LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 552 du code civil ;
Attendu que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 20 juin 2018), que Mme X... est propriétaire d'un immeuble, cadastré [...] , contigu à celui appartenant à la SCI de la Ralla et cadastré [...] , les deux parcelles provenant d'un acte de division du 20 juillet 1934 ; que le fonds de la SCI de la Ralla est desservi par un chemin longeant l'immeuble de Mme X... et qu'une cave est située pour partie sous ce chemin et pour partie sous l'immeuble de Mme X... ; que, se plaignant, notamment, de fuites d'eau dans sa cave, Mme X... a assigné la SCI de la Ralla en réparation des désordres, indemnisation de ses préjudices et revendication de la propriété de la partie de cave située sous le chemin ;
Attendu que, pour accueillir l'action en revendication, l'arrêt, qui retient que les mentions des titres de propriété sont insuffisantes à renverser la présomption de propriété de la SCI de la Ralla sur le sous-sol du chemin, relève qu'un croquis annexé à l'acte de 1934 mentionne l'existence d'un passage couvert par des constructions restant appartenir à l'auteur de la division, que l'expert judiciaire indique qu'avant la guerre de 1939-1945 un immeuble recouvrait la totalité de la cave, qu'un recensement des caves réalisé par la commune de Rouen en 1939 fait ressortir que la cave litigieuse était alors composée de deux parties reliées entre elles par une voûte, avec un accès unique, pour une surface totale de 63,60 m², qu'un géomètre-expert souligne que la cave occupée par Mme X..., dont tous les accès se situent sur sa propriété, correspond en tous points à ce descriptif et qu'il convient, dès lors, de retenir que Mme X... apporte la preuve qu'elle est titrée sur l'emprise totale de la cave ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser l'existence d'un titre, alors que la présomption de propriété du dessous au profit du propriétaire du sol n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription acquisitive, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 juin 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et la condamne à payer à la SCI de la Ralla la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société de la Ralla
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la partie de la cave sous le [...] appartient à Mme X... et d'avoir ordonné la régularisation d'un acte notarié de division en volumes à effet de constater la partie de sous-sol appartenant à Mme X... et le dessus du passage appartenant à la SCI de la Ralla et la publication de l'acte, le tout aux frais de Mme X... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « les demandes d'indemnisation formées par Mme X... au titre des désordres affectant la cave supposent de régler au préalable la question de sa propriété ; qu'en vertu de l'article 552 du code civil, « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous » ; que la présomption de propriété du dessous au profit du propriétaire du sol n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription acquisitive que le litige porte sur une partie de la cave dont fait usage Mme X..., située sous le passage de la propriété de la SCI de la Ralla ; que cette partie est donc présumée appartenir à l'appelante ; que Mme X... fait valoir que son titre de propriété est de nature à renverser cette présomption, ce que le tribunal, après une analyse des différents actes notariés, n'a pas retenu, considérant toutefois que l'intéressée était fondée à se prévaloir de la possession trentenaire ; qu'il convient de rappeler que les propriétés de Mme X... et de la SCI de la Ralla sont issues de la division d'une même parcelle ayant appartenant à Mme Q... ; que le 20 juillet 1934, cette dernière a vendu le [...] à M. et Mme T..., auteurs de la SCI de la Ralla, conservant la propriété du 21 bis jusqu'à son décès, ce bien étant alors cédé [...] à M. M..., puis aux consorts V... en 1969, enfin à M. et Mme X... [...] ; que la propriété de Mme X... se trouve bordée par la rue de la chaîne ; que celle de la SCI de la Ralla se situe en fond de terrain, avec un accès par un passage privatif qui prend naissance rue de la chaîne et qui longe la parcelle de l'intimée ; que la cour observe que les consorts T... n'ont jamais contesté la propriété de la cave de Mme X..., que ce soit dans le cadre de la gestion du dégât des eaux ou dans celui de l'expertise judiciaire ; qu'une clause, dénuée de toute ambiguïté sur ce point a même été introduite dans leur acte de vente : « l'acquéreur reconnaît avoir été informé par les notaires soussignés et participants qu'il existe une cave se trouvant pour partie sous la propriété de Madame X... située [...] , figurant au cadastre de la ville de Rouen, section [...] , et par laquelle on y accède et pour partie sous le chemin dépendant de la propriété vendue (souligné par la cour) aux termes des présentes. Il est également précisé que cette cave existait alors que le bien objet des présentes, et celui appartenant à Mme X... ne formait qu'une propriété, étant ici précisé que ladite propriété a été divisée aux termes de l'acte de vente par Mme Jeanne Q... et Mme Eléonore Q... au profit de Mme veuve T... aux termes d'un acte reçu par Me S... le 20 juillet 1934, ainsi qu'il est rappelé dans l'origine de propriété ; par ailleurs, l'acquéreur reconnaît avoir été également informé : que cette cave a toujours dépendu de la propriété de Mme X..., et que cette dernière pourrait prétendre à faire reconnaître son droit de propriété en application de la prescription trentenaire (souligné par la cour), qu'il y aurait lieu de procéder à une division en volumes à l'effet de constater la partie du sous-sol correspondant à la cave dépendant de la propriété de Mme X..., et le reste de la propriété dépendant des biens vendus (souligné par la cour) ; parfaitement informé de cette situation et des conséquences, l'acquéreur déclare vouloir faire son affaire personnelle de cette situation sans recours contre les notaires soussignés et participants » ; que ces éléments, s'ils ne suffisent pas à renverser la présomption de l'article 552 du code civil, ainsi que l'a, à juste titre, considéré le tribunal, sont malgré tout utiles pour d'une part connaître le contexte dans lequel s'inscrit la contestation élevée par la SCI de la Ralla au sujet de la propriété de la cave, d'autre part, répondre au reproche adressé par cette dernière à Mme X... de n'avoir pas, tout au long des procédure l'ayant opposée aux consorts T..., revendiqué ladite propriété ; que la SCI de la Ralla soutient que le titre de Mme X... ne lui a conféré qu'un cave de 10m2, située exclusivement sous sa propre propriété, Mme Q... ayant souhaité, par le comblement de la partie située sous le chemin appartenant à la propriété voisine, clarifier et purger toute imbrication entre les deux parcelles ; que cependant, un extrait cadastral, antérieur à la seconde guerre mondiale, montre qu'il existait une maison située en bordure de la rue de la chaîne, sur la parcelle actuelle de Mme X... (pièce intimée n°45) : que M. Benoît A..., géomètre expert, s'est procuré auprès de l'étude notariale de Me S... une copie d'un croquis accompagnant l'acte de division de 1934, qui porte l'indication, au niveau du début du passage, de la mention suivante ; « passage couvert par des constructions restant appartenir à Mlle Q... » (pièce intimée n°51) ; que l'expert judiciaire, en page 9 de son rapport, souligne qu'« avant la guerre de 39-45, un immeuble située le long de la rue de la chaîne recouvrait la totalité de la cave aujourd'hui objet des infiltrations » ; que le recensement des caves réalisé par la ville de Rouen en 1939, pour la recherche d'abris, fait ressortir que la cave dépendant du [...] était alors composée de deux parties reliées entre elles par une voûte, avec un accès unique, pour une surface totale de 63,60 m2 (pièce intimée n°40) ; qu'or, M. Benoit A... met clairement en évidence, dans un courrier du 28 mai 2015, que la cave dont fait usage Mme X... correspond en tous points au descriptif réalisé par la ville de Rouen le 4 février 1939, les dimensions étant identiques (pièces intimée n°39) ; que ce même géomètre souligne, dans un courrier du 6 septembre 2017, que tous les accès à cette cave se situent sur la parcelle de Mme X... (pièce intimée n°51) ; qu'il ressort de tous ces éléments que Mme X... est fondée à soutenir qu'il y a une seule et même cave sur son terrain, dont partie déborde sous le passage de la SCI de la Ralla, dépendante à l'époque d'un bâtiment débordant également sur ledit passage, dont il a été acté en 1934 qu'il demeurait, après division de la parcelle, la propriété de Mme Q... ; qu'il est établi que ledit bâtiment a été détruit en 1944 par des bombardements et que les gravats ont été entreposés dans la partie de la cave située sous le passage ; que l'appelante affirme que le comblement de cette partie par Mme Q... résulte de a volonté de cette dernière de mettre un terme à toute imbrication des deux propriétés et d'associer au [...] sous son terrain ; qu'or, l'unique preuve avancée au soutien de cette allégation est la fermeture de l'escalier d'accès à la zone comblée, alors que la date de ces travaux n'est pas connue et qu'en tout état de cause, il existe un autre accès, par l'intérieur de la maison de Mme X... (plan et photographies établis par M. Benoit A... figurant en pièce intimée n°51) ; qu'il doit être également relevé que l'acte du 31 août 1977 ne se réfère nullement à une cave de 10m2, comme le soutient l'appelante, mais simplement à un « sous-sol avec cave », sans autre précision ; que pour les besoins de sa démonstration, la SCI de la Ralla se réfère à sa pièce n°32, qui correspond à la copie d'un plan cadastral ; qu'or, ce document comporte une mention manuscrite « cave 10m2 sous le préau qui figure dans l'acte de 1977 », sans précision de son auteur ; que la surface de 10m2 est en réalité uniquement mentionnée dans un courrier du service des impôts fonciers adressé à Mme X... le [...] (pièce appelante n°19), pièce insuffisante à mettre en échec la démonstration qui vient d'être faite ; qu'il convient dès lors de retenir que Mme X... apporte la preuve de ce qu'elle est titrée sur l'emprise totale de la cave ; que la présomption de l'article 552 du code civil est donc renversée par le titre ; qu'il n'est donc pas utile d'examiner l'argumentation des parties sur la possession trentenaire » ; (arrêt pages 7 à 10) ;
1°) ALORS QUE la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ; que cette présomption de propriété n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription acquisitive ; qu'en jugeant que la présomption bénéficiant à la SCI de la Ralla était renversée par la preuve apportée par Mme X... de ce qu'elle était titrée sur l'emprise totale de la cave, car il ressortait des faits que la cave litigieuse, située sous la parcelle appartenant à la SCI de la Ralla, constituait à l'origine une seule et même cave avec celle située sous la propriété de Mme X..., à l'époque où son auteur, Mme Q..., était propriétaire de constructions sur les deux parcelles, la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur la preuve contraire résultant d'un titre, a violé l'article 552 du code civil ;
2°) ALORS QUE la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ; que cette présomption de propriété n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription acquisitive ; qu'en jugeant que Mme X... était titrée sur la cave litigieuse pour cela que celle-ci était originellement dépendante d'un bâtiment débordant sur le passage, dont il avait été acté en 1934 qu'il demeurait, après division de la parcelle, la propriété de Mme Q..., quand cet acte précisait que l'acquéreuse serait propriétaire du sol du passage et devrait supporter l'existence des constructions surplombant actuellement ce passage, sans faire mention de la cave se trouvant sous le sol et non en surplomb, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 552, alinéa 1er, du code civil ;
3°) ALORS QUE la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ; que cette présomption de propriété n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription acquisitive ; qu'en jugeant que Mme X... était titrée sur la cave litigieuse pour cela qu'elle était originellement dépendante d'un bâtiment débordant sur le passage, dont il avait été acté en 1934 qu'il demeurait, après division de la parcelle, la propriété de Mme Q..., quand il ressortait de ses propres constatations que ledit bâtiment avait été détruit en 1944, en sorte que la cave ne pouvait plus lui être rattachée, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 552, alinéa 1er, du code civil ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI de la Ralla de ses demandes tendant à voir dire n'y avoir lieu à ordonner une division en volumes et tendant à voir instaurer une simple obligation pour la SCI de la Ralla et ses ayants droit de supporter l'existence de cette cave sous le passage et pour Mme X... et ses ayants droit de supporter que les réseaux de toute nature, que l'usage de l'immeuble de la parcelle [...] pourrait nécessiter, soient passés dans la partie de cave sous son passage et l'autoriser à y accéder en compagnie de tous techniciens ou ouvriers ayant à intervenir sur lesdits réseaux afin que ceux-ci soient installés, réparés ou vérifiés pour être en conformité avec les normes applicables et d'avoir ordonné la régularisation d'un acte notarié de division en volumes à effet de constater la partie du sous-sol appartenant à Mme X... et le dessus du passage appartenant à la SCI de la Ralla ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « que la SCI de la Ralla demande, pour la première fois en appel, dans l'hypothèse où la cour confirmerait que Mme X... est propriétaire de la totalité de la cave, d'instaurer, en lieu et place d'une division en volume, « une simple obligation pour la SCI de la Ralla et ses ayants droit de supporter l'existence de cette cave sous son passage, et pour Mme X... et ses ayants droit de supporter les réseaux de toute nature, que l'usage de l'immeuble de la parcelle [...] pourrait nécessiter, soient passées dans la partie de cave sous son passage et l'autoriser à y accéder en compagnie de tous techniciens ou ouvriers ayant à intervenir sur lesdits réseaux afin que ceux-ci soient installés, réparés ou vérifiés pour être en conformité avec les normes applicables et dire n'y avoir lieu à indemnisation au profit de Mme X... » ; que si, contrairement à ce que soutient Mme X..., cette demande est recevable, l'article 564 du code de procédure civile autorisant les parties à soumettre à la cour de nouvelles prétentions s'il s'agit de faire écarter les prétentions adverses, celle-ci n'en est pas pour autant fondée ; qu'en effet, la SCI de la Ralla ne justifie nullement de la nécessité d'établir une servitude de passage des réseaux, dès lors que les canalisations ont, lors des travaux de rénovation qu'elle a engagés, pu être passées sur le côté, la portion de cave n'occupant que partiellement la largeur du passage, étant souligné que l'appelante se contente d'affirmer, sans en justifier, que l'installation ne serait que provisoire car non conforme aux normes en vigueur du fait d'une distance insuffisante entre la surface extérieure de la voûte et le sol du passage ; que par ailleurs, l'appelante soutient que les difficultés sont légion en matière de divisions en volume ; qu'or, elle ne se réfère qu'à un seul exemple, bien différent du cas d'espèce, puisqu'il concerne un parking public ; que la décision doit dès lors être confirmée en ce qu'elle a ordonné la régularisation d'un acte notarié de division en volume à effet de constater la partie de sous-sol appartenant à Mme X... et le dessus du passage appartenant à la SCI de la Ralla et la publication de cet acte, les frais relatifs à ces actes devant être supports par Mme X... » (arrêt pages 10 et 11) ;
1°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en affirmant que les canalisations avaient pu, lors de travaux de rénovation engagés par la SCI de la Ralla, être passées sur le côté, sans préciser sur quelle pièce elle fondait cette analyse qui n'était proposée par aucune des parties, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office le moyen selon lequel les canalisations avaient pu, lors des travaux de rénovation engagés par la SCI de la Ralla, être passées sur le côté, sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
