LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 28 juin 2018) que, le 24 août 2005, Mme I..., propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société U... matériaux, lui a délivré un congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction ; que, le 18 octobre 2012, elle lui a notifié qu'elle exerçait son droit de repentir ; que la société a demandé l'indemnisation d'un préjudice tenant à l'impossibilité d'obtenir la déductibilité de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) qu'elle aurait payée sur les loyers entre février 1996 et avril 2018 ;
Sur les premier et troisième moyens, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le deuxième moyen :
Vu l'article 16 du code de procédure civile ;
Attendu que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ;
Attendu que, pour rejeter la demande en indemnisation d'un préjudice tenant à l'impossibilité d'obtenir la déductibilité de la TVA, l'arrêt retient que, Mme I..., non commerçante, n'ayant pas opté pour la soumission à la TVA de son activité de location de locaux à usage professionnel, cette taxe n'a jamais été exigible à son égard, condition à la déductibilité de la taxe ;
Qu'en statuant ainsi, en relevant d'office le moyen tiré de l'exonération de TVA sur la location des locaux, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de la société U... matériaux en dommages et intérêts au titre de la TVA , l'arrêt rendu le 28 juin 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne Mme I... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme I... et la condamne à payer à la société U... matériaux la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze décembre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour la société U... matériaux.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que Mme Q... U... épouse I... avait valablement exercé son droit de repentir, et d'avoir dit que les dispositions du jugement entrepris fixant le montant de l'indemnité d'éviction et condamnant Mme I... à son paiement se trouvaient mises à néant ;
Aux motifs que sur l'exercice du droit de repentir du bailleur et ses conséquences, conformément aux dispositions de l'article L. 145-58 du code de commerce, si le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation, le bailleur peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de 15 jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction, à charge pour lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail ; que par acte d'huissier du 18 octobre 2012, Mme I... a fait signifier à la Sarl U... matériaux son offre de renouvellement du bail au titre de l'exercice de son droit de repentir ; que par jugement en date du 18 septembre 2012, le tribunal de grande instance de Valence a fixé l'indemnité d'éviction due par Mme I... à la société U... matériaux à la somme de 330 375,60 euros ; que Mme I... ayant relevé appel de cette décision le 5 novembre suivant, elle n'a pas acquis force de chose jugée, ce qui permet l'exercice par la bailleresse de son droit de repentir ; qu'il n'est pas contesté que la locataire occupe toujours la parcelle louée et que la société U... matériaux ne justifie pas avoir pris des dispositions aux fins d'assurer sa réinstallation ; que l'acte extrajudiciaire du 18 octobre 2012 ne fait expressément référence à aucun des multiples congés délivrés par Mme I..., mais précise que le congé avec offre de renouvellement délivré à la société U... matériaux le 11 mars 2011 a été déclaré nul ; qu'il en résulte que les parties se trouvaient en l'état du congé sans offre de renouvellement, ni d'indemnité d'éviction du 24 août 2005 sur le fondement duquel le droit à indemnité d'éviction de la société U... matériaux a été reconnu ; que la notification du 18 octobre 2012 est intervenue dans les suites immédiates du jugement du 18 septembre 2012 privant le congé du 10 mars 2011 de tout effet alors que la bailleresse avait soutenu qu'il constituait l'exercice de son droit de repentir ; qu'elle apparaît dès lors comme la réitération par Mme I... de la volonté de se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction ; que si postérieurement à l'exercice de son droit de repentir, Mme I... a, d'une part, relevé appel général du jugement du 18 septembre 2012 et, d'autre part, déclaré la partie de l'indemnité d'éviction assortie de l'exécution provisoire au titre de ses dettes exigibles dans une procédure de surendettement, il s'agit d'actes accomplis à titre conservatoire qui n'entachent d'aucune ambigüité, ni réserves, l'exercice de son droit de repentir ; qu'il est en outre, indifférent que Mme I... ait relevé appel général de la décision de première instance, dès lors que dans ses dernières conclusions, qui seules saisissent la cour, elle limite son appel, à titre principal, au constat de l'exercice de son droit de repentir, à ses conséquences et aux seules dispositions relatives aux demandes indemnitaires accessoires de la société U... matériaux ; que par ailleurs, le paiement des frais d'instance étant une conséquence et non une condition de l'exercice de ce droit, la société U... matériaux ne peut valablement s'y opposer en faisant état d'un paiement incomplet de ces frais, Mme I... justifiant, par les courriers officiels de son conseil en date des août et 3 octobre 2016, avoir fait parvenir à son adversaire deux règlements pour un total de 13 427,93 euros avec imputation exprès sur les frais d'instance ; que la société U... matériaux ne justifie d'aucune demande supplémentaire ; que ces paiements confortent le caractère ferme et irrévocable de l'exercice par Mme I... de son droit de repentir ; qu'il sera donc dit que Mme I... a valablement exercé son droit de repentir le 18 octobre 2012 et que les dispositions du jugement fixant le montant de l'indemnité d'éviction et condamnant Mme I... à son paiement, se trouvent mises à néant ; que sur la restitution des loyers et charges consignés, l'anéantissement de la condamnation de Mme I... au versement de l'indemnité d'éviction emporte de plein droit restitution des sommes versées affectées au règlement de la condamnation de ce chef, notamment les loyers consignés auprès de la Carpa durant l'instance devant le juge de l'exécution et ceux appréhendés par voie de saisie attribution ; que cette répétition de sommes devenues indues s'évinçant de l'arrêt qui constitue à lui seul le titre de restitution, il n'est pas nécessaire de l'assortir d'une condamnation ;
Alors qu'il appartient au bailleur, qui entend se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction en consentant au renouvellement du bail, de rembourser au locataire la totalité des frais taxables et non taxables que celui-ci a exposés jusqu'au terme de l'instance pendant laquelle le repentir est exercé ; qu'en l'espèce, pour dire ferme et irrévocable l'exercice par Mme I... de son droit de repentir, la cour d'appel a retenu que la société U... matériaux ne justifiait pas avoir réclamé à celle-ci le paiement d'autres frais que ceux d'expertise qui avaient été payés ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a méconnu les articles L. 145-58 du code de commerce et 1315 devenu 1353 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société U... matériaux de sa demande de dommages et intérêts au titre de la TVA déductible ;
Aux motifs que sur l'indemnisation au titre de la TVA déductible, la société U... matériaux soutient que par la faute de Mme I..., défaillante dans son obligation de lui délivrer quittance des loyers acquittés, elle n'a pu bénéficier du remboursement de la TVA versée au titre de ces paiements entre février 1996 et avril 2018 ; que si Mme I... verse aux débats copies des quittances qu'elle aurait établies entre avril 2010 et novembre 2012, elle ne fournit aucun élément justifiant de leur remise effective ou de leur envoi à sa locataire ; que le bail du 3 avril 1968 ne prévoit aucune disposition assujettissant le loyer à la TVA et que le jugement du juge des loyers commerciaux en date du 16 décembre 2003, confirmé par arrêt de la cour du 25 juin 2005, qui a fixé le montant du loyer à 3 811 euros par an, n'a pas précisé si cette somme était HT ou TTC ; qu'il ressort des courriers de transmission des paiements de loyers adressés à Mme I... par le conseil de la société U... matériaux, et notamment d'un courrier du 16 février 2004, que la locataire a majoré le loyer fixé et versé un loyer TTC à sa bailleresse, ce que cette dernière a accepté, encaissant sans réserves la majoration résultant de l'application de la TVA ; que cet assujettissement du loyer à la TVA a été pris en compte par le juge des référés du tribunal de grande instance de Valence dans son ordonnance du 29 mars 2006 allouant une provision de loyers TTC, ce qu'a confirmé cette cour par arrêt du 30 mai 2007 ; que néanmoins, si la société U... matériaux, elle-même assujettie à la collecte de la TVA sur ses ventes, pouvait prétendre à la déduction de la TVA payée sur le loyer sur présentation de factures ou quittances, il sera relevé, d'une part, que depuis 1996, elle ne justifie d'aucune réclamation antérieure formalisée auprès de sa bailleresse sur la délivrance de quittances, les éléments de la procédure révélant que cette prétention n'a été élevée que par conclusions récapitulatives de première instance du mois de juin 2012 et que, d'autre part, Mme I..., non commerçante, n'ayant jamais opté pour la soumission à la TVA de son activité de location de locaux à usage professionnel, cette taxe n'a jamais été exigible à son égard, condition à la déductibilité de la taxe ; qu'ainsi, la société U... matériaux ne démontre pas que le défaut de remise de quittances lui a causé préjudice ; que la décision de première instance qui a condamné Mme I... à indemniser la locataire sera infirmée et que la société U... matériaux sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de la TVA déductible ;
Alors 1°) que le juge doit, en toutes circonstances, faire respecter et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de ce que la TVA sur les loyers n'était pas déductible à défaut d'être exigible pour la bailleresse n'ayant pas opté pour l'assujétissement à la TVA de son activité de location de locaux à usage professionnel, sans avoir invité au préalable les parties à formuler leurs observations sur ce point, la cour d'appel a méconnu l'article 16 du code de procédure civile ;
Alors 2°) que le juge doit, en toutes circonstances, faire respecter et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de ce que la société preneuse n'avait pas sollicité la délivrance de quittance avant 2012, sans avoir invité au préalable les parties à formuler leurs observations, la cour d'appel a méconnu l'article 16 du code de procédure civile ;
Alors 3°), en tout état de cause, qu'il résulte de l'article 11 de la loi n° 77-1457 du 29 décembre 1977 que tout locataire peut exiger la remise d'une quittance à l'occasion d'un règlement effectué par lui ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la preneuse avait sollicité la délivrance de quittances et qu'elle demandait l'indemnisation du préjudice tiré de l'absence de délivrance de quittances de loyers de 1996 à avril 2018 ; qu'en retenant néanmoins, pour débouter intégralement la preneuse de ses demandes, que la demande de délivrance de quittances n'avait été faite que par conclusions déposées en 2012, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a méconnu le texte susvisé ;
Alors 4°), en tout état de cause, que la location d'un fonds de commerce ou de certains de ses éléments et celle de locaux pourvus d'un mobilier ou d'un agencement professionnel entrent de plein droit dans le champ d'application de la TVA ; qu'il résulte des articles 260 et 261 D 2° du code général des impôts que sont exonérés de la TVA les locations d'immeubles nus, sauf à ce que le bailleur opte pour l'application de la TVA aux locaux loués nus pour les besoins de l'activité d'un preneur assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée ou, si le bail est conclu à compter du 1er janvier 1991, pour les besoins de l'activité d'un preneur non assujetti ; qu'en retenant en l'espèce, pour dire que le bail n'était pas assujetti à la TVA, que la bailleresse n'avait jamais opté pour la soumission à la TVA de son activité de location de locaux à usage professionnel, sans rechercher si la nature des locaux donnés à bail relevait du champ de l'option d'exonération, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mme Q... U... épouse I... à verser à la société U... matériaux la seule somme d'un euro à titre de dommages et intérêts pour violation de la confidentialité de la médiation ;
Aux motifs que sur la violation de la confidentialité de la médiation judiciaire, afin d'assurer la nécessaire confidentialité de la médiation judiciaire et conformément aux dispositions de l'article 131-14 du code de procédure civile, les déclarations recueillies par le médiateur ne peuvent être ni produites, ni invoquées dans la suite de la procédure sans l'accord exprès des deux parties ; qu'en faisant état dans ses écritures postérieures, de l'état des échanges entre les parties devant le médiateur, Mme I... a enfreint cette règle de confidentialité ; qu'elle sera condamnée à verser à la société U... matériaux la somme d'un euro symbolique en réparation de son préjudice moral ;
Alors 1°) que le préjudice doit être réparé dans son intégralité et non pour le principe ; qu'en condamnant Mme I... au paiement de dommages et intérêts à hauteur d'un euro symbolique, la cour d'appel a méconnu l'article 1382, devenu 1240 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice ;
Alors 2°), en tout état de cause, qu'il résulte des articles 21-3 de la loi n° 91-125 du 8 février 1995 et de l'article 131-14 du code de procédure civile que la violation du devoir de confidentialité relatives aux constatations du médiateur ou aux déclarations recueillies au cours de médiation, qui ne peuvent être produites dans le cadre d'une instance judiciaire sans l'accord des parties, constitue une faute engageant la responsabilité civile de son auteur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté le manquement commis par Mme I... à son devoir de confidentialité mais la condamnée au paiement d'un euro symbolique ; qu'en vidant ainsi de sa substance l'obligation violée, la cour d'appel a méconnu les textes susvisés.
