LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 16 janvier 2018), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 3 décembre 2015, rectifié le 9 juin 2016, pourvoi n° 13-27.721), que la société Versailles-Mouchy a sollicité la fixation à la valeur locative du loyer d'un local commercial donné à bail renouvelé à la société M...-L... ; qu'un arrêt du 13 décembre 2011 a ordonné une expertise à l'effet de déterminer la valeur locative du bien ; que l'arrêt du 16 janvier 2018 a fixé le loyer déplafonné du bail renouvelé à compter du 16 mai 2008 ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la société M...-L... fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable, comme se heurtant à l'autorité de chose jugée, sa demande tendant à la fixation du loyer renouvelé selon les règles du plafonnement, alors, selon le moyen, que la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif ; que, dans le dispositif de son arrêt du 13 décembre 2011, la cour d'appel avait infirmé le jugement entrepris et, « avant dire droit au fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard », ordonné une mesure d'expertise ; que cette décision n'avait donc tranché aucune question dans son dispositif ; qu'en jugeant néanmoins, par référence aux motifs de l'arrêt du 13 décembre 2011, que celui-ci aurait autorité de chose jugée concernant les principes d'acquisition du droit de la SCI Versailles-Mouchy au déplafonnement du loyer et de fixation du loyer du bail renouvelé en fonction de la valeur locative des locaux, la cour d'appel a violé l'article 480 du code de procédure civile, ensemble l'article 1351, devenu 1355 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu que, si le dispositif de l'arrêt du 13 décembre 2011, qui avait infirmé le jugement ayant rejeté la demande de déplafonnement, avait ordonné une expertise à l'effet de déterminer la valeur locative du bien, une telle mesure ne se concevait que dans l'éventualité de la fixation d'un loyer déplafonné et que la portée du dispositif était éclairée par les motifs qui en étaient le soutien et qui avaient retenu plusieurs éléments en faveur du déplafonnement, la cour d'appel a exactement retenu, sans violer l'autorité de la chose jugée, que cet arrêt s'était prononcé en faveur du déplafonnement du loyer ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société fait grief à l'arrêt du 13 décembre 2011 d'avoir infirmé le jugement et ordonné une expertise :
Mais attendu qu'en ce qu'il attaque les motifs de l'arrêt du 13 décembre 2011 devenu irrévocable, le moyen est irrecevable ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société M... L... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société M... L... et la condamne à payer à la société Versailles Mouchy la somme de 4 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze décembre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour les sociétés M... L... et V... I..., ès qualités.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué du 16 janvier 2018 D'AVOIR dit irrecevable, comme se heurtant à l'autorité de chose jugée, la demande de la SNC M... L... tendant au plafonnement du loyer du bail renouvelé, D'AVOIR fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 56.780 € HT, à compter du 16 mai 2008, taxe sur la valeur ajoutée et taxe foncière en sus, toutes les autres clauses du bail expiré demeurant inchangées, D'AVOIR condamné la SNC M...-L... à payer à la SCI Versailles-Mouchy les intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer payé et la somme de 50.400 € HT à compter du 16 mai 2008 jusqu'au 13 février 2013 et, après cette date, sur la différence entre le loyer payé et la somme de 56.780 € HT et D'AVOIR ordonné la capitalisation annuelle des intérêts sur les sommes dues depuis au moins un an ;
AUX MOTIFS QUE « Sur l'autorité de chose jugée : l'autorité de chose jugée ne s'attache qu'à ce qui a été tranché dans le dispositif de la décision mais il n'est pas interdit d'éclairer la portée de ce dispositif par les motifs de la décision, en outre l'autorité de chose jugée s'étend à ce qui est implicitement compris dans le dispositif ; en l'espèce, il convient de rappeler que le premier juge était saisi d'une demande de fixation du loyer du bail commercial renouvelé pour laquelle la SCI VERSAILLESMOUCHY sollicitait principalement le bénéfice du déplafonnement concluant, subsidiairement, à l'organisation d'une expertise aux fins d'en évaluer le bien-fondé et que, statuant sur la demande par le jugement entrepris, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de LA ROCHELLE a écarté la demande d'expertise, dit n'y avoir lieu à déplafonnement et fixé le loyer en faisant application de la clause d'indexation contractuelle ; la cour d'appel de POITIERS, dans son arrêt du 13 décembre 2011, aujourd'hui définitif, a entièrement infirmé cette décision la réformant donc en ce qu'elle avait refusé le déplafonnement et, si elle a ordonné une expertise en réservant les droits des parties, cette mesure n'avait cependant que pour seul objet de rechercher la valeur locative des lieux loués laquelle n'est utile que pour la fixation du loyer déplafonné, la recherche de la valeur locative étant sans intérêt pour déterminer le loyer hors cette hypothèse ; s'il est besoin, ce dispositif est parfaitement éclairé par les motifs de la décision puisqu'en page 4 de l'arrêt, la cour a retenu plusieurs éléments en faveur du déplafonnement et, notamment, le fait que le bailleur avait consenti un loyer minoré pour tenir compte de la prise en charge de travaux par le preneur, pour indiquer «
en conséquence que, contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, la SCI Versailles-Mouchy est recevable à se prévaloir d'un déplafonnement du loyer
», qu'elle a rappelé les dispositions du code de commerce qui énoncent qu'en ce cas, le montant du loyer renouvelé doit correspondre à la valeur locative laquelle, à défaut d'accord, est déterminée selon les 5 critères d'appréciation fixés par la loi ; que la cour a conclu son paragraphe en indiquant qu'il convenait ainsi d'infirmer le jugement déféré et, constatant que la bailleresse demandait la fixation du loyer renouvelé déplafonné sur la base d'un rapport non contradictoire, a estimé nécessaire de désigner un expert pour rechercher la valeur locative de l'immeuble ; il s'évince de ces constatations qu'en infirmant la décision du premier juge qui avait écarté le déplafonnement et en ordonnant une expertise aux fins de déterminer la valeur locative, la cour d'appel de POITIERS s'est prononcée en faveur du déplafonnement du loyer et que cette décision définitive a désormais autorité de chose jugée, ce qui rend irrecevable la demande du preneur qui sollicite le maintien du plafonnement du loyer ; la cour ne pourra que fixer le loyer renouvelé à sa valeur locative et infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris qui a décidé du contraire et fixé le loyer en le réévaluant par le seul effet de la clause d'indexation contenu au bail » (arrêt attaqué du 16 janvier 2018, pp. 5 et 6) ;
ALORS QUE la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif ; que dans le dispositif de son arrêt du 13 décembre 2011, la cour d'appel avait infirmé le jugement entrepris et, « avant dire droit au fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard », ordonné une mesure d'expertise ; que cette décision n'avait donc tranché aucune question dans son dispositif ; qu'en jugeant néanmoins, par référence aux motifs de l'arrêt du 13 décembre 2011, que celui-ci aurait autorité de chose jugée concernant les principes d'acquisition du droit de la SCI Versailles-Mouchy au déplafonnement du loyer et de fixation du loyer du bail renouvelé en fonction de la valeur locative des locaux, la cour d'appel a violé l'article 480 du code de procédure civile, ensemble l'article 1351, devenu 1355 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué du 13 décembre 2011 D'AVOIR infirmé le jugement entrepris, et statuant à nouveau, avant dire droit au fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigné en qualité d'expert Monsieur Z... N... , avec pour mission : de convoquer les parties et, dans le respect du principe du contradictoire, de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission ; de visiter les locaux litigieux, les décrire ; d'entendre les parties en leurs dires et explications ; de procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties ; de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 16 mai 2008, au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce ; de rendre compte de tout et de donner son avis motivé ; de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
AUX MOTIFS QUE « (...) il résulte des conclusions développés par la SNC M...- L... devant le juge des loyers que cette dernière a reconnu que le loyer initialement fixé avait pris en compte les travaux dont le preneur avait la charge et qui avaient été autorisés par le bailleur concernant la réfection du deuxième étage et l'arrière du premier étage à usage d'hôtel ; qu'il est au surplus justifié par la SCI Versailles-Mouchy que le loyer initialement fixé est inférieur aux loyers habituellement pratiqués à cette époque dans le voisinage et correspondant à la valeur locative ;qu'ainsi il est démontré que le bailleur a consenti un loyer minoré inférieur à la valeur locative réelle pour tenir compte du coût des travaux ; en conséquence que , contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, la SCI VERSAILLES- MOUCHY est recevable à se prévaloir d'un déplafonnement du loyer conformément aux dispositions combinées des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce aux termes desquelles le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et qu'à défaut d'accord cette valeur est déterminée d'après:
1°) les caractéristiques du local considéré
2°) la destination des lieux
3°) les obligations respectives des parties
4°) les facteurs locaux de commercialité
5°) les prix couramment pratiqués dans le voisinage;
qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés ci-dessus aux I ° à 4° , le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ;que s'agissant des facteurs locaux de commercialité ceux-ci dépendent principalement de l'intérêt que présente pour le commerce considéré, l'importance de la ville , du quartier ou de la rue où il est situé , du lieu de son implantation , de la répartition des diverses activités dans le voisinage , des moyens de transport , de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ;qu'il convient en conséquence d'infirmer le jugement déféré ;que pour justifier de sa demande de fixation d'un loyer de 50.400 € HT annuel la SCI VERSAILLES- MOUCHY verse aux débats un rapport d'expertise non contradictoire établi par M. A... à la demande de la société appelante ; qu'il convient en conséquence, avant dire droit, d'ordonner une mesure d'expertise ainsi qu'il sera dit au dispositif du présent arrêt sans qu'il y ait lieu de fixer un loyer provisionnel dans l'attente de l'issue de la présente procédure (...) » (arrêt attaqué du 13 décembre 2011, p. 4 et 5),
ALORS QUE 1°), le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ; que, pour juger que la SCI Versailles-Mouchy pouvait se prévaloir d'un déplafonnement du loyer, la cour d'appel affirme qu'il résultait des conclusions développés par la SNC M...-L... devant le juge des loyers que cette dernière avait reconnu que le loyer initialement fixé avait pris en compte les travaux dont le preneur avait la charge et qui avaient été autorisés par le bailleur concernant la réfection du deuxième étage et l'arrière du premier étage à usage d'hôtel ; qu'en statuant ainsi, quand la SNC M...-L... affirmait au contraire, dans ses conclusions de première instance (pp. 9 et 13), que « les travaux effectués ont été intégralement pris en charge par le preneur », que « le bailleur n'a aucunement assumé la charge de ces travaux », que « le bailleur est, par ailleurs, dans l'incapacité de prouver que le loyer initial aurait été minoré » et qu'« il est par ailleurs vain pour le bailleur de prétendre [
qu'il] aurait consenti un loyer initial fixé en dessous de la valeur locative réelle pour tenir compte du coût des travaux », la cour d'appel a dénaturé les conclusions susvisées, en violation du principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ;
ALORS QUE 2°), des travaux de mise en conformité des lieux à leur destination contractuelle, qui ne constituent pas des travaux d'amélioration apportés aux lieux loués en cours de bail, ne peuvent justifier un déplafonnement du loyer du bail renouvelé ; qu'en considérant cependant qu'il aurait été possible de prendre en considération les travaux litigieux réalisés par le preneur, pour procéder à un déplafonnement, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions de la SNC M...-L... déposées dans l'instance RG n° 09/04283, pp. 9 à 11), si ces travaux n'avaient été réalisés que pour mettre en conformité les lieux à leur destination contractuelle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale à sa décision au regard des articles L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce ;
ALORS QUE 3°), subsidiairement, des travaux réalisés au cours du bail ne peuvent éventuellement justifier un déplafonnement du loyer du bail renouvelé, que si le bailleur en a assumé la charge, directement ou indirectement ; qu'en jugeant que la SCI Versailles-Mouchy avait pris financièrement en charge les travaux réalisés par le preneur, aux seuls motifs que le loyer aurait été inférieur à ceux habituellement pratiqués dans le voisinage à l'époque de la conclusion du bail, sans rechercher si le loyer avait été fixé à un montant dont la valeur permettait au locataire d'amortir le coût des constructions, de sorte que le bailleur aurait in fine réellement supporté la charge des travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(très subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué du 16 janvier 2018 D'AVOIR fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 56.780 € HT, à compter du 16 mai 2008, taxe sur la valeur ajoutée et taxe foncière en sus, toutes les autres clauses du bail expiré demeurant inchangées, D'AVOIR condamné la SNC M...-L... à payer à la SCI Versailles-Mouchy les intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer payé et la somme de 50.400 € HT à compter du 16 mai 2008 jusqu'au 13 février 2013 et, après cette date, sur la différence entre le loyer payé et la somme de 56.780 € HT et D'AVOIR ordonné la capitalisation annuelle des intérêts sur les sommes dues depuis au moins un an ;
AUX MOTIFS QUE « Sur la fixation du loyer : l'expert judiciaire a fourni une évaluation de la valeur locative conformément à la mission qui lui avait été confiée en tenant compte des critères énumérés par l'article L. 145-33 du code de commerce, à savoir les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité ainsi que les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; s'il lui est reproché, sur ce dernier point concernant la partie café-restaurant-tabac, de ne pas avoir pris de termes de comparaison datant exactement de la date de renouvellement du bail au 16 mai 2008, l'expert a toutefois précisé qu'il n'avait pu obtenir ces termes précis mais a notamment retenu le loyer de deux fonds de commerce de restaurant situés à proximité du fonds en litige dont les caractéristiques se rapprochent. Et il a, pour tenir compte de loyers en 2008, alors que les deux loyers étaient en valeur 2012, considéré que les loyers n'avaient pas subi d'augmentation notable et a appliqué une indexation à rebours pour estimer leur valeur 4 ans auparavant, ce qui n'est pas dénué de pertinence ; en outre, il n'a pas tenu compte de loyers bien plus élevés, en moyenne 300 € du mètre carré, en notant que les commerces concernés se situaient sur des communes voisines plus cotées que LA COUARDE et n'étaient pas significatifs pour ne retenir qu'une moyenne de 150 € du mètre carré pour le loyer du commerce exploité par la SNC M...-L... ; enfin, il a calculé la part du loyer afférente à la valeur locative de la partie hôtel en appliquant la méthode hôtelière sur la base d'un chiffre d'affaires théorique évalué, conformément à la pratique, en fonction des taux d'occupation fournis par les statistiques officielles du tourisme dans la région appliqué au nombre de chambres et en fonction des prix pratiqués ; ce choix n'est pas critiquables ; l'expert a ainsi pu proposer une valeur locative globale en mai 2018 de 56.780 € ce qui représente 6,40% du chiffre d'affaires annuel du commerce exploité par la SNC M...-L... et ne caractérise pas un loyer excessif ; en conséquence, le loyer du bail renouvelé sera fixé à la somme annuelle de 56.780 € hors taxe à compter du 16 mai 2008, taxe sur la valeur ajoutée et taxe foncière en sus, les autres clauses du bail demeurant inchangées ; il sera en outre fait droit à la demande justifiée de la SCI Versailles-Mouchy tenant à la condamnation de la SNC M...-L... au paiement des intérêts qui seront calculés au taux légal sur la différence entre le loyer payé par elle et la somme de 50.400 € HT à compter du 16 mai 2008 jusqu'au 13 février 2013, puis sur la différence entre le loyer payé et la somme de 56.780 € HT à compter du 14 février 2013, date de la notification du mémoire après mesure d'instruction ; la capitalisation de ces intérêts, qui est réclamée, est de droit lorsqu'ils sont dus pour au moins une année entière, elle sera donc ordonnée » (arrêt attaqué du 16 janvier 2018, pp. 6 et 7) ;
ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; que la SNC M...-L... faisait valoir, dans ses conclusions (p. 13), que l'expert judiciaire, peinant à réunir des éléments sur la valeur locative des biens litigieux au 16 mai 2008, date fixée dans la mission que lui avait confiée le juge, avait reproché au preneur de ne pas lui avoir fourni de valeurs antérieures à cette date, de sorte qu'il s'était fondé sur des valeurs postérieures, et qu'il avait ainsi méconnu la charge de la preuve, puisque c'était à la SCI Versailles-Mouchy qu'il incombait de communiquer des éléments sur la valeur locative de son bien à la date pertinente ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions opérantes, susceptibles de remettre en cause la légalité des méthodes d'évaluation expertales, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
