LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche, ci-après annexé :
Attendu que l'arrêt attaqué (Paris, 7 juin 2018) fixe les indemnités dues à Mme V... et Mme X... par suite de l'expropriation, au profit de la société du Grand Paris, d'une partie du tréfonds d'une parcelle leur appartenant ;
Attendu que les expropriées font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'indemnité pour dépréciation du surplus ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs adoptés, procédant à la recherche prétendument omise, que la dégradation de la valeur vénale de l'immeuble résultait d'une simple affirmation et qu'aucun élément ne permettait de déterminer un préjudice certain constitué par l'impossibilité d'utiliser le surplus du tréfonds pour réaliser un éventuel immeuble sur une hauteur de vingt-cinq mètres avec des parties en sous-sol, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que l'existence d'un préjudice de dépréciation du surplus n'était pas établie et a légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la seconde branche du moyen, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mmes V... et X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un novembre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Occhipinti, avocat aux Conseils, pour Mmes V... et X...
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé à 342 810 € l'indemnité de dépossession à revenir à Mesdames U... A... épouse V... et O... A... épouse X..., pour la dépossession en tréfonds d'une partie de la parcelle [...] , cadastrée section DU numéro [...], et d'AVOIR rejeté le surplus de leurs demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'aux termes de I 'article de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité. L'article L. 321-l du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Conformément aux dispositions de l'article L. 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération sous réserve de l'application des articles L. 322-3 à L. 322-6- leur usage effectif à la date définie par ce texte, soit en l'espèce le 9 mars 2017. L'appel principal et l'appel incident portent sur la valeur du terrain retenue, l'appel principal sur l''indemnisation de la perte de valeur du surplus et aucune contestation n'existe au titre du descriptif de I'emprise et sur les modalités de calcul de l'indemnisation à partir du barème des experts judiciaires messieurs N... et R.... La parcelle cadastrée DU-[...], au [...] , est située dans la partie sud du 13e arrondissement, à proximité immédiate de la porte d'Italie, dans le quartier dit « de la Maison-Blanche La parcelle, principalement construite, a une surface de 80 m2, avec une emprise en tréfonds d'une superficie de 305 m2 et une profondeur de 8,80 m par rapport au niveau du sol. Un ensemble immobilier est élevé pour partie sur cave et pour partie sur terre-plein, un rez-de-chaussée et de 3 étages. L'immeuble est de qualité correcte. Cette parcelle constitue I'assiette d'un hôtel de 3 étages comportant 17 chambres données en location commerciale et dont le bail arrive à échéance le 31 mars 2019. Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la méthode Guillermain et R..., avec les 3 correctifs de pondération KP, Ks et Ke non contestés à la valeur de 1 avec un coefficient de profondeur de 16,98 % également non contesté. Le premier juge a indiqué que la divergence porte sur la valorisation du terrain pour lequel il était demandé 7000 euros le mètre carré par les consorts A..., alors qu'il avait été proposé par la SGP, 4200 euros le mètre carré et par le commissaire du gouvernement, 5500 euros le mètre carré ; qu'en I'espèce sur le prix du terrain à bâtir, les valeurs citées à ce titre par le commissaire du gouvernement, faisant état des termes de comparaison précis et pourvus des références de publicité, établissent une moyenne de 5696 euros le mètre carré étant rappelé que les mutations de terrain à bâtir sur Paris sont rares et ne constituent pas un ensemble homogène ; qu'il n'y a pas ou très peu à Paris, de véritables terrains viabilisés, correspondant à la définition commune des terrains à bâtir, c'est-à-dire des terrains nus desservis par les réseaux d'eau, d'assainissement, d'électricité et inscrits au plan d'urbanisme des villes dans des zones constructibles ; que les terrains à bâtir parisiens sont des surfaces constructibles mais comprenant des bâtiments, plus ou moins importants, à démolir voire transformer, et dont l'ampleur des travaux à entreprendre justifie la qualification de terrain à bâtir au regard des réglementations fiscales et urbanistiques. II a en conséquence retenu cette valeur unitaire de 5696 euros le mètre carré, encombrement inclus, de sorte qu'aucun abattement n'est appliqué à cette valeur. Les consorts A... et le commissaire du gouvernement ne contestent pas pour définir la valeur de la parcelle l'utilisation de la méthode de comparaison utilisée par le premier juge. Les consorts A... demandent également la confirmation du jugement concernant le défaut d'application du taux d'encombrement, mais sollicitent de retenir une valeur de 7000 euros le mètre carré conformément aux constatations ressortant de l'étude de comparaison des prix des mutations des terrains dans le 13e arrondissement de Paris, laquelle est suffisamment fournie avec 9 mutations récentes dans celui-ci (pièce n° 7). Ils indiquent que le commissaire du gouvernement s'est appuyé sur 5 mutations du 13e arrondissement, mais également sur des mutations intervenues dans des arrondissements limitrophes, tirant la valeur du carré vers le bas, alors que rien n'atteste que I'offre foncière est identique dans ces arrondissements. Le commissaire du gouvernement, appelant incident, propose pour sa part compte tenu des spécificités de l'espèce de retenir une valeur de 6000 euros le m² En réalité le commissaire du gouvernement en première instance s'est appuyé sur 8 mutations dans le 13e arrondissement et uniquement sur deux mutations dans le 14e arrondissement, qui ne tirent pas en outre la valeur du mètre carré vers le bas, puisque la vente du 12 janvier 2015 a une valeur de 5340 euros le m² et que la vente du 6 juin 2014 a une valeur de 8571 euros le ma soit une moyenne de 6955 euros, donc supérieure à la moyenne proposée de 5500 euros le mètre carré Dans la pièce des appelants numéro 7 figurent 3 mutations également retenues par le commissaire du gouvernement dans le 13e arrondissement cadastrées [...] du 27 septembre 2013, AT 26 du 31 janvier 2012 et CQ 14 du 7 novembre 2011, Il convient d'écarter les autres termes de comparaison de terrain à bâtir proposés par les appelants dans cette même pièce correspondant à 6 autres mutations dans le 13e arrondissement en raison de leur trop grande ancienneté à savoir du 26 novembre 2009 au 7 décembre 2010. La consultation de la base administrative « estimer un bien » sur un périmètre de 3000 m autour de l'avenue d'Italie dans le 13e arrondissement sur la période du 1er janvier 2012 au 1er octobre 2016 fait ressortir une moyenne de 5521 euros le mètre carré (pièce n° 8). En retenant uniquement les 8 termes du commissaire du gouvernement pour le 13e arrondissement de Paris la moyenne est de 5381,25 euros. Le commissaire du gouvernement indique que compte tenu de la rareté des mutations recensées et afin d'avoir une étude plus complète des cessions terrains à bâtir, il apparaissait utile d'étendre le périmètre de recherche, et les prix des 5 cessions de terrains à bâtir recensés font ressortir une moyenne de 5871 le mètre carré (Pièce n° 7 page 6). Il convient donc de retenir comme base de départ une moyenne de 5381,25 euros. Cependant il convient en outre de tenir compte du caractère atypique des tréfonds comme biens, que la particularité des dossiers relatifs aux tréfonds achetés par la société du Grand Paris pour les besoins de ces réseaux souterrains réside dans la profondeur des emprises, que cette profondeur interdit la valorisation de I 'emprise par rapport à d' autres mutations puisqu'il n'y a plus, à ce niveau de profondeur, de marché et que la demande se réduit à un acquéreur unique agissant dans le cadre d 'une mission de service public, que cette demande est donc entièrement dépendante des capacités techniques de la maîtrise d'ouvrage, creusement par un tunnelier, et la valorisation des tréfonds dépend entièrement des facilités de mises en chantier de cette entreprise. Il s'agit donc d'une acquisition en tréfonds inaccessible en dehors de cette opération, avec un opérateur unique, sans autre possibilité de vente pour le propriétaire dont les sous-sols sont par ailleurs souvent déjà utilisés. En tenant compte en conséquence de ces éléments spécifiques qui valorisent la moyenne de 5381,25 euros pour le 13e arrondissement de Paris, il convient de suivre la proposition du commissaire du gouvernement en retenant une valeur unitaire de 6000 euros le m2, encombrement inclus de sorte qu'aucun abattement ne sera appliqué à cette valeur. L'indemnité principale de l'expropriation de la parcelle en tréfonds s'établit donc comme suit valeur du terrain : 6000X 16,98 % 1018,80 euros le m² emprises de 305 m2 (305X 310 734 euros en indemnité principale Le jugement sera en conséquence infirmé en ce sens. -sur l'indemnité de remploi. Elle sera calculée selon la jurisprudence habituelle :
-20 % sur la fraction de l'indemnité principale entre 0 et 5000 euros
-15 % sur la fraction de indemnité principale comprise entre 5000 et 15000 euros -10 % pour le surplus.
En l'espèce, les frais de remploi s'élèvent donc à :
-20 0/0 entre O et 5000 euros.• 1000 euros
-15 % entre 5000 et 15 1000 euros: 1500 euros
-10 0/0 sur 295 734 euros (310 734 -15 000 euros) : 29573,4 euros soit un total de 32073,40 euros
Le jugement sera infirmé en ce sens
En première instance les consorts A... ont sollicité une indemnité accessoire de dépréciation du surplus à titre principal assorti d'un engagement de la SGP à édifier une dalle formant voûte de tunnel sous leurs fonds, de telle sorte que cette dalle ait la capacité de supporter un immeuble de 25 m de hauteur avec un niveau de parking en sous-sol, motifs pris qu'ils ont l'intention depuis qu'ils ont recueilli la pleine propriété de l'immeuble en 2014 de surélever le bâtiment de 2 ou 3 étages. A titre subsidiaire ils ont sollicité une indemnité accessoire de dépréciation du surplus d'un montant de 5 439 840 euros. Le premier juge les a déboutés tant de leur demande principale que de leur demande subsidiaire en indiquant que le seul préjudice résultant de l'expropriation est la dépossession d'une emprise en tréfonds, que la dégradation de la valeur vénale de l'immeuble invoquée résulte d'une simple affirmation et ne constitue pas un préjudice certain, qu'aucun élément ne permet en l'état de déterminer un préjudice certain qui serait constitué par la possibilité d'utiliser le surplus du tréfonds du fait de la construction de la ligne de métro, pour réaliser un éventuel immeuble sur une hauteur de 25 m avec des parties en sous-sol, et ce d'autant qu'aucun projet constructif n'a été déposé. Ils reprennent les mêmes demandes devant la cour en indiquant que leur parcelle se situe en zone urbaine générale UG du PLU de la commune de Paris, que cette zone permet les constructions allant jusqu'à une hauteur de 31 m, que le bâtiment pourrait se voir surélever de 2 ou 3 étages, que tel était bien leur intention lorsqu'ils ont recueilli la pleine propriété en 2014 ; qu'envisageant la réalisation d'un ensemble immobilier à usage d'habitation à l'issue du bail commercial de l'hôtel venant à expiration le 31 mars 2019, ils voient leur projet compromis par cette expropriation du tréfonds ; qu'ils avaient bien un projet de construction qui les avait conduit à inclure une clause très spécifique dans le bail commercial conclu avec la société LIDL, laquelle a pour objet de permettre une surélévation prochaine de l'immeuble sans dommages au magasin situé dessous ; que ce projet s'est concrétisé dans une demande de certificat d'urbanisme pré-opérationnel préalable nécessaire avant tout projet de construction. Ils demandent en conséquence à titre principal une indemnisation de la dépréciation de leur terrain en nature, et à titre accessoire une indemnisation pour un montant de 5 439 840 euros. Aux termes de l'article L. 322-12 du code de l'expropriation les indemnités sont fixées en euros. Toutefois, I 'expropriant peut, en lieu et place du paiement de l'indemnité, offrir aux commerçants, à l'artisan ou industriel évincé un local équivalent situé dans la même agglomération. En l'espèce, l'expropriant n'a pas donné son accord et l'expropriée n'est pas en outre un commerçant, un artisan ou industriel. S'agissant de la demande subsidiaire aux termes de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. L'indemnité de dépréciation du surplus a pour objet de couvrir, en cas d'expropriation partielle la moins-value que subit de ce fait la partie restante. Cette indemnité n'est due que s'il y a dépréciation du surplus non exproprié. En l'espèce, l'emprise en tréfonds a une profondeur de 8,80 m pour le niveau haut de l'ouvrage, laisse intégralement le reste la propriété bâtie et n'affecte nullement la valeur de cette dernière, et ce d'autant que le propriétaire exproprié n'avait aucun projet en sous-sol. Les consorts A... ne justifient en l'état d'aucune exploitation du surplus du terrain, ni d'aucun projet de constructions en tréfonds qui sera contrariée. Ils produisent uniquement un bail pièce n° 2 et font état dans leurs conclusions d'une clause spécifique page 8 qui n'y figure pas et d'un certificat d'urbanisme, demandé uniquement le 12 novembre 2015, qui n'a valeur que de simples renseignements d'urbanisme, et qui ne peuvent en tout état de cause être assimilés à un projet de constructions en tréfonds. En l'absence de préjudice direct, certain et actuel, il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les consorts A... de leurs demandes principale et subsidiaire ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il convient de rappeler le principe selon lequel l'indemnité fixée par la présente juridiction a pour objet d'indemniser les préjudices directs, certains et matériels subis du fait de l'expropriation. En l'espèce le seul préjudice résultant, pour U... A... et O... A... de l'expropriation est la dépossession d'une emprise en tréfonds. La dégradation de la valeur vénale de l'immeuble invoquée résulte d'une simple affirmation et ne constitue pas un préjudice certain. De même, aucun élément ne permet en l'état de déterminer un préjudice certain qui serait constitué par l'impossibilité d'utiliser le surplus du tréfonds du fait de la construction de la ligne de métro, pour réaliser un éventuel immeuble sur une hauteur de 25 mètres avec des parkings en sous-sol, et ce d'autant qu'aucun projet constructif n'a été déposé par les expropriées. Par conséquent, mesdames U... A... et O... A... ne démontrent pas en l'espèce l'existence d'un préjudice distinct entraînant une dépréciation du surplus et les demandes de ce chef, principale et subsidiaire, seront rejetées
1°) - ALORS QUE l'indemnisation accordée à l'exproprié inclut la dépréciation de la partie non-expropriée ; que la perte d'une possibilité de construire constitue un dommage futur mais certain ; qu'en se bornant à constater que Mmes A... n'avaient pas de projet de surélévation de leur immeuble ou de construction en tréfonds, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'expropriation du tréfonds n'allait pas rendre impossible, ou au moins plus onéreuse, une élévation de l'immeuble qui était possible avant l'expropriation, de sorte que l'immeuble, du fait de la disparition de cette possibilité, avait perdu en valeur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
2°) - ALORS QUE'en se bornant à relever, sur l'indemnité principale, qu'elle écartait certains termes de comparaison en raison de leur ancienneté, sans expliquer comment, dans un marché en constante hausse, cette décision pouvait logiquement aboutir à retenir une valeur inférieure à celle calculée par Mmes A... en se fondant sur ces mêmes termes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
