LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses deuxième et troisième branches, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 mars 2018), que N... E... a transmis à la commune de La Fare-les-Oliviers (la commune) une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) en date du 13 octobre 2011 en vue d'une vente de gré à gré au profit de Mme K..., épouse de son neveu, M. K..., de deux parcelles non bâties ; que, par décision du 10 novembre 2011, la commune a exercé son droit de préemption au prix fixé dans la DIA, lequel a été consigné auprès de la Caisse des dépôts et consignations ; que la commune a assigné N... E... en perfection de la vente ; qu'elle a appelé en intervention forcée M. K..., en sa qualité de seul héritier de N... E..., décédée le [...] ;
Attendu que M. K... fait grief à l'arrêt de confirmer le jugement en ce qu'il a dit la vente parfaite au profit de la commune et de rejeter ses demandes tendant à voir juger qu'elle ne pouvait pas se prévaloir de la décision de préemption, que la vente était dépourvue de cause et lui était inopposable ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu que le fait que N... E... ait eu l'intention de vendre ses parcelles intuitu personae à sa future belle-fille adoptive, afin qu'elles demeurent dans le patrimoine familial, était indifférent et sans incidence sur la vente réalisée au profit de la commune par l'exercice du droit de préemption exercé en vue d'un projet d'intérêt général et que M. K... ne pouvait pas invoquer la disparition de la cause de la vente dès lors que le jugement de son adoption par N... E... et le décès de celle-ci étaient intervenus à une date à laquelle elle n'était plus propriétaire des parcelles, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la demande de la commune devait être accueillie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la première branche du moyen unique qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. K... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. K... et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à la commune de La Fare-les-Oliviers ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept octobre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. K...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté M. K... des fins de son recours, D'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait constaté que les conditions de la vente des parcelles non bâties section [...] n°s [...] et [...] sises sur la commune de La Fare Les Oliviers, chemin des Trompettes, propriété de Mme N... A... E..., au profit de la commune de La Fare Les Oliviers étaient réunies et opposables à M. H... K... et déclaré parfaite la vente au profit de la commune de La Fare Les Oliviers de ces parcelles à compter du 16 novembre 2011, date de notification de la décision de préemption n° 80/11 du 10 novembre 2011, et D'AVOIR débouté, en conséquence, M. H... K... de ses demandes tendant à dire et juger que la commune de La Fare Les Oliviers ne pouvait se prévaloir de la décision de préemption du 10 novembre 2011, que la vente sollicitée par cette commune était dépourvue de cause, qu'elle n'était pas parfaite et qu'elle était inopposable à M. K....
AUX MOTIFS PROPRES QU'il est constant que suite à la transmission par Mme E... à la commune de La Fare les Oliviers d'une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) en date du 13 octobre 2011 en vue d'une vente de gré à gré au profit de Mme R... K..., épouse de son neveu M. H... K..., de deux parcelles non bâties n° [...] [...] et [...] situées chemin des Trompettes, d'une superficie totale de 6 312 m2 au prix de 96 130 €, la commune de La Fare Les Oliviers a exercé son droit de préemption, par décision du 10 novembre 2011, notifiée à Mme E... le 16 novembre 2011, au prix fixé dans la DIA ; que M. H... K... conteste ne premier lieu la légalité de cette décision de préemption, soutenant que la cour administrative d'appel de Marseille, dans son arrêt du 04 décembre 2014, a annulé le jugement du tribunal administratif de Marseille en date 21 mars 2011, qui avait rejeté le recours en annulation de la décision de préemption formé par Mme E... et Mme K... ; qu'or, à la lecture de l'arrêt du 04 décembre 2014, la cour administrative d'appel a : - dans son article 1er : a annulé le jugement du tribunal administratif de Marseille mais uniquement en ce qu'il a omis de statuer sur les conclusions tendant à ce qu'il doit donné acte à Mme E... du retrait de son offre de vente des parcelles [...] n°[...] et [...], - dans son article 2 : a rejeté les conclusions susmentionnées de Mme E... présentées devant le tribunal et le surplus de sa requête d'appel ; qu'en d'autres ternies, si elle a entendu annuler partiellement le jugement en tant qu'il a omis de statuer sur la demande de Mme E..., la cour a définitivement statué sur ce point, en rejetant ce moyen au motif « qu'il n‘appartient pas au juge administratif dans un litige relatif à une décision de préemption de donner acte au vendeur du bien préempté de ce qu'il entend renoncer à son projet en retirant son offre » ; que la cour a, en effet, jugé que « Considérant qu‘il résulte de ce qui précède que Mme E... et Mme K... ne sont pas fondées à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Marseille, n rejeté leur demande tendant à l'annulation de la décision n° 80/11 du 10 novembre 2011 du maire de La Fare Les Oliviers décidant d'exercer le droit de préemption sur les parcelles [...] et [...] » ; qu'il est ainsi établi que la cour administrative d'appel de Marseille a débouté Mme E... de ses demandes tendant à : - lui donner acte de son retrait de son offre de vente des parcelles préemptées, - l'annulation de la décision de préemption ; qu'il sera au demeurant observé que M. K... a formé un recours à l'encontre de cet arrêt devant le Conseil d'Etat, en arguant notamment que « la cour a entaché son arrêt d'une erreur de droit en jugeant que le droit de préemption pouvait légalement s'exercer (...) », pourvoi qui a fait l'objet d'une décision de refus d'admission ; que M. K..., ayant en conséquence épuisé toutes les voies de recours à l'encontre de la décision n°80/11 du 10 novembre 2011, ne peut utilement soutenir devant la cour que celle-ci est irrégulière ; que s'agissant du caractère parfait de la vente au profit de la commune de La Fare Les Oliviers, en vertu de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée, ni le prix payé ; que l'appelant considère que la vente n'est nullement parfaite, opposant le défaut de consentement de Mme E..., qui n'a jamais entendu vendre ses parcelles à la commune mais à l'épouse de son neveu, afin qu'elles demeurent dans le patrimoine familial ; qu'une telle circonstance est cependant sans incidence sur la vente réalisée par la voie de préemption par la commune de La Fare Les Oliviers, le mécanisme institué par les dispositions des articles L. 210-1 et suivants du code de l'urbanisme ayant précisément pour effet de substituer la commune à l'acquéreur initial, situation dont Mme E... avait parfaitement connaissance puisque celle-ci, par le truchement de son notaire mandataire, a transmis à la commune sa déclaration d'intention d'aliéner les parcelles, conformément à l'article L. 213-2 du même code, ce qui démontre à l'évidence qu'elle était parfaitement informée que les biens dont la vente était envisagée, se trouvaient situés dans la zone de préemption urbaine créée par délibération du conseil municipal en date du 23 novembre 2007, modifiée le 24 juin 2010 ; que M. K... ne peut davantage invoquer un défaut de cause comme faisant obstacle à la demande de la commune de La Fare Les Oliviers, au motif que la cause initiale de la vente envisagée au profit de Mme K... qui consistait à laisser le bien dans la famille, est aujourd'hui satisfaite du fait du jugement d'adoption et du décès de Mme E... qui l'a institué seul et uniquement héritier ; qu'en effet, l'adoption de M. K... par Mme E... a été prononcée le 13 mai 2013, alors qu'à cette date Mme E... n'était déjà plus propriétaire des parcelles litigieuses, dans la mesure où en matière de préemption, la vente est parfaite à la date à laquelle l'autorité titulaire du droit de préemption adresse au déclarant sa lettre de notification de la décision de préemption dès lors qu'à cette date, ladite autorité n'a été saisie d'aucune rétractation de la déclaration, ce qui en l'espèce était le cas dès le 21 novembre 2011 ; que le fait que M. K..., suite au décès de Mme E... survenu le [...] soit l'unique héritier des biens du de cujus, ne saurait lui conférer un quelconque titre de propriété sur des parcelles acquises par la commune intimée par voie de préemption, bien avant le décès du propriétaire ; que c'est également en vain que M. K... prétend, qu'étant marié sous le régime légal de la communauté, la vente envisagée est totalement dépourvue de cause puisqu'elle consisterait pour M. K... à céder son propre bien, à sa propre communauté conjugale, que la cause de la disparition du projet de vente, objet de la DIA à l'époque, est totalement étrangère, la vente en cause étant parfaite depuis le 21 novembre 2011 et l'appelant n'ayant jamais été propriétaire des parcelles acquises par l'intimée ; que M. K... ne peut aujourd'hui remettre en cause unilatéralement un contrat de vente légalement formé entre Mme E... et la commune de La Fare Les Oliviers, le transfert de propriété étant acquis depuis le 21 novembre 2011, au seul motif qu'il serait l'unique héritier de la venderesse, près de trois ans après ; que M. K... est également infondé à soutenir que Mme E... ayant retiré son offre, la commune ne peut poursuivre la réalisation de la vente, les dispositions du code de l'urbanisme et plus particulièrement l'article L. 213-7 encadrant strictement les conditions dans lesquelles le propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut ultérieurement retirer son offre, limitées au seul cas de désaccord entre les parties sur le prix de vente ; qu'en l'occurrence, la commune de La Fare Les Oliviers a préempté au prix mentionné dans la DIA, à sa voir 96 130 € et il n'existe en conséquence aucun désaccord entre les parties sur ce point, autorisant le retrait de l'offre par le vendeur ; qu'enfin, M. K... ne peut davantage invoquer la primauté de l'intuitu personae sur le droit de préemption, le droit de préemption urbain institué par l'article L. 211-1 et suivants du code de l'urbanisme étant largement encadré et institué en vue de la réalisation, dans l'intérêt général des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-l et la cour administrative d'appel, dans son arrêt du 04 décembre 2014, ayant définitivement jugé que précisément la commune de La Fare Les Oliviers justifiait, à la date de la décision en litige, de la réalité d'un projet d'aménagements de logements sociaux, lequel revêt un caractère d'intérêt général au sens des dispositions susvisées ; qu'ainsi le droit de préemption, lorsqu'il est légalement justifié, n'a nullement à s'incliner devant l'intuitu personae et l'appelant ne peut non plus critiquer le prix de vente des deux parcelles, au motif que leur valeur réelle serait de 2 194 800 €, en l'absence du moindre élément produit par celui-ci à l'appui d'une telle affirmation, alors que pour sa part l'intimée communique une évaluation effectuée par le service France Domaine, qui dans son avis du 09 novembre 2011, a déterminé la valeur des terrains à la somme globale de 95 082 €, soit une somme inférieure au prix de vente fixé par Mme E... dans sa DIA et accepté par la commune ; qu'au regard de ces éléments, c'est à juste titre que le premier juge a déclaré parfaite la vente au profit de la commune de La Fare Les Oliviers des deux parcelles non bâties n° [...] [...] et [...] situées chemin des Trompettes à compter du 16 novembre 2011, date de notification de la décision de préemption n°80/11 du 10 novembre 2011, les conditions de cette vente étant réunies et opposables à M. H... K... ; que ce dernier sera en conséquence débouté des fins de son recours et le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur l'extinction de l'instance en l'encontre de Mme E... ; que Mme E... étant décédée le [...] , l'instance est éteinte à son égard ; que sur la légalité de la décision de préemption ; qu'aux termes de ses dernières conclusions, monsieur H... K... demande au tribunal de juger que la commune de La Fare Les Oliviers ne peut se prévaloir de la décision de préemption, que la vente est dépourvue de cause et en conséquence de débouter la Commune de La Fare Les Oliviers de l'ensemble de ses demandes et de la condamner à verser au défendeur la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; que M. H... K... prétend que la cour administrative d'appel de Marseille dans son arrêt du 04 décembre 2014 n'aurait pas confirmé le jugement du 21 mars 2013 du tribunal administratif et qu'en conséquence la décision de préemption serait irrégulière ; qu'il résulte de la lecture de l'arrêt de la cour d'appel administrative que si celle-ci a dans un premier temps annulé partiellement le jugement du Tribunal administratif « en tant qu'il a omis de statuer sur les conclusions tendant à ce qu'il soit donné acte à Mme E... du retrait de son offre de vente des parcelles [...] n° [...] et [...] », c'est pour dans son article 2 de son dispositif, statuer sur ce moyen et décider de le rejeter, visant expressément « les conclusions susmentionnées de Mme E... présentées devant le tribunal et le surplus de la requête d‘appel sont rejetés » ; qu'il apparaît ainsi que la cour administrative d'appel de Marseille a débouté Mme E... de ses demandes savoir de sa demande de donner acte du retrait de son offre de vente des parcelles préemptées que de l'annulation de la décision de préemption ; qu'en tout état de cause, ni le tribunal administratif, ni la cour administrative d'appel de Marseille ne pouvait « donner acte » à Mme E... du retrait de son offre dès lors que le maire de la Commune de La Fare Les Oliviers a préempté au prix mentionné dans la DIA, à savoir 96 130 euros sans qu'aucun désaccord ne se soit manifesté de nature à autoriser le retrait de l'offre par le vendeur selon les dispositions de l'article L. 213-7 alinéa l du code de l'urbanisme qui n'autorisent le vendeur à retirer son offre qu'aux conditions suivantes « A défaut d'accord sur le prix, tout propriétaire d'un bien soumis an droit de préemption, qui a manifesté son intention d ‘aliéner ledit bien, peut ultérieurement retirer son offre » ; qu'il convient d'ajouter que si la cour administrative d'appel de Marseille avait infirmé le jugement du tribunal administratif et conclut à l'irrégularité de la décision contestée ainsi que l'affirme monsieur H... K..., son épouse n'aurait eu aucun intérêt à agir devant le conseil d'Etat ainsi qu'elle l'a fait ; Qu'ainsi c'est bien parce que la cour Administrative d'appel de Marseille a confirmé le jugement du tribunal administratif, que l'épouse de M. H... K... se sachant perdante devant la Caa de Marseille, s'est elle-même pourvue devant le Conseil d'Etat aux fins de demander l'annulation de l'arrêt de la Caa de Marseille et de la décision de préemption ; qu'ainsi, il résulte de l'analyse de ces éléments que la décision de préemption du maire de la Commune de La Fare Les Oliviers en date du 10 novembre 2011, portant sur les parcelles n° [...] [...] et [...] mises en vente par Mme E..., est légale et l'arrêt rendu par la CAA de Marseille le 04 décembre 2014 est définitif et revêtu de l'autorité de la chose jugée ; que, sur la vente parfaite ; que la circonstance que Me E... ait eu l'intention de vendre les parcelles en cause intuitu personae à sa future belle-fille adoptive est indifférent à la vente réalisée par la voie de la péremption au profit de la commune de La Fare Les Oliviers ; que la circonstance que le jugement d'adoption simple de M. H... K... par Mme E... intervenu le 13 mai 2013 postérieurement à l'exercice du droit de préemption par la commune, est tout aussi indifférente dès lors que cette dernière n'était plus propriétaire des parcelle en cause ; que de même la circonstance que M. H... K... soit aujourd'hui unique héritier des biens de Mme N... A... E... décédée le [...] , ne lui donne aucun titre de propriété sur les parcelles n° [...] [...] et [...] acquises par la commune par voie de préemption, avant le décès de la de cujus ; que le fait que les époux K... soient mariés sous le régime légal de communauté, importe peu, la cause de la disparition du projet de vente, objet de la DIA étant étrangère aux présents débats ; que de même que les motifs de l'offre puissent être « légitimes et sérieux » sont de même sans influence sur la vente en faveur de la commune ; que de même la nullité de la vente au profit de la commune de La Fare Les Oliviers alléguée par M. H... K... est infondée en fait et en droit, dès lors que le décès du propriétaire est intervenu postérieurement à ta vente ; que dès lors que la vente est parfaite par l'accord des parties sur la chose et sur le prix, une partie ne peut remettre unilatéralement en cause le contrat ; que le transfert de propriété est acquis depuis le 16 novembre 2011 aux termes des dispositions de l'article L. 213-14 du code de l'urbanisme ; que le contrat de vente légalement formé ne saurait être révoqué de quelque manière que ce soit par M. H... K..., héritier de Mme N... A... E... , sans violer les dispositions de l'article 1134 du code civil ; qu'il convient en conséquence de déclarer parfaite la vente au profit de la commune de La Fare Les Oliviers des parcelles bâties n° [...] [...] et [...], à compter du 16 novembre 2011, date de notification de la décision de préemption du 10 novembre 2011 à maître X... W..., notaire à Miramas, le prix de vente étant consigné à la Caisse des Dépôts et Consignation depuis le 24 février 2012 ; que M. H... K... ayant succombé, doit être débouté de l'ensemble des chefs de sa demande reconventionnelle ; que sur les frais irrépétibles et les dépens, qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la commune de La Fare Les Oliviers l'ensemble de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens ; qu'il convient de lui octroyer à ce titre la somme de 3 000 euros ; que monsieur H... K... ayant succombé doit être condamné aux entiers dépens.
1) ALORS QU'il est fait interdiction au juge de dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que, dans l'article 1er de son dispositif, l'arrêt de la cour administrative d'appel de Marseille en date du 4 décembre 2014 avait simplement dit que le jugement du 21 mars 2013 du tribunal administratif de Marseille, qui avait rejeté le recours en annulation de la décision de préemption de la commune de La Fare Les Oliviers formé par Mme E... et Mme K..., était annulé « en tant qu'il a omis de statuer sur les conclusions tendant à ce qu'il soit donné acte à Mme E... du retrait de son offre de vente des parcelles [...] n°s [...] et [...] », sans confirmer expressément le rejet de la demande d'annulation de la décision de préemption ; que cet arrêt n'avait donc aucunement précisé que l'annulation du jugement du tribunal administratif était seulement partielle ; qu'en affirmant que, dans l'article 1er de son arrêt, la cour administrative d'appel de Marseille avait annulé le jugement du tribunal administratif « mais uniquement en ce qu'il a omis de statuer » sur les conclusions tendant à ce qu'il soit donné acte à Mme E... du retrait de son offre de vente de ces deux parcelles et qu'elle avait donc annulé partiellement ledit jugement quand cet arrêt n'avait cependant pas expressément confirmé ce jugement pour le surplus en ce qu'il avait rejeté le recours en annulation de la décision de préemption de la commune de La Fare Les Oliviers formé par Mme E... et Mme K..., la cour d'appel a dénaturé l'arrêt de la cour administrative d'appel de Marseille en date du 4 décembre 2014 et violé l'article 4 du code de procédure civile.
2) ALORS QUE le contrat de vente conclu intuitu personae revêt un caractère personnel est incompatible avec le droit de préemption ; qu'en l'espèce, l'exposant avait fait valoir devant les juges du fond (arrêt p. 7, al.5) que Mme E... avait proposé, le 13 octobre 2011, de vendre ses parcelles à l'épouse de son neveu, M. K..., qu'elle avait postérieurement adopté et qui était devenu, par suite de son décès, son seul héritier, afin que ces parcelles, situées juste devant la maison d'habitation des époux K..., demeurent dans le patrimoine familial et qu'ainsi, en raison notamment, du lien étroit de parenté entre Mme E... et l'acheteuse initiale, cette vente revêtait un caractère intuitu personae qui faisait obstacle à la préemption exercée par la commune de La Fare Les Oliviers selon décision du 10 novembre 2011 (conclusions de l'exposant p. 9) ; qu'en retenant, tant par motifs propres (arrêt p. 7, al. 6 et p. 8, al. 3) qu'adoptés (jugement p. 4, al.1), que la circonstance que Mme E... ait eu l'intention de vendre ses parcelles intuitu personae à sa future belle-fille adoptive, afin qu'elles demeurent dans le patrimoine familial, était indifférente et sans incidence sur la vente réalisée par voie de préemption par la commune de la Fare Les Oliviers dès lors que le droit de préemption, exercé en vue d'un projet d'intérêt général, n'avait nullement à s'incliner devant l'intuitu personae (arrêt p.8, al.4), la cour d'appel a violé l'article 1583 du code civil ainsi que les articles L. 210-1 et suivants du code de l'urbanisme.
3) ALORS QU'en toute hypothèse, la disparition ultérieure de la cause du contrat justifie son annulation ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions d'appel (p.6, al. § 2, al.6), M. K... soutenait que la cause originelle de la vente des parcelles projetée entre sa tante, Mme E..., et son épouse, consistait à laisser ces parcelles dans la famille et que cette cause avait depuis lors disparu du fait du jugement ultérieur d'adoption de M. K... par Mme E... et du décès de cette dernière qui avait institué l'exposant, son neveu, pour son seul et unique héritier, les parcelles, objet de cette vente, ayant dès lors à présent vocation de toute façon à rester dans la famille de Mme E..., soit dans le patrimoine de M. K... ou de celui de sa communauté conjugale ; que la vente, privée de cause, ne pouvait donc avoir aucun effet et faire, en conséquence, l'objet d'une décision de préemption au profit de la commune de La Fare Les Oliviers ; qu'en retenant que M. K... ne pouvait invoquer la disparition de la cause de la vente dès lors que le jugement d'adoption de M. K... par Mme E... et le décès de cette dernière étaient intervenus à une date à laquelle Mme E... n'était déjà plus propriétaire de ces parcelles, la vente étant devenue parfaite au profit de la commune de La Fare Les Oliviers à la date à laquelle elle avait adressé au déclarant la lettre de notification de sa décision de préemption, soit à compter du 16 novembre 2011, la cour d'appel a violé l'article 1131 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
