, l'arrêt retient que, si le preneur présumé responsable de l'incendie est tenu de ces frais, en ce compris ceux afférents aux parties communes et aux autres parties privatives de l'immeuble détruit, il ne peut être fait droit à la demande en paiement à ce titre, faute de production par le bailleur de la facture correspondant aux frais dont elle demande le remboursement ;
Qu'en statuant ainsi, en refusant d'évaluer le montant du dommage dont elle constatait l'existence en son principe, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande au titre des frais de déblaiement, l'arrêt rendu le 22 février 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société aux Ambassadeurs et la société Axa France IARD aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la société aux Ambassadeurs et de la société Axa France IARD et les condamne in solidum à payer à la société Foncière Casinos et à société immobilière du Groupe Lucien Barrière la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois janvier deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société Foncière Casinos et la société immobilière Groupe Lucien Barrière.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté pour le surplus les prétentions des parties et notamment rejeté la demande, dirigée contre la SARL AUX AMBASSADEURS, et visant au paiement d'une indemnité d'occupation entre le 1er juillet 2012 et la date de libération des lieux ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « par exploit d'huissier du 17 octobre 2007, enregistrée sous le RO 12/00692, la société Foncière Casinos a sollicité la résiliation judiciaire du bail consenti le 4 avril 2001 à la société Aux Ambassadeurs au motif d'un défaut d'exploitation des locaux ; en raison d'une procédure administrative en cours ayant abouti à la confirmation de l'arrêté du 23 juillet 2007, aux termes duquel le préfet avait ordonné la fermeture administrative de l'établissement « Aux Ambassadeurs » pour une durée de 6 mois (cour administrative d'appel de Marseille du 12 janvier 2012 et désistement de pourvoi du 29 mai 2013), cette première procédure judiciaire a été suspendue puis radiée et ré-enrôlée (sous le if 13/11028) alors même que dès le 14 août 2009, le Bailleur a signifié, un congé avec refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction à la société Aux Ambassadeurs pour le 31 mars 2010 «sous réserve de la procédure en cours devant le TGI de Draguignan », pour absence d'exploitation et exercice d'une activité illicite ; or, ce congé a été contesté par le preneur, par assignation délivrée par la société Aux Ambassadeurs le 24 février 2012, enregistrée sous le RG 12-1877, laquelle contestait le motif grave et légitime invoqué et sollicitait paiement d'une indemnité d'éviction de 1.500.000 euros ; que toutefois, et comme le premier juge l'a justement relevé, le Bailleur qui admet que la procédure en résiliation du bail au motif de l'exercice d'une activité illicite est devenue sans objet, a demandé dans le cadre de cette première procédure (par conclusions du 11 septembre 2012 et 16 mai 2013, de constater que : - l'incendie du 22/23 juin 2012 a détruit les locaux loués, entraînant la résiliation de plein droit du bail commercial à cette date, circonstance que le bailleur a fait signifier au preneur par acte du 17 août 2012, sans aucune réserve au regard du congé précédemment notifié, - l'indemnité d'occupation était due du 1er juillet 2012 au 13 novembre 2012, date de remise des clés ; qu'il en résulte que c'est sans erreur d'appréciation que le premier juge a retenu que : - la société Foncière Casinos a ainsi renoncé de manière explicite et non équivoque à se prévaloir du congé délivré le 14 août 2009, - la date de résiliation du bail doit être fixée au 23 juin 2012, sans qu'il n'y ait lieu à indemnité d'éviction, - aucune indemnité d'occupation n'est due au titre de la période postérieure à l'incendie survenu te 23 juin 2012, ayant occasionné la destruction totale du bien, observation devant être faite que le loyer courant a été payé jusqu'au 1er juillet 2012, - la dette au titre des charges doit également être arrêtée à la date du 1er juillet 2012 » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'« il est de règle que la renonciation à un droit ou une action ne peut se présumer et, pour être utilement opposée par celui qui s'en prévaut, elle doit être certaine, expresse et non équivoque ; que contrairement aux affirmations du bailleur, ce dernier pouvait renoncer au bénéfice du congé délivré à son locataire ; que par courrier du 11 juillet 2012 signifié par acte d'huissier par la société FONCIÈRE CASINOS à la SARL AUX AMBASSADEURS, le bailleur a rappelé à son locataire que le contrat de bail, dont les dispositions demeurent applicables pendant la période d'occupation postérieure au congé prévoit que lorsque l'immeuble a été démoli ou détruit entièrement ou partiellement le bail est résilié purement et simplement sans indemnité à la charge du bailleur ; que le bailleur indique en outre prendre acte de la résiliation de plein droit et sans indemnité ; qu'il ne mentionne toutefois pas expressément dans ce courrier qu'il renonce au congé délivré le 14 août 2009 ; qu'en revanche, dans ses conclusions déposées le 11 septembre 2012 dans le cadre de la présente procédure, il est notamment expressément mentionné : il est demandé au tribunal de : - constater que l'incendie du 22/23 juin 2012 a détruit les locaux loués ; -constater, par conséquent, la résiliation de plein droit du bail commercial à cette date ; constater que la société aux ambassadeurs a perdu tout droit à une indemnité d'éviction ; - constater l'absence de restitution des locaux loués et condamner par conséquent la société AUX:AMBASSADEURS à verser à la société PONCIERE CASINOS une indemnité d'occupation d'un montant de 1274,35 e TTC par mois à compter du le Juillet 2012 jusqu'à la libération des locaux loués ; que, dans ses conclusions déposées le 12 mars 2013 dans le cadre de la présente procédure, la SARL AUX AMBASSADEURS écrit : "il sera statué ce que de droit sur la résiliation du bail demandé par la société FONCIÈRE CASINOS à compter de la date de l'incendie. En conséquence, il sera constaté que le congé délivré par le bailleur en date du 14 août 2009 est devenu sans objet ; qu'en réponse, dans ses conclusions du 16 mai 2013 , la société FONCIÈRE CASINOS a maintenu les termes de ses conclusions du 11 septembre 2012 en précisant toutefois que l'indemnité d'occupation était due du 1er juillet 2012 au 13 novembre 2012, date de la remise des clés ; qu'il s'en évince que le bailleur a de manière explicite et non équivoque, dans 2 jeux de conclusions, renoncé à se prévaloir du congé délivré le 14 août 2009 ; qu'en conséquence, la date de résiliation du bail doit être fixée au 23 juin 2012, date de l'incendie ».
ET ENCORE AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'« il est de règle qu'à compter de la date d'expiration du bail et jusqu'à la complète libération des lieux le locataire est redevable d'une indemnité d'occupation dont le montant est au moins égal à la valeur locative des lieux ; qu'il est constant que les locaux ont été restitués le 13 novembre 2012 ; qu'il n'est pas discuté par les parties que la SARL AUX AMBASSADEURS a payé son loyer d'un montant de 1274,35 jusqu'au 1er juillet 2012 ; que la date de résiliation du bail retenue étant celle de l'incendie du 23 juin 2012, la demande d'indemnité d'occupation pour la période du 31 mars 2010 au 1er juillet 2012 doit être rejetée ; qu'à compter du 1er juillet 2012, la société locataire a été privée de la jouissance des locaux du fait de leur destruction. La jurisprudence de la Cour de Cassation produite par le bailleur n'est pas adaptée à l'espèce puisqu'elle concerne la mise en jeu de la responsabilité personnelle d'un liquidateur n'ayant pas restitué les clés et par la faute duquel la destruction des locaux est intervenue ; qu'il n'y a pas lieu en conséquence de condamner la SARL AUX AMBASSADEURS à payer une indemnité d'occupation au bailleur entre le 1er juillet 2012 et la date de libération des lieux » ;
ALORS QUE, PREMIEREMENT, sauf dispositions contraires, un acte unilatéral, tel qu'un congé, produit des effets définitifs, sans pouvoir faire l'objet d'une rétractation ; qu'en l'espèce, les juges du fond ont retenu qu'il y avait eu volonté non équivoque du bailleur de renoncer au congé du 14 août 2009 prenant effet le 31 mars 2010 ; que toutefois, le congé, en tant qu'acte unilatéral, produit des effets définitifs sans pouvoir faire l'objet d'une rétractation ou d'une renonciation ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les article L. 145-9 et L. 145-17 du Code de commerce.
ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, et en tout cas, dès lors qu'il était demandé par la société FONCIERE CASINOS et la société IMMOBILIERE GROUPE LUCIEN BARRIERE de constater que le congé ne pouvait faire l'objet d'une rétractation ou d'une renonciation (conclusions d'appel, p. 11 à 14, spéc. p. 13), les juges du fond ne pouvaient procédé comme ils l'ont fait sans s'expliquer sur cette question ; qu'à défaut, ils ont entaché leur décision d'un défaut de base légale au regard des articles L. 145-9 et L. 145-17 du Code de commerce.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté pour le surplus les prétentions des parties et notamment rejeté la demande, dirigée contre la SARL AUX AMBASSADEURS, et visant au paiement d'une indemnité d'occupation entre le 1er juillet 2012 et la date de libération des lieux ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « par exploit d'huissier du 17 octobre 2007, enregistrée sous le RO 12/00692, la société Foncière Casinos a sollicité la résiliation judiciaire du bail consenti le 4 avril 2001 à la société Aux Ambassadeurs au motif d'un défaut d'exploitation des locaux ; en raison d'une procédure administrative en cours ayant abouti à la confirmation de l'arrêté du 23 juillet 2007, aux termes duquel le préfet avait ordonné la fermeture administrative de l'établissement « Aux Ambassadeurs » pour une durée de 6 mois (cour administrative d'appel de Marseille du 12 janvier 2012 et désistement de pourvoi du 29 mai 2013), cette première procédure judiciaire a été suspendue puis radiée et réenrôlée (sous le if 13/11028) alors même que dès le 14 août 2009, le Bailleur a signifié, un congé avec refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction à la société Aux Ambassadeurs pour le 31 mars 2010 «sous réserve de la procédure en cours devant le TGI de Draguignan », pour absence d'exploitation et exercice d'une activité illicite ; or, ce congé a été contesté par le preneur, par assignation délivrée par la société Aux Ambassadeurs le 24 février 2012, enregistrée sous le RG 12-1877, laquelle contestait le motif grave et légitime invoqué et sollicitait paiement d'une indemnité d'éviction de 1.500.000 euros ; que toutefois, et comme le premier juge l'a justement relevé, le Bailleur qui admet que la procédure en résiliation du bail au motif de l'exercice d'une activité illicite est devenue sans objet, a demandé dans le cadre de cette première procédure (par conclusions du 11 septembre 2012 et 16 mai 2013, de constater que : - l'incendie du 22/23 juin 2012 a détruit les locaux loués, entraînant la résiliation de plein droit du bail commercial à cette date, circonstance que le bailleur a fait signifier au preneur par acte du 17 août 2012, sans aucune réserve au regard du congé précédemment notifié, - l'indemnité d'occupation était due du 1er juillet 2012 au 13 novembre 2012, date de remise des clés ; qu'il en résulte que c'est sans erreur d'appréciation que le premier juge a retenu que : - la société Foncière Casinos a ainsi renoncé de manière explicite et non équivoque à se prévaloir du congé délivré le 14 août 2009, - la date de résiliation du bail doit être fixée au 23 juin 2012, sans qu'il n'y ait lieu à indemnité d'éviction, - aucune indemnité d'occupation n'est due au titre de la période postérieure à l'incendie survenu te 23 juin 2012, ayant occasionné la destruction totale du bien, observation devant être faite que le loyer courant a été payé jusqu'au 1er juillet 2012, - la dette au titre des charges doit également être arrêtée à la date du 1er juillet 2012 » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'« il est de règle que la renonciation à un droit ou une action ne peut se présumer et, pour être utilement opposée par celui qui s'en prévaut, elle doit être certaine, expresse et non équivoque ; que contrairement aux affirmations du bailleur, ce dernier pouvait renoncer au bénéfice du congé délivré à son locataire ; que par courrier du 11 juillet 2012 signifié par acte d'huissier par la société FONCIÈRE CASINOS à la SARL AUX AMBASSADEURS, le bailleur a rappelé à son locataire que le contrat de bail, dont les dispositions demeurent applicables pendant la période d'occupation postérieure au congé prévoit que lorsque l'immeuble a été démoli ou détruit entièrement ou partiellement le bail est résilié purement et simplement sans indemnité à la charge du bailleur ; que le bailleur indique en outre prendre acte de la résiliation de plein droit et sans indemnité ; qu'il ne mentionne toutefois pas expressément dans ce courrier qu'il renonce au congé délivré le 14 août 2009 ; qu'en revanche, dans ses conclusions déposées le 11 septembre 2012 dans le cadre de la présente procédure, il est notamment expressément mentionné : il est demandé au tribunal de : - constater que l'incendie du 22/23 juin 2012 a détruit les locaux loués ; -constater, par conséquent, la résiliation de plein droit du bail commercial à cette date ; constater que la société aux ambassadeurs a perdu tout droit à une indemnité d'éviction ; - constater l'absence de restitution des locaux loués et condamner par conséquent la société AUX:AMBASSADEURS à verser à la société PONCIERE CASINOS une indemnité d'occupation d'un montant de 1274,35 e TTC par mois à compter du le Juillet 2012 jusqu'à la libération des locaux loués ; que, dans ses conclusions déposées le 12 mars 2013 dans le cadre de la présente procédure, la SARL AUX AMBASSADEURS écrit : "il sera statué ce que de droit sur la résiliation du bail demandé par la société FONCIÈRE CASINOS à compter de la date de l'incendie. En conséquence, il sera constaté que le congé délivré par le bailleur en date du 14 août 2009 est devenu sans objet ; qu'en réponse, dans ses conclusions du 16 mai 2013 , la société FONCIÈRE CASINOS a maintenu les termes de ses conclusions du 11 septembre 2012 en précisant toutefois que l'indemnité d'occupation était due du 1er juillet 2012 au 13 novembre 2012, date de la remise des clés ; qu'il s'en évince que le bailleur a de manière explicite et non équivoque, dans 2 jeux de conclusions, renoncé à se prévaloir du congé délivré le 14 août 2009 ; qu'en conséquence, la date de résiliation du bail doit être fixée au 23 juin 2012, date de l'incendie ».
ET ENCORE AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'« il est de règle qu'à compter de la date d'expiration du bail et jusqu'à la complète libération des lieux le locataire est redevable d'une indemnité d'occupation dont le montant est au moins égal à la valeur locative des lieux ; qu'il est constant que les locaux ont été restitués le 13 novembre 2012 ; qu'il n'est pas discuté par les parties que la SARL AUX AMBASSADEURS a payé son loyer d'un montant de 1274,35 jusqu'au 1er juillet 2012 ; que la date de résiliation du bail retenue étant celle de l'incendie du 23 juin 2012, la demande d'indemnité d'occupation pour la période du 31 mars 2010 au 1er juillet 2012 doit être rejetée ; qu'à compter du 1er juillet 2012, la société locataire a été privée de la jouissance des locaux du fait de leur destruction. La jurisprudence de la Cour de Cassation produite par le bailleur n'est pas adaptée à l'espèce puisqu'elle concerne la mise en jeu de la responsabilité personnelle d'un liquidateur n'ayant pas restitué les clés et par la faute duquel la destruction des locaux est intervenue ; qu'il n'y a pas lieu en conséquence de condamner la SARL AUX AMBASSADEURS à payer une indemnité d'occupation au bailleur entre le 1er juillet 2012 et la date de libération des lieux » ;
ALORS QUE, à défaut d'être expresse, une renonciation peut être tacite ; que toutefois, une renonciation tacite suppose l'identification d'actes révélant sans équivoque la volonté de leur auteur d'abdiquer un droit ; que si en l'espèce, dans des conditions intermédiaires, la société FONCIERE CASINOS et la société IMMOBILIERE GROUPE LUCIEN BARRIERE ont invité le juge à constater que l'incendie emportait résiliation de plein droit du bail en application de l'article 1733 du Code civil et ce, pour pouvoir tirer le cas échéant des effets de cette résiliation, cette circonstance n'impliquait pas la volonté non équivoque des deux sociétés de renoncer au congé du 14 août 2009 avec effet au 31 mars 2010 ; qu'ayant déduit une renonciation tacite d'une prise de position à tout le moins équivoque, les juges du fond ont violé les règles gouvernant la renonciation tacite, ensemble les articles L. 145-9 et L. 145-17 du Code de commerce.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la demande des deux sociétés FONCIERE CASINOS et IMMOBILIERE GROUPE LUCIEN BARRIERE visant à l'octroi d'une indemnité à raison des frais de déblaiement consécutifs à l'incendie ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « si le bailleur rappelle, que présumé responsable par application de l'article 1733 du Code civil, applicable aux baux commerciaux, le preneur est tenu aux entiers frais de déblaiement, en ce compris ceux afférents aux parties communes et autres parties privatives de l'immeuble détruit, c'est à juste titre que le preneur soutient qu'il ne peut être fait droit à la demande en paiement formée par la société Foncière Casinos de ce chef, faute de production par cette dernière de la facture correspondant aux frais dont elle entend demander le remboursement
» (p. 4, avant dernier §) ;
ALORS QUE lorsqu'il constate le principe d'une créance, le juge est tenu de se prononcer sur son quantum ; que s'il ne dispose des éléments suffisants pour liquider son montant, il lui appartient de prescrire une mesure d'instruction ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les articles 4 du Code civil et 12 du Code de procédure civile.
