LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 15 décembre 2017), que Mme X..., locataire d'un logement appartenant à Mme N..., l'a assignée en suspension des effets de la clause résolutoire visée par le commandement de payer signifié par la bailleresse ; que celle-ci a sollicité reconventionnellement la résiliation du bail et le paiement d'un arriéré de loyers ; qu'en appel, Mme X... a demandé le paiement d'une somme de 4 000 euros au titre d'un remboursement effectué par l'administration fiscale concernant la taxe d'habitation ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 16 du code de procédure civile ;
Attendu que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ;
Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande de Mme X... tendant au paiement par Mme N... de la somme de 4 000 euros, l'arrêt retient qu'il s'agit d'une demande nouvelle pour avoir été formée pour la première fois en appel ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les conclusions d'appel de Mme N... ne recelaient aucune fin de non-recevoir, sans avoir invité préalablement les parties à s'expliquer sur cette irrecevabilité relevée d'office, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de Mme X... en paiement d'une somme de 4 000 euros au titre d'un remboursement effectué par l'administration fiscale, l'arrêt rendu le 15 décembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;
Condamne Mme N... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme N... et la condamne à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze décembre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté madame X... de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire, constaté la résiliation du bail conclu le 14 juin 2005 entre madame N... et madame X... à compter du 9 novembre 2015, en conséquence, ordonné à madame X... de libérer la maison et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du jugement, dit qu'à défaut pour madame X... d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, madame N... pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion y compris avec le concours et l'assistance de la force publique, d'avoir condamné madame X... à payer à madame N... la somme de 9.632,73 euros correspondant aux loyers et charges impayés et une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 818,99 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la décision rendue ;
Aux motifs propres que, sur les demandes de madame X..., madame N... a fait délivrer à madame X... un commandement de payer une somme principale de 7.175,76 € au titre de loyers impayés, soit un solde de 623,84 e au titre des loyers 2013 et 2014, outre la totalité des loyers échus depuis janvier 2015 ; ce commandement visait la clause résolutoire contenue au bail ; pour s'opposer à ce commandement et solliciter la suspension de ladite clause, madame X... soutient que le logement loué n'est pas un logement décent au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, et qu'elle est fondée à suspendre le paiement de ses loyers jusqu'à la réalisation des travaux de mise en conformité ; aux termes des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à un usage d'habitation ; en l'espèce, il ressort de l'état des lieux établi contradictoirement entre les parties le 20 juin 2005, que le logement a été délivré en bon état ; en particulier, il y est mentionné que l'ensemble des revêtements de murs et de sol (peintures, faïence, carrelages) sont en très bon état, aucune trace d'infiltrations ou d'humidité n'est relevée ; les équipements rendant les locaux conformes à un usage d'habitation sont présents, il n'est pas mentionné de défectuosité (il n'est par exemple nullement mentionné que la baignoire serait fissurée et colmatée) ; il apparaît ainsi que madame N... a remis à sa locataire, à son entrée dans les lieux, un logement décent au sens des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ; madame X... produit un constat d'huissier établi le 14 octobre 2015, soit après 10 ans d'occupation, qui mentionne notamment des traces d'infiltrations sur l'un des murs de la cuisine, à la jonction avec le faux plafond, entraînant le décollement de carreaux du carrelage mural, des traces d'infiltrations sur l'un des murs du séjour, des WC et d'une chambre et l'existence d'une fissure sous la fenêtre de celle-ci ; il est indiqué que le fond de la baignoire est fissuré et a fait l'objet d'un colmatage, qu'il existe une basse-cour sur la parcelle voisine, et qu'il n'y a pas de compteur électrique ; cependant : - en premier lieu, ainsi que l'a relevé le premier juge, les désordres résultant, semble-t-il, d'infiltrations dont la cause n'est pas établie mentionnés dans le constat, limités à une façade, et l'absence d'un compteur électrique dans la maison (l'eau et l'électricité étant compris dans le prix du loyer) ne suffisent pas pour retenir qu'au moment du constat les locaux loués ne constituaient plus un logement décent au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ; par ailleurs, il n'est nullement justifié que la basse-cour située sur la parcelle voisine générerait des troubles entraînant un danger pour la santé ou la sécurité des locataires, l'huissier indiquant simplement dans le constat que son requérant « lui déclare » que les oies engendrent une nuisance sonore et des odeurs nauséabondes, sans mentionner qu'il aurait lui-même constaté de tels troubles, et madame N... produisant deux attestations de voisins, indiquant qu'ils ne subissent aucun trouble ; - en second lieu, aucun élément ne permet d'établir que les infiltrations et leurs conséquences dont se plaint aujourd'hui madame X... qui n'ont été constatées que le 14 octobre 2015, existaient déjà en janvier 2015, lorsqu'elle a cessé tout paiement de loyers ; - en troisième lieu, madame X... n'a, à aucun moment, préalablement à l'assignation du 3 novembre 2015, avisé madame N... de l'existence des désordres dont elle se prévaut aujourd'hui, alors même qu'il résulte de l'état des lieux que ceux-ci n'existaient pas lorsque les locaux lui ont été remis ; en particulier, elle n'a, lorsqu'elle a cessé le paiement des loyers, nullement indiqué que cela serait dû à des désordres affectant les locaux loués, ni n'a, à aucun moment mis en demeure la bailleresse d'exécuter de quelconques travaux ; ainsi, madame X... n'était pas fondée à suspendre le paiement de ses loyers en janvier 2015, alors même qu'il n'est pas démontré que les désordres constatés en octobre 2015 existaient alors ; elle n'est pas plus fondée à solliciter la suspension de la clause de résiliation de plein droit dont la bailleresse s'est prévalue lors du commandement du 8 septembre 2015, alors que l'on ne peut retenir que les désordres dont elle se prévaut caractériseraient le manquement de madame N... à son obligation de délivrer un logement décent et habitable, et que la bailleresse n'a en tout état de cause été avisée à aucun moment de ces désordres avant l'assignation du 3 novembre 2015, délivrée quelques jours avant l'acquisition de la résiliation de plein droit ; madame X... n'étant ainsi pas fondée à invoquer une exception d'inexécution pour justifier le non-paiement de l'arriéré locatif, dont le montant n'est par ailleurs pas discuté, aucun paiement autre que ceux retenus par la bailleresse n'étant démontré, et la locataire ne faisant par ailleurs aucune proposition d'apurement de son arriéré locatif, le premier juge a, à juste titre, débouté madame X... de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ; ainsi que l'a relevé le premier juge, madame N... a par ailleurs régulièrement signalé au préfet et à la CCAPEX par lettre recommandée du 10 novembre 2015 dont elle justifie de l'envoi le montant et l'ancienneté de l'arriéré locatif, joignant à son courrier une copie de ce commandement, leur indiquant son intention de se prévaloir du jeu de la clause résolutoire ; le tribunal d'instance a ainsi à juste titre, en l'absence de paiement des causes du commandement de payer délivré le 8 septembre 2015, constaté la résiliation du bail au 9 novembre 2015, par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ; madame X... se trouve ainsi occupante sans droit ni titre depuis cette date, et sa demande tendant à l'exécution des travaux de reprise des désordres objets du constat du 14 octobre 2015 n'est pas fondée, dès lorsqu'elle n'est plus locataire ; de la même façon, comme l'a retenu le tribunal, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de diminution des loyers depuis l'entrée dans les lieux jusqu'à réparation effective des désordres, puisque, comme il a été relevé précédemment, ces désordres n'existaient pas lors de la conclusion du bail, leur date d'apparition n'est nullement démontrée, pas plus que leur cause dont on ne peut exclure qu'elle soit liée, au moins pour certains, aux modalités d'usage des locaux par la locataire ; par ailleurs, le bail se trouve maintenant résilié depuis le 9 novembre 2015 ; le jugement sera également confirmé en ce qu'il a condamné madame N... à verser à madame X... une somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, madame N..., qui sollicite la confirmation intégrale de la décision, ne contestant pas ces dispositions ; Sur les demandes de madame N..., le bail se trouvant résilié depuis le 9 novembre 2015, et madame X... étant ainsi occupante sans droit ni titre depuis cette date, le jugement sera également confirmé en ce qu'il a ordonné à celle-ci de libérer la maison et d'en restituer les clés, dans les huit jours de la décision, et en ce qu'il a dit qu'à défaut pour madame X... de ce faire, madame N... pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion avec au besoin le concours de la force publique ; l'arriéré locatif n'étant pas contesté, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné madame X... à verser à madame N... la somme de 9.632,73 € à ce titre ; il sera également confirmé en ce qu'il a condamné madame X... à verser à madame N... une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 818,99 € à compter de la résiliation du bail jusqu'au jour du jugement, étant observé qu'aucune demande supplémentaire n'est formulée sur ce point par madame N... devant la cour, celle-ci sollicitant simplement la confirmation du jugement ;
Et aux motifs adoptés que, sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, madame X... sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire au motif que le logement loué n'est pas un logement décent tel que requis par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et qu'il ne remplit pas les caractéristiques du décret du 30 janvier 2002 ; il ressort de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; la notion de logement décent a été définie par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain du 13 décembre 2000 et s'apprécie par rapport à la conformité du logement, à des caractéristiques minimales de confort et d'équipement et de salubrité et de sécurité ; en l'espèce, madame X... produit comme unique pièce au soutien de sa demande un procès-verbal de constat d'huissier en date du 14 octobre 2015 aux termes duquel il est notamment mentionné l'existence de traces d'infiltrations dans la cuisine, le séjour, les WC et la chambre, la présence de moisissures sur la paroi murale côté façade arrière de la chambre et l'existence de fissures sous la fenêtre ; toutefois la seule présence de ces infiltrations, dont la cause n'est nullement établie, ne saurait caractériser l'indécence du logement telle que définie par la loi du 13 décembre 2000 ; de la même manière, l'absence de compteur électrique et la présence d'une basse-cour située à environ un mètre de la façade latérale gauche de l'habitation ne sont pas des éléments suffisants pour caractériser l'indécence du logement dès lors qu'il n'est nullement établi l'existence d'un danger pour la sécurité physique ou la santé de la locataire ; il importe en outre de relever le fait que nonobstant l'ancienneté du bail datant du 14 juin 2005, la locataire n'a cru devoir arguer de l'indécence du logement qu'après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 septembre 2015 et qu'elle ne justifie nullement avoir signalé à la défenderesse l'existence des désordres constatés ; de surcroît, il ressort de l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement entre les parties le 20 juin 2005 que le logement a été délivré en bon état, l'ensemble des pièces et des équipements étant décrits comme étant en très bon état ; dès lors, madame X... ne saurait valablement arguer d'une quelconque exception d'inexécution en matière d'obligation de paiement du loyer, étant précisé qu'il est de jurisprudence constante que seule une impossibilité totale d'occuper les lieux loués est susceptible de justifier un refus de paiement, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; en conséquence, au vu de ces éléments, il y a lieu de débouter madame X... de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de constater qu'à défaut de paiement intégral des causes du commandement, le bail s'est trouvé résilié à compter du 9 novembre 2015, conformément à l'article VIII du contrat de bail ; il convient de souligner à cet égard que le courrier adressé par madame N... le 10 novembre 2015 à monsieur le préfet aux termes duquel elle indique entendre se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire insérée dans son contrat de bail pour l'expulsion du locataire répond à l'exigence de notification au représentant de l'Etat édicté par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1986 en ce qu'il permet à ce dernier de rechercher les possibilités de relogement et d'actionner les aides sociales ; compte tenu de la résiliation du bail intervenue le 9 novembre 2015, la demande de madame X... tendant à l'exécution des travaux est devenue sans objet ; de la même manière, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de diminution du loyer à compter de l'entrée dans les lieux et jusqu'à réparation effective des désordres compte tenu de la résiliation intervenue et ce d'autant plus qu'il n'est nullement établi que les désagréments existaient lors de la conclusion du bail, ni même que le bailleur a été mis en demeure d'y remédier ; néanmoins, les infiltrations constatées aux termes du constat d'huissier du 14 octobre 2015 justifient une indemnisation au titre du préjudice de jouissance à hauteur de 1.500 euros ;
1°) Alors que le locataire n'est pas tenu de payer le loyer lorsque le local n'est pas conforme aux critères d'un logement décent ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt, d'une part, que le constat d'huissier établi le 14 octobre 2015 mentionne notamment des traces d'infiltrations sur l'un des murs de la cuisine, à la jonction avec le faux plafond, entraînant le décollement de carreaux du carrelage mural, des traces d'infiltrations sur l'un des murs du séjour, des WC et d'une chambre et l'existence d'une fissure sous la fenêtre de celle-ci, que le fond de la baignoire est fissuré et a fait l'objet d'un colmatage, qu'il n'y a pas de compteur électrique, d'autre part, que ces infiltrations justifient une indemnisation pour trouble de jouissance ; qu'en déboutant néanmoins madame X... de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et en la condamnant en conséquence à payer à madame N... les loyers et charges impayés et une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé les articles 1719, 1720, 1728 du code civil, ensemble l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;
2°) Alors que le locataire peut se prévaloir d'une exception d'inexécution en raison des vices affectant les lieux loués et les rendant impropres à la location ; que madame X... faisait valoir qu'outre le constat d'huissier du 14 octobre 2015, les services de la mairie de Saint-Denis de la Réunion avaient également relevé, le 21 janvier 2016, l'état sanitaire déplorable de la maison donnée en location par madame N..., notamment un gros oeuvre et une étanchéité dégradés (toiture et parois), des traces d'humidité au niveau du salon, de la chambre et du sanitaire, des menuiseries abîmées, une installation électrique défaillante, un éclairement naturel des pièces principales insuffisante et une mauvaise installation sanitaire ; qu'en se bornant à se référer au constat d'huissier du 14 octobre 2015, sans tenir compte, comme elle y était expressément invitée (concl. p. 5), des constatations faites par les services de la mairie ayant donné lieu à vaine mise en demeure de madame N... et qui étaient de nature à justifier l'invocation de l'exception d'inexécution quant au paiement des loyers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719, 1720, 1728 du code civil, ensemble de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ; 3°) Alors que, selon le paragraphe III de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en la cause, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à la diligence de l'huissier de justice, au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin que ce représentant saisisse l'organisme compétent désigné par le plan local d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées et, selon le paragraphe IV du même article, cette disposition est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur ainsi qu'aux demandes reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur ; que madame X... faisait valoir que madame N... prétendait avoir envoyé le 10 novembre 2015 une lettre recommandée informant le préfet de son intention d'user du bénéfice de la clause résolutoire, mais que l'accusé de réception ne faisait nullement apparaître la date de réception de ce courrier par le préfet et que le chef de l'unité Accès et Maintien dans le Logement à la préfecture avait affirmé dans un courrier électronique du 14 avril 2017 que son service n'avait jamais reçu ce courrier ; qu'en se bornant à énoncer que madame N... avait régulièrement signalé au préfet et à la CCAPEX par lettre recommandée du 10 novembre 2015, dont elle justifiait de l'envoi, le montant et l'ancienneté de l'arriéré locatif joignant à son courrier une copie de son commandement leur indiquant son intention de se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, sans s'expliquer, comme elle y était invitée (concl. p. 7), sur les courriers électroniques versés aux débats par madame X... établissant que les services de la préfecture n'avaient pas reçu la lettre recommandée du 10 novembre 2015, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l'espèce.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable la demande de madame X... en paiement d'une somme de 4.000 euros au titre d'un remboursement effectué par l'administration fiscale ;
Aux motifs que la demande de madame X..., en remboursement de la somme de 4 000 € au titre d'un remboursement de la taxe d'habitation qu'aurait effectuée l'administration fiscale au profit de madame N... est irrecevable, comme présentée pour la première fois en appel ;
1°) Alors que le juge ne peut relever d'office une fin de non-recevoir sans que les parties aient été invitées à présenter leurs observations ; qu'en déclarant d'office irrecevable la demande en paiement de la somme de 4.000 euros au titre d'un remboursement de la taxe d'habitation effectué par l'administration fiscale au profit de madame N..., bailleresse, comme présentée pour la première fois en appel, sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a méconnu le principe de contradiction en violation de l'article 16 du code de procédure civile ;
2°) Alors que les juges, saisis d'une fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de prétentions nouvelles en cause d'appel ou la relevant d'office sont tenus de l'examiner au regard des exceptions prévues aux articles 564 à 567 du code de procédure civile ; qu'en se bornant à énoncer que la demande de madame X... en paiement de la somme de 4.000 euros au titre d'un remboursement de la taxe d'habitation qu'aurait effectué l'administration fiscale au profit de madame N... était irrecevable, comme présentée pour la première fois en appel, sans rechercher si la demande de madame X... était la conséquence de la défense opposée ou des demandes présentées devant les premiers juges ou ne se rattachait pas aux prétentions originaires par un lien suffisant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 564 à 567 du code de procédure civile ;
3°) Alors que, subsidiairement, les parties peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions pour opposer compensation ; qu'en déclarant irrecevable comme présentée pour la première fois en appel, la demande de madame X... à fin de condamnation de madame N... au paiement de la somme de 4.000 euros au titre du remboursement de la taxe d'habitation effectuée par l'administration fiscale à la bailleresse, quand la créance pour laquelle madame X... demandait ainsi condamnation de la bailleresse avait vocation à se compenser avec l'arriéré locatif pour lequel cette dernière prétendait à la condamnation de madame X..., la cour d'appel a violé l'article 564 du code de procédure civile.
