LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 13 mars 2018), que, par acte du 2 septembre 1997, M. et Mme A... ont pris à bail une parcelle appartenant à M. L... et l'ont mise à la disposition de l'EARL [...] (l'EARL) ; que, par acte du 19 juin 2012, M. L... leur a délivré un congé pour reprise ; que M. et Mme A... et l'EARL ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du congé et renouvellement du bail ;
Attendu que M. L... fait grief à l'arrêt d'accueillir les demandes ;
Mais attendu qu'ayant procédé à l'analyse de la valeur et de la portée des éléments produits et relevé que le congé mentionnait la qualité de consultant du bailleur et que celui-ci soutenait en outre qu'il gérait une société propriétaire de générateurs photovoltaïques, la cour d'appel a retenu, souverainement et sans dénaturation, que le candidat à la reprise en vue d'une première installation ne rapportait pas la preuve, qui lui incombait, de la compatibilité de ses fonctions extra-agricoles avec la participation aux travaux sur le fonds de façon effective et permanente et a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que, les conditions exigées cumulativement par l'article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime n'étant que partiellement remplies, le congé devait être annulé et le bail renouvelé ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. L... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. L... et le condamne à payer à M. et Mme A... et à l'EARL [...] la somme globale de 1 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre octobre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. L...
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir annulé le congé délivré par M. E... L... à M. S... A..., Mme J... O... épouse A... et à l'EARL [...] en date du 19 juin 2012 et portant sur l'immeuble sis à [...] cadastrées section [...] , d'une superficie de 1ha 97a 51ca et d'avoir constaté en conséquence, que le bail consenti le 2 septembre 1997 à M. S... A... et Mme J... O... épouse A... et portant sur la parcelles ci-dessus désignée, se renouvellera à compter du 11 novembre 2015 ;
AUX MOTIFS QUE « En application de l'article L.411-58 du code rural, le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s'il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou pour l'un des bénéficiaires autorisés par ce texte.
Ce droit de reprise peut également être exercé à la fin de la sixième année du bail renouvelé pour le cas où une clause de reprise sexennale a été stipulée ou introduite dans les conditions prévues à l'article L.411-6 du même code.
Il résulte de la combinaison des articles L.411-58 et L.411-59 du code rural et de la pêche maritime (code rural) et des articles auxquels ce dernier texte renvoie ainsi que des dispositions réglementaires venant les compléter que le bénéficiaire de la reprise doit disposer de la capacité ou de l'expérience professionnelle requise par l'article R.331-1 de ce code, se consacrer à l'exploitation pendant au moins neuf ans en participant aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation, posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir, occuper les bâtiments d'habitation du bien repris ou une habitation située à proximité et en permettant l'exploitation directe ; par ailleurs, l'opération de reprise doit être conforme à la réglementation sur le contrôle des structures la charge de la preuve du respect de l'ensemble de ces conditions repose sur le bailleur qui poursuit la reprise des terres pour son propre compte ou celui d'un des bénéficiaires prévus par la loi et c'est à date d'effet du congé que s'apprécie le respect de ces conditions de fond.
Les conditions exigées du bénéficiaire de la reprise sont cumulatives de sorte qu'à défaut pour celui-ci d'en satisfaire une, le congé aux fins de reprise ne saurait être validé.
La reprise poursuivie par M. E... L... des biens donnés à bail en vertu de l'acte reçu le 2 septembre 1997 s'inscrit dans un projet plus vaste, de première installation comme agriculteur, sur une surface de 35 ha 76 a 66 ca ; ainsi, outre le congé qui fait l'objet du présent litige, trois autres congés ont été délivrés aux époux A..., l'un par M. E... L... lui-même, les deux autres par Mme C... O... veuve L..., sa mère.
S'agissant d'une première installation et non d'un agrandissement, il convient d'apprécier les conditions et les moyens d'exploitation de M. E... L... au regard de l'ensemble de la surface sur laquelle il projette de s'installer, et non sur la seule surface donnée en bail par l'acte reçu le 2 septembre 1997 puisque n'exploitant pas jusqu'alors, il n'avait pas à disposer de matériel d'exploitation ; par ailleurs, M. E... L... né en [...] a tiré ses revenus jusqu'alors d'activités extra-agricoles ; ce dernier n'entendant pas cesser l'activité extra-agricole qu'il exerce actuellement.
S'il est admis que la pluriactivité du bénéficiaire de la reprise ne constitue pas en soi un obstacle de nature à interdire l'exercice du droit de reprise, l'activité extra-agricole exercée par le bénéficiaire de la reprise doit être compatible avec les conditions d'exploitation exigées par l'article L.411-59 ci-dessus rappelées.
Le congé délivré à la requête de M. E... L... mentionne simplement que ce dernier est consultant sans autres précisions sur cette activité de consultant, qu'il s'agisse de son domaine, du statut de M. E... L..., l'activité de consultant pouvant être exercée aussi bien en tant que salarié qu'indépendant, du lieu principal où elle s'exerce.
M. E... L... devant la cour n'a fourni aucun élément quant à cette activité de consultant, indiquant dans ses écritures soutenues à l'audience qu'il « est actuellement gérant de la SCI de la [...] qui est propriétaire de générateurs photovoltaïques situés commune d'[...] » ; il déclare avoir abandonné ses fonctions de consultant depuis plusieurs années mais sans s'expliquer d'avantage sur les circonstances de la cessation de cette activité et sans verser aux débats des pièces venant corroborer ses dires.
Il produit un extrait Kbis de la SCI de la [...] duquel il résulte qu'il en est effectivement le gérant et que le siège social de cette société est [...], lieu mentionné comme étant également celui de son principal établissement. Il s'agit du seul document produit par M. E... L... fournissant des renseignements sur cette société et auprès de laquelle il déclare consacrer la totalité de son activité professionnelle actuelle à concurrence du tiers de son temps et qui lui procure la totalité de ses revenus professionnels.
Il est déduit de l'adresse du siège social et du principal établissement de cette société à défaut de production par M. E... L... d'élément contraire que l'activité de gestion immobilière qui est celle de cette société selon la mention figurant à cet effet sur l'extrait Kbis s'effectue principalement depuis le lieu de son siège social et de son principal établissement distant de plus de 100 kilomètres des terres objet de la reprise et qu'en conséquence son activité ne se limite à la gestion et à la maintenance des générateurs photovoltaïques dont cette société selon les indications de l'appelant est propriétaire et équipant divers bâtiments implantés sur un terrain sis à [...] mais porte sur d'autres biens immobiliers éloignés des terres objets de la reprise. Le document produit par l'appelant sous forme d'attestation émanant d'une société Euro Incendie située dans l'Oise qui assure la maintenance des équipements de protection d'incendie de l'ensemble de ses locaux à [...] et dans rayon de 8 km autour de cette commune n'exclut nullement que l'activité de gestion immobilière poursuivie par la SCI de la [...] se déploie dans un environnement rapproché du lieu de son siège social.
Par ailleurs, aucun élément ne vient étayer l'affirmation de M. E... L... selon laquelle ses fonctions de gérant de cette société n'occupent qu'un tiers de son temps, la cour dans l'appréciation des conditions de la reprise offertes par l'appelant ne pouvant se contenter de ses seules affirmations. En effet, les mentions formelles figurant sur l'extrait Kbis de cette société ne fournissent aucun renseignement sur l'importance de son activité et sur le temps nécessaire à consacrer aux fonctions de gérance étroitement liées à celle-ci.
Quand bien même la superficie modeste sur laquelle M. E... L... envisage de s'installer ne nécessite pas pour sa mise en valeur d'y consacrer un temps plein et qu'il est admis que certains travaux puissent être effectués par des tiers, ne pouvant être exigé de l'exploitant d'une surface modeste qu'il possède l'ensemble du matériel d'exploitation, le bénéficiaire de la reprise doit néanmoins être en mesure de participer aux travaux de façon effective et permanente selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation, ce que ne démontre pas M. E... L... sur lequel repose la charge de la preuve du fait de l'opacité qu'il entretient sur l'activité de la SCI [...], sur ses fonctions de gérant et sur le temps nécessaire à y consacrer.
M. E... L... ne justifiant pas satisfaire aux conditions exigées par l'article L.411-59 du code rural, le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a annulé le congé et constaté que le bail consenti le 2 septembre 1997 aux époux A... se renouvellera à compter du 11 novembre 2015. » (arrêt, p. 4, Motifs, à p. 6, al. 3) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' :
« Aux termes de l'article L.411-58 du code rural, le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s'il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d'un descendant majeur ou mineur émancipé.
En outre, selon l'article L.411-59 du même code, le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l'exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d'une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d'une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l'exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir.
Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d'habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l'exploitation directe.
Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu'il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu'il répond aux conditions de capacité ou d'expérience professionnelle mentionnées articles L.331-2 à L.331-5 ou qu'il a bénéficié d'une autorisation d'exploiter en application de ces dispositions.
En l'espèce, Monsieur L... ne démontre pas qu'il possède le matériel nécessaire à l'exploitation ou les moyens de l'acquérir. En effet, il n'est nullement contesté qu'il n'a actuellement, aucun matériel. Or, la promesse de prêt versée aux débats, d'un montant total de 2.500€ et le contrat de prêt de matériel et d'entraide agricole ne peuvent suffire pour lui permettre d'acquérir le matériel et les intrants indispensables à la mise en exploitation des parcelles.
Certes, Monsieur L... justifie pouvoir bénéficier de délais de six mois afin de financer l'achat des intrants par le produit de la vente de ses cultures.
Cependant, la promesse de travail d'entraide agricole, destinée à financer le prêt de matériels agricoles par Monsieur K... et Madame Q... ne présente pas les garanties de sérieux selon les usages locaux. En effet, le prêt de l'ensemble du matériel nécessaire à la mise en culture de parcelles de terres, contre de 10 à 12 heures de travail annuel établi une très nette disproportion entre les obligations des parties, et ce d'autant plus que Monsieur L... n'a actuellement aucune expérience agricole et des disponibilités réduites, compte tenu de son activité professionnelle à temps partiel située à Paris.
Surtout, Monsieur L... devra faire face à d'autres dépenses, ne pouvant être honorées qu'au moyen d'un autofinancement, s'agissant notamment des travaux de traitement et de récolte ou encore des travaux de remise en état et d'entretien des bâtiments dans lesquels il entend établir ses bureaux. Or, il résulte des devis effectués par l'entreprise LENOIR que le coût des travaux de traitement et de récolte seul avoisine 500€ pour 1 ha.
Si le présent litige porte sur des parcelles d'une superficie totale d'1ha 97a 51a, il convient néanmoins de rappeler que Monsieur L... a également délivré un congé pour reprise à son profit aux mêmes preneurs, et portant sur diverses parcelles situées à [...], cadastrées section [...] d'une superficie totale de 1ha 17a 01ca. Dans le cadre de la contestation soulevée par Monsieur et Madame A..., Monsieur L... soutient qu'il possède les moyens financiers de mettre en valeur cette parcelle en produisant aux débats la même attestation d'un prêt éventuel d'un montant total de 2.500€. Ainsi, l'autofinancement que Monsieur L... justifie pouvoir apporter est en réalité de 2.500€ pour 3ha 14a et 55ca, soit approximativement de 800€ par hectare.
En conséquence, compte tenu de la faiblesse du montant du prêt que Monsieur L... peut obtenir, il ne démontre pas qu'il a les moyens de mettre en exploitation la parcelle litigieuse.
Il convient donc d'annuler le congé délivré par Monsieur L... à Monsieur et Madame A... et de condamner ce dernier aux dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 1.500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. » (jugement, p. 3, Motifs de la décision, à p. 5 al. 2) ;
1°) ALORS QUE les juges du second degré, tenus de motiver leur décision, ne peuvent se borner à adopter les motifs du jugement, sans répondre aux conclusions de l'appelant faisant valoir des moyens nouveaux présentés pour la première fois devant eux ou sans examiner des éléments de preuve produits pour la première fois en appel ; qu'à l'appui de son appel, et pour répondre aux motifs des premiers juges ayant estimé que M. L... ne démontrait pas qu'il possédait le matériel nécessaire à l'exploitation ou les moyens de l'acquérir, M. L... faisait valoir (conclusions d'appel, p. 4 à 9), invoquant spécialement six nouvelles pièces à l'appui de ses moyens, que sa mère, Mme L..., s'engageait à lui faire une donation de 31.865 euros (pièce n°71 ; attestation de M. N..., notaire, du 16/08/2017), qu'il disposait d'une avance de trésorerie de 30.000 euros pour assurer le financement du cycle de l'exploitation (pièce n°70 ; attestation du Crédit Agricole du 17 août 2017), que le dossier technique et économique, actualisé (pièce n°68 ; Mise à jour d'août 2017), attestant du sérieux et de la viabilité du projet de M. L..., avait été vérifié et validé par la société KPMG (pièces n°66 et 72 datées du 24/03/2016 et 23/08/2017), qu'il avait prévu la conclusion d'un contrat avec la société AGRAE pour la réalisation de travaux agricoles (pièce n°69 datée du 03/01/2017) ; qu'en se bornant à adopter les motifs des premiers juges sans examiner, ne serait-ce que succinctement, ces pièces et, par conséquent, sans rechercher s'il n'en ressortait pas que M. L... établissait avoir le matériel nécessaire à l'exploitation ou les moyens de l'acquérir, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE la volonté du bénéficiaire de la reprise d'exploiter les biens repris n'implique pas qu'il cesse d'exercer son activité extra-agricole avant l'issue de la contestation du congé ; qu'en retenant, pour annuler le congé, que M. L..., qui avait abandonné son activité de consultant, ne s'expliquait pas suffisamment sur les circonstances de la cessation de cette activité et ne démontrait pas que la gérance de la Sci de la [...] n'occupait qu'un tiers de son temps, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et violé l'article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime ;
3°) ALORS QUE les juges ne peuvent dénaturer, que ce soit par commission ou par omission, les pièces claires et précises régulièrement produites aux débats ; qu'il ressort du bordereau de communication de pièces annexé aux conclusions de M. L... qu'il versait aux débats l'attestation de la société Euro Incendie dont il résultait clairement que « l'ensemble des locaux » de la Sci de la [...] était situé « soit à [...] soit dans un rayon de 8kms d'[...] (Oise) », la société Euro Incendie étant en charge de la maintenance périodique des équipements de protection incendie « de l'ensemble des locaux » de la Sci ; qu'en retenant néanmoins, pour statuer comme elle l'a fait, qu'il ressortait de l'extrait Kbis de la Sci de la [...], « seul document produit par M. E... L... fournissant des renseignements sur cette société » selon la cour d'appel, que le siège social de cette société et de son principal établissement étaient situés à [...] et qu'il pouvait en être déduit, « à défaut de production par M. E... L... d'élément contraire », que l'activité de gestion immobilière de cette société « s'effectue principalement depuis le lieu de son siège social et son principal établissement distant de plus de 100 kilomètres des terres objet de la reprise » et qu'en conséquence son activité ne se limite pas à la gestion et à la maintenance des générateurs photovoltaïques équipant divers bâtiments implantés sur un terrain sis à [...] « mais porte sur d'autres biens immobiliers éloignés des terres objets de la reprise » de sorte que M. L... ne serait pas en mesure de participer aux travaux de façon effective et permanente, la cour d'appel a dénaturé le bordereau de communication de pièces, en violation du principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
4°) ALORS QU'en affirmant que l'attestation de la société Euro Incendie située dans l'Oise, qui assure la maintenance des équipements de protection d'incendie « de l'ensemble [des] locaux [de la Sci] à [...] et dans un rayon de 8 km autour de cette commune n'exclut nullement que l'activité de gestion immobilière poursuivie par la Sci de la [...] se déploie dans un environnement rapproché du lieu de son siège social » quand il ressortait des termes clairs et précis de cette attestation que la société Euro Incendie était en charge de la maintenance périodique des équipements de protection incendie « de l'ensemble des locaux » de la Sci et que tous ces locaux « se trouve[nt] soit à [...] soit dans un rayon de 8 kms d'[...] (Oise) », la cour d'appel a dénaturé cette pièce, en violation du principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
5°) ALORS QU'il ressortait tant des clauses claires et précises de l'extrait Kbis de la Sci la [...] que du congé, que M. L... habitait à [...], dans l'Oise, à proximité des terres reprises, ce qui n'était au demeurant pas contesté, et que l'autre associé de cette société demeurait également dans l'Oise, à [...] ; qu'en déduisant néanmoins de l'adresse du siège social de la Sci et de son principal établissement mentionnée dans l'extrait Kbis que l'activité de gestion immobilière de cette société « s'effectue principalement depuis le lieu de son siège social et son principal établissement distant de plus de 100 kilomètres des terres objet de la reprise » de sorte que M. L... ne serait pas en mesure de participer aux travaux de façon effective et permanente, la cour d'appel a dénaturé par omission l'extrait Kbis de la Sci et le congé pour reprise, en violation du principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
6°) ALORS QUE le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d'habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l'exploitation directe ; qu'en retenant, pour annuler le congé, qu'il pouvait être déduit de l'adresse du siège social et du principal établissement de la Sci de la [...], que l'activité de gestion immobilière de cette société s'effectuait principalement depuis le lieu de son siège social « distant de plus de 100 kilomètres des terres objet de la reprise » sans expliquer comment, si l'activité de cette société se développait principalement à une telle distance des terres objet de la reprise, M. L..., dont il n'était pas contesté qu'il habitait à proximité des terres reprises, pouvait exercer les fonctions de gérant de cette société, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime.
