LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 28 juin 2018), que, par acte sous seing privé du 19 avril 2014, M. et Mme H... ont acquis de M. et Mme Q..., par l'intermédiaire de l'agence immobilière Happimmo 78, une maison d'habitation ; qu'à la suite de la constatation, par les acquéreurs, de désordres consécutifs à un dégât des eaux antérieur à la vente, il a été établi un avenant contenant une condition suspensive de réalisation de travaux de remise en état par le vendeur ; que l'acte définitif de vente a été signé le 18 juillet ; que, se plaignant de problèmes d'humidité, M. et Mme H... ont assigné M. et Mme Q... et la société Happimmo 78 en nullité de la vente pour dol ou en résolution de celle-ci pour vice caché et en paiement de dommages-intérêts ;
Sur les premier et deuxième moyens, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme H... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande contre la société Happimmo 78 ;
Mais attendu, d'une part, que, la cassation n'étant pas prononcée sur le premier ou le deuxième moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que les acquéreurs avaient visité le bien à plusieurs reprises et que les désordres allégués, consistant en la présence d'humidité, de moisissures, d'auréoles au plafond, de planches et de placards imbibés d'eau, n'avaient pu apparaître dans le court laps de temps de trois jours ayant suivi leur dernière visite, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que les désordres étaient connus des acquéreurs au jour de la vente et que l'affirmation de M. et Mme H... selon laquelle leur origine était due à la présence d'une source et d'un drain sous la maison n'était corroborée par aucun élément du dossier, a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche sur une absence de conseil quant à l'identification de l'origine et de l'ampleur des désordres que ses constatations rendaient inopérante, qu'aucun manquement de l'agent immobilier à son devoir de conseil n'était établi ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme H... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme H... à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme Q... et, in solidum, la somme de 3 000 euros à la société Happimmo 78 ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept novembre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat aux Conseils, pour M. et Mme H....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté les époux H... de leur demande tendant à voir prononcer l'annulation pour dol de la vente du bien immobilier sis à [...], [...], [...] , cadastré section [...] intervenue par acte authentique du 18 juillet 2014 et, en conséquence, de les avoir déboutés de leur demande tendant à ce que les époux Q... soient condamnés à leur rembourser le prix de vente de 341 000 euros outre le somme de 22 110,04 euros correspondant aux frais notariés et autres droits d'enregistrement, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et application de l'article 1154 du code civil, ainsi qu'à leur rembourser les intérêts du prêt contracté pour l'acquisition du bien (12 326,15 euros au 30 juin 2018), les échéances d'assurance du prêt depuis la date de la vente jusqu'au jour de la signification des conclusions (7 605,24 euros en décembre 2016 et jusqu'à fin janvier 2019), le montant du prêt contracté pour remplacer la pompe à chaleur (16 000 euros), la contribution initiale au fonds mutuel de Crédit logement (2 498,10 euros), la commission de caution (400 euros) et les frais qui vont devoir être exposés pour qu'il soit procédé à la main levée de l'hypothèque et le remboursement anticipé du prêt immobilier, et enfin en conséquence de les avoir également déboutés de leur demande tendant à ce que les époux Q... soient condamnés à leur payer in solidum une somme de 65 573,70 euros au titre de leur préjudice matériel et une somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral ;
AUX MOTIFS QUE le tribunal a jugé en premier lieu que M. et Mme H... ne rapportaient la preuve ni de l'intention dolosive des vendeurs ni des manoeuvres qu'auraient pratiquées ces derniers dans le but de vicier leur consentement ; qu'il a ensuite jugé que les appelants ne rapportaient pas la preuve de défectuosités graves rendant le bien immobilier impropre à son usage et dont ils n'ont pas pu se convaincre eux-mêmes ; qu'enfin, il a rejeté la demande formée par M. et Mme H... à l'encontre de l'agence Hapimmo 78 faute de preuve d'un manquement de sa part à son devoir de conseil et débouté M. et Mme Q... de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice moral ; que les appelants font notamment valoir que contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, ils rapportent la preuve de la réticence dolosive commise par M. et Mme Q... qui leur ont caché l'excès d'humidité et la réalisation de travaux importants sans autorisation préalable, et qu'ils n'auraient pas acquis le bien s'ils en avaient eu connaissance ; qu'ils ajoutent que l'insalubrité conséquente aux multiples problèmes d'humidité existant antérieurement à la vente constitue un vice rédhibitoire rendant le bien immobilier impropre à sa destination d'habitation ; qu'ils ne font donc que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance ; qu'en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties ; qu'à cette juste analyse des premiers juges, il sera simplement ajouté : qu'en cause d'appel, M. et Mme H... qui sollicitent toujours l'annulation de la vente pour dol à titre principal ou sa résolution sur le fondement de la garantie des vices cachés évoquent dans les motifs de leurs conclusions la garantie décennale à laquelle sont tenus M. et Mme Q... s'agissant des travaux de construction de la véranda et d'agrandissement du sous-sol, sans cependant former aucune demande indemnitaire à ce titre alors que la mise en cause de la responsabilité du constructeur, à la supposer fondée, n'est pas susceptible d'entraîner une résolution de la vente ; que la demande d'expertise désormais formée par M. et Mme H... (qui s'opposaient fermement en première instance à une telle mesure) sera rejetée dès lors que les éléments du dossier ont permis de juger qu'il était impossible que les désordres affectant le bien aient été inconnus des acquéreurs avant la vente et soient apparus en quelques jours et que cet état de fait ne pourra plus utilement être remis en cause par un expert intervenant 4 ans après la vente, alors que la maison n'a jamais été occupée par les appelants et est même restée non chauffée pendant presqu'un an ; que la demande d'expertise formée par M. et Mme H... sera donc rejetée et le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur l'allégation d'un dol commis par les époux Q... : les époux H... demandent à titre principal l'annulation de la vente en arguant de manoeuvres dolosives des vendeurs, notamment du fait d'une réticence dolosive consistant à leur avoir dissimulé la réalité de l'état de leur maison ; qu'ils soutiennent en substance que les époux Q... leur ont caché l'étendue des problèmes d'humidité de la maison ; qu'ils expliquent qu'en séjournant dans la maison de façon prolongée une fois la vente signée, ils ont découvert des problèmes d'humidité, autres que ceux objets de l'avenant signé après le compromis, induisant des problèmes de santé et les obligeant à renoncer à emménager dans la maison ; qu'ils indiquent n'avoir découvert, qu'une fois la vente signée, qu'une source passe sous la maison qui est elle-même construite sur une nappe phréatique ; qu'enfin, les époux H... avancent que les époux Q... auraient fait de fausses déclarations dans l'acte de vente, à savoir en déclarant qu'ils n'auraient pas effectué de travaux nécessitant de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux durant les dix ans précédents la vente, ce qui suffirait à caractériser le dol, ces travaux ayant été découverts en visionnant le DVD remis par M. S... Q... le jour de la vente ; que les époux Q... répondent essentiellement qu'ils n'ont pas la qualité de vendeurs professionnels et qu'ils sont de bonne foi ; qu'ils expliquent que les époux H... étaient informés du dégât des eaux de 2013 qui a fait l'objet d'un avenant ainsi que des différents problèmes mentionnés dans l'acte de vente ; qu'ils indiquent que les époux H... ont pu visiter plusieurs fois la maison ; qu'ils soulignent que le bilan de santé produit par le médecin de M. V... H... est normal et que les époux H... n'ont jamais habité la maison depuis son acquisition, la laissant à l'abandon ; qu'ils s'étonnent de ce qu'y ayant eux-mêmes habité de 1998 à 2011, ils n'aient jamais constaté de tels désordres, qui sont survenus quelques jours après la vente, alors que les époux H... voulaient en obtenir l'annulation ; qu'ils s'interrogent sur les constatations de l'expert mandaté par les époux H... relatives à l'aggravation des phénomènes d'humidité et soulignent qu'ils pourraient avoir été créés par un acheteur peu scrupuleux désireux de se débarrasser d'un bien dont il regrette l'acquisition ; qu'enfin, relativement aux travaux effectués sur la véranda et le velux, les époux Q... font état de leur bonne foi, ces travaux ayant été portés à la connaissance des époux H... par M. S... Q... lorsqu'il leur a remis le DVD permettant leur découverte ; qu'aux termes de l'article 1116 du code civil « le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une ou l'autre des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; Il ne se présume pas et doit être prouvé » ; qu'en tant que délit civil, le dol repose sur une faute intentionnelle ; qu'il nécessite une intention dolosive, des agissements malhonnêtes (en ce compris le silence gardé sur une information), sans lesquels l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'il faut que l'auteur des manoeuvres, mensonge ou réticence, ait agi intentionnellement pour tromper le contractant ; qu'en l'espèce, les époux H... ne rapportent la preuve ni de l'intention dolosive des époux Q..., ni de manoeuvres qu'auraient pratiquées de ces derniers dans le but de vicier leur consentement ; qu'en effet, il convient de souligner tout d'abord que les époux Q... ont quitté la maison litigieuse en 2011 pour s'installer à La Réunion ; qu'ils ne l'habitaient donc plus depuis trois ans lorsque la vente est intervenue ; que pour autant, cette maison continuait à être entretenue par un voisin ; qu'il s'ensuit que l'éloignement géographique rend à lui seul difficile l'exercice de manoeuvres dolosives à l'égard d'acquéreurs que les vendeurs n'ont rencontré personnellement qu'une seule fois, le jour de la vente définitive ; que par ailleurs, le dégât des eaux de 2013 a fait l'objet d'un avenant au compromis de vente et d'une condition suspensive aux termes de laquelle des travaux devaient être effectués par les vendeurs afin de réparer les dégâts causés, ce qui démontre que ce dégât n'a pas été dissimulé, que postérieurement à ces travaux, les époux Q... ne sont pas revenus en métropole, ils ne connaissaient donc pas l'état du bien vendu ; que l'état de ce bien a été en revanche approuvé par les acquéreurs le 11 juillet 2014 (une semaine avant la vente définitive qui a été signée le 18 juillet 2014) lorsqu'ils sont venus constater avec l'entrepreneur que les travaux avaient été réalisés conformément aux termes de l'avenant, comme cela ressort du courriel du voisin, M. S... N..., en date du 11 juillet 2014, ainsi que de la levée de la condition suspensive présente dans l'avenant ; qu'en outre, il résulte des débats et notamment de l'agenda des visites versé par l'agence immobilière, que les époux H... ont visité le bien à plusieurs reprises (quatre fois, dont une fois longuement) avant et après la réalisation des travaux effectués à leur demande ; qu'au surplus, les époux H... ne démontrent pas que l'existence de la source et du drain qu'ils estiment à l'origine des désordres (ce qui au demeurant ne ressort à aucun moment du rapport de l'expert qu'ils ont mandaté qui ne fait mention que de la présence d'une nappe phréatique) leur ait été intentionnellement dissimulée au cours de ces visités ; qu'enfin, il doit être relevé que l'acte de vente porte mention de ce que le vendeur déclare que « le bien objet des présentes est concerné par la cartographie de l'aléa-retrait gonflement des argiles dans le département des Yvelines », ce dont il se déduit que l'attention des acquéreurs a bien été attirée sur les caractéristiques du sol sur lequel est bâti le bien litigieux ; que de la même façon, les acquéreurs ont reconnu aux termes de l'acte de vente avoir eu connaissance de l'extrait du plan cadastral sur lequel n'apparaît ni la véranda ni l'abri de jardin ; que les époux H... échouent donc à établir la preuve, qui leur incombe, d'une intention dolosive de la part des époux Q... ; qu'au surplus, sur les manoeuvres dolosives contrairement à ce qu'indiquent les époux H..., les époux Q... n'ont pas tenté de leur dissimuler avoir effectué des travaux d'embellissement du bien ; qu'en effet, les vendeurs ont remis aux acquéreurs un DVD retraçant l'ensemble des travaux effectués sur ce bien avant la vente ; que si la date de remise de ce DVD aux acquéreurs ne peut être déterminée avec certitude, il n'en demeure pas moins que cette remise spontanée démontre la bonne foi ayant animé les époux Q... lors de la vente ; que les époux H... reprochent à cet égard aux époux Q... le fait que « dans l'acte authentique, il est indiqué à la page 13 que le vendeur n'a pas effectué dans le bien vendu de travaux nécessitant la délivrance d'un permis de construire ou déclaration préalable, dont l'achèvement remonterait à moins de dix ans » alors qu'il ressort du DVD de photos datés que des travaux ont été réalisés en 2007 sur deux velux et le chien-assis et en 2007 puis 2008 jusqu'à 2009, sur l'extension constituée par la véranda ; qu'or, il résulte des pièces versées aux débats par les époux Q... qu'ils ont déposé le 11 juin 2007 une déclaration de travaux relative à une modification de chien-assis en lucarne et au remplacement d'une porte-fenêtre, laquelle modification a été autorisée par la mairie de [...] le 21 juin 2007 ; que s'agissant des travaux effectués sur l'extension constituée par la véranda et le sous-sol, il ressort des pièces versées aux débats qu'aucune demande n'a été déposée auprès des services de l'urbanisme les concernant ; que les époux Q... communiquent cependant divers documents à leur sujet, desquels il ressort notamment que l'entreprise intervenante avait souscrit une assurance décennale ; que par ailleurs, aucun autre élément des débats ne vient accréditer l'hypothèse que les déclarations erronées des vendeurs dans l'acte notarié à ce sujet auraient été faites avec une intention frauduleuse ; qu'il n'est pas davantage démontré que ces déclarations erronées seraient des manoeuvres effectuées par les vendeurs dans le but de vicier le consentement des acquéreurs ; qu'en outre, ces derniers ne démontrent, ni même n'allèguent, que les déclarations des vendeurs quant à l'existence de travaux nécessitant une autorisation ou une déclaration auraient été déterminantes de leur consentement ; qu'en conséquence, il résulte de ce qui précède que le dol des époux Q... au préjudice des époux H... n'est pas caractérisé en l'espèce ; qu'il sera relevé au surplus, qu'il ressort des pièces, soit des informations contenues dans la lettre des vendeurs aux acquéreurs (pièce des demandeurs numérotée 6), que les époux H... ont très rapidement souhaité voir la vente annulée, dès le 21 juillet 2014, soit trois jours après la vente définitive ; qu'ils ont fait appel à un huissier afin de constater les désordres dénoncés le 28 juillet, soit 10 jours après la vente ; qu'ils ont par ailleurs décidé de ne pas habiter le bien de leur propre chef ; que de plus, les certificats médicaux produits n'établissent pas que leur décision ait pour origine un avis médical ; qu'ainsi, le certificat médical concernant M. V... H... ne fait état que de déclarations de ce dernier selon lesquelles sa toux proviendrait du temps passé dans la maison litigieuse ; qu'il est cependant indiqué que « lors de cette consultation l'auscultation ainsi que le reste de l'examen clinique sont notés normaux » ; que de même, le certificat médical concernant Mme T... L... H... se limite à indiquer des lésions pulmonaires (constatées en 2010 et 2013, soit antérieurement à la vente) et la fragilité qui en résulte ; que l'action en nullité pour dol des époux H... sera donc rejetée ;
1) ALORS QUE les juges du fond ne sauraient retenir qu'une pièce visée au bordereau de pièces n'a pas été produite, sans dénaturer ce bordereau ; qu'il résulte de leurs conclusions et du bordereau de pièces que les époux H... invoquaient et produisaient de nombreux éléments de preuve, nouveaux en cause d'appel, de nature à justifier l'existence d'un dol commis par les époux Q... (v. leurs conclusions p.12, pénultième alinéa ; p. 14, al. 2 et 3 ; p. 15, al. 7 et 8 ; p. 16, pénultième alinéa ; p. 18, alinéa 7 ; p. 19, alinéa 2 ; p. 21, alinéa 3 et 4, et le bordereau de communication de pièces annexé, spé. pièces n°33 à 55) ; qu'en énonçant toutefois qu' « en l'absence d'éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties » (arrêt p. 6, alinéa 7), la cour d'appel a dénaturé les conclusions et le bordereau de pièces des époux H... et a ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE la cour d'appel ne peut confirmer la décision des premiers juges par voie d'adoption de motifs sans avoir préalablement examiné tous les éléments de preuve produits pour la première fois devant elle par l'appelant au soutien de ses prétentions, dont les premiers juges n'ont pu par hypothèse connaître ; qu'en énonçant, pour exclure le dol, que les époux H... ne produisaient aucun élément nouveau soumis à son appréciation, pour se borner à adopter les motifs du jugement, sans examiner les éléments de preuve nouveaux qui étaient invoqués et produits pour la première fois en cause d'appel (v. les conclusions et le bordereau de pièces des époux H...), la Cour d'appel a violé les articles 455 et 563 du code de procédure civile ;
3) ALORS QUE le dol peut résulter de la dissimulation d'une partie des informations que l'on détient lorsqu'elle est réalisée dans le but de surprendre le consentement d'autrui ; qu'en se bornant à relever, pour exclure le dol, que les acquéreurs étaient informés du dégât des eaux de 2013 et connaissaient l'état de la maison pour l'avoir visitée à plusieurs reprises ainsi que les caractéristiques du sol sur lequel elle était bâtie, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (voir conclusions des époux H..., p. 7, al. 7 et s.) si ces derniers avaient été informés de l'origine exacte et de l'ampleur des problèmes d'humidité affectant la maison, dont l'agent immobilier représentant les vendeurs leur avait fait croire qu'ils pourraient être résolus grâce à quelques travaux qui, en réalité étaient impropres à remédier aux désordres, afin de surprendre leur consentement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 :
4) ALORS QUE les manoeuvres commises par le représentant du vendeur destinées à surprendre le consentement de l'acquéreur sont opposables au vendeur ; qu'en se bornant à relever que l'éloignement géographique aurait rendu difficile l'exercice de manoeuvres dolosives par les vendeurs, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (v. conclusions époux H..., p. 7, al. 7 et 8 ; p. 11, dernier alinéa ; p. 13, al. 1er et 2), si l'agent immobilier et le voisin des vendeurs, tous deux chargés par ces derniers de faire visiter la maison afin de la vendre, n'avaient pas commis de manoeuvres dolosives destinées à dissimuler l'ampleur des problèmes d'humidité qui étaient opposables aux époux Q... et avaient vicié le consentement des époux H..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
5) ALORS QUE le dol peut résulter d'un mensonge lorsqu'il est proféré dans l'intention de surprendre le consentement d'autrui ; qu'en relevant qu'il n'est pas démontré que les déclarations des vendeurs dans l'acte de vente, mentionnant qu'ils n'avaient pas effectué de travaux nécessitant la délivrance d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable dont l'achèvement remonterait à moins de dix ans, seraient des manoeuvres réalisées dans le but de vicier le consentement des acquéreurs, tout en constatant par ailleurs que les travaux sur l'extension constituée par la véranda et le sous-sol, dont il était acquis qu'ils avaient été effectués moins de dix avant la vente, n'avaient fait l'objet d'aucune demande auprès des services de l'urbanisme (jugement p. 9, alinéa 3), de sorte que la déclaration des époux Q... dans l'acte de vente était mensongère et avait nécessairement pour effet de tromper les acquéreurs, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
6) ALORS QUE le dol peut résulter de la dissimulation d'informations lorsqu'elle est réalisée dans le but de surprendre le consentement d'autrui ; que pour écarter la demande d'annulation fondée sur le dol commis par les époux Q..., la cour d'appel a relevé que la remise spontanée, à une date incertaine, d'un DVD retraçant les travaux effectués sur le bien démontrait la bonne foi ayant animé les vendeurs lors de la vente ; qu'en se déterminant ainsi, par des motifs impropres à établir, que ce DVD ait été porté à la connaissance des acquéreurs avant la vente et donc que les vendeurs ne s'étaient rendus coupable d'aucune dissimulation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'ancien article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
7) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à une absence de motifs ; que les époux H... faisaient valoir que les époux Q... avaient aussi commis un mensonge dolosif en déclarant dans l'acte notarié ne pas avoir réalisé sur l'immeuble vendu de travaux nécessitant la souscription d'une assurance dommage-ouvrage dans les 10 dernières années (conclusions des époux H... p. 19) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
8) ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en énonçant que les époux H... ne démontraient ni même n'alléguaient que les déclarations des vendeurs quant à l'existence de travaux nécessitant une autorisation ou une déclaration auraient été déterminantes de leur consentement (jugement p. 9, alinéa 5), cependant que les acquéreurs faisaient valoir dans leurs dernières écritures qu'ils n'auraient jamais acquis ce bien s'ils avaient eu connaissance de l'existence de travaux réalisés sans autorisations administratives préalables (conclusions des époux H... p. 17, alinéa 2, 3 et 4), la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est reproché à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté les époux H... de leur demande tendant à obtenir la résolution de la vente intervenue par acte authentique du 18 juillet 2014 sur le fondement des vices cachés et, en conséquence de les avoir déboutés de leur demande tendant à ce que les époux Q... soient condamnés à leur rembourser le prix de vente de 341 000 euros outre le somme de 22 110,04 euros correspondant aux frais notariés et autres droits d'enregistrement, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et application de l'article 1154 du code civil, ainsi qu'à leur rembourser les intérêts du prêt contracté pour l'acquisition du bien (12 326,15 euros au 30 juin 2018), les échéances d'assurance du prêt depuis la date de la vente jusqu'au jour de la signification des conclusions (7 605,24 euros en décembre 2016 et jusqu'à fin janvier 2019), le montant du prêt contracté pour remplacer la pompe à chaleur (16 000 euros), la contribution initiale au fonds mutuel de Crédit logement (2 498,10 euros), la commission de caution (400 euros) et les frais qui vont devoir être exposés pour qu'il soit procédé à la main levée de l'hypothèque et le remboursement anticipé du prêt immobilier, et enfin en conséquence de les avoir également déboutés de leur demande tendant à ce que les époux Q... soient condamnés à leur payer in solidum une somme de 65 573,70 euros au titre de leur préjudice matériel et une somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral ;
AUX MOTIFS QUE le tribunal a jugé en premier lieu que M. et Mme H... ne rapportaient la preuve ni de l'intention dolosive des vendeurs ni des manoeuvres qu'auraient pratiquées ces derniers dans le but de vicier leur consentement ; qu'il a ensuite jugé que les appelants ne rapportaient pas la preuve de défectuosités graves rendant le bien immobilier impropre à son usage et dont ils n'ont pas pu se convaincre eux-mêmes ; qu'enfin, il a rejeté la demande formée par M. et Mme H... à l'encontre de l'agence Hapimmo 78 faute de preuve d'un manquement de sa part à son devoir de conseil et débouté M. et Mme Q... de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice moral ; que les appelants font notamment valoir que contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, ils rapportent la preuve de la réticence dolosive commise par M. et Mme Q... qui leur ont caché l'excès d'humidité et la réalisation de travaux importants sans autorisation préalable, et qu'ils n'auraient pas acquis le bien s'ils en avaient eu connaissance ; qu'ils ajoutent que l'insalubrité conséquente aux multiples problèmes d'humidité existant antérieurement à la vente constitue un vice rédhibitoire rendant le bien immobilier impropre à sa destination d'habitation ; qu'ils ne font donc que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance ; qu'en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties ; qu'à cette juste analyse des premiers juges, il sera simplement ajouté : qu'en cause d'appel, M. et Mme H... qui sollicitent toujours l'annulation de la vente pour dol à titre principal ou sa résolution sur le fondement de la garantie des vices cachés évoquent dans les motifs de leurs conclusions la garantie décennale à laquelle sont tenus M. et Mme Q... s'agissant des travaux de construction de la véranda et d'agrandissement du sous-sol, sans cependant former aucune demande indemnitaire à ce titre alors que la mise en cause de la responsabilité du constructeur, à la supposer fondée, n'est pas susceptible d'entraîner une résolution de la vente ; que la demande d'expertise désormais formée par M. et Mme H... (qui s'opposaient fermement en première instance à une telle mesure) sera rejetée dès lors que les éléments du dossier ont permis de juger qu'il était impossible que les désordres affectant le bien aient été inconnus des acquéreurs avant la vente et soient apparus en quelques jours et que cet état de fait ne pourra plus utilement être remis en cause par un expert intervenant 4 ans après la vente, alors que la maison n'a jamais été occupée par les appelants et est même restée non chauffée pendant presqu'un an ; que la demande d'expertise formée par M. et Mme H... sera donc rejetée et le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur l'allégation d'un vice caché affectant le bien immobilier : les époux H... sollicitent subsidiairement la résolution de la vente pour les vices cachés découverts une fois l'acte de vente signé ; qu'ils indiquent que M. S... Q... doit être assimilé à un vendeur professionnel en raison de son activité professionnelle (artisan dans la rénovation) et qu'en conséquence, il lui est impossible d'invoquer sa bonne foi pour s'exonérer de la garantie des vices cachés ; que les époux H... soutiennent que les époux Q... ne se sont pas préoccupés des causes d'humidité relevés dans le rapport d'expertise et qu'ils ont préféré les dissimuler par des travaux d'embellissement ; qu'ils s'opposent à toute expertise judiciaire considérant avoir produit des documents suffisant à établir les problèmes d'humidité de la maison ; qu'enfin, ils insistent sur le fait que ces problèmes d'humidité ne leur permettent pas de vivre dans la maison achetée, notamment pour des raisons médicales ; que les époux Q... rétorquent que la garantie des vices cachés ne peut jouer pour un simple trouble de jouissance temporaire si le défaut peut être aisément réparé ou ne porte pas d'atteinte à l'usage du bien, ce qui est le cas en l'espèce ; qu'ils ajoutent que le vendeur n'est pas tenu à garantie lorsqu'il a informé l'acquéreur avant l'acte de vente ou dans l'acte lui-même du vice affectant l'immeuble ; qu'ils rappellent que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'enfin ils soulignent que les époux H... n'établissent pas avoir fait l'usage constant et spécifique du sous-sol ; qu'aux termes de l'article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminue tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus » ; que l'article 1642 du même code ajoute que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'il découle de ces textes que celui qui argue d'un vice caché doit tout d'abord démontrer que le bien acquis est affecté de défectuosités graves le rendant impropre à sn usage et dont il n'a pu se convaincre lui-même ; que s'agissant des travaux effectués avant la vente sans les autorisations nécessaires, il convient de constater que la simple omission de leur mention dans l'acte de vente ne rend pas le bien impropre à son usage ; que les acquéreurs ont pu lors des visites des lieux constater par eux-mêmes le résultat de ces travaux, et notamment la présence d'une véranda ou d'un abri de jardin ; que par ailleurs, si ces constructions ne figurent pas sur le plan cadastral, il s'agit là d'un élément dont les époux H... ont pu se convaincre lors de la vente, connaissance prise du plan annexé à l'acte ; que s'agissant du grief principal concernant l'excès d'humidité de la maison, il convient de relever que les époux H... ont visité le bien à plusieurs reprises : au début du mois d'avril 2014, le 16 avril 2014, le 28 avril 2014 et le 11 juillet 2014 ; qu'il ressort de même de la pièce n° 6 des époux H... qu'une dernière visite a eu lieu dans l'après-midi du 18 juillet 2014, soit le jour de la vente pendant près de deux heures avec les époux Q... ; que les époux H... n'ont émis aucune réserve lors de cette visite ; que pourtant dès le 21 juillet 2014, soit à peine trois jours après cette dernière visite, et alors même qu'ils n'avaient pas emménagé dans la maison, les époux H... souhaitaient voir la vente annulée ; que le constat réalisé en urgence à la demande des époux H... par un huissier le 29 juillet 2014 fait état de présence d'humidité, de moisissures, d'auréoles au plafond, de planches et de placards imbibés d'eau ; que les désordres en question étaient nécessairement connus des époux H... dans la mesure où ils ont visité le bien à peine quelques jours avant de se plaindre et qu'il n'est à cet égard pas raisonnable de penser que les désordres en cause seraient apparus dans un laps de temps si court ; qu'au surplus, les relevés d'indications météorologiques de Météo-France entre le 19 juillet et le 27 juillet 2014 à [...] versés par la société Happimmo 78 démontrent que la pluviosité avait été faible sur cette période ; qu'il en va de même des désordres constatés par l'expert le 13 août 2014 (rapport d'expertise du 3 septembre 2014) qui était nécessairement connu des époux H... lors de leur achat ; qu'il sera par ailleurs souligné que le constat d'huissier et le rapport d'expertise ont été réalisés de façon non contradictoire et que les époux H... s'opposent dans leurs écritures à toute expertise judiciaire ; que relativement à la présence d'une source et d'un drain sous la maison, les époux H... affirment dans leurs écritures qu'elle aurait pour effet d'accentuer les remontées capillaires qui se produisent plus particulièrement lors des épisodes pluvieux ; que toutefois cette assertion n'est corroborée par aucun élément objectif du dossier ; que le rapport de l'expert mandaté par les demandeurs n'en fait pas état comme origine possible des désordres constatés ; qu'il résulte de ce qui précède que les époux H... ne rapportent pas la preuve de défectuosités graves rendant le bien immobilier impropre à son usage, et dont ils n'ont pas pu se convaincre eux-mêmes ; que les époux H... seront donc déboutés de leur action en résolution de la vente pour vice caché ;
1) ALORS QUE les juges du fond ne sauraient retenir qu'une pièce visée au bordereau de pièces n'a pas été produite, sans dénaturer ce bordereau ; qu'il résulte de leurs conclusions et du bordereau de pièces que les époux H... invoquaient et produisaient de nombreux éléments de preuve, nouveaux en cause d'appel, de nature à justifier l'existence de vices cachés (conclusions des époux H... p. 23, alinéa 11 ; p. 24, al. 1,2,3,4 et 5 ; p. 27, al. 1 et le bordereau de communication de pièces annexé, pièces n°33 à 55) ; qu'en énonçant toutefois qu'« en l'absence d'éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties » (arrêt p. 6, alinéa 7), la cour d'appel a dénaturé les conclusions et le bordereau de pièces des époux H... et ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE la cour d'appel ne peut confirmer la décision des premiers juges par voie d'adoption de motifs sans avoir préalablement examiné tous les éléments de preuve produits pour la première fois devant elle par l'appelant au soutien de ses prétentions, dont les premiers juges n'ont pu par hypothèse connaître ; qu'en énonçant que les époux H... ne soumettaient aucun élément nouveau à son appréciation, pour se borner à adopter les motifs du jugement, sans examiner les nombreux éléments de preuve nouveaux qui étaient invoqués et produits pour la première fois en cause d'appel (v. les conclusions et le bordereau de pièces des époux H..., pièces 33 à 55), la Cour d'appel a violé les articles 455 et 563 du code de procédure civile ;
3) ALORS QUE l'irrégularité des ouvrages vendus due à l'absence de permis de construire ou d'une autre autorisation administrative constitue un vice caché ; qu'en énonçant, pour rejeter la demande en résolution pour vices cachés des époux H..., que la simple omission de l'existence de travaux effectués avant la vente sans les autorisations nécessaires ne rend pas le bien impropre à son usage, cependant que l'absence d'autorisation administrative préalable concernant les travaux relatifs à l'agrandissement du sous-sol et l'extension d'une véranda constitue bien un vice caché, la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil ;
4) ALORS QU'un vice doit être considéré comme caché pour l'acquéreur jusqu'au jour où il l'a connu dans toute son ampleur et ses conséquences ; qu'en se bornant à relever, pour écarter l'action en résolution de la vente pour vices cachés, que les désordres étaient nécessairement connus des époux H... dans la mesure où ils ont visité le bien à peine quelques jours avant de se plaindre, cependant que cette seule constatation ne pouvait suffire à caractériser la connaissance par l'acquéreur du vice dans toute son ampleur et ses conséquences, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté les époux H... de leur demande tendant à voir condamner la SARL Happimmo 78 à leur rembourser la somme de 17.000 euros reçue à titre de commission et ce, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation ;
AUX MOTIFS QUE le tribunal a jugé en premier lieu que M. et Mme H... ne rapportaient la preuve ni de l'intention dolosive des vendeurs ni des manoeuvres qu'auraient pratiquées ces derniers dans le but de vicier leur consentement ; qu'il a ensuite jugé que les appelants ne rapportaient pas la preuve de défectuosités graves rendant le bien immobilier impropre à son usage et dont ils n'ont pas pu se convaincre eux-mêmes ; qu'enfin, il a rejeté la demande formée par M. et Mme H... à l'encontre de l'agence Hapimmo 78 faute de preuve d'un manquement de sa part à son devoir de conseil et débouté M. et Mme Q... de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice moral ; que les appelants font notamment valoir que contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, ils rapportent la preuve de la réticence dolosive commise par M. et Mme Q... qui leur ont caché l'excès d'humidité et la réalisation de travaux importants sans autorisation préalable, et qu'ils n'auraient pas acquis le bien s'ils en avaient eu connaissance ; qu'ils ajoutent que l'insalubrité conséquente aux multiples problèmes d'humidité existant antérieurement à la vente constitue un vice rédhibitoire rendant le bien immobilier impropre à sa destination d'habitation ;
qu'ils ne font donc que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance ; qu'en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties ; qu'à cette juste analyse des premiers juges, il sera simplement ajouté : qu'en cause d'appel, M. et Mme H... qui sollicitent toujours l'annulation de la vente pour dol à titre principal ou sa résolution sur le fondement de la garantie des vices cachés évoquent dans les motifs de leurs conclusions la garantie décennale à laquelle sont tenus M. et Mme Q... s'agissant des travaux de construction de la véranda et d'agrandissement du sous-sol, sans cependant former aucune demande indemnitaire à ce titre alors que la mise en cause de la responsabilité du constructeur, à la supposer fondée, n'est pas susceptible d'entraîner une résolution de la vente ; que la demande d'expertise désormais formée par M. et Mme H... (qui s'opposaient fermement en première instance à une telle mesure) sera rejetée dès lors que les éléments du dossier ont permis de juger qu'il était impossible que les désordres affectant le bien aient été inconnus des acquéreurs avant la vente et soient apparus en quelques jours et que cet état de fait ne pourra plus utilement être remis en cause par un expert intervenant 4 ans après la vente, alors que la maison n'a jamais été occupée par les appelants et est même restée non chauffée pendant presqu'un an ; que la demande d'expertise formée par M. et Mme H... sera donc rejetée et le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la responsabilité de la société Happimmo 78 : les époux H... exposent essentiellement qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier la société Happimmo 78 aurait dû demander au vendeur si des travaux avaient été effectués dans les 10 années précédant la vente et aurait dû vérifier que les autorisations avaient été obtenues pour ces travaux ; que par ailleurs, les époux H... soutiennent que l'agent immobilier aurait dû se préoccuper des problèmes d'humidité et en informer le vendeur et l'acheteur, ainsi qu'informer l'acheteur de l'existence de la nappe phréatique, du drain et du pilotis sous la maison ; que les époux H... considèrent qu'en ne procédant pas de la sorte, il n'a pas respecté son devoir de conseil et a engagé sa responsabilité à leur égard ; que la société Happimmo 78 soutient en substance que les nombreuses visites des époux H... leur ont permis d'apprécier l'état de la maison ; qu'elle souligne que la nature des désordres dénoncés par les époux H... et le peu de temps qui s'est écoulé entre la vente et leur découverte (10 jours) démontrent que les époux H... en avaient nécessairement connaissance au moment de l'acquisition du bien ; qu'elle insiste sur le fait que l'avenant établi quelques jours après la signature du compromis atteste que le bien n'était pas en parfait état ; qu'elle indique enfin avoir exécuté ses obligations en mettant les époux H... en contact avec les époux Q... ; qu'il est de principe que les agents immobiliers doivent renseigner leurs clients sur la situation juridique des biens à acheter, sur leur évaluation, sur leur destination, leur possibilité de financement ; qu'en matière de vice caché, le manquement de l'agent immobilier à son devoir de conseil n'est pas établi s'il n'est pas prouvé qu'il avait connaissance du vice et que les désordres affectant le bien n'étaient pas apparents au moment de la vente ; qu'en l'espèce, il a été ci-dessus établi que l'existence de vices cachés n'était pas caractérisée et qu'en outre, les époux H... connaissaient nécessairement les désordres dont ils se plaignaient ; qu'il convient de rappeler, relativement aux désordres relevés dans le constat d'huissier (auréoles au plafond, murs auréolés et noirs d'humidité, moisissures, placatds et murs imbibés d'eau) et le rapport d'expertise, qu'il n'est pas vraisemblable que ces dégradations se soient produites en quelques jours et qu'elles aient échappé à la vigilance des époux H... qui ont effectué plusieurs visites ; qu'il ne saurait de même être reproché à la société Happimmo 78 d'avoir fait réaliser des travaux en exécution de l'avenant ; qu'en effet, en l'absence de stipulation contractuelle en ce sens, la société Happimmo 78 n'était pas garante de la bonne exécution des travaux effectués ; qu'enfin, il n'appartenait pas à la société Happimmo 78, tiers à l'acte, de vérifier l'exactitude des déclarations des vendeurs dans l'acte notarié ; qu'en conséquence, les époux H... ne rapportent pas la preuve que la société Happimo 78 ait manqué à son devoir de conseil ; ils seront donc déboutés de leurs demandes de ce chef ;
1) ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier ou deuxième moyen du pourvoi des chefs de dispositif rejetant la demande des époux H... en nullité pour dol de la vente conclue le 18 juillet 2014 et leur demande subsidiaire en résolution de cette vente formulée en raison des vices cachés affectant l'immeuble vendu entraînera, par voie de conséquence la cassation du chef de dispositif ayant rejeté leur demande indemnitaire contre l'agent immobilier, fondée sur les manquements de ce dernier à son obligation d'information et de conseil concernant l'humidité excessive de l'immeuble qui leur avait été dissimulée ainsi que sur les travaux réalisés moins de dix avant la vente, sans avoir été régulièrement autorisés par l'administration, en application de l'article 624 du code de procédure civile ;
2) ALORS QU'en toute hypothèse, l'agent immobilier est tenu d'une obligation d'information qui peut se muer en devoir de conseil, voire de mise en garde, à l'égard non seulement de son mandant mais aussi des autres parties à la convention conclue par son intermédiaire ; qu'en retenant qu'il ne saurait être reproché à la société Happimmo 78, mandatée par les vendeurs, d'avoir fait réaliser des travaux en exécution de l'avenant, dès lors qu'elle n'était pas garante de leur bonne exécution, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (voir conclusions des époux H... p. 30 et suivants) si après avoir découvert des traces d'humidité dans la maison, l'agent immobilier, plutôt que de conseiller la réalisation de travaux d'embellissement et de rédiger un avenant prévoyant leur réalisation avant la signature de l'acte authentique, n'aurait pas dû conseiller aux acquéreurs de se faire assister d'un homme de l'art afin d'identifier l'origine des désordres et en mesurer l'ampleur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
3) ALORS QU'en toute hypothèse, l'agent immobilier est débiteur d'un devoir de conseil à l'égard des acheteurs auxquels il doit révéler tous les vices apparents affectant le fonds ; qu'en écartant la responsabilité de l'agent immobilier motif pris que les époux H... ne rapportaient pas la preuve d'un manquement de ce dernier à son devoir de conseil, quand elle constataient que ces vices devaient être considérés comme apparents, ce dont il résultait qu'il appartenait à l'agent immobilier d'en informer les acquéreurs, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations a violé l'article 1382, devenu, 1240 du code civil.
