LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 juillet 2018), rendu sur renvoi après cassation (3e, Civ., 17 mars 2016, pourvoi n° 14-29.243), que Mme R... est propriétaire d'un immeuble à usage d'hôtel donné à bail commercial à M. L... ; que plusieurs différends ont opposé les parties ; que, le 23 mai 2008, la bailleresse a délivré au locataire un commandement visant la clause résolutoire pour paiement d'un solde de loyers, puis, a sollicité l'acquisition de la clause résolutoire et la condamnation du locataire au paiement des loyers ;
Sur le premier moyen et le second moyen, pris en ses deux premières branches, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le second moyen, pris en sa troisième branche, ci-après annexé :
Attendu que M. L... fait grief à l'arrêt de déclarer ses demandes irrecevables comme nouvelles en cause d'appel ;
Mais attendu que, ne statuant que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'étant pas saisie par M. L... d'une demande de compensation ni de demandes propres à faire échec à la demande formée par Mme R... en paiement d'un arriéré locatif, la cour d'appel a pu écarter, comme nouvelles en appel, les prétentions de M. L... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. L... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze décembre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. L...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, infirmant le jugement, condamné M. L... à verser à Mme F... R..., la somme de 69 297,05 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2012 au titre d'arriérés locatifs et d'indemnités d'occupation et ordonné la compensation entre les sommes dues par M. L... et Mme R... ;
AUX MOTIFS QUE Mme F... R... sollicite paiement de la somme de 105 251,33 euros arrêtée au 31/12/2011, imputant un versement de 2 863 € au titre de la taxe foncière et de 46 631,47E en exécution d'une saisie-attribution, avec intérêts légaux à compter du 21/05/2012 ; qu'elle soutient que l'arrêté de péril versé aux débats n'est pas un véritable « arrêté de péril » et qu'il s'agit en réalité d'une simple injonction de réaliser des travaux sous un délai de trois mois, sous menace du prononcé d'un arrêté de péril immédiat et qu'il n'est pas démontré qu'il a été notifié à Mme R... ; qu'elle conteste que les dispositions des articles L. 521-1 et L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation puissent trouver application alors même qu'il ne s'agit pas d'une habitation principale, mais d'un café-hôtel-restaurant que M. L... a continué d'exploiter ; qu'à titre subsidiaire, elle considère que si la cour venait à juger que les dispositions de l'article L 521-2 du code de la construction et de l'habitation étaient bien applicables au bail commercial de M. L..., la condamnation prononcée au titre d'un arriéré locatif ne pourrait être réduite que de la somme maximale de 35 751,40 €, correspondant aux loyers et charges dus pour la période de juillet 2002 à octobre 2004 ; que M. L... réplique que ce point est définitivement jugé en ce que la Cour de cassation a cassé et annulé la condamnation de M. L... à verser à Mme R... la somme de 105 251,33 € au titre d'arriérés de loyers et d'indemnités d'occupation et a jugé qu'un local commercial ne faisait pas échec aux dispositions de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation ; qu'il ajoute que la cour appréciera que cet article s'applique au bail commercial ; que la cour relève que contrairement à ce qu'avance M. L..., l'application des dispositions de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été tranchée par la Cour de cassation et il appartient à la présente cour de se prononcer sur ce point ; que l'arrêté de péril non imminent dont il s'agit a été pris par le maire d'Aubervilliers le 18 mars 2002, dans le but de préserver la sécurité des occupants et la sécurité publique, en imposant à la propriétaire d'effectuer certains travaux dont notamment la réparation de la toiture, dans un délai de 3 mois à compter de la notification dudit arrêté, le document mentionnant que « le présent arrêté sera notifié à la propriétaire par les voies légales administratives » de sorte que Mme R... ne peut soutenir de bonne foi n'en avoir jamais eu connaissance ; qu'il n'est pas contesté que cet arrêté de péril a été levé le 19 octobre 2004 ; que l'article L. 521-2 du code de la construction et de l''habitation applicable au 18 mars 2002 était ainsi rédigé : « Dans les locaux faisant l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril, ou dans les cas prévus au deuxième alinéa de l'article L. 1331-28-1 du code de la santé publique ou au deuxième alinéa de l'article L. 511-1-1 du présent code, à compter du premier jour de l'affichage de l'arrêté à la mairie et sur la porte de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit la date d'achèvement des travaux constatée par l'article prévu au premier alinéa de l'article L. 1331-28-3 du code de la sante publique ou à l'article L. 511-2 du présent code » ; la cour relève que s'agissant de locaux commerciaux faisant l'objet d'un arrêté de péril, alors que l'état du bâtiment ne permettait plus d'assurer la sécurité des occupants, la suspension de l'intégralité des loyers doit être ordonnée dès lors que l'arrêté de péril portait sur le commerce dans son ensemble, étant précisé en outre que les locaux dont s'agit étaient destinés à accueillir une clientèle hôtelière ; que dès lors aucune somme ne devait être versée en contrepartie de l'occupation, du premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de cet arrêté, jusqu'au premier jour du mois suivant la date de l'achèvement des travaux ; que les loyers et indemnités d'occupation n'étaient donc pas dus par le locataire pour la période du 1er avril 2002 au 1er novembre 2004 ; qu'il convient en conséquence de déduire des sommes réclamées les sommes suivantes : - en 2012 : 3 001,64 € x 3 trimestres = 9 004,92 €, taxe foncière : 1808 € x 3/4 = 1 356 €, - en 2013 : 3 001,64 € x 4 trimestres = 12 006,56 €, taxe foncière : 1853 €, - en 2004 : (3001,64 € x 3 trimestres = 9 004,92 € ) + 1 mois (3001,64 € / 3 = 1 000,50 €) = 10.005,47 €, taxe foncière : 2074 x 10/12 = 1 728,33 €, Total : 35 954,28 € ; que M. L... reste donc redevable de la somme de 105 251,33 € - 35 954,28 € = 69 297,05€ au titre d'arriéré locatif, somme au paiement de laquelle il convient de le condamner, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2012, date de la demande ; qu'il convient d'ordonner la compensation de cette somme avec les condamnations prononcées par le jugement du 6 septembre 2012 mises à la charge de Mme R... et confirmées par l'arrêt de la cour d'appel du 1er octobre 2014 ;
1°) ALORS QUE M. L... soutenait dans ses conclusions que, depuis l'ordonnance d'expropriation du 27 janvier 2010, sa situation était précaire car il était sujet à expulsion et sollicitait en conséquence un abattement de 33 710,44 euros sur le montant de l'indemnité d'occupation réclamé par la bailleresse (conclusions, p. 51, al. 5 à 9 et p. 54, al. 1er à 4) ; qu'en condamnant M. L... à verser à Mme R... la somme de 69 297,05 euros au titre d'arriérés locatifs et d'indemnités d'occupation sans répondre aux conclusions de M. L... contestant le montant de l'indemnité d'occupation postérieure à l'ordonnance d'expropriation, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse M. L... soutenait que la bailleresse avait pratiqué le 29 février 2012 une saisie-attribution d'un montant de 64 448,96 euros et que cette saisie avait pour fondement le loyer dû fixé par les arrêts de la cour d'appel de Paris des 11 et 25 janvier 2012 (conclusions, p. 66, § 15.4) ; qu'en condamnant M. L... à verser à Mme R... la somme de 69 297,05 euros au titre d'arriérés locatifs et d'indemnités d'occupation, sans répondre aux conclusions de M. L... desquelles il s'évinçait que Mme R... avait déjà fait reçu paiement des sommes qu'elle réclamait, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevables comme nouvelles les demandes de M. L... relatives aux mesures d'exécution pratiquée par Mme R... ;
AUX MOTIFS QUE M. L... forme de nombreuses demandes relatives à des mesures d'exécution pratiquées par Mme R... ; que l'intimée demande à la cour de déclarer M. L... irrecevable en ses demandes ; que toutes ces demandes doivent être déclarées irrecevables comme nouvelles au sens de l'article 564 du code de procédure civile ;
1°) ALORS QUE le juge ne peut relever d'office un moyen sans inviter les parties à présenter préalablement leurs observations ; qu'en déclarant irrecevables car nouvelles en cause d'appel les demandes de M. L... relatives aux saisies pratiquées par Mme R..., sans inviter les parties à présenter leurs observations, quand Mme R... ne soulevait pas un tel moyen, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse le juge ne peut dénaturer les documents de la cause ; qu'en affirmant que Mme R... demandait à la cour de déclarer irrecevables comme nouvelles les demandes de M. L... relatives aux saisies, quand celle-ci ne soulevait pas cette irrecevabilité dans ses conclusions, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de Mme R... et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse devant la cour d'appel de renvoi, sont recevables les demandes nouvelles visant à opposer la compensation ou à faire échec aux demandes de son adversaire ; qu'en jugeant que les demandes de M. L... se heurtaient à l'étendue de la saisine de la cour d'appel de renvoi, quand M. L... pouvait former devant la cour d'appel de renvoi des nouvelles demandes en restitution des sommes saisies afin d'opposer la compensation avec les demandes de Mme R... ou de faire écarter ses prétentions, la cour d'appel a violé l'article 633 du code de procédure civile, ensemble l'article 564 du même code.
