LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 février 2017), que, le 31 mars 1958, a été constituée la SCI « [...] », ayant pour objet l'acquisition d'un terrain pour y édifier un immeuble à diviser en lots devant être attribués aux porteurs de parts sociales en jouissance ou, en cas de retrait ou de dissolution de la SCI, en pleine propriété ; que, le 15 septembre 1995, l'un des associés, la SCI BL, après avoir exercé son droit de retrait, a cédé à la société Actipierre 3 les lots 402, 403 et 419 ; que, soutenant être propriétaire du lot 418, inclus par erreur dans le lot 419, M. K... a assigné la société Actipierre 3 en revendication ; qu'un arrêt irrévocable du 17 mai 2006 a déclaré cette action irrecevable ; que, le 3 juin 2013, M. K... a de nouveau assigné en revendication du lot 418 la société Actipierre 3, qui a appelé la SCI BL en garantie ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Actipierre 3 fait grief à l'arrêt de déclarer l'action recevable ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'arrêt du 17 mai 2006 avait déclaré M. K... dépourvu de qualité pour agir en raison de l'irrégularité de son retrait et que ce retrait avait été régularisé par acte du 31 octobre 2012, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que, la cause de l'irrecevabilité de la demande ayant disparu, l'autorité de la chose jugée ne pouvait être opposée à la nouvelle action formée par M. K... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le deuxième moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article 2272 du code civil ;
Attendu que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ;
Attendu que, pour accueillir l'action en revendication de M. K..., l'arrêt retient que la SCI Actipierre 3 ne dispose pas d'un juste titre ;
Qu'en statuant ainsi, après avoir relevé que, selon le rapport d'expertise judiciaire, le lot 418 avait été inclus, avant la vente, dans le lot 419 par la suppression du mur les séparant et qu'il était dès lors compris matériellement dans cette vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
Et sur le deuxième moyen, pris en sa deuxième branche :
Vu l'article 2275 du code civil ;
Attendu, selon ce texte, que, pour prescrire en vertu d'un juste titre, il suffit que la bonne foi ait existé au moment de l'acquisition ;
Attendu que l'arrêt retient que la SCI Actipierre 3 ne peut invoquer sa bonne foi alors qu'elle a été informée dès le mois de décembre 1995, soit deux mois après son acquisition, qu'elle n'était pas propriétaire du lot litigieux, intégré physiquement dans le lot 419, et qu'elle a été destinataire depuis lors de deux assignations en restitution ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare recevable l'action en revendication exercée par M. K..., l'arrêt rendu le 24 février 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour la société Actipierre 3.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit l'action en revendication exercée par M. I... K... recevable, d'avoir condamné la société Actipierre 3 à restituer à M. I... K..., en l'état d'origine, le lot n°418 dépendant de copropriété de l'immeuble situé [...] à Paris 16ème, après reconstitution de la cloison séparative délimitant une superficie de 12,18 m2 entre les lots n°417 et 419, d'avoir condamné la société Actipierre 3 à payer à M. I... K... les sommes de 40.000 € en réparation de sa perte de jouissance et de 10.000 € en réparation de son préjudice moral, d'avoir condamné la société Actipierre 3 à régler à M. I... K... une indemnité d'occupation mensuelle de 150 € à compter du présent arrêt jusqu'à la restitution effective dudit lot n°418, et d'avoir condamné la société Actipierre 3 à payer à M. I... K... une somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Aux motifs que « sur la recevabilité de l'action en revendication, M. I... K... n'ayant pas relevé appel de la disposition du jugement le disant irrecevable à poursuivre la nullité de la vente intervenue le 15 septembre 1995 entre la SCI B.L. et la société Actipierre 3, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point ; qu'en revanche, M. I... K... conteste la disposition du jugement qui l'a dit irrecevable en son action en revendication et restitution du lot n°418 cette prétention, déjà présentée devant le premier juge, n'est pas nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile, peu important que le moyen nouveau tiré de l'application de l'article 544 du code civil soit soulevé pour la première fois devant la Cour ; que suivant l'article 1351 du code civil, l'autorité de chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement : il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause et soit formée entre les mêmes parties agissant en la même qualité ; elle ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs au jugement sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice ; que tel est le cas en l'espèce dès lors qu'il a été jugé par la cour de ce siège, dans son arrêt du 17 mai 2006, que M. I... K... était dépourvu de qualité pour agir en revendication car le retrait qu'il avait exercé du lot n°418 était sans valeur, mais qu'à présent, M. I... K... justifie de sa qualité de propriétaire du lot litigieux par le retrait exercé régulièrement le 31 octobre 2012 en présence du liquidateur désigné à la SCI [...], de sorte que ce droit de propriété né postérieurement au prononcé de l'arrêt prétendument revêtu de l'autorité de chose jugée est venu modifier la situation de droit antérieurement jugée et a régularisé le droit invoqué par le demandeur à l'action » ;
Alors que si la survenance d'un événement postérieurement au prononcé d'une décision de justice peut justifier l'introduction d'une nouvelle action, lorsqu'elle remet en cause la situation antérieurement reconnue en justice, ne constitue pas un tel événement la production par la partie perdante d'un nouvel élément de preuve venant étayer une demande identique à celle sur laquelle il a été définitivement statué ; que pour déclarer recevable la nouvelle action en revendication du lot n°418 engagée par M. I... K..., la cour d'appel a retenu que dans son précédent arrêt du 17 mai 2006, la cour d'appel de Paris avait jugé que M. I... K... était dépourvu de qualité pour agir en revendication dans la mesure où le retrait qu'il avait exercé du lot n°418 était sans valeur, mais qu'à présent, M. I... K... justifiait de sa qualité de propriétaire du lot litigieux par le retrait exercé régulièrement le 31 octobre 2012 en présence du liquidateur de la SCI [...], de sorte que ce droit de propriété né postérieurement au prononcé de l'arrêt du 17 mai 2006 est venu modifier la situation de droit antérieurement jugée et avait régularisé le droit invoqué par le demandeur à l'action ; qu'en statuant de la sorte, quand il incombait à M. I... K..., dans le cadre de l'instance ayant abouti à l'arrêt du 17 mai 2006, de justifier de sa qualité de propriétaire du lot litigieux et que faute pour lui de l'avoir fait, l'autorité de chose jugée attachée à cette décision devenue définitive faisait obstacle à ce qu'il puisse valablement introduire une nouvelle action en revendication, fût-ce en invoquant un nouvel élément de preuve constitué postérieurement à cette décision, la cour d'appel a violé l'article 1355 du code civil (dans sa version issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, ancien article 1351 du code civil), ensemble l'article 480 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Actipierre 3 à restituer à M. I... K..., en l'état d'origine, le lot n°418 dépendant de copropriété de l'immeuble situé [...] à Paris 16ème, après reconstitution de la cloison séparative délimitant une superficie de 12,18 m2 entre les lots n°417 et 419, d'avoir condamné la société Actipierre 3 à payer à M. I... K... les sommes de 40.000 € en réparation de sa perte de jouissance et de 10.000 € en réparation de son préjudice moral, d'avoir condamné la société Actipierre 3 à régler à M. I... K... une indemnité d'occupation mensuelle de 150 € à compter du présent arrêt jusqu'à la restitution effective dudit lot n°418, et d'avoir condamné la société Actipierre 3 à payer à M. I... K... une somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Aux motifs que « au fond, sur les demandes de M. I... K..., demande en restitution du lot n°418 : M. I... K... justifie de sa qualité de propriétaire du lot n°418, issu d'une partie du lot n°17, aux termes de l'acte de retrait reçu le 31 octobre 2012 par M. J..., notaire, entre la SCI [...] représentée par son administrateur judiciaire, M. D... W..., désigné en qualité de liquidateur de ladite SCI suivant ordonnance du 5 décembre 2011, et lui-même, acte de retrait attestant que « les parts numérotées 1948 à 1863, selon les statuts de la SCI, ne peuvent correspondre qu'au lot n°418 à lui attribué » ; qu'en cette qualité, il est fondé à exercer l'action en revendication prévue à l'article 544 du code civil contre le possesseur du lot n°418 et à obtenir la restitution de ce bien lui appartenant par la société Actipierre 3, laquelle ne peut contester avoir cette possession au regard des conclusions de l'expert désigné par arrêt du cette Cour du 12 février 2004, M. F..., lequel conclut dans son rapport que « le lot n°418 d'une superficie de 12,18 m2, situé entre les lots n°417 et 419, est effectivement et physiquement inclus dans la surface commerciale utilisée par le locataire d'Actipierre 3 », étant observé qu'il appert des échanges de correspondances produites aux débats que cette intégration du lot n°418 dans le lot n°419 résulte d'un projet avorté d'échange envisagé entre deux porteurs de parts, échange non régularisé juridiquement mais ayant donné lieu, par anticipation, à la suppression du mur séparatif entre ces deux lots ; que la société Actipierre 3 ne peut opposer à la demande de restitution formée par M. I... K... la prescription abrégée de dix ans de l'article 2272 du code civil alors, d'une part, qu'elle ne dispose pas d'un juste titre, c'est à dire d'un titre n'émanant pas du véritable propriétaire et désignant le lot n° 418 au nombre de ceux qu'elle a acquis le 15 septembre 1995, d'autre part, qu'elle ne peut invoquer sa bonne foi alors qu'elle a été informée par le gérant de la SCI [...] dès le mois de décembre 1995, soit deux mois après son acquisition, qu'elle n'était pas propriétaire du lot litigieux, intégré physiquement dans le lot n° 419, et qu'elle a été destinataire depuis lors de deux assignations en restitution ; a fortiori, elle ne peut se prévaloir de la prescription trentenaire alors que sa possession est équivoque et a été plusieurs fois interrompue par ces mêmes assignations en revendication tandis qu'il n'est pas établi que la possession de son auteur, la SCI B.L. aurait été exercée pendant une durée consécutive de trente années à la date de la cession du lot n° 419 intégrant le lot n° 418 et ce, même à supposer que cette SCI B.L. ait eu cette possession depuis la date du 13 décembre 1974 à laquelle elle avait exercé son droit de retrait sur les lots n° 401, 402, 403, 416, 417 et 419, étant encore observé que cette possession ne serait pas utile, n'ayant pas été exercée sur un lot expressément désigné à l'acte de vente ; que dès lors, la société Actipierre 3 sera condamnée à restituer à M. I... K..., en l'état d'origine, le lot n°418 dépendant de copropriété de l'immeuble situé [...] à Paris 16ème, après reconstitution de la cloison séparative délimitant une superficie de 12,18 m² entre les lots n°417 et 419 ; demandes indemnitaires de M. I... K... ; que ces demandes ne peuvent être écartées au motif que M. I... K... n'est devenu propriétaire du lot n°418 que depuis l'acte de retrait du 31 octobre 2012, alors que les statuts de la SCI [...] lui conféraient la jouissance de ce lot depuis l'origine, ce qui l'autorise à solliciter une indemnité correspondant à sa perte de jouissance depuis le 15 septembre 1995 ; qu'eu égard à la valeur locative fixée en 2005 par l'expert F... à 130 € par mois pour le box correspondant au lot n°418 et à la superficie de ce lot limitée à 12,18 m2 utilisable seulement comme parking et non comme surface commerciale en raison de sa taille, la Cour appréciera l'indemnité d'occupation due par la société Actipierre 3 à M. I... K... à la somme de 40.000 € sans qu'il soit nécessaire de recourir à une nouvelle expertise poux estimer la valeur locative de ce bien ; que la société Actipierre 3 sera encore condamnée à régler à M. I... K... une indemnité d'occupation mensuelle de 150 € jusqu'à la restitution effective dudit lot n°418 ; qu'en réparation du préjudice moral subi par M. I... K... qui se trouve privé de la jouissance puis de la propriété de son lot depuis plus de vingt années et des divers tracas endurés pour obtenir reconnaissance de ses droits légitimes, la société Actipierre 3 sera condamnée à lui régler une somme de 10.000 € de dommages-intérêts » ;
Alors 1°) que constitue un juste titre celui qui, considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription acquisitive ; qu'il importe peu à cet égard que le titre en cause mentionne expressément la parcelle ou le lot en cause, dès lors qu'il résulte de manière non équivoque de ses mentions qu'il porte sur le transfert de propriété du bien que le possesseur entend prescrire ; qu'en retenant, pour dire que la société Actipierre 3 ne pouvait opposer à la demande de restitution formée par M. I... K... la prescription acquisitive, qu'elle ne disposait pas d'un juste titre, « c'est-à-dire d'un titre n'émanant pas du véritable propriétaire et désignant le lot n°418 au nombre de ceux qu'elle a acquis le 15 septembre 1995 », quand il résultait de ses propres constatations que la parcelle litigieuse, correspondant initialement au lot n°418, avait été antérieurement intégrée dans le lot n°419 expressément mentionné dans l'acte de vente conclu entre la société Actipierre 3 et la SCI BL, la cour d'appel a violé l'article 2265 (ancien) du code civil, ensemble l'article 2272 (nouveau) du même code ;
Alors 2°) que la bonne foi du possesseur s'apprécie exclusivement au moment de l'acquisition du bien ; qu'en retenant, pour dire que la société Actipierre 3, qui avait fait l'acquisition par acte du 15 septembre 1995 de la parcelle revendiquée par M. I... K..., ne pouvait invoquer sa bonne foi, qu'elle avait été informée par le gérant de la SCI [...] dès le mois de décembre 1995, soit deux mois après son acquisition, de ce qu'elle n'était pas propriétaire du lot litigieux, intégré physiquement dans le lot n°419, et qu'elle avait été destinataire depuis lors de deux assignations en restitution, la cour d'appel a violé l'article 2265 (ancien) du code civil, ensemble l'article 2275 (nouveau) du même code ;
Alors 3°) que le cours de la prescription acquisitive ne peut être interrompu que par l'action du véritable propriétaire revendiquant le bien en cause ; qu'est en revanche inapte à produire un tel effet interruptif l'action d'une personne ne disposant d'aucun droit réel sur la chose revendiquée et qui a fait l'objet d'une décision de rejet, quel qu'en ait été le motif ; qu'en l'espèce, il résulte des propres énonciations de l'arrêt attaqué que M. I... K... a engagé une première action en revendication du lot n°418, laquelle a été déclarée irrecevable, faute pour ce dernier de justifier de sa qualité de propriétaire, par arrêt devenu définitif de la cour d'appel de Paris du 17 mai 2006, puis d'une seconde action par acte en date du 3 juin 2013, soit plus de dix années après la conclusion de la vente entre la SCI BL et la société Actipierre 3 ; qu'en retenant néanmoins, pour juger que la société Actipierre 3 ne justifiait pas d'une possession non équivoque du lot n°418 revendiqué par M. I... K..., qu'elle avait été informée par le gérant de la SCI [...] dès le mois de décembre 1995, soit deux mois après son acquisition, qu'elle n'était pas propriétaire du lot litigieux, intégré physiquement dans le lot n°419, et qu'elle avait été destinataire depuis lors de deux assignations en restitution, quand il résultait de ses propres constatations que la première action en revendication antérieurement engagée par M. I... K... avait été déclarée irrecevable faute pour ce dernier de justifier de sa qualité de propriétaire, de sorte que cette action n'avait pu interrompre le cours de la prescription acquisitive, et que la seconde assignation avait été délivrée plus de dix ans après l'acte de vente conclu par la société Actipierre 3 avec la SCI BL, la cour d'appel a violé les articles 2228, 2229 et 2265 (anciens) du code civil (nouveaux articles 2255, 2261 et 2272 du code civil).
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté l'appel en garantie formé par la société Actipierre 3 contre la SCI BL ;
Aux motifs que « sur l'appel en garantie de la SCI B.L. par la société Actipierre 3, cet appel en garantie n'est soutenu par aucun argumentaire au corps des écritures de la société Actipierre 3 et sera donc rejeté, faute d'être étayé par une discussion juridique » ;
Alors 1°) que dans ses dernières conclusions d'appel, la société Actipierre 3, se prévalant des articles 1625 et 1626 du code civil aux termes desquels le vendeur doit garantir à l'acquéreur une possession paisible et le garantir contre tout risque d'éviction (p. 23, 1er §), faisait valoir que le vendeur devait garantir l'acquéreur « s'il lui a vendu la chose d'autrui, qu'il y ait faute ou non de sa part » (2ème §) ce dont elle déduisait qu'en l'espèce, « il n'est pas contesté que la SCI BL (ou Monsieur V...) n'a jamais évoqué devant la société Actipierre 3 le risque d'une revendication des consorts K..., dont le nom même n'avait jamais été prononcé. A toutes fins, la société Actipierre 3 est donc bien fondée à appeler en garantie ses vendeurs afin que ceux-ci soient condamnés, le cas échéant, à la garantir de toute éviction et de toutes condamnations susceptibles d'intervenir à son encontre au profit de I... K..., à quelque titre que ce soit en raison de cette vente, en principal, intérêts, dommages-intérêts, indemnité d'occupation, frais et dépens » ; qu'en retenant, pour rejeter cet appel en garantie, qu'il n'était « soutenu par aucun argumentaire au corps des écritures de la société Actipierre 3 » et qu'il n'était pas « étayé par une discussion juridique », la cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel de la société Actipierre 3, violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile ;
Alors 2°) en tout état de cause que le juge est tenu de trancher le litige conformément au droit applicable ; qu'en rejetant l'appel en garantie formé par la société Actipierre 3 à l'encontre de son vendeur, la SCI BL, dans la mesure où il n'aurait été « soutenu par aucun argumentaire au corps des écritures de la société Actipierre 3 » et devait être écarté « faute d'être étayé par une discussion juridique », quand il lui incombait de statuer sur le bien-fondé de ce recours au regard des règles de droit applicables, qu'il lui appartenait de rechercher au besoin elle-même, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile.
