LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 20 juin 2017), rendu sur renvoi après cassation (3e, Civ., 8 octobre 2015, pourvoi n° 14-16.963), que la société Entreprise Audemard a acquis de M. et Mme D... une parcelle, par un acte du 14 décembre 2007 précisant que le vendeur était propriétaire en vertu d'un acte de notoriété acquisitive du 10 octobre 2007 ; que M. D... a assigné la société Manustock, occupante de la parcelle, en expulsion ; qu'un jugement du 25 février 2008 l'a déclaré irrecevable à agir ; que la société Entreprise Audemard a assigné la société Manustock en expulsion et suppression des ouvrages édifiés sur ce terrain ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Manustock fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande ;
Mais attendu qu'ayant exactement relevé, par motifs propres et adoptés, que le jugement du 25 février 2008, auquel Mme D... n'était pas partie, ne présentait pas une identité d'objet avec la présente instance, la cour d'appel en a déduit à bon droit, sans dénaturation, que cette décision n'avait pas l'autorité de chose jugée à l'égard de celle-ci ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Manustock fait le même grief à l'arrêt ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la société Entreprise Audemard avait acquis de bonne foi, par un juste titre, la parcelle au terme d'un acte de vente authentique, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre aux arguments de la société Manustock, laquelle ne revendiquait pas la propriété, relatifs à l'acte de notoriété acquisitive de M. et Mme D..., en a exactement déduit qu'elle était fondée à obtenir l'expulsionn de l'occupante sans droit ni titre ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Manustock aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Manustock et la condamne à payer à la société Entreprise Audemard la somme de 3 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze décembre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour les sociétés Manustock et P...Q... M... ès qualités
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir confirmé le jugement déféré en ce qu'il a dit que l'acte notarié du 14 décembre 2007 constitue un titre de propriété opposable aux tiers, dit que la société MANUSTOCK est occupante sans droit ni titre de ladite parcelle, condamné cette dernière à libérer les lieux dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement, à défaut d'exécution spontanée, autorisé la société ENTREPRISE AUDEMARD à faire expulser la société MANUSTOCK, ainsi que tous occupants de son chef, si nécessaire par recours à la force publique, condamné la société MANUSTOCK à lui payer, outre intérêts au taux légal et leur capitalisation, la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts, celle de 1.000 euros à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 14 décembre 2007 jusqu'à la libération définitive du terrain, condamné la société MANUSTOCK à payer à la société ENTREPRISE AUDEMARD la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, et, y ajoutant, d'avoir constaté que les condamnations ont été partiellement réglées et qu'à la date du 16 mai 2013, il subsistait un solde de 1.118,09 € en faveur de la société ENTREPRISE AUDEMARD, fixé à la somme de 1.118,09 € la créance de la société ENTREPRISE AUDEMARD au passif de la société MANUSTOCK, après déduction des acomptes versés avant l'ouverture du redressement judiciaire, condamné la société MANUSTOCK au paiement de l'indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1.000 € à compter du 16 mai 2013 et jusqu'à la libération effective des lieux, dit que les indemnités d'occupation mensuelles porteront intérêt au taux légal au fur et à mesure de leur exigibilité et que les intérêts dus sur une année entière pourront être capitalisés, condamné la société MANUSTOCK à payer à la société ENTREPRISE AUDEMARD la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, dans ce jugement [du 25 février 2008], le Tribunal de grande instance de NICE ne s'est pas prononcé sur la qualité de propriétaire des consorts D... ; qu'en conséquence, ce jugement n'a pas autorité de la chose jugée quant au présent litige, qui n'a pas le même objet ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE, par jugement du 25 février 2008, le Tribunal de grande instance de NICE a déclaré Monsieur André D... irrecevable, pour défaut de qualité à agir en application de l'article 122 du Code de procédure civile, en son action tendant à faire dire la SARL MANUSTOCK occupante sans droit ni titre du terrain et à obtenir son expulsion ; que cette décision qui concerne seulement l'instance qui avait été introduite par Monsieur André D... à l'encontre de la SARL MANUSTOCK, ne peut avoir pour effet d'interdire, au surplus définitivement, à la SA ENTERPRISE AUDEMARD de rapporter la preuve que Monsieur D... était bien propriétaire de la parcelle litigieuse ;
ALORS, D'UNE PART, QUE, dans son jugement du 25 février 2008, le Tribunal de grande instance de NICE avait déclaré irrecevable l'action de Monsieur André D... pour défaut de qualité à agir aux motifs qu'il « n'a pas possédé en qualité de propriétaire exclusif ce qui exclut tout usucapion » ; qu'en énonçant que, « dans ce jugement, le Tribunal de grande instance de NICE ne s'est pas prononcé sur la qualité de propriétaire des consorts D... », la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette décision judiciaire et a, dès lors, violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE les ayants cause à titre particulier sont censés fictivement être représentés par leur auteur pour les actes accomplis sur le bien avant la naissance de leur droit ; qu'en l'espèce, à la date où le Tribunal de grande instance de NICE a rendu son jugement, la société AUDEMARD avait acquis la qualité d'ayant cause à titre particulier de Monsieur André D..., par l'acte de vente du 14 décembre 2007 ; qu'en énonçant, par motifs adoptés des premiers juges, que « l'instance qui avait été introduite par Monsieur André D... à l'encontre de la SARL MANUSTOCK, ne peut avoir pour effet d'interdire, au surplus définitivement, à la SA ENTERPRISE AUDEMARD de rapporter la preuve que Monsieur D... était bien propriétaire de la parcelle litigieuse », la Cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil, dans sa rédaction applicable en la cause ;
ALORS, ENFIN, QUE Monsieur André D... avait fait assigner, par acte du 23 février 2004, la SARL MANUSTOCK devant le Tribunal de grande instance de NICE aux fins de la voir déclarer sans droit ni titre sur le terrain litigieux, à voir ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef et à la voir condamner à payer une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à la libération effective des lieux ; que, selon le jugement déféré (p. 3), il résultait des dernières conclusions de la SA ENTREPRISE AUDEMARD que celle-ci demandait notamment de « faire juger que la SARL MANUSTOCK est occupante sans droit ni titre de la parcelle de terrain litigieuse qui est sa propriété », « obtenir l'expulsion de la SARL MANUSTOCK de ladite parcelle, ainsi que celles de tous occupants de son chef » et « obtenir la condamnation de la SARL à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle de 1.000 € à compter du 14 décembre 2007 jusqu'à la libération effective des lieux » ; qu'en énonçant que « ce jugement n'a pas autorité de la chose jugée quant au présent litige, qui n'a pas le même objet », la Cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil, dans sa rédaction applicable en la cause.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est encore fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement déféré en ce qu'il a dit que l'acte notarié du 14 décembre 2007 constitue un titre de propriété opposable aux tiers, dit que la société MANUSTOCK est occupante sans droit ni titre de ladite parcelle, condamné cette dernière à libérer les lieux dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement, à défaut d'exécution spontanée, autorisé la société ENTREPRISE AUDEMARD à faire expulser la société MANUSTOCK, ainsi que tous occupants de son chef, si nécessaire par recours à la force publique, condamné la société MANUSTOCK à lui payer, outre intérêts au taux légal et leur capitalisation, la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts, celle de 1.000 euros à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 14 décembre 2007 jusqu'à la libération définitive du terrain, condamné la société MANUSTOCK à payer à la société ENTREPRISE AUDEMARD la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, et, y ajoutant, d'avoir constaté que les condamnations ont été partiellement réglées et qu'à la date du 16 mai 2013, il subsistait un solde de 1.118,09 € en faveur de la société ENTREPRISE AUDEMARD, fixé à la somme de 1.118,09 € la créance de la société ENTREPRISE AUDEMARD au passif de la société MANUSTOCK, après déduction des acomptes versés avant l'ouverture du redressement judiciaire, condamné la société MANUSTOCK au paiement de l'indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1.000 € à compter du 16 mai 2013 et jusqu'à la libération effective des lieux, dit que les indemnités d'occupation mensuelles porteront intérêt au taux légal au fur et à mesure de leur exigibilité et que les intérêts dus sur une année entière pourront être capitalisés, condamné la société MANUSTOCK à payer à la société ENTREPRISE AUDEMARD la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la société MANUSTOCK soutient que la société AUDEMARD n'a pas qualité pour former cette demande dès lors qu'elle n'est pas propriétaire de cette parcelle ; or, qu'il convient de constater que la société ENTREPRISE AUDEMARD a acquis cette parcelle des époux D..., aux termes d'une acte de vente régulier, reçu par notaire, et régulièrement publié au fichier immobilier du service de la publicité foncière, alors que la société MANUSTOCK ne revendique plus en appel la propriété de cette parcelle, de sorte qu'elle ne fait pas la preuve de droits concurrents ; que, d'autre part, la société MANUSTOCK ne démontre aucune mauvaise foi (collusion ou autre) entre les époux D... vendeurs et la société ENTREPRISE AUDEMARD, alors que les époux D... avaient justifié auprès d'eux de leur propriété par usucapion trentenaire, attestée par un acte notarié publié au fichier immobilier ; qu'en conséquence, la société ENTREPRISE AUDEMARD est recevable et bien fondée en sa demande tendant à voir expulser la société MANUSTOCK occupante sans droits ni titres, de la parcelles dont elle justifie être propriétaire par un juste titre ; que c'est par de justes motifs que la Cour adopte que le premier juge a fixé le montant des dommages et intérêts et de l'indemnité d'occupation ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE la qualité de la SARL MANUSTOCK à contester le droit de propriété de la SA ENTREPRISE AUDEMARD suppose que soit préalablement jugé si la SARL MANUSTOCK démontre elle-même être propriétaire du terrain ; qu'il résulte de l'article 544 du Code civil que la preuve du droit de propriété est libre ; que la SA ENTREPRISE AUDEMARD dispose d'un titre qui a été publié ; qu'étant présumée acquéreur de bonne foi elle n'a pas la charge de prouver que son auteur était bien propriétaire du bien qu'elle a acquis ; que l'acte de vente en date du 14 décembre 2007 établit ainsi en sa faveur une présomption de propriété du terrain et il appartient à la SARL MANUSTOCK, qui en conteste l'existence, de rapporter la preuve qu'elle est titulaire d'un droit préférable au sien sur ce même bien ; qu'il ressort du tribunal correctionnel en date du 18 mai 2007, que la SARL MANUSTOCK n'occupe le terrain que depuis l'année 2000 ; qu'elle n'a d'ailleurs remis aucun document pour justifier d'une décision antérieure ; qu'au surplus, la SARL MANUSTOCK ne justifie pas d'un titre translatif de propriété à son profit ; que la SARL MANUSTOCK ne peut donc invoquer la prescription abrégée, conformément à l'article 2272 du Code civil ; qu'en outre, la SARL MANUSTOCK qui a fait usage d'un faux bail commercial dressé le 27 septembre 2000 a par là-même reconnu qu'elle n'occupait pas le terrain en qualité de propriétaire ; que la SARL MANUSTOCK n'a donc pas pu se comporter en propriétaire, ce qui est une condition nécessaire à la possession acquisitive, conformément aux articles 2261 et 2266 du Code civil ; qu'il y a lieu, pour les motifs qui précèdent, de débouter la SARL MANUSTOCK de sa demande tendant à faire constater qu'elle a usucapé la propriété de la parcelle de terrain située [...] , cadastrée section [...] ; que, par ailleurs, la SARL MANUSTOCK ne peut justifier d'un bail commercial qu'il soit écrit ou verbal ; qu'elle est donc occupante sans droit ni titre ; qu'il convient, en conséquence, de la condamner à libérer les lieux loués, passé le délai de 1 mois de la signification de la présente décision et à défaut d'exécution spontanée d'autoriser la SA ENTREPRISE AUDEMARD à la faire expulser, ainsi que tous occupants de son chef, si nécessaire par recours à la force publique ; la SA ENTREPRISE AUDEMARD démontre, par le procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 3 janvier 2008, par le procès-verbal d'infraction établi par la police municipale de LA TURBIE le 15 juillet 2004 et par les devis de travaux en date du 2 décembre 2009 et du 8 décembre 2009 émanant des sociétés GARELLI et GAGGIOLI, qu'elle a versés aux débats que la SARL MANUSTOCK a procédé sans autorisation à un enrochement et à une surélévation du terrain et que le coût des travaux de remis en état est compris entre 28.704 € et 31.096 € ; qu'il y a lieu, en conséquence, de condamner la SARL MANUSTOCK à verser à la SA ENTREPRISE AUDEMARD la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1382 du Code civil ; qu'en l'état des avis de valeur locative produits, il échet de condamner la SARL MANUSTOCK à verser à la SA ENTREPRISE AUDEMARD une indemnité d'occupation mensuelle de 1.000 € et ce à compter du 14 décembre 2007 et jusqu'à la libération définitive du terrain en application de l'article 1382 du Code civil ; que les sommes ci-dessus allouées porteront intérêts au taux légal à compter de ce jour conformément à l'article 1153 du code civil ; qu'il convient d'autoriser la capitalisation des intérêts dus sur une année entière, en application de l'article 1154 du Code civil ;
ALORS, D'UNE PART, QUE le juste titre visé à l'article 2272 du Code civil est l'acte juridique qui aurait transféré au possesseur le droit en cause s'il était émané du véritable propriétaire ; qu'après avoir constaté que les époux D... avaient justifié de leur propriété par usucapion trentenaire, attestée par un acte notarié publié au fichier immobilier, ce dont il résultait nécessairement que le titre de propriété de la société ENTREPRISE AUDEMARD avait été consenti par les véritables propriétaires du terrain litigieux, la Cour d'appel, qui a néanmoins jugé que la société AUDEMARD disposait d'un juste titre, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a, dès lors, violé, par fausse application, l'article 2272 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE, dans ses conclusions d'appel (p. 4 à 6), la société MANUSTOCK avait fait valoir que l'acte de notoriété acquisitive dressé par Maître H... le 7 août 2007 comportait de nombreuses contradictions et irrégularités, qu'il n'était corroboré par aucune pièce et qu'il était donc insuffisant à établir la preuve que les époux D... étaient propriétaires de la parcelle [...] par l'effet de la prescription acquisitive ; qu'en se bornant à énoncer que « les époux D... avaient justifié auprès d'eux de leur propriété par usucapion trentenaire, attestée par un acte notarié publié au fichier immobilier », sans répondre au moyen pourtant essentiel soulevé dans les conclusions d'appel de l'exposante et portant sur les vices affectant cet acte notarié, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
