LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 mai 2018), que Mme G... a vendu à M. et Mme M... une propriété moyennant le paiement de la somme de 40 000 euros, le versement d'une rente viagère et la réserve d'usufruit à son profit ; qu'elle a été placée sous tutelle ; qu'un commandement de payer les arriérés de la rente, visant la clause résolutoire du contrat, a été délivré à M. et Mme M... ; que ceux-ci ont été assignés par le tuteur en résolution de la vente et paiement de dommages-intérêts ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et le principe de la réparation intégrale du préjudice ;
Attendu que, pour dire que le capital perçu à la signature du contrat pour un montant de 40 000 euros, ainsi que tous les termes d'arrérages perçus, demeureront acquis à Mme G... à titre de dommages-intérêts, l'arrêt retient que la mise en oeuvre de la clause pénale figurant au contrat de vente indemnise suffisamment la venderesse de ses préjudices ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la clause pénale ne prévoyait que l'acquisition de plein droit, à titre d'indemnité, des arrérages perçus par le vendeur, la cour d'appel a violé le texte et le principe susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 mai 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. et Mme M... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un novembre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. et Mme M...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes de M. et Mme M... et d'avoir, confirmant le jugement entrepris en toutes ses dispositions, notamment, prononcé la résolution judiciaire du contrat de vente en viager du 15 décembre 2006, dit que l'immeuble objet de ce contrat sera réintégré dans le patrimoine de Mme G... et dit que le capital perçu à la signature du contrat pour un montant de 40 000 euros ainsi que tous les termes d'arrérages perçus demeureraient acquis à Mme G... à titre de dommages et intérêts,
Aux motifs propres que « Attendu que le contrat litigieux a été passé le 15 décembre 2006 entre Monsieur et Madame M... en qualité de débit-rentiers et Mme G... en qualité de crédit-rentière.
Qu'il confère aux débit rentiers la nue propriété de l'immeuble vendu, Mme G... s'en réservant l'usufruit sa vie durant.
Que la rente viagère annuelle de 9600 euros y est stipulée payable par mensualités de 800 euros, productives d'un intérêt à 10 % l'an pour tout retard dans le paiement, avec une indexation prévue sur l'indice mensuel des prix à la consommation des ménages urbains hors tabac à la date anniversaire de l'acte notarié, la date d'échéance de la rente ayant été portée au 28 du mois par suite d'un avenant signé en juin 2007.
Attendu, par ailleurs, que le contrat en litige prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul terme de la rente à son échéance et 30 jours après une simple mise en demeure contenant déclaration par le créancier de son intention de se prévaloir du bénéfice de la clause restée sans effet, celui-ci aura le droit, si bon lui semble, de faire prononcer la résolution de la présente vente.
Attendu que Monsieur et Madame M... ont également acquis, selon les mêmes modalités, de la crédit rentière, deux autres biens à Paris par actes du 16 mars 2007.
Attendu, sur la résolution de la vente en litige, qu'il résulte des pièces versées que les débit rentiers ont défailli à plusieurs reprises au paiement de leurs obligations financières relativement à la rente due ; qu'ainsi, à la date du 30 septembre 2012, M. M..., écrivant au tuteur de la crédit rentière a, lui-même, reconnu lui devoir la somme de 21 129,24 euros, tout en exposant par ailleurs avoir engagé des dépenses pour 30 689,12 euros.
Attendu qu'un commandement de payer a été délivré, au nom de la crédit rentière, le 28 décembre 2012, pour la somme de 5 600 euros, relativement à ce contrat, correspondant à 14 échéances sur la période novembre 2011 à décembre 2012, ledit commandement reproduisant expressément la clause résolutoire contenue à l'acte en précisant que le crédit rentier entendait s'en prévaloir.
Attendu que devant la cour, l'intimée continue de prétendre, page 12 de ses conclusions, que le contrat doit être résolu "pour violation grave et renouvelée d'obligations contractuelles par non-paiement des rentes un mois après un commandement de payer devenu infructueux", qu'elle se plaint par ailleurs de ce qu' "à aucun moment, les époux M... n'ont cherché à respecter les termes du contrat" et que dans ces conditions, le seul fait qu'ils aient affirmé que les débiteurs se sont exécutés suite au commandement ne signifie pas pour autant qu'ils l'ont fait dans le délai.
Attendu que M. et Mme M... ne contestent pas leur situation débitrice puisqu'ils reconnaissent, eux-mêmes, avoir au moins tenté de faire un virement de 5 000 euros le 26 janvier pour satisfaire à leurs obligations.
Attendu cependant qu'en l'état des pièces versées (4, 5, 6a, 6b), il n'est pas établi que les règlements effectués en suite de son commandement ont respecté les clauses du contrat relativement au délai de régularisation suite à la délivrance de la mise en demeure.
Qu'à cet égard, il est observé que la copie de la lettre datée du 26 janvier et la photo d'une enveloppe d'envoi, de surcroît décachetée, qui devrait donc normalement se trouver en cet état chez son destinataire, n'y suffisent pas ; que leur examen manifeste, en outre, que la lettre produite en photographie a été adressée en envoi simple alors que celle versée en pièce 4 fait référence à un envoi recommandé ; qu'en toute hypothèse, aucun justificatif d'un envoi en recommandé n'est produit aux débats et que les écritures du crédit rentier n'ont, pour leur part, enregistré les règlements qu'au 1er février 2013, soit postérieurement au délai d'un mois alors que le 28 janvier 2013 était un lundi ; qu'enfin, en l'état des défaillances également reprochées concernant les deux autres contrats, lesquels ont fait l'objet de commandements à la même date, ces seules pièces ne sont pas susceptibles d'être rattachées au contrat en cause dans le présent litige.
Attendu, par suite, que l'envoi dont il est ainsi justifié ne peut être considéré comme ayant date certaine et qu'il n'est donc pas établi que la dette réclamée par le commandement a été réglée dans le mois imparti.
Attendu que Monsieur et Madame M... opposent encore à la demande de résolution :
1/ - qu'ils ont vainement tenté de payer leurs dettes suite aux rejets de leurs virements mensuels et que le tuteur n'a pas mis en oeuvre la clause de bonne foi, ne s'étant manifesté à eux qu'en septembre 2012 et ne leur ayant communiqué que tardivement les coordonnées bancaires pour réaliser les paiements.
Attendu cependant que rien n'empêchait les débit rentiers de consigner leur règlement.
Qu'ils ne peuvent, de ce chef, prétendre s'être trouvés "dans l'impossibilité d'honorer des paiements" ainsi qu'ils le font en page 15 de leurs conclusions, ni s'être trouvés devant "une stratégie d'obstruction" du tuteur qu'ils pouvaient également régler par chèques.
Qu'il sera d'ailleurs également retenu à ce sujet qu'ils ne sauraient, non plus, utilement affirmer ne pas avoir connu sa désignation ou ne l'avoir connue que tardivement, eu égard aux pièces 2 des appelants (lettre de M. B... du 21 septembre 2012, envoyée en recommandé à M. M... après la décision du juge des tutelles du 7 septembre 2012 lui confiant la tutelle), ainsi que 26-a et 27 (qui concerne la sauvegarde ayant précédé la tutelle), ainsi qu'aux pièces de l'intimée références 4 (jugement de tutelle confirmant que M. M... est présent devant le juge à cette audience), 19 (assignation dans laquelle M. M... reconnaît qu'il a connu la désignation de M. B... le 21 décembre 2011), 27 et 28 ;
2/ - qu'ils ont engagé d'importantes dépenses en prenant en charges divers travaux, ce qui justifierait selon eux l'absence de paiement des rentes.
Mais attendu que ce moyen est également inopérant, dans la mesure où toute dette de ce chef est contestée par la crédit rentière ; qu'aucun élément du dossier des appelants ne vient la consacrer dès lors que les travaux, qu'ils soient d'entretien ou qu'ils aient la nature de grosses réparations, incombaient, en toute hypothèse et selon le contrat, à "l'usufruitier" ; qu'ils ne démontrent pas avoir eu une quelconque autorisation pour se substituer à Mme G... ; qu'enfin, il n'est nullement établi qu'il s'agissait de travaux nécessaires (voir à ce sujet notamment les pièces des appelants n° 31 - devis pour la taille d'un cyprès -, 32 - devis/facture pour une dalle de béton - et 33 - facture pour pose et fourniture de fenêtres -).
Attendu par suite que les clauses du contrat relativement au paiement des arrérages s'imposent aux parties ; que même si deux mois de la fin de l'année 2012 ont été payées en double, le tuteur les ayant imputés sur les échéances de février et mars 2013, il demeure que les débit rentiers ont été en retard réitéré de paiements, importants, le report, suite à l'avenant de juin 2007, des dates d'échéance étant à cet égard sans incidence, alors que cette rente avait précisément pour finalité de fournir à la crédit rentière un complément de revenus qui lui était essentiel, qu'elle était âgée de 80 ans et que vu également la vente de ses deux autres biens selon le même procédé, elle comptait sur ces rentes pour assurer sa sécurité financière et les charges de son quotidien qui comprenaient outre ses besoins alimentaires notamment l'entretien de son patrimoine.
Qu'il en résulte une violation grave des obligations contractuelles, essentielles au contrat, qui justifie le prononcé de sa résolution au tort des débit rentiers, tel que retenu par le jugement du Tribunal de grande instance, dont l'intimée sollicite la confirmation.
Attendu, en conséquence, que le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résolution judiciaire du contrat de vente du 15 décembre 2006 et dit que les biens devaient réintégrer le patrimoine du vendeur » ;
Et aux motifs réputés adoptés du jugement entrepris que « Sur la résolution de la vente :
Attendu qu'aux termes du contrat de vente viagère du 15 décembre 2006, reçu par Maître T..., notaire à Cannes, il est énoncé en page 15 que : "A défaut de paiement d'un seul terme de (la) rente à son échéance et 30 jours après une simple mise en demeure contenant déclaration par le crédirentier de son intention de se prévaloir du bénéfice de cette clause restée sans effet, celui-ci aura le droit si bon lui semble, de faire prononcer la résolution, de la présente vente (...)" ;
Attendu que les pièces versées aux débats établissent des défaillances répétées à l'encontre de Madame C... V... épouse M... et Monsieur H... M... dans le paiement des rentes ;
Qu'à la date du 30 septembre 2012 Monsieur H... M... reconnaît lui-même par son courrier à (sic) l'arriéré de 21 129,24 euros ;
Attendu qu'en raison de la persistance d'un arriéré à la charge de Madame C... V... épouse M... et Monsieur H... M..., Monsieur A... B... s'est trouvé dans l'obligation de leur faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 décembre 2012 en reproduisant expressément la clause résolutoire contenue dans l'acte notarié et en précisant préalablement qu'il entendait se prévaloir du bénéfice de la clause de résolution de la vente insérée (dans) ledit acte ;
Attendu que par ailleurs l'aggravation de la situation financière de Madame Z... G... a conduit son tuteur à déposer un dossier de surendettement déclaré recevable le 22 juillet 2014 ;
Attendu que Madame C... V... épouse M... et Monsieur H... M... croient pouvoir opposer valablement qu'ils ont engagé d'importantes dépenses, notamment par la prise en charge des travaux dans la maison de Cannes pour justifier l'absence de paiement en numéraire des rentes ;
Attendu cependant que la clause résolutoire telle qu'elle est contenue dans l'acte notarié de vente viagère et telle qu'elle est rappelée dans le commandement de payer du 28 décembre 2012 contient une information claire de celui contre lequel elle est dirigée ;
Attendu que les retards réitérés dans le paiement de la rente par Monsieur K... X... (sic) constitue une violation grave et renouvelée de ses obligations contractuelles ;
Qu'il y a lieu de relever que la crédirentière est née en [...] et n'a pas à supporter du fait de l'irrégularité des paiements l'incertitude de revenus tenant à l'irrespect par Madame C... V... épouse M... et Monsieur H... M... de ses (sic) obligations contractuelles ;
Attendu que cette violation grave et renouvelée de son (sic) obligation de paiement, constitue à l'encontre de Madame Z... G... une inexécution fautive suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat de vente aux torts des débirentiers ;
Attendu qu'il résulte de ce qui précède qu'il y a lieu de prononcer la résolution judiciaire du contrat de vente en viager reçu le 15 décembre 2006 par Maître T..., notaire à Cannes, ayant pour objet une maison d'habitation sise à [...] , publiée par-devant le service de la publicité foncière de Grasse 1 le 23 janvier 2007 volume 2007P, numéro 716, dont la désignation précise sera définie au dispositif, vente conclue entre Madame C... V... épouse M... et Monsieur H... M..., débirentiers, et Madame Z... G..., crédirentière » ;
1°) Alors que la somme de 21 129,24 euros dont M. M..., dans sa lettre du 30 septembre 2012 à M. B..., reconnaissait être débiteur, avec son épouse, envers Mme G..., avant compensation des sommes qui leur étaient dues par celle-ci, correspondait à l'ensemble des sommes dues au titre des trois contrats de vente viagère et non pas à celles dues au titre du contrat du 15 décembre 2006 que, seul, la Cour d'appel d'Aix-en-Provence avait à connaître ; qu'en retenant, « relativement à la rente due, (qu') à la date du 30 septembre 2012, M. M..., écrivant au tuteur de la crédit rentière a, lui-même, reconnu lui devoir la somme de 21 129,24 euros » ou « Qu'à la date du 30 septembre 2012 Monsieur H... M... reconnaît lui-même par son courrier à (sic) l'arriéré de 21 129,24 euros », la Cour d'appel a dénaturé cette lettre, violant ainsi l'article 1134, alinéa 1er, ancien du Code civil devenu l'article 1103 nouveau de ce Code ;
2°) Alors que, également, dans ses conclusions d'appel, M. Y... ès-qualités de tuteur de Mme G... reconnaissait, sans la moindre ambiguïté, que M. et Mme M... avaient exécuté les causes du commandement du 28 décembre 2012 dans le délai d'un mois ; qu'en retenant néanmoins qu'il ne résultait pas de ses conclusions que les époux M... avaient exécuté les causes de ce commandement dans le délai d'un mois, la Cour d'appel a dénaturé ces conclusions, violant ainsi les dispositions des articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;
3°) Alors que, aussi, dans leurs conclusions d'appel, M. et Mme M... écrivaient avoir procédé à, le 26 janvier 2012, à un virement de 5 000 euros sur le compte de Mme G..., virement qui avait été rejeté ; qu'en retenant, au soutien de l'affirmation que les époux M... n'avaient pas exécuté les causes du commandement du 28 décembre 2012 dans le délai d'un mois, « que M. et Mme M... ne contestent pas leur situation débitrice puisqu'ils reconnaissent, eux-mêmes, avoir au moins tenté de faire un virement de 5 000 euros le 26 janvier pour satisfaire à leurs obligations », la Cour d'appel a dénaturé par omission les écritures précitées des époux M..., violant ainsi derechef les dispositions des articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;
4°) Alors que, encore, la Cour d'appel, qui a relevé d'office le moyen tiré de l'absence de date certaine de l'envoi des règlements effectués par les époux M... en réponse au commandement de payer du 28 décembre 2012, sans mettre les parties en mesure d'en débattre au préalable, a violé le principe de la contradiction et l'article 16 du Code de procédure civile ;
5°) Alors que, de plus, la Cour d'appel, qui a retenu Mme G... n'a été placée sous le régime de la tutelle que par un jugement du 7 septembre 2012 désignant M. B... en qualité de tuteur et qui, néanmoins, a retenu que « Monsieur et Madame M... (...) ne sauraient (...) utilement affirmer ne pas avoir connu sa désignation ou ne l'avoir connue que tardivement, eu égard aux pièces 2 des appelants (lettre de M. B... du 21 septembre 2012, envoyée en recommandé à M. M... après la décision du juge des tutelles du 7 septembre 2012 lui confiant la tutelle), ainsi que 26-a et 27 (qui concerne la sauvegarde ayant précédé la tutelle), ainsi qu'aux pièces de l'intimée références 4 (jugement de tutelle confirmant que M. M... est présent devant le juge à cette audience), 19 (assignation dans laquelle M. M... reconnaît qu'il a connu la désignation de M. B... le 21 décembre 2011), 27 et 28 », n'a pas tiré les conséquences légales de sa propre décision et, par suite, a violé les articles 1224 et suivants nouveaux du Code civil, reprenant la règle posée à l'article 1184 ancien du même Code.
6°) Alors que, en outre, faute d'avoir recherché, comme les époux M... le lui demandaient, s'il ne résultait pas du devis signé le 15 septembre 2011 que les travaux d'élagage d'un cyprès, expressément qualifié par le paysagiste de « dangereux (...) de par sa situation » et appelant, selon lui, des « soins impératifs » consistant en une « Taille d'éclaircie, comprenant la suppression du bois mort, des branches cassées ainsi que des branches internes en houppier de façon à favoriser la pénétration du vent », ne constituaient pas des travaux urgents et absolument nécessaires de mise en sécurité de la maison de Mme G..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1289 et suivants anciens du Code civil, devenu les articles 1347 et suivants nouveaux de ce Code, et des articles 1184 et suivants anciens du Code civil, devenus les articles 1224 et suivants nouveaux de ce Code ;
7°) Alors que, de surcroît, dans leurs conclusions d'appel, les époux M..., s'ils invoquaient la compensation de leurs dettes de rente avec le prix des travaux urgents de mise en sécurité qu'ils avaient avancés pour le compte de Mme G..., faisaient valoir qu'ils avaient supporté pour son compte, en outre, « ses impôts, ses charges de copropriété pour les biens immobiliers de Paris, ses assurances, mutuelle, EDF, GDF, Lyonnaise des Eaux », pour un montant dûment justifié par leurs productions devant la Cour ; que la Cour d'appel, qui a laissé ces conclusions sans réponse, a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
8°) Alors que, partant, et faute d'avoir recherché, comme les époux M... le lui demandaient, s'ils n'avaient pas supporté pour le compte de Mme G..., outre le prix des travaux urgents de mise en sécurité, « ses impôts, ses charges de copropriété pour les biens immobiliers de Paris, ses assurances, mutuelle, EDF, GDF, Lyonnaise des Eaux », pour un montant dûment justifié par leurs productions devant la Cour, a derechef privé sa décision de base légale au regard des articles 1289 et suivants anciens du Code civil, devenu les articles 1347 et suivants nouveaux de ce Code, et des articles 1184 et suivants anciens du Code civil, devenus les articles 1224 et suivants nouveaux de ce Code ;
9°) Alors que, enfin, dans leurs conclusions d'appel, les époux M... faisaient valoir que dans une lettre du 4 septembre 2012, M. B... écrivait au juge des tutelles : « J'ai pu établir un budget : la gestion est excédentaire » ; qu'eux-mêmes avaient repris leurs paiements dès le mois suivant ; que le 26 janvier 2013, pour déférer au commandement de payer qui leur avait été adressé, ils avaient réglé la somme de 25 748 euros correspondant à la totalité des rentes de novembre 2011 à décembre 2012, y compris, à nouveau et parce qu'elles leur étaient réclamées par ce commandement, les rentes d'octobre, novembre et décembre 2012 ; qu'ils avaient ensuite toujours payé les rentes mensuelles dans les délais contractuels ; qu'en 2014, la retraite mensuelle de Mme G... s'élevait à 5240,35 euros et ses revenus mensuels à 6 646,36 euros ; que néanmoins les dettes de Mme G..., déclarées au surendettement pour un montant de 28 911,30 euros le 22 juillet 2014, avaient atteint la somme vertigineuse de 49 371,68 euros le 19 décembre 2014 soit cinq mois seulement plus tard, faute notamment pour le tuteur d'avoir réglé les charges de copropriété des deux immeubles parisiens appartenant à Mme G..., charges pesant pourtant sur celle-ci aux termes des actes notariés de vente, et faute pour lui également d'avoir défendu à la procédure engagée à son encontre par l'un des syndicats de propriétaires ; et qu'ainsi, l'absence de paiement des rentes entre novembre 2011 et décembre 2012 - en réalité septembre 2012 - ne pouvait en aucun cas être à l'origine du surendettement de Mme G... déclaré en mai 2014, qui résultait en réalité exclusivement de la gestion calamiteuse de ses intérêts par MM. B... et Y... ; que la Cour d'appel, qui a délaissé ces conclusions, a derechef méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
10°) Et alors que, partant, et faute d'avoir recherché, comme les époux M... le lui demandaient, si l'absence de paiement des rentes entre novembre 2011 et décembre 2012 - en réalité septembre 2012 -, rentes payées en totalité en janvier 2013, pouvait avoir eu la moindre incidence sur l'état de surendettement de Mme G... déclaré en mai 2014 et si celui-ci, en réalité, ne résultait pas exclusivement de la gestion calamiteuse de ses intérêts par MM. B... et Y..., la Cour d'appel, une fois de plus, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1224 et suivants nouveaux du Code civil, reprenant la solution posée à l'article 1184 ancien du même Code.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué, qui a prononcé la résolution judiciaire du contrat de vente en viager du 15 décembre 2006, d'avoir dit que l'immeuble objet de ce contrat serait réintégré dans le patrimoine de Mme G..., mais que le capital perçu à la signature du contrat pour un montant de 40 000 euros ainsi que tous les termes d'arrérages perçus demeureraient acquis à Mme G... à titre de dommages et intérêts et d'avoir débouté M. et Mme M... de toutes leurs demandes,
Aux motifs propres que « Attendu, sur les conséquences financières de cette résolution, qu'en droit, celle-ci est un anéantissement rétroactif du contrat qui déclenche un mécanisme de restitution, de telle sorte que le débit rentier doit restituer l'immeuble et le crédit rentier doit restituer les sommes qu'il a perçues.
Mais attendu qu'en l'espèce, le contrat de vente prévoit qu'en cas de résolution, les embellissements et les améliorations faits à l'immeuble, ainsi que tous les termes des arrérages touchés par le vendeur lui demeurent acquis de plein droit, à titre d'indemnité, sans qu'il puisse être exercé aucun recours, ni répétition quelconque contre lui de ce chef.
Que les arrérages ont un caractère alimentaire pour le crédit rentier et que dans ces conditions, si la clause de ce chef doit être assimilée à une clause pénale, elle n'apparaît pas, en l'espèce, comme manifestement excessive ; qu'elle doit donc être mise en oeuvre dans son intégralité compte tenu du préjudice causé à la débit rentière.
(...)
Attendu que la mise en oeuvre de la clause sus-visée indemnise suffisamment l'intimée de ses préjudices et qu'il n'y a pas lieu de lui accorder une somme plus ample » ;
Et aux motifs éventuellement réputés adoptés du jugement entrepris que « Sur les conséquences de la résolution :
Attendu que la résolution, qui est un anéantissement rétroactif du contrat synallagmatique, déclenche en principe un mécanisme de restitutions croisées : l'acquéreur doit restituer l'immeuble, le vendeur la totalité des sommes qu'il a reçues ;
Attendu que Madame Z... G... sollicite que l'intégralité des sommes perçues, tant la partie du prix payée comptant que les mensualités de la rente d'ores et déjà versées, lui restent acquises à titre d'indemnités ;
Attendu que l'acte de vente prévoit que, en cas de résolution de la vente, "tous les embellissements et les améliorations qui auraient été faits à l'immeuble ainsi que tous les termes d'arrérages touchés par le vendeur lui demeureront acquis de plein droit, à titre d'indemnité sans qu'il puisse être exercé aucun recours ni répétition quelconque contre lui de ce chef" ;
Attendu que l'opération de vente en viager a pour finalité de fournir au crédirentier un complément de revenus ;
Que la clause qui stipule que les arrérages payés demeurent acquis au crédirentier s'analyse en une clause pénale ;
Que les arrérages échus ont un caractère alimentaire et sont consommés au fur et à mesure ;
Qu'il ne s'agit pas d'une opération d'investissement ou de placement ;
Que la clause pénale n'apparaît pas manifestement excessive et sera donc mise en oeuvre ;
Qu'en conséquence, il sera fait droit à la demande de Madame Z... G... tendant à voir juger que les sommes d'ores et déjà perçues au titre de la rente viagère lui seront totalement acquises à titre d'indemnités ;
Attendu que la destination du bouquet, en l'espèce 40 000 euros doit s'apprécier eu égard aux circonstances de l'espèce ;
Qu'il importe de relever que si Madame Z... G... n'a pas été dépossédée de son bien immobilier, le contexte du litige a conduit Monsieur E... Y... ès-qualités de tuteur de Madame Z... G..., à solliciter une procédure de surendettement ;
Que dès lors, eu égard à la réalité du préjudice subi par Madame Z... G... et compte tenu du capital perçu à la signature du contrat soit 40 000 euros, il convient de dire que Madame Z... G... conservera la totalité du prix payé comptant ;
Qu'en effet, la somme de 40 000 euros versée par Madame C... V... épouse M... et Monsieur H... M... au titre du bouquet n'apparaît pas excessive au regard du préjudice effectivement subi (par) Madame Z... G... ;
Attendu qu'en définitive il convient de dire que le capital perçu à la signature du contrat pour un montant de 40 000 euros ainsi que tous les termes d'arrérages perçus demeureront acquis à Madame Z... G... à titre de dommages et intérêts » ;
1°) Alors que le contrat de vente viagère du 15 décembre 2006 stipule que « A défaut de paiement d'un seul terme de cette rente à son échéance et trente jours après une simple mise en demeure contenant déclaration par le crédirentier de son intention de se prévaloir du bénéfice de cette clause et restée sans effet, celui-ci aurait le droit, si bon lui semble, de faire prononcer la résolution de la présente vente, nonobstant l'offre postérieure des arrérages. Dans ce cas, tous les embellissements et les améliorations qui auraient été faits à l'immeuble ainsi que tous les termes d'arrérages touchés par le vendeur lui demeureront acquis de plein droit, à titre d'indemnité sans qu'il puisse être exercé aucun recours ni répétition quelconque contre lui de ce chef » ; que cette clause englobe dans l'indemnité qu'elle prévoit les termes d'arrérages versés par le débirentier antérieurement à la vaine mise en demeure de payer qui lui a été adressée par le crédirentier, à l'exclusion des termes d'arrérages versés par le débirentier postérieurement à cette mise en demeure ; qu'en englobant néanmoins dans les arrérages demeurant à la crédirentière en application de cette clause la totalité des arrérages versés par les époux M..., comprenant notamment ceux versés postérieurement au commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 décembre 2012, la Cour d'appel a méconnu cette clause, violant ainsi l'article 1134 ancien du Code civil, repris en substance aux articles 1103 et 1104 nouveaux de ce Code ;
2°) Alors que, également, le contrat de vente viagère du 15 décembre 2006 stipule que « A défaut de paiement d'un seul terme de cette rente à son échéance et trente jours après une simple mise en demeure contenant déclaration par le crédirentier de son intention de se prévaloir du bénéfice de cette clause et restée sans effet, celui-ci aurait le droit, si bon lui semble, de faire prononcer la résolution de la présente vente, nonobstant l'offre postérieure des arrérages. Dans ce cas, tous les embellissements et les améliorations qui auraient été faits à l'immeuble ainsi que tous les termes d'arrérages touchés par le vendeur lui demeureront acquis de plein droit, à titre d'indemnité sans qu'il puisse être exercé aucun recours ni répétition quelconque contre lui de ce chef » ; que cette clause n'englobe pas dans l'indemnité qu'elle prévoit le bouquet initialement payé ; que la Cour d'appel, dans ses motifs relatifs à la clause pénale, a tranché le sort des arrérages et, sans envisager celui du bouquet, estimé « que la mise en oeuvre de la clause (pénale) indemnise suffisamment l'intimée de ses préjudices et qu'il n'y a pas lieu de lui accorder une somme plus ample » ; que, par ces motifs répudiant implicitement ceux des premiers juges, la Cour d'appel a estimé que le montant des arrérages perçus par Mme G... l'indemnise suffisamment de son préjudice et n'a partant pas tiré les conséquences de ses propres appréciations en confirmant le jugement entrepris en toutes ses dispositions, donc notamment en ce qu'il avait dit que Mme G... conserverait, outre tous les termes d'arrérages perçus, le capital perçu à la signature du contrat pour un montant de 40 000 euros ; qu'elle a donc privé sa décision de base légale au regard du principe de la réparation intégrale et de l'article 1147 ancien du Code civil, repris en substance à l'article 1231-1 nouveau du même Code ;
3°) Alors que, en tout état de cause, la clause pénale ayant pour objet d'évaluer forfaitairement et par avance les dommages-intérêts dus en cas d'inexécution des obligations contractuelles de l'une des parties, quel que soit le montant du préjudice réellement subi par le créancier, celui-ci ne peut demander d'indemnité supplémentaire que s'il prouve avoir subi un préjudice distinct de celui couvert par la clause pénale ; que le contrat de vente viagère du 15 décembre 2006 stipule que « A défaut de paiement d'un seul terme de cette rente à son échéance et trente jours après une simple mise en demeure contenant déclaration par le crédirentier de son intention de se prévaloir du bénéfice de cette clause et restée sans effet, celui-ci aurait le droit, si bon lui semble, de faire prononcer la résolution de la présente vente, nonobstant l'offre postérieure des arrérages. Dans ce cas, tous les embellissements et les améliorations qui auraient été faits à l'immeuble ainsi que tous les termes d'arrérages touchés par le vendeur lui demeureront acquis de plein droit, à titre d'indemnité sans qu'il puisse être exercé aucun recours ni répétition quelconque contre lui de ce chef » ; que cette clause fixe ainsi, d'avance et forfaitairement, le montant des dommages-intérêts dus par le débirentier pour tous les préjudices susceptibles de découler, pour le crédirentier, d'un manquement quelconque à son obligation de payer les arrérages et de les payer à leur terme ; que pour dire, néanmoins, « que le capital perçu à la signature du contrat pour un montant de 40 000 euros ainsi que tous les termes d'arrérages perçus demeureront acquis à Madame Z... G... à titre de dommages et intérêts », les juges du fond se sont bornés à retenir que « le contexte du litige a conduit Monsieur E... Y... ès-qualités de tuteur de Madame Z... G..., à solliciter une procédure de surendettement » et à invoquer « la réalité du préjudice subi par Madame Z... G... » ou le « préjudice effectivement subi (par) Madame Z... G... » ; qu'ils n'ont donc caractérisé aucun préjudice distinct de ceux que la clause précitée a pour objet d'indemniser forfaitairement ; qu'en statuant ainsi, ils ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1231-5 nouveau du Code civil, reprenant la solution posée aux articles 1152 et 1226 anciens du même Code, et de l'article 1147 ancien du Code civil, repris en substance à l'article 1231-1 nouveau du même Code ;
4°) Alors que, encore, dans leurs conclusions d'appel, les époux M... faisaient valoir que dans une lettre du 4 septembre 2012, M. B... écrivait au juge des tutelles : « J'ai pu établi un budget : la gestion est excédentaire » ; qu'eux-mêmes avaient repris leurs paiements dès le mois suivant ; que le 26 janvier 2013, pour déférer au commandement de payer qui leur avait été adressé, ils avaient réglé la somme de 25 748 euros correspondant à la totalité des rentes de novembre 2011 à décembre 2012, y compris, à nouveau et parce qu'elles leur étaient réclamées par ce commandement, les rentes d'octobre, novembre et décembre 2012 ; qu'ils avaient ensuite toujours payé les rentes mensuelles dans les délais contractuels ; qu'en 2014, la retraite mensuelle de Mme G... s'élevait à 5240,35 euros et ses revenus mensuels à 6 646,36 euros ; que néanmoins les dettes de Mme G..., déclarées au surendettement pour un montant de 28 911,30 euros le 22 juillet 2014, avaient atteint la somme vertigineuse de 49 371,68 euros le 19 décembre 2014 soit cinq mois seulement plus tard, faute notamment pour le tuteur d'avoir réglé les charges de copropriété des deux immeubles parisiens appartenant à Mme G..., charges pesant pourtant sur celle-ci aux termes des actes notariés de vente, et faute pour lui également d'avoir défendu à la procédure engagée à son encontre par l'un des syndicats de propriétaires ; et qu'ainsi, l'absence de paiement des rentes entre novembre 2011 et décembre 2012 - en réalité septembre 2012 - ne pouvait en aucun cas être à l'origine du surendettement de Mme G... déclaré en mai 2014, qui résultait en réalité exclusivement de la gestion calamiteuse de ses intérêts par MM. B... et Y... ; que la Cour d'appel, qui a délaissé ces conclusions, a derechef méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
5°) Alors que, partant, et faute d'avoir recherché, comme les époux M... le lui demandaient, si l'absence de paiement des rentes entre novembre 2011 et décembre 2012 - en réalité septembre 2012 -, rentes payées en totalité en janvier 2013, pouvait avoir eu la moindre incidence sur l'état de surendettement de Mme G... déclaré en mai 2014 et si celui-ci, en réalité, ne résultait pas exclusivement de la gestion calamiteuse de ses intérêts par MM. B... et Y..., la Cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 1231-5 nouveau du Code civil, reprenant la solution posée aux articles 1152 et 1226 anciens du même Code, et de l'article 1147 ancien du Code civil, repris en substance à l'article 1231-1 nouveau du même Code ;
6°) Et alors que, enfin, M. et Mme M... faisaient valoir en appel, sans être démentis, qu'au titre du bouquet de 40 000 euros et des arrérages dus au titre du contrat de vente viagère du 15 décembre 2006, ils avaient versé au total la somme de 156 640,36 euros selon compte arrêté à la date du 28 février 2017 ; que pour dire « que le capital perçu à la signature du contrat pour un montant de 40 000 euros ainsi que tous les termes d'arrérages perçus demeureront acquis à Madame Z... G... à titre de dommages et intérêts », les premiers juges - et à leur suite, éventuellement, la Cour d'appel - se sont bornés à affirmer « la réalité du préjudice subi par Madame Z... G... » et à dire que « la somme de 40 000 euros versée par Madame C... V... épouse M... et Monsieur H... M... au titre du bouquet n'apparaît pas excessive au regard du préjudice effectivement subi (par) Madame Z... G... » ; qu'en statuant ainsi, au lieu d'estimer le montant du préjudice prétendument subi par Mme G... et de rechercher si le montant du bouquet versé par les époux M... équivalait au montant dudit préjudice, comme ils en avaient le devoir, les juges du fond ont derechef privé leur décision de base légale au regard du principe de la réparation intégrale et de l'article 1147 ancien du Code civil, repris en substance à l'article 1231-1 nouveau du même Code.
