LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 14 septembre 2017), que, par acte authentique du 24 décembre 2012, M. et Mme T... R... ont acquis un appartement en l'état futur d'achèvement, après un contrat préliminaire du 22 juin 2012 ; qu'après mise en demeure infructueuse, les acquéreurs ont assigné la société civile de construction vente Tortola (la SCCV) en remboursement des intérêts intercalaires et des frais bancaires ;
Attendu que la SCCV fait grief à l'arrêt de la condamner à payer la somme de 4 789,14 euros ;
Mais attendu qu'ayant relevé que, pour réaliser l'opération, la SCCV avait donné mandat à la société Sadimo, promoteur prenant, dans le contrat du 16 mars 2012, la qualité de maître d'ouvrage délégué, ce qui établissait que la société Sadimo était le mandataire apparent de la SCCV pour l'exécution de l'obligation de remboursement, et, sans inverser la charge de la preuve, que la lettre du 25 juillet 2013 demandant le remboursement était intervenue dans le délai prévu au contrat et qu'il ne pouvait être prétendu que la société Sodimo ne l'eût pas reçue alors que l'adresse était bien celle figurant sur la plaquette de présentation, la cour d'appel a pu, abstraction faite de motifs surabondants, condamner la SCCV à rembourser le montant des intérêts intercalaires ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile de construction vente Tortola aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile de construction vente Tortola et la condamne à payer à M. et Mme T... R... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un novembre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Rémy-Corlay, avocat aux Conseils, pour la société SCCV Tortola
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la société civile de construction-vente Tortola à payer à Monsieur X... T... R... et à Madame H... Y..., son épouse, la somme de 4789,14 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2014, outre dépens et frais irrépétibles ;
AUX MOTIFS QUE: « (
) Aux termes de l'article 1134 du Code civil, dans son ancienne rédaction applicable au litige, les conventions tiennent lieu de loi entre ceux qui les ont faites ; elles doivent être exécutées de bonne foi. Selon l'article 1315 du Code civil, dans son ancienne rédaction, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Le contrat de réservation qui a été signé le 22 juin 2012 par les époux T... R... et Monsieur F... A..., de la société Valoriciel, mentionne en qualité de réservant, partie au contrat, la Sccv Tortola, représentée par Monsieur J... G.... Ce contrat de réservation, qui s'applique bien à l'opération immobilière litigieuse, comporte les dispositions suivantes : Article sept : remboursement des intérêts intercalaires Le réservant s'engage à rembourser l'intégralité des échéances d'intérêts pendant la période comprise entre la date de signature de l'acte notarié et celle de la mise à disposition du bien. Les règlements seront effectués mensuellement sur présentation des justificatifs bancaires, faisant apparaître clairement le montant des intérêts intercalaires. Toutes les demandes de remboursement doivent être faites au plus tard dans un délai de trois mois suivant la date de livraison. Aucun remboursement ne pourra être effectué au-delà de cette date. Article huit : remboursement des frais bancaires et des frais de procuration Le réservant s'engage à rembourser, sur présentation de justificatifs probants, les frais de dossiers bancaires relatifs à l'opération dans la limite de 760 € ainsi que les frais de procuration (limités à 200 €). Toutes les demandes de remboursement doivent être faites au plus tard dans un délai de trois mois suivant la date de livraison. Aucun remboursement ne pourra être effectué au-delà de cette date. La Sccv Tortola est obligée par ce contrat qui était signé en son nom par un mandataire apparent, en vertu d'un mandat qui a d'ailleurs été tacitement ratifié dans l'acte authentique de vente du 24 décembre 2012 qui renvoie expressément au contrat préliminaire signé le 22 juin 2012. La croyance légitime des réservants résulte du fait que Monsieur F... A... de la société Valoriciel disposait de tous les éléments d'information sur le programme immobilier, a déclaré agir au nom et pour le compte de la société Tortola dont le siège social en Martinique, lieu de construction de l'immeuble réservé, justifiait le recours à un représentant local en France pour la commercialisation de son programme. De plus, le contrat de réservation comportait un bordereau de rétractation à renvoyer directement au siège de la société Tortola, [...] . Selon les clauses contractuelles précitées, il n'y a pas de formes particulières à respecter pour demander le remboursement des intérêts intercalaires et les frais. Toutefois, il appartient aux acquéreurs de justifier qu'ils ont demandé ce remboursement au réservant, c'est à dire à la société Tortola, dans le délai précité. Le procès-verbal de réception mentionnant le refus des acquéreurs de payer le solde de 5 % du prix avant d'être indemnisés pour le retard de livraison, ne peut pas constituer une demande de remboursement des intérêts intercalaires. Une lettre du 25 juillet 2013, accompagnée des pièces justificatives de la demande de remboursement, a été adressée à la société Sadimo ; pourtant, aucune erreur n'a été possible, à la lecture du contrat de préservation [sic : réservation], sur le nom de la société Tortola et son adresse. Cette société est un promoteur immobilier qui a son siège social à Fort-de-France ; cette société promotion n'est pas le maître d'ouvrage de la construction de l'immeuble, n'en est pas le propriétaire ni le vendeur. Toutefois, la plaquette de présentation du programme, du promoteur et de ses autres programmes, de l'immeuble, de sa gestion, comporte une page consacrée aux garanties prises en charge par le promoteur. Ce document à valeur commerciale, est cependant celui qui a servi de base au consentement des investisseurs. Or il stipule notamment ce qui suit : « L'investisseur ne supporte pas de frais supplémentaires ! Le promoteur prend en charge* : - Les frais d'actes et d'hypothèque / tous les frais, droits et honoraires liés aux actes authentiques de vente / Les frais d'hypothèque, de caution ou de privilège de prêteur de deniers occasionnés par la souscription des prêts nécessaires au financement de la dite acquisition. - Le remboursement des frais de dossier bancaire / une procuration sur présentation de justificatifs, les frais de dossiers bancaires relatifs à l'acquisition seront pris en charge dans la limite de 760 €, les frais de procuration dans la limite de 200 €. - Le remboursement des intérêts intercalaires / sur présentation par l'acquéreur de justificatifs, l'intégralité des échéances d'intérêts dus pendant la période comprise entre la date de signature de l'acte notarié et celle de la mise à disposition du bien sera remboursée. * Détails et modalités dans l'attestation de prise en charge jointe au contrat de réservation » C'est donc bien le promoteur, dans les documents commerciaux de l'offre d'investissement, qui s'est engagé à rembourser les intérêts intercalaires ; ce document commercial renvoie aux contrats de réservation, et il apparaît que l'engagement est formulé dans le document commercial, dans les mêmes termes que dans le contrat de réservation. La pratique de la promotion immobilière consiste à supporter chaque programme immobilier par une société civile ; ainsi, il résulte de l'extrait du registre du commerce de la Sccv Tortola qu'elle a été immatriculée le 4 août 2011 seulement et ne dispose d'aucun salarié, pour un capital social de 1000 €. Pour réaliser l'opération, la Sccv a donné mandat à la société Sadimo, promoteur, prenant dans ce contrat sous-seing privé du 16 mars 2012 la qualité de maître d'ouvrage délégué. Ces éléments suffisent à établir que la société Sadimo, promoteur, mandataire pour la construction, prenant l'engagement de remboursement dans la plaquette publicitaire en son nom, était le mandataire apparent de la Sccv Tortola pour l'exécution de l'obligation de remboursement des frais intercalaires et des frais d'acquisition. La lettre du 25 juillet 2013 demandant le remboursement est intervenue dans les délais prévus au contrat ; il ne peut pas être sérieusement prétendu que la société Sadimo ne l'aurait pas reçue, alors que l'adresse est bien celle figurant sur la plaquette de présentation. De plus, cette lettre a été expédiée en copie à Monsieur G..., gérant de la Sccv Tortola, en annexe à un courriel expédié le 12 septembre 2013 par Madame G.Ottaviani du groupe HSMG qui assure la commercialisation, avec les pièces justificatives jointes nécessaires au remboursement comme prévu dans le contrat de réservation. Par ailleurs, ce courrier du 25 juillet 2013 a encore été rappelé à Monsieur G... par courriel de Madame E... C... du 23 avril 2014. Or, à aucun moment Monsieur G... n'a répondu à ces courriels en prétendant n'avoir pas reçu la demande de remboursement. La SCCV Tortola n'est pas fondée à critiquer la réalité ou l'authenticité de ces courriels, seulement au cours de la procédure, sans d'ailleurs avoir déposé plainte. Ainsi, l'application des dispositions contractuelles et la demande du 25 juillet 2013 obligent la SCCV Tortola à rembourser aux époux T... R... le montant des intérêts intercalaires, Soit la somme de 4789,14 € qui est justifiée par la production du tableau d'amortissement de la banque populaire des Alpes. En équité, il convient d'indemniser les appelants de leurs frais irrépétibles en condamnant la SCCV Tortola à leur payer la somme de 3000 € en indemnisation de leur frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile. Elle devra supporter les dépens..» ;
ALORS QUE 1°) le contrat fait la loi des parties ; qu'en l'espèce, il est constant que le contrat de réservation du 22 juin 2012 subordonnait le remboursement des intérêts intercalaires à l'envoi dans les trois mois de la livraison d'une demande de remboursement formée par les acquéreurs « réservataires », les époux T..., et adressée à la société venderesse « réservante », la Sccv Tortola ; que la Cour d'appel a constaté qu' « aucune erreur n'a été possible, à la lecture du contrat de réservation, sur le nom de la société Tortola et son adresse. Cette société [Sadimo] est un promoteur immobilier qui a son siège social à Fort-de-France ; cette société de promotion n'est pas le maître d'ouvrage de la construction de l'immeuble, n'en est pas le propriétaire ni le vendeur » ; qu'en considérant cependant que l'envoi d'un courrier à la Société Sadimo, société de promotion, était suffisant dans le mesure où cette société serait présentée dans la « plaquette de présentation du programme » comme prenant en charge le remboursement des intérêts intercalaires et qu'elle serait le mandataire de la Sccv Tortola, la Cour d'appel a violé l'article 1134 (ancien) du Code civil, dans sa version applicable à la cause (désormais article 1103 du Code civil), par refus d'application du contrat ;
ALORS QUE 2°) les termes du contrat l'emportent sur les documents publicitaires ; qu'en l'espèce, il est constant que le contrat de réservation du 22 juin 2012 subordonnait le remboursement des intérêts intercalaires à l'envoi dans les trois mois de la livraison d'une demande de remboursement formée par les acquéreurs « réservataires », les époux T..., adressée à la société venderesse « réservante », la Sccv Tortola ; que la Cour d'appel a constaté qu' « aucune erreur n'a été possible, à la lecture du contrat de réservation, sur le nom de la société Tortola et son adresse. Cette société [Sadimo] est un promoteur immobilier qui a son siège social à Fort-de-France ; cette société promotion n'est pas le maître d'ouvrage de la construction de l'immeuble, n'en est pas le propriétaire ni le vendeur » ; qu'en considérant néanmoins que l'envoi d'un courrier à la Société Sadimo, société de promotion, était suffisant dans le mesure où cette société serait présentée dans la « plaquette de présentation du programme » comme prenant en charge le remboursement des intérêts intercalaires et qu'elle serait le mandataire de la Sccv Tortola, la Cour d'appel a violé l'article 1134 (ancien) du Code civil, dans sa version applicable à la cause (désormais article 1103 du Code civil), par refus d'application du contrat ;
ALORS QUE 3°) il appartient à celui qui prétend avoir exécuté une obligation d'en prouver l'exécution ; qu'en l'espèce, il était fait valoir par l'exposante que les époux T... ne justifiaient ni de l'envoi ni de la réception de la lettre de réclamation du « 25 juillet 2013 » qu'ils avaient écrite et soi-disant envoyée par « courrier simple » (conclusions p. 5 dernier alinéa) ; qu'en considérant cependant qu' « il ne peut pas être sérieusement prétendu que la société Sadimo ne l'aurait pas reçue, alors que l'adresse est bien celle figurant sur la plaquette de présentation », la Cour d'appel renversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 (ancien) du Code civil, dans sa version applicable à la cause (désormais article 1353 du Code civil) ;
ALORS QUE 4°) il appartient à celui qui prétend avoir exécuté une obligation d'en prouver l'exécution ; qu'en l'espèce, il était fait valoir par l'exposante que les époux T... ne justifiaient pas avoir envoyé la lettre de réclamation du « 25 juillet 2013 » et qu'elle aurait effectivement reçue par la Société Sadimo, la pièce produite par la partie adverse étant « courrier simple » manuscrit (conclusions p. 5 dernier alinéa) ; qu'en considérant cependant que démonstration de la réception de ce courrier serait faite par des courriels envoyés à Monsieur G..., dirigeant de la Société Tortola respectivement le 12 septembre 2013, et le 23 avril 2014, ce qui ne pouvait démontrer la réception de ce courrier le 25 juillet 2013 par la Société Sadimo, la Cour d'appel renversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 (ancien) du Code civil, dans sa version applicable à la cause (désormais article 1353 du Code civil) ;
ALORS QUE 5°) le juge a le devoir de vérifier l'intégrité d'un document électronique produit au débat ; qu'il était fait valoir par l'exposant que le courriel du 12 septembre 2013 était une copie et un document tronqué reproduit de façon partielle (conclusions p. 6 dernier alinéa), s'agissant d'une copie de transfert de courrier électronique entre diverses personnes ; qu'en considérant que « la SCCV Tortola n'est pas fondée à critiquer la réalité ou l'authenticité de ces courriels, seulement au cours de la procédure, sans d'ailleurs avoir déposé plainte », la Cour d'appel a violé les articles 287 du Code de procédure civile et 1316-1 (ancien) du Code civil dans sa version applicable à la cause (désormais article 1368 du Code civil).
