LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 janvier 2018), que, suivant acte authentique reçu le 26 février 2004 par M. F... C... (le notaire), notaire associé de la société civile professionnelle C...-O..., devenue la SELAS X... C...-O..., R... C..., L... C... et associés (la société notariale), la société Exoti a vendu en l'état futur d'achèvement à M. et Mme T... (les acquéreurs) trois lots d'un ensemble immobilier ; que les acquéreurs ont financé leur achat à l'aide d'un prêt consenti par la société Crédit foncier de France (la banque) ; que, les travaux n'ayant pas été achevés comme convenu, les acquéreurs ont assigné la société MJA, liquidateur de la société CIP, venant aux droits de la société Exoti, la banque, le notaire et la société notariale, en résolution de la vente et du prêt, ainsi qu'en paiement de dommages-intérêts ;
Sur le premier moyen :
Attendu que les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes fondées sur la responsabilité du notaire, alors, selon le moyen :
1°/ que le notaire est tenu d'un devoir de conseil absolu et impératif et qu'il répond de l'efficacité juridique des actes qu'il reçoit ; que ce devoir de conseil lui impose de procéder aux investigations et contrôles que l'efficacité de l'acte lui impose pour attirer l'attention des parties sur les risques inhérents à l'acte réalisé ; qu'à ce titre, le notaire est tenu d'alerter les parties sur l'insuffisance des garanties offertes et de proposer des solutions techniques pour se prémunir contre ces risques ; que la vente litigieuse n'a été assortie que d'une garantie intrinsèque qui s'est révélée inefficace, ainsi qu'il était prévisible en raison de l'ampleur du projet et du faible capital social de la SARL promoteur ; qu'en retenant néanmoins que le notaire n'avait pas commis de faute, alors que le notaire a méconnu son devoir de conseil et d'information, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;
2°/ que le notaire est tenu d'un devoir de conseil absolu et impératif et qu'il répond de l'efficacité juridique des actes qu'il reçoit ; que ce devoir de conseil lui impose d'assurer l'efficacité et l'adaptation de l'acte au regard de l'objectif économique poursuivi par les parties ; que, pour écarter toute responsabilité du notaire, la cour d'appel a retenu que la garantie intrinsèque, bien que peu efficace, n'en était pas moins prévue par la loi et licite ; qu'en statuant ainsi, alors que le fait que la garantie intrinsèque soit « une option ouverte par la loi » n'est pas de nature à exonérer le notaire de son devoir de conseil et d'information, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;
3°/ que le notaire est tenu d'un devoir de conseil absolu et impératif et qu'il répond de l'efficacité juridique des actes qu'il reçoit ; qu'il appartient au notaire, en cas de contestation, de rapporter la preuve qu'il a transmis aux parties à l'acte tous les conseils et les informations que la loi lui impose de délivrer ; que, néanmoins, pour écarter la responsabilité du notaire, la cour d'appel a retenu, par motifs adoptés des premiers juges, qu'il appartenait au demandeur de rapporter la preuve des manquements imputables au notaire ; qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartenait au notaire d'établir qu'il avait convenablement exécuté les obligations de conseil et d'information qui pesait sur lui, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause ;
Mais attendu qu'après avoir exactement énoncé que la garantie intrinsèque est une option ouverte par la loi au vendeur et que, si elle ne présente pas la même sûreté que la garantie extrinsèque, elle n'en est pas moins licite, la cour d'appel a, sans inverser la charge de la preuve, retenu que toutes les conditions d'application avaient été réunies et que rien ne pouvait laisser supposer que la garantie fournie, qui existait bien, ne pourrait être utilement mise en oeuvre, faisant ainsi ressortir que le notaire n'était pas tenu d'alerter les acquéreurs sur un risque particulier qu'aucun élément ne lui avait permis de connaître ; que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes fondées sur la responsabilité de la banque, alors, selon le moyen, que le défaut de réponse à conclusions équivaut à une absence de motifs ; que, dans leurs conclusions d'appel, les acquéreurs faisaient valoir que l'identité parfaite des signatures apposées sur les factures annexées aux ordres de virement révélait que celles-ci avaient été falsifiées, au moyen d'un « scan » et d'une photocopie grossière, et que l'envoi par télécopie des ordres de virement, directement par le promoteur, aurait dû inciter la banque à opérer les vérifications nécessaires auprès des acquéreurs, en exécution de son devoir de vigilance ; que la cour d'appel s'est contentée de relever que « ces signatures sont semblables à celles des époux T... », sans répondre au moyen pourtant décisif selon lequel ces signatures sont précisément identiques parce qu'elles ont été falsifiées ; qu'en conséquence, la cour d'appel, qui n'a pas répondu aux conclusions des acquéreurs, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu que, sous le couvert du grief non fondé de défaut de réponse à conclusions, le moyen se borne à remettre en discussion, devant la Cour de cassation, l'appréciation souveraine des juges du fond qui ont estimé que les ordres de virement n'étaient affectés d'aucune anomalie flagrante que la banque aurait dû déceler ; qu'il ne peut être accueilli ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme T... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre octobre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme T...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté les époux T... de leurs demandes fondées sur la responsabilité du notaire ;
Aux motifs que « la société MMA IARD, assureur de responsabilité civile de M. C..., qui n'a été ni partie ni représentée en première instance, a intérêt à intervenir en cause d'appel dès lors que son assuré a été déclaré irrecevable à conclure et qu'elle pourrait être ultérieurement recherchée en qualité d'assureur du notaire. Par suite, l'intervention volontaire est recevable ; que les moyens développés par les époux T..., au soutien de leur appel du jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande contre le notaire et la banque, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'à ces justes motifs, il sera ajouté, concernant la responsabilité prétendue du notaire, d'abord, que la garantie intrinsèque étant une option telle qu'ouverte par la loi au vendeur à la date de la vente litigieuse, qui, si elle ne présentait pas la même sûreté que la garantie extrinsèque, n'en était pas moins licite, les époux T... ne peuvent faire grief à M. C... de ne pas avoir attiré leur attention sur les risques inhérents à un dispositif prévu par la loi. Ensuite, l'acte authentique de vente du 26 février 2004 rappelle (p. 15) qu'au sens de l'article R. 261-1 8 du Code de la construction et de l'habitation, la garantie d'achèvement est constituée si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque et précise "1° que si le programme de construction comporte deux immeubles, A et B, l'immeuble A dont dépendent les fractions vendues, dispose de fondation et de conditions d'habitabilité autonomes ainsi que d'une autonomie juridique par rapport au bâtiment B. Ainsi que cela résulte d'une attestation délivrée par M. W..., architecte, demeurant à [...], l'immeuble A est à ce jour hors d'eau. Ladite attestation a été déposée le 31 décembre 2003 au rang des minutes du notaires soussigné, suivant acte en date du 31 décembre 2003. 2° que l'immeuble n 'est à ce jour grevé d'aucun privilège ou hypothèque, ce qui est attesté par le notaire soussigné au vu d'un état délivré par M Le conservateur des hypothèques de Cahors", de sorte que les conditions d'application de la garantie étaient réunies et que rien ne pouvait laisser supposer qu'elle ne pourrait être utilement mise en oeuvre ; qu'en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a dit que le notaire n'avait pas commis de faute et débouté les époux T... de leurs demandes formées contre lui » (arrêt attaqué, p. 4) ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que « Sur la responsabilité du notaire - qu'il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve des manquements imputés au notaire ainsi que celle du préjudice résultant directement desdits manquements ; qu'aux termes de l'article R 261-17 du code de la construction et de l'habitation le législateur laisse le choix entre deux formes de garantie d'achèvement, la garantie intrinsèque qui résulte de l'existence de conditions propres à l'opération et la garantie extrinsèque qui résulte de l'intervention d'un tiers (banque, établissement financier, assurance), à la seule appréciation du vendeur, la garantie extrinsèque ayant un coût plus important nécessairement répercuté sur le prix de vente ; que l'acte de vente indique que la garantie intrinsèque était constituée conformément aux dispositions de l'article R 261-18 du code de la construction et de l'habitation qui énonce : "la garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération lorsque cette dernière répond à l'une ou à l'autre des conditions suivantes: a) si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque (...) ; qu'il était expressément rappelé page 15 de l'acte : "La société venderesse précise: I° Que si le programme de construction comporte deux immeubles, A et B, [ 'immeuble A dont dépendent les factions vendues, dispose de fondations et de conditions d'habitabilité autonomes ainsi que d'une autonomie juridique par rapport au bâtiment B. Ainsi que cela résulte de l'attestation délivrée par M. W..., architecte, demeurant à [...] l'immeuble A est à ce jour hors d'eau. Ladite attestation a été déposée le 31 décembre 2003 au rang des minutes du notaire soussigné suivant acte en date du 31 décembre 2003. 2° Que l'immeuble n'est à ce jour grevé d'aucun privilège ou hypothèque ce qui est attesté par le notaire soussigné au vu d'un état délivré par le conservateur des hypothèques de Cahors " ; qu'ainsi, le notaire a respecté les dispositions légales et réglementaires en matière de VEFA en avertissant, expressément dans l'acte, les acquéreurs, de la teneur de la garantie souscrite et il ne lui appartenait pas, dans le cadre de son obligation de conseil et d'information de proposer d'autres garanties, quoi qu'il puisse être dit de l'efficacité de la garantie intrinsèque ni de vérifier l'équilibre économique de l'opération ou la solvabilité du promoteur-vendeur ; que le notaire n'ayant commis aucune faute, les époux T... seront déboutés de ce chef de demande » (jugement p. 10-11).
1°) Alors que le notaire est tenu d'un devoir de conseil absolu et impératif et qu'il répond de l'efficacité juridique des actes qu'il reçoit ; que ce devoir de conseil lui impose de procéder aux investigations et contrôles que l'efficacité de l'acte lui impose pour attirer l'attention des parties sur les risques inhérents à l'acte réalisé ; qu'à ce titre, le notaire est tenu d'alerter les parties sur l'insuffisance des garanties offertes et de proposer des solutions techniques pour se prémunir contre ces risques ; que la vente litigieuse n'a été assortie que d'une garantie intrinsèque qui s'est révélée inefficace, ainsi qu'il était prévisible en raison de l'ampleur du projet et du faible capital social de la SARL promoteur ; qu'en retenant néanmoins que le notaire n'avait pas commis de faute, alors que le notaire a méconnu son devoir de conseil et d'information, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;
2°) Alors que le notaire est tenu d'un devoir de conseil absolu et impératif et qu'il répond de l'efficacité juridique des actes qu'il reçoit ; que ce devoir de conseil lui impose d'assurer l'efficacité et l'adaptation de l'acte au regard de l'objectif économique poursuivi par les parties ; que, pour écarter toute responsabilité du notaire, la cour d'appel a retenu que la garantie intrinsèque, bien que peu efficace, n'en était pas moins prévue par la loi et licite ; qu'en statuant ainsi, alors que le fait que la garantie intrinsèque soit « une option ouverte par la loi » n'est pas de nature à exonérer le notaire de son devoir de conseil et d'information, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;
3°) Alors que le notaire est tenu d'un devoir de conseil absolu et impératif et qu'il répond de l'efficacité juridique des actes qu'il reçoit ; qu'il appartient au notaire, en cas de contestation, de rapporter la preuve qu'il a transmis aux parties à l'acte tous les conseils et les informations que la loi lui impose de délivrer ; que, néanmoins, pour écarter la responsabilité du notaire, la cour d'appel a retenu, par motifs adoptés des premiers juges, qu'il appartenait au demandeur de rapporter la preuve des manquements imputables au notaire ; qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartenait au notaire d'établir qu'il avait convenablement exécuté les obligations de conseil et d'information qui pesait sur lui, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté les époux T... de leurs demandes fondées sur la responsabilité de la banque ;
Aux motifs que « concernant la responsabilité prétendue de l'organisme dispensateur de crédit, les signatures figurant sur les demandes de déblocage des fonds sont semblables à celles des époux T... figurant sur la procuration donnée par eux le 20 janvier 2004 devant notaire conférant pouvoir à tout clerc de l'étude de M. C... à l'effet de passer l'acte de vente litigieux ; que ces signatures sont également semblables à celles des époux T... figurant sur l'offre de prêt ; que c'est donc exactement que le Tribunal a dit qu'en l'absence d'anomalie flagrante, la société Crédit foncier de France, qui n'avait pas à s'assurer de l'état d'avancement des travaux, n'avait pas commis de faute en débloquant les fonds ; que le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions ; que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, des époux T... » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que « Sur la responsabilité de la banque dans le déblocage des fonds - qu'il résulte de l'acte de vente que les 70 % du prix de vente ont été réglé au notaire les 30 % restant demeurant sur le compte des époux T... devaient être libérés selon les échéances suivantes: à l'achèvement du lot, le solde à la remise des clés ; que les époux T... considèrent que la banque a engagé sa responsabilité en manquant à son obligation de vigilance dans le déblocage des fonds ; que les travaux n'ont pas été achevés et la remise des clés n'a pas eu lieu mais que la banque a libéré fautivement le solde du prix de vente au bénéfice du vendeur le 4 décembre 2006 puis le 15 janvier 2007 alors que les ordres de virement communiqués par le Crédit Foncier et les signatures apposées sur les factures annexées sont des faux grossiers qui ne remplissent pas les conditions minimales de sécurité ; que la banque n'ayant pas demandé confirmation auprès de ses clients, elle doit être condamnée à leur payer la somme de 9.146,90 euros ; que néanmoins les factures contresignées et demandes de déblocage des fonds versées aux débats présentent des signatures similaires à celles figurant sur la procuration signée devant Me B..., notaire le 20 janvier 2004; qu'il n'existe aucune anomalie flagrante entre les signatures apposées sur les ordres de paiement et les signatures des époux T... sur les actes, qu'enfin, il n 'appartient pas au banquier de s'immiscer dans le projet et le choix de ses clients comme de vérifier à quel stade en est la réalisation de la construction financée ou la remise des clés ; qu'aucune faute n'est établie à l'encontre de la banque ; que les époux T... seront déboutés de ce chef de demande » ;
Alors que le défaut de réponse à conclusions équivaut à une absence de motifs ; que dans ses conclusions d'appel, les époux T... faisaient valoir que l'identité parfaite des signatures apposées sur les factures annexées aux ordres de virement révélait que celles-ci avaient été falsifiées, au moyen d'un « scan » et d'une photocopie grossière, et que l'envoi par télécopie des ordres de virement, directement par le promoteur, aurait dû inciter la banque à opérer les vérifications nécessaires auprès de M. et Mme T..., en exécution de son devoir de vigilance (conclusions d'appel, p. 9) ; que la cour d'appel, s'est contentée de relever que « ces signatures sont semblables à celles des époux T... » (arrêt attaqué, p. 5, §1), sans répondre au moyen pourtant décisif selon lequel ces signatures sont précisément identiques parce qu'elles ont été falsifiées ; qu'en conséquence, la cour d'appel, qui n'a pas répondu aux conclusions des époux T..., a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
