LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 6 septembre 2018), que les sociétés [...] et de [...] sont propriétaires indivis d'un immeuble ; que des échanges de lettres sont intervenus entre le gérant de la société de [...] et l'Etablissement public foncier local du département de l'Oise (l'EPFLO) pour l'acquisition de l'immeuble ; qu'après mise en demeure, l'EPFLO a assigné les sociétés [...] et de [...] en perfection de la vente et en dommages-intérêts ;
Attendu que, pour rejeter les demandes de l'EPFLO, l'arrêt retient que la vente entre les sociétés [...] et de [...] et l'EPFLO ne peut être considérée comme parfaite dans la mesure où celles-ci n'ont jamais confirmé leur accord concernant la vente de la ferme [...] mais seulement la vente de la ferme [...], que, si le conseil d'administration réuni le 13 mars 2014 a approuvé l'acquisition des deux corps de ferme, l'EPFLO n'a jamais adressé aux sociétés venderesse de confirmation de la vente concernant la ferme [...], mais uniquement la confirmation de son accord sous réserve pour l'achat de la ferme [...] et qu'en tout état de cause, un bien quel qu'il soit ne peut appartenir à deux personnes en même temps qu'elles soient physiques ou morales, sauf si ce bien est en indivision, ce que l'EPFLO ne pouvait ignorer en sa qualité d'établissement public foncier ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'EPFLO sollicitait la perfection de la vente à son profit de l'immeuble dit "ferme de [...]" cadastré section [...] et [...] et non de l'immeuble dit "ferme [...]", la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 septembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;
Condamne les sociétés [...] et de [...] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes des sociétés [...] et de [...] et les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à l'Etablissement public foncier local du département de l'Oise ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq décembre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Etablissement public foncier local du département de l'Oise.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté l'EPFLO de ses demandes tendant à voir confirmer la perfection de la vente intervenue entre elle et les sociétés [...] et [...] pour l'acquisition de l'ensemble immobilier sis à [...] dit Ferme de [...], cadastré section [...] et [...] au prix de 360.000 euros TTC, à voir ordonner aux sociétés [...] et [...] de procéder à la régularisation de la vente dans un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement sous astreinte et de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
Aux motifs qu'il ressort des dispositions de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du contrat, du régime général et de la preuve des obligations que : « Les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que leur consentement mutuel ou pour des causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ». Il résulte des dispositions des articles 1583 et suivants du code civil que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoi que la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. Elle peut être faite purement et simplement, ou sous condition, soit suspensive, soit résolutoire. Elle peut aussi avoir pour objet deux ou plusieurs choses alternatives. Dans tous les cas, son effet est réglé par les principes généraux des conventions. En l'espèce, par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 16 décembre 2013 (accusé de réception non produit mais envoi du courrier non contesté) portant l'entête des sociétés de [...] et de [...], lesdites sociétés se trouvant à la même adresse, à savoir [...] et signé par M. M... W..., faisant référence à un entretien téléphonique du même jour, ont proposé à l'EPFLO d'acquérir deux biens immobiliers et plus précisément deux corps de ferme situés à [...] l'un situé [...], « Ferme de [...] », au prix de 530.000 euros et l'autre [...] dit « de la poste » au prix de 590.000 euros. Par courrier simple daté du 22 janvier 2014 se présentant de la même façon, les sociétés De [...] et De [...] ont confirmé leur accord concernant la vente du bien immobilier situé à [...] « Ferme de [...] » au prix de 360.000 euros TVA de 34.250 euros comprise. Le 13 mars 2014, le conseil d'administration de l'EPFLO a approuvé l'acquisition des deux corps de ferme en vue d'y développer un programme de construction d'une vingtaine de logements locatifs sociaux spécifiquement dédié aux personnes âgées et un programme de 31 logements dans la limite de 700.000 euros (acquisition + frais estimés + honoraires de négociation éventuels) et autorisé le directeur de l'EPFLO à signer tous les documents y afférents. Il ressort de ce document (exposé de la situation par le président) qu'une promesse de vente a été conclue entre le propriétaire et un marchand de bien au prix de 300.000 euros pour la « Ferme [...] »([...]) et que des négociations sont en cours sur la Ferme [...] permettant d'escompter un accord au prix de 330.000 euros. Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 28 mars 2014 (accusé de réception non produit mais envoi du courrier non contesté), l'EPFLO a confirmé aux sociétés de [...] et de [...] « à l'attention de M. M... W... » son accord pour l'acquisition de la « Ferme [...] » au prix de 325.750 euros HT, le courrier présentant les précisions suivantes : « sous réserve du démontage à votre charge d'une part, du hangar en tôle situé côté [...] et d'autre part, de la toiture de l'auvent situé côté [...] » et, façon classique, « sous réserve de l'accomplissement des conditions ci-dessus et que les documents hypothécaires ne révèlent aucune servitude qui rendrait le terrain incompatible avec le projet de construction envisagé par l'OPAC de l'Oise ». L'EPFLO demandait en outre aux sociétés concernées de lui communiquer en retour le montant de la marge constituant le montant de la base taxable de la TVA. Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 7 juillet 2014 (accusé de réception non produit mais envoi du courrier non contesté), l'EPFLO, se plaignant de ce que son courrier du 28 mars 2014 était resté sans réponse et ayant informée par le Maire de [...] de l'existence de deux déclarations d'intention d'aliéner la « Ferme [...] », a mis en demeure sous quinzaine les sociétés venderesses de lui communiquer le montant de la marge constituant le montant de la base taxable de la TVA et les coordonnées du notaire chargé de les représenter à la réitération de l'acte, considérant que la vente desdits bien était parfaite et la propriété acquise de droit. Par lettre recommandée avec accusé de réception du même jour (accusé de réception non produit mais envoi du courrier non contesté), l'EPFLO a écrit à Mme L... F... , acquéreur de la « Ferme [...] » pour l'informer du risque selon elle de la poursuite de la transaction, l'EPFLO envisageant de saisir le TGI compétent en vue de faire constater la perfection la vente intervenue entre lui et les sociétés venderesses. Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 15 juillet 2014 (accusé de réception date illisible mais selon l'intéressée reçue le 21 juillet 2014), la société De [...] a contesté auprès de l'EPFLO tout accord définitif valant vente indiquant : « En effet, vous faites état de plusieurs réserves dans votre courrier du 28 mars 2014 qui, d'une part, n'avaient pas été discutées ensemble au préalable et dont la levée n'est d'autre part aucunement établie à ce jour. Il n'y a donc pas d'accord sur la chose. Par ailleurs, le prix total TTC n'est pas non plus fixé par une volonté commune puisque vous souhaitiez avoir des précisions substantielles sur la TVA dans votre dernier courrier du 28 mars 2014. Dans ces conditions, il n'est pas possible de soutenir qu'un accord sur le prix est intervenu. Pour ces motifs, je considère que, contrairement à ce que vous prétendez, les échanges de courriers intervenus entre décembre 2013 et mars 2014 ne sont nullement constitutifs d'une vente et que vous n'êtes donc pas fondé à saisir le juge judiciaire. » Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 24 juillet 2014 (accusé de réception non produit mais envoi du courrier non contesté), la société de [...] a confirmé sa position. Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 8 septembre 2014 (accusé de réception du 10 sans certitude difficilement lisible), le conseil de l'EPFLO a mis en demeure les sociétés de [...] et de [...] de poursuivre la régularisation de la vente sous quinze jours. Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 15 septembre 2014 (accusé de réception du 16 septembre 2014) la société de [...] par l'intermédiaire de M. W... a indiqué au conseil de l'EPFLO n'avoir aucun lien juridique, familial ou financier avec la société de [...], celle-ci ne lui ayant par ailleurs donné aucun mandat ni aucune procuration pour la représenter dans quelque affaire que ce soit. Dans un courrier daté du 19 septembre 2014 également recommandé réceptionné le 23 septembre 2014 adressé au conseil de l'EPFLO, la société De [...] a, notamment, indiqué qu'elle est propriétaire à hauteur de 50% de la « Ferme [...] » et confirmé sa position. Elle a également précisé qu'elle a pris la décision de transformer le corps de ferme en terrains à bâtir, qu'à ce jour, les bâtiments sont entièrement démolis et les gravats évacués, que l'EPFLO a fait valoir son droit de préemption en date du 1er août 2014 pour le lot sous compromis de vente au profit de Mmes F... et V... , ce qui prouve que, d'une part, l'EPFLO était au courant du projet de lotissement et que d'autre part, le corps de ferme tel qu'il apparaît sur le titre de propriété n'existe plus. Enfin, elle a indiqué qu'elle était toujours vendeur de sa part indivise sur la base de 264 euros TTC du m2, soit la somme de 703.232 euros / 2 soit 351.616 euros arrondie à 350.000 euros TTC. Enfin, il ressort des deux extraits K bis versés aux débats par les intimées que la SASU De [...] est dirigée par M. K... R... et son siège social est situé [...] tandis que la SAS [...] est dirigée par M. M... W... et son siège social est situé [...] . Il ressort de ce qui précède que c'est à juste titre que les premiers juges ont débouté l'EPFLO de ses demandes. En effet, la vente entre les sociétés [...] et de [...] et l'EPFLO ne peut être considérée comme parfaite dans la mesure où, d'une part, les sociétés de [...] et de [...] n'ont jamais confirmé leur accord concernant la vente de la « Ferme [...] » mais seulement la vente de la « Ferme [...] » au prix de 360.000 euros TVA de 34.250 euros comprise (courrier du 22 janvier 2014). D'autre part, si le conseil d'administration réuni le 13 mars 2014 a approuvé l'acquisition des deux corps de ferme moyennant un prix maximum de 700.000 euros et autorisé le directeur de l'EPFLO à signer tous les documents y afférents, l'EPFLO n'a jamais adressé aux sociétés venderesse de confirmation de la vente concernant la « Ferme [...] » mais uniquement la confirmation de son accord pour l'achat de la « Ferme [...] » dans un courrier daté du 28 mars 2014 et encore, sous réserve du démontage à charge des vendeurs du hangar en tôle situé côté [...] de l'auvent situé côté [...] et, s'agissant du prix, sous réserve de précision quant au montant de la marge constituant le montant de la base taxable de la TVA. Enfin et en tout état de cause, un bien quelque qu'il soit ne peut appartenir à deux personnes en même temps qu'elles soient physiques ou morales sauf si ce bien est en indivision, ce que l'EPFLO ne peut ignorer en sa qualité d'établissement public foncier. Dans ces conditions et sans qu'il soit nécessaire de statuer sur la question de savoir s'il y a eu ou non mandat apparent, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.
1°- Alors que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense ; qu'en l'espèce, l'EPFLO demandait à la Cour d'appel de confirmer la perfection de la vente intervenue entre elle et les sociétés [...] et [...] exclusivement pour l'acquisition de l'ensemble immobilier sis à [...] dit Ferme de [...], cadastré section [...] et [...] au prix de 360.000 euros TTC ; qu'en se fondant pour débouter l'EPFLO de sa demande, sur la circonstance que les sociétés de [...] et de [...] n'ont jamais confirmé leur accord concernant la vente de la « Ferme [...] » mais seulement la vente de la ferme [...] au prix de 360.000 euros TVA de 34.250 euros comprise (courrier du 22 janvier 2014) et que l'EFPLO n'a jamais adressé aux sociétés venderesse de confirmation de la vente concernant la « Ferme [...] » mais uniquement la confirmation de son accord pour l'achat de la « Ferme [...] » dans un courrier daté du 28 mars 2014, la Cour d'appel a modifié l'objet du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
2°- Alors que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix ; qu'en déboutant l'EPFLO de sa demande tendant à voir confirmer la perfection de la vente intervenue entre elle et les sociétés [...] et [...] pour l'acquisition de l'ensemble immobilier sis à [...] dit Ferme de [...], après avoir constaté que par courrier du 22 janvier 2014 les sociétés de [...] et de [...] ont donné leur accord concernant la vente de cette ferme au prix de 360.000 euros TVA de 34.250 euros comprise et que par courrier du 28 mars 2014 l'EPFLO a confirmé son accord pour l'acquisition de cette même ferme au prix de 325.750 euros HT, soit le prix hors taxe qui était offert en sollicitant simplement une précision concernant le montant de la base taxable de la TVA à régler, ce dont il résulte un accord des parties à la fois sur la chose et sur le prix, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard des articles 1134 dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 et 1583 du code civil qu'elle a violés ;
3°- Alors que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans relever que l'EPFLO aurait érigé les réserves émises dans son courrier du 28 mars 2014 par lequel il acceptait d'acquérir la ferme [...] pour le prix offert par les sociétés [...] et de [...], en éléments constitutifs de son consentement, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 et 1583 du code civil ;
4°- Alors que dans son courrier du 28 mars 2014 l'EPFLO a accepté d'acquérir la ferme [...] au prix de 325.750 euros HT en précisant que « cette offre s'entend, comme convenu, sous réserve du démontage à votre charge d'une part, du hangar en tôle situé côté [...] et d'autre part, de la toiture de l'auvent situé côté [...] », en rappelant ainsi que comme l'avait relevé le jugement déféré, les sociétés [...] et de [...] avaient déjà donné leur accord sur cette réserve dans leur courrier du 22 janvier 2014 par lequel elles confirmaient la vente à l'EPFLO de la ferme [...] au prix de 360.000 euros TTC, en précisant « nous démontrons (sic) comme convenu, d'une part un hangar en tôle situé côté [...], et d'autre part nous démontrons (sic) également la toiture du auvent côté [...], le tout à notre charge » ; qu'en se fondant sur cette réserve pour exclure l'accord des parties, la Cour d'appel a violé les articles 1583 et 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
5°- Alors qu'une personne peut être engagée sur le fondement d'un mandat apparent lorsque la croyance du tiers aux pouvoirs du prétendu mandataire est légitime ; qu'en refusant de rechercher ainsi qu'elle y était invitée, si les conditions de l'émission de l'offre de vente dont elle relève elle-même qu'elle a été proposée à deux reprises par les deux sociétés [...] et de [...] sur des courriers portant l'entête de ces deux sociétés, domiciliées à la même adresse, n'étaient pas de nature à caractériser la croyance légitime de l'EPFLO dans l'existence d'un mandat de vendre le bien indivis donné par la société de [...] à son coindivisaire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1985 du code civil.
