LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 808 et 809, alinéa 2, du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 21 novembre 2017), statuant en référé, que, le 21 septembre 2010, la société Royal center II, qui avait donné en sous-location à Mme G... un local à usage commercial, lui a signifié un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat, puis, le 29 septembre 2015, un second commandement de payer l'arriéré locatif dû depuis le quatrième trimestre 2010, visant également la clause résolutoire ; que, le 13 juin 2016, elle l'a assignée, en référé, en constatation de l'acquisition des effets de la clause résolutoire, en expulsion et en paiement d'une somme provisionnelle au titre de l'arriéré locatif sur la période s'étendant de 2010 à 2016, ainsi que d'une indemnité d'occupation ;
Attendu que, pour rejeter ces demandes, l'arrêt retient qu'il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence, de trancher les points de litige opposant les parties portant sur l'existence d'une prescription de la demande en paiement d'arriérés locatifs, sur la date à laquelle le bail a été résilié, au regard de l'existence de deux commandements de payer visant la clause résolutoire délivrés à cinq ans d'intervalle dont les causes n'ont pas été réglées, sur l'absence de toute diligence, durant cette période, de la locataire principale en vue du recouvrement des loyers prétendument restés impayés et, enfin, sur la réalité de l'occupation du local à ce jour, alors qu'un constat d'huissier de justice montre que le local est vide et qu'il n'existe quasiment plus de magasin ouvert dans la galerie commerciale ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs insuffisants à caractériser des contestations sérieuses sur les quatre points qu'elle a retenus, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 novembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne Mme G... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Royale center II et M. K..., ès qualités
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé l'ordonnance entreprise disant n'y avoir lieu à référé en raison de l'existence de contestations sérieuses sur les demandes de la SARL Royale Center II, bailleur, demandant de voir constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties, d'ordonner l'expulsion de la locataire, Mme G..., du local loué et de la condamner au paiement des loyers impayés ;
AUX MOTIFS QU'en l'espèce, les points de litige opposant les parties portent sur l'existence d'une prescription de la demande en paiement d'arriérés locatifs, sur la date à laquelle le bail a été résilié, au regard de l'existence de deux commandements de payer visant la clause résolutoire délivrés à cinq ans d'intervalle dont les causes n'ont pas été réglées, sur l'absence de toute diligence, durant cette période, de la SARL Royale Center II en vue du recouvrement des loyers prétendument restés impayés et, enfin, sur la réalité de l'occupation du local à ce jour, alors que le constat d'huissier que Mme G... a fait effectuer montre que le local est vide et qu'il n'existe quasiment plus de magasin ouvert dans la galerie commerciale, point de litige qu'il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence, de trancher, de sorte que l'ordonnance déférée sera confirmée ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il est versé un commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 septembre 2010 qui semble correspondre à l'information donnée par Mme E... G... d'un délaissement des lieux en 2010/2011 ; il n'est fourni par ailleurs aucune explication sur l'inaction du bailleur pendant plus de quatre années au cours desquelles le foyer est prétendument resté impayé sans qu'aucune relance ne soit justifiée postérieurement à novembre 2010 puis la soudaine délivrance d'un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 septembre 2015 ; rien ne permet de justifier objectivement le montant des cinq années de loyers soudainement réclamé et la réalité de l'occupation effective à ce jour du local ; enfin, la formule de cautionnement lapidaire figurant au bas de l'acte de sous-location nécessite une appréciation sur le fond et la forme qui échappe au juge des référés ; ces éléments constituent des contestations très sérieuses faisant obstacle à toute décision du juge des référés en la matière ;
1°) ALORS QUE d'une part, il appartient à celui qui se prétend libéré d'une obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de son obligation ; qu'en l'espèce où la résiliation du bail et le paiement des loyers étaient demandés à l'encontre de la locataire, cette dernière ne justifiait ni du paiement des loyers, ni de la résiliation du bail, ni de la remise des clés à la bailleresse ; qu'en estimant néanmoins que les demandes de la société Royale Center II se heurtaient à une contestation sérieuse, l'arrêt attaqué a violé les articles 1353 du code civil et 808 et 809 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE d'autre part, la clause résolutoire insérée dans le contrat de sous-location soumettait la résiliation du bail, après un commandement de payer le loyer resté infructueux, à la volonté du bailleur et à la saisine du juge des référés pour faire constater l'acquisition des effets de la clause et obtenir l'expulsion du preneur ; que dès lors, le premier commandement de payer, délivré avant celui sur le fondement duquel était saisi le juge des référés, n'avait pu emporter résiliation du bail en l'absence de notification expresse de cette résiliation au locataire ou de saisine préalable du juge des référés; qu'en considérant néanmoins qu'il y aurait une difficulté sérieuse sur la date de résiliation du bail, la Cour d'appel a de nouveau violé les articles 808 et 809 du code de procédure civile ;
3°) ALORS ENFIN QUE la seule inoccupation des locaux par le locataire n'établit pas qu'ils ont été restitués au bailleur ; qu'en l'espèce, la société Royale Center II faisait valoir que la locataire ne lui avait jamais remis les clés ; que dès lors, en considérant que le constat d'huissier, montrant que le local était vide, suffisait à constituer une contestation sérieuse sur la poursuite du bail, la Cour d'appel a de nouveau violé les articles 808 et 809 du code de procédure civile.
