LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI LMA aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile immobilière LMA ; la condamne à payer à Mme G... et M. W...-D... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept octobre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour la société LMA.
IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris, en ce qu'il avait dit que la SCI LMA avait commis une faute et l'avait en conséquence condamnée à régler une indemnité de 3 000 € à M. W...-D... et à Mme G... ;
AUX MOTIFS QUE Sur le fond. Au soutien de son appel, la SCI LMA conteste s'être engagée expressément à vendre son bien, avoir signé quelque promesse que ce fût avec les intimés et commis une faute en rompant des pourparlers de vente restés à un stade très imprécis. Ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; en effet, il ressort : - du courriel de Mme K..., gérante de la SCI LMA, adressé le 5 décembre 2013 à son notaire, M. N... (en réalité M. H...) , qu'elle lui demandait « de se mettre en relation [avec M. H... (en réalité M. N...), notaire de M. W...-D... et de Mme G...] afin de préparer la vente de l'appartement du [...]. Cette vente est de 1.390.000 € net vendeur, sans conditions suspensives ; - des courriels échangés entre les notaires respectifs des parties, produits aux débats par la SCI LMA elle-même, - de l'attestation de M. N... en date du 11 février 2015, que la SCI LMA avait, par le truchement de sa garante, MmeK..., chargé son notaire, M. N... (en réalité M. H...), d'établir une promesse de vente et que cette promesse, une fois établie, n'a pu être signée car la SCI LMA refusait de ratifier l'engagement contracté par sa gérante, Mme K.... La SCI LMA ne peut donc soutenir de bonne foi que l'accord sur la chose et sur le prix était imprécis et ne fixait pas la volonté des parties de signer une promesse de vente visant le bien litigieux, au prix et conditions convenus. La rupture des pourparlers à ce stade avancé de l'accord des parties revêt un caractère abusif et préjudiciable à M. W...-D... et Mme G... qui avaient pris des mesures pour libérer leurs placements en vue de financer l'acquisition du bien de la SCI LMA. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a dit que la SCI LMA avait commis une faute en rompant abusivement les pourparlers engagés avec M. W...-D... et Mme G... ; ce jugement sera également confirmé sur le quantum des dommages-intérêts accordés à M. W...-D... et Mme G..., au regard des circonstances de l'espèce ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il résulte du mail envoyé par Mme K... gérante de la SCI LMA, en date du 5 décembre 2013 à 11 h 16 aux notaires et à M. W... qu'il convenait de préparer la vente dont le prix était de 1 390 000 € net vendeur, sans conditions suspensives ; que Me N..., notaire des acquéreurs, avait indiqué dans une lettre du 11 février 2015 versée aux débats que le procès-verbal d'assemblée générale de la SCI LMA qui lui avait été transmis donnant mandat pour vendre à Mme K... ne comportait ni le prix ni les conditions de vente, et qu'il n'y était pas précisé que Mme K... avait tout pouvoir pour les négocier ; que Me H..., notaire du vendeur, indiquait dans sa lettre du 21 janvier 2015 que l'ensemble des pièces avaient été adressées pour la vente, le notaire des acquéreurs ayant contesté la validité de l'assemblée générale de la SCI Lima et exigé la production d'une nouvelle assemblée pour signer la promesse de vente ; qu'il résultait des pièces versées aux débats que l'accord sur la chose et le prix était intervenu lors de l'envoi du mail de Mme K... du 5 décembre 2013 à 11 h 16 à Me N..., Me H... et à M. W... ; que le projet de promesse de vente rédigé par Me N... confirmait cet accord, les acquéreurs s'étant engagés à régler le prix sans recours à un prêt ; qu'il appartenait à la SCI LMA de produire un procès-verbal d'assemblée générale permettant de régulariser la vente ; que l'absence de toute diligence de sa part, suite à la mise en demeure adressée par le conseil des acquéreurs le 23 décembre 2013 constituait une rupture abusive des pourparlers ;
1°) ALORS QUE si les parties sont d'accord sur la chose et le prix, la vente est parfaite et aucune des parties ne peut se voir imputer une rupture abusive de pourparlers ; qu'en ayant constaté, tant par motifs propres qu'adoptés, que les parties – M. W...-D... et Mme G..., d'une part, et Mme K... représentant la SCI LMA, d'autre part – s'étaient, dès le 5 décembre 2013, mises d'accord sur la chose et le prix, pour retenir ensuite que la SCI LMA s'était rendue coupable d'une rupture abusive de pourparlers très avancés, la cour d'appel a violé les article 1382 ancien et 1583 du code civil ;
2°) ALORS QUE la rupture de pourparlers ne devient pas abusive du seul fait que ceux-ci étaient bien avancés ; qu'en ayant jugé le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1382 ancien du code civil ;
3°) ALORS QU'un vendeur ne peut se voir imputer une rupture abusive de pourparlers, quand c'est l'acquéreur qui a retardé la conclusion de l'opération, en réclamant de nouveaux documents ; qu'en ayant constaté que c'était les acquéreurs qui avaient, le 6 décembre 2013, réclamé une nouvelle délibération de la SCI LMA fixant le prix de vente définitif et certifiant la signature des associés, la délibération fournie ne donnant pas de pouvoir suffisant à Mme K..., puis avaient mis la SCI LMA en demeure de signer la vente dès le 23 décembre 2013, avant de l'assigner dès le 21 janvier 2014, pour en déduire ensuite que la rupture des pourparlers était imputable à la venderesse et non aux acquéreurs, la cour d'appel a violé l'article 1382 ancien du code civil ;
4°) ALORS QUE la rupture de pourparlers doit, pour être abusive, procéder d'une véritable faute de la partie à laquelle elle est imputée ; qu'en ayant retenu à la charge de la SCI LMA le fait de ne pas avoir convoqué une nouvelle assemblée générale à l'effet de régulariser la vente de l'appartement en cause aux consorts W...-D.../G..., alors qu'elle n'avait été mise en demeure que le 23 décembre 2013 et avait été assignée dès le 21 janvier suivant, ce dont il résultait que les acquéreurs s'étaient empressés d'user de la voie contentieuse, sans laisser à la SCI LMA un laps de temps suffisant pour régulariser la situation, la cour d'appel a violé l'article 1382 ancien du code civil ;
5°) ALORS QU'une SCI ne peut se voir imputer une rupture abusive de pourparlers dans une vente si elle n'avait pas donné régulièrement mandat à sa gérante pour négocier et conclure cette vente ; qu'en ayant constaté que la SCI LMA n'avait pas donné de véritable pouvoir à sa gérante pour négocier et conclure la vente de l'appartement dont elle était propriétaire, pour juger ensuite que la SCI LMA s'était rendue coupable d'une rupture abusive de pourparlers, la cour d'appel a violé l'article 1382 ancien du code civil.
