LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par contrat du 16 octobre 2007, Mme T... a donné à bail à la société CNP Capeor des locaux d'une superficie de 48 m² à usage de bureau ; que le 14 mars 2014, elle a assigné la société Ycap services, devenue Ycap Partners (la société Ycap), venant aux droits de la société CNP Capeor, en résiliation du bail et en paiement de loyers impayés ; que la société locataire lui a opposé la nullité du bail ;
Attendu que pour prononcer la nullité du bail sur le fondement de la fraude, l'arrêt retient que la société Ycap a été trompée sur la surface des locaux loués, qui ne comprend qu'une entrée et deux bureaux, dont l'un était en réalité partagé avec une autre société ; qu'il en déduit qu'à défaut de jouissance exclusive et d'un juste prix pour l'occupation de deux bureaux, le loyer apparaît manifestement surévalué ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'aucune des parties ne soutenait que l'un des bureaux était partagé avec une autre société, la cour d'appel a modifié l'objet du litige ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 juin 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ;
Condamne la société Ycap Partners aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à Mme T... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du six novembre deux mille dix-neuf, signé par lui et Mme Labat, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour Mme T...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR prononcé la nullité du bail du 16 octobre 2007 conclu entre la société YCAP Partners alors dénommée CAPEOR et Mme T... ET D'AVOIR condamné cette dernière à payer à la SA YCAP Partners la somme de 46.871,25 € au titre du remboursement des loyers versés ainsi que la somme de 9.436,42 € au titre des frais et taxes engagés du fait du bail ;
AUX MOTIFS QU'il n'est pas contesté que la convention a été conclue sans autorisation préalable du conseil d'administration ; que l'article L.225-38 du code de commerce dispose que " toute convention intervenant directement ou par personne interposée entre la société et son directeur général, l'un de ses directeurs généraux délégués, l'un de ses administrateurs, l'un de ses actionnaires disposant d'une fraction des droits de vote supérieure à 10 % ou, s'il s'agit d'une société actionnaire, la société la contrôlant au sens de l'article L233-3, doit être soumise à l'autorisation préalable du conseil d'administration. Il en est de même des conventions auxquelles une des personnes visées à l'alinéa précédent est indirectement intéressée. Sont également soumises à autorisation préalable les conventions intervenant entre la société et une entreprise, si le directeur général, l'un des directeurs généraux délégués ou l'un des administrateurs de la société est propriétaire, associé indéfiniment responsable, gérant, administrateur, membre du conseil de surveillance ou, de façon générale, dirigeant de cette entreprise. L'autorisation préalable du conseil d'administration est motivée en justifiant de l'intérêt de la convention pour la société, notamment en précisant les conditions financières qui y sont attachées " ; que selon l'article L.225-42 du code de commerce, " sans préjudice de la responsabilité de l'intéressé, les conventions visées à l'article L.225-38 et conclues sans autorisation préalable du conseil d'administration peuvent être annulées si elles ont eu des conséquences dommageables pour la société. L'action en nullité se prescrit par trois ans, à compter de la date de la convention. Toutefois, si la convention a été dissimulée, le point de départ du délai de la prescription est reporté au jour où elle a été révélée " ;
que s'agissant de la prescription, le point de départ du délai est la date de conclusion de la convention, si celle-ci est connue, et le jour de sa révélation, si elle a été dissimulée ; qu'en l'espèce et comme l'a relevé le premier juge, la convention n'a pu être connue de la société YCAP que lorsqu'elle en faisait le reproche à M. W... B... en septembre 2011 et lors de la réunion du conseil d'administration du 21 novembre 2011 et le procès-verbal de constat d'huissier du 21 novembre 2011 ; que cette révélation doit s'apprécier in concreto à l'égard de la personne qui exerce l'action soit le représentant légal de la société qui a succédé à M. W... B... et qui ne peut être antérieure au mois de septembre 2011 ; que dès lors, l'échange de mails du 31 octobre 2008 entre la responsable comptable et M. P... B... ne peut être considéré comme une information conforme à l'article L225-38 ; qu'il en est de même de l'attestation de Mme G... qui était l'assistante de la responsable comptable, ou de Mme K... qui travaillait au service juridique de CNP Capeor et alors que la convention n'a pas été portée à la connaissance des organes sociaux ; En conséquence, l'action en nullité n'est pas prescrite, comme ayant été formée dans le délai de trois ans ;
que toutefois, la recevabilité de l'exception de nullité est subordonnée à plusieurs conditions, ainsi, la convention irrégulière ne doit pas avoir été portée à la connaissance des organes sociaux, ni avoir été couverte par l'assemblée générale, ce qui est le cas en l'espèce ; que la dernière condition est que la convention ne doit pas avoir été exécutée, même partiellement ; qu'or force est de constater que les loyers ont été payés jusqu'au mois de février 2012, c'est pourquoi le jeu de l'exception doit être écarté dès lors que la société YCAP a exécuté l'acte contesté pendant presque cinq ans ;
qu'il est invoqué la nullité du bail pour illicéité de la cause prévue par les anciens articles 1131 et 133 du code civil, la conclusion du bail tendant à la commission d'un délit pour le directeur général à faire usage du crédit de la société à des fins personnelles ; que cette infraction pénale n'est toutefois pas établie alors que la citation directe de Mme T..., et de Messieurs W... et P... B... n'a pas aboutie, comme ayant été jugée irrecevable ;
que s'agissant de la nullité en raison de la fraude, il est constant que le contrat de bail, outre l'oubli par le dirigeant de le soumettre à l'assemblée générale, mentionne comme bailleur Mme V... T..., qui est aussi l'épouse de M. P... B... et la belle-soeur de M. W... B... ; que l'omission de son nom d'épouse n'a pu être effectuée qu'à dessein, afin d'éviter à la CNP Capeor d'y déceler un quelconque conflit d'intérêt voire un avantage familial alors qu'il n'est pas justifié que l'immeuble soit un bien propre de Mme T..., nonobstant un régime de séparation de biens alors qu'il est mentionné dans de nombreux documents qu'il s'agit d'un bien en indivision avec M. P... B... ; que certes, l'utilisation de son nom ne peut être reproché en tant que telle à Mme T... mais en l'espèce, il s'agit quand même d'éviter tout lien avec son mari et son beau-frère et la cocontractante ; que pour confirmer cette absence de lien, Mme T... s'est domiciliée dans le bail à une autre adresse, [...], alors qu'elle n'y habite pas et que dans les autres actes notamment notariés, il est indiqué comme adresse [...] ;
que lorsqu'il est conclu d'autres baux concernant l'immeuble [...] , les bailleurs sont identifiés comme M et Mme B..., domiciliés [...] ; que par ailleurs et selon le constat d'huissier du 21 novembre 2011, une autre société était domiciliée [...] soit la société familiale Sésame Patrimoine au sein de laquelle Mme T... a ou a eu des intérêts, ainsi que M. W... B..., et qui était en partenariat avec la CNP Capeor depuis 2008 ; que concernant cette société familiale, la bailleresse est toujours Mme T... mais domiciliée [...] ; qu'il ne peut qu'en être déduit que s'agissant d'une société familiale, comprenant également la soeur de MM. B..., il importait peu d'y indiquer son nom d'épouse ni de modifier la domiciliation ; qu'outre un partage de compétences entre les deux structures, les deux sociétés partageaient les locaux car le rez-de-chaussée ne comprend que deux bureaux et des toilettes mixtes et un dégagement et une kitchenette et que deux bureaux étaient loués à la société Ycap et une pièce louée à la société Sésame Patrimoine pour un loyer mensuel de 750 euros ; que le constat d'huissier a par ailleurs révélé que la société Sésame Patrimoine était encore domiciliée [...] ; que la société YCAP indique avoir été trompée sur la surface et il peut être admis une différence de mètres carrés indiqués au bail comme étant de 48 m2 avec la surface effectivement louée qui ne comprend qu'une entrée et deux bureaux ; qu'en outre, l'un des bureaux était partagé avec la société Sésame Patrimoine ainsi que "l'entrée" ; qu'à défaut de jouissance exclusive et d'un juste prix pour l'occupation de deux bureaux, le loyer apparaît manifestement surévalué, ce qui est confirmé par l'avis d'expert M. W... I... quant à l'estimation de la valeur locative ; que l'avis de valeur produit par Mme T... n'est guère probante ; qu'en effet, M. E..., expert, a retenu des références qui ne concernent pas le quartier et ni la même surface ; qu'en effet, seules trois références concernent des surfaces similaires mais pour des locaux avec vitrine en centre-ville, pour deux d'entre elles, soit des références qui apparaissent inopérantes et une référence dans un quartier résidentiel de 77 m2 pour un loyer de 105 m2 ; que dès lors que les loyers se situent selon cet expert en centre-ville entre 130 et 165 euros le mètre carré et qu'il a retenu en l'espèce une valeur locative de 220 m2, il ne peut être retenu son estimation sur la valeur locative ;
qu'eu égard aux actes de dissimulation lors de la conclusion du bail et lors de l'occupation des locaux, partagés avec la société Sésame Patrimoine, pour un prix surévalué eu égard à la surface réellement louée, la nullité du bail doit être prononcée ;
1) ALORS QU'une convention passée par un dirigeant au nom de la société qu'il représente ne peut être annulée pour fraude à l'article L. 225-38 du code de commerce que si cet article était effectivement applicable à la convention ; que la cour d'appel ne peut prononcer la nullité pour fraude d'une convention passée par le directeur général de la société sans autorisation préalable du conseil d'administration qu'après avoir établi que cette convention constituait une convention réglementée au sens de l'article L. 225-38 du code de commerce, en caractérisant l'intérêt, direct ou indirect, du directeur général à la conclusion de la convention litigieuse ; qu'en l'espèce l'arrêt attaqué ne constate pas l'intérêt personnel que pouvait avoir M. W... B... dans la conclusion d'un bail au nom de la société qu'il dirigeait, pour des locaux appartenant à sa belle-soeur et dans la cohabitation dans le même immeuble des sociétés CNP Capeor et Sésame Patrimoine ; que la cour d'appel a dès lors privé sa décision de toute base légale au regard des articles L. 225-38 et L. 225-42 du code de commerce ;
2) ALORS QUE le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ; que la cour d'appel affirme que la mesure de 48 m2 indiquée au bail ne correspondait pas à la surface effectivement louée en relevant que les locaux ne comprenaient qu'une entrée et deux bureaux et qu'en outre, l'un des bureaux était partagé avec la société Sésame patrimoine, pour en déduire que les locaux avaient été loués pour un prix surévalué ; qu'aucune des parties ne prétendait que l'usage de l'un des deux bureaux était partagé avec la société Sésame patrimoine ; que la cour d'appel a ainsi dénaturé les termes clairs et précis des conclusions des parties en violation de l'article 4 du code de procédure civile et de l'ancien article 1134 du code civil ;
3) ALORS QU'une convention ne peut être annulée que pour vice du consentement, absence de capacité ou d'objet, ou cause illicite ; qu'en l'espèce, ni la prétendue surévaluation du prix du loyer, ni l'emploi par la bailleresse de son nom de jeune fille sur le contrat ne caractérisent des causes autonomes de nullité du contrat de bail ; qu'en prononçant néanmoins la nullité de la convention, la cour d'appel a violé les dispositions de l'ancien article 1108 du code civil.
