LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société civile immobilière [...] (la SCI) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. F..., les sociétés MAAF assurances, SMA et Art.Ca.Vic étanchéité bardage ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 13 novembre 2017), que la SCI a vendu à M. et Mme I... N... un appartement en l'état futur d'achèvement ; que, se plaignant d'un retard de livraison, de diverses malfaçons ou non-façons et d'un déficit de superficie, les acquéreurs ont, le 31 mars 2008, assigné la venderesse en paiement d'une certaine somme ; que celle-ci a appelé en garantie M. E..., architecte, et son assureur, la MAF ; que, M. et Mme I... N... ayant revendu le bien le 5 juillet 2014, la SCI a soulevé une fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal et sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le deuxième et le troisième moyens du pourvoi principal, réunis, ci-après annexés :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande de M. et Mme I... N... au titre du défaut de contenance de l'immeuble vendu et de rejeter son appel en garantie contre M. E... et son assureur ;
Mais attendu qu'ayant relevé que M. et Mme I... N... demandaient la condamnation de la SCI à leur payer la somme de 60 500 euros au titre d'une perte de surface et retenu que la différence constatée par rapport au plan du bien vendu était supérieure au taux de 5 % de différence admissible fixé par le contrat, la cour d'appel, sans dénaturation ni modification de l'objet du litige, a exactement déduit de ces seuls motifs qu'en application de l'article 1619 du code civil M. et Mme I... N... étaient fondés à solliciter une diminution du prix au prorata de la surface manquante et que le remboursement par le vendeur à l'acheteur de la partie indue du prix ne constituait pas un préjudice indemnisable permettant à la SCI d'exercer une action récursoire contre l'architecte ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne chaque demandeur aux dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière [...] à payer à M. et Mme I... N... la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept octobre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société civile immobilière [...] .
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a déclaré recevable la demande formée par M. L... I... et Mme B... N..., épouse L... I..., visant à obtenir une indemnité à raison d'une erreur de contenance affectant leur acquisition ;
AUX MOTIFS QU' en cas de vente d'un immeuble, sauf clause contraire, l'action en garantie décennale et l'action en responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs passent à l'acquéreur, et ce sans distinction suivant que les dommages se sont révélés avant ou après la vente ; que l'acte reçu le 5 juillet 2014 par Maître R..., notaire associé à Orléans, en vertu duquel les époux I... N... ont cédé leur bien immobilier aux époux I...- M... présente la particularité de comporter des clauses contradictoires puisqu'il y est à la fois indiqué : - en page 10, que l'acquéreur sera subrogé dans tous les droits et actions obligations du vendeur relativement aux biens ; - en page 15, que le vendeur subroge purement et simplement l'acquéreur dans tous les droits et obligations pouvant résulter de la police dommages-ouvrage ; - en pages 16 et 17, qu'une procédure était en cours, que celle-ci restait à la charge du vendeur qui en ferait son profit ou sa perte, que, dans l'hypothèse où de sommes seraient allouées au vendeur dans le cadre de cette procédure, celles-ci lui resteraient acquises à titre définitif sans qu'aucun remboursement ne soit effectué à l'acquéreur et que, si le tribunal venait à décider de l'exécution de travaux de réparation sur le bien cédé, ces derniers profiteraient à l'acquéreur sans indemnité à la charge de ce dernier ; qu'il appartient donc à la cour de rechercher quelle a été la commune intention des parties ; que la plus probable, compte tenu de la mention figurant en page 17 que « le prix de vente a été établi en tenant compte des évaluations de malfaçons » et des liens familiaux existant entre les parties, est que les époux I... N... ont entendu se réserver le bénéfice de la procédure au fond initiée par eux suivant assignation du 31 mars 2008 ; que l'action introduite par les époux I... N... est donc recevable ; qu'elle n'est toutefois recevable, ainsi que le fait exactement valoir la SCI appelante, que dans les limites de la dérogation au principe ci-dessus énoncé de transmission de l'action à l'acquéreur que les parties à l'acte du 5 juillet 2014 ont elles-mêmes fixées, à savoir : - erreur de contenance ; - reprise d'anomalies de finition, d'anomalies de fonctionnement et de désordres, d'anomalies conceptuelles, de défaut d'isolation et d'anomalies de nature esthétique, le tout évalué à la somme de 17.185 euros HT, soit exactement le coût des « remèdes suggérés » par M. T... dans son rapport du 5 août 2011 ;
1° ALORS QUE les juges sont tenus de ne pas dénaturer les conclusions qui les saisissent ; que dans leurs dernières conclusions d'appel, M. et Mme I... N... sollicitaient la réparation d'un préjudice, sous la forme d'une indemnité, à raison de l'erreur de contenance affectant les biens vendus ; qu'en effet, ils écrivaient : « C'est à bon droit que les concluants sollicitent la condamnation de la SCI [...] au paiement de la somme de 60.500 euros pour l'indemnisation de leur préjudice en raison du non-respect des engagements contractuels » (conclusions d'appel du 24 janvier 2017, p. 19, in fine) ; qu'en analysant cette demande comme visant, non pas à la réparation d'un préjudice, mais à la restitution d'une fraction du prix (arrêt, p. 21, § 2), les juges du fond ont dénaturé les conclusions de M. et Mme I... N..., et ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2° ALORS QUE les juges sont tenus de ne pas dénaturer les conclusions qui les saisissent ; que dans ses conclusions d'appel du 3 janvier 2017 (p. 5 et 6), la SCI [...] reconnaissait seulement la qualité pour agir de M. et Mme I... N... pour ce qui concernait les malfaçons évaluées à 17.185 euros HT ; qu'en effet, elle écrivait « en tout cas, leur qualité à agir a donc été limitée au montant des reprises et malfaçons pour 17.185 euros HT », et encore que la demande devra être déclarée irrecevable « sauf infiniment subsidiairement, à limiter la recevabilité de leur demande au titre des seules malfaçons visées à l'acte du 5 juillet 2014 et chiffrée à la somme de 17.185 euros HT » ; qu'en considérant que la SCI [...] admettait la recevabilité de l'action, s'agissant de l'indemnité afférente à l'insuffisance de surface, les juges du fond ont également dénaturé les conclusions de la SCI [...], violant à nouveau l'article 4 du code de procédure civile ;
3° ALORS QUE, subsidiairement, le vendeur d'un immeuble ne conserve un intérêt à agir que si l'acte de vente prévoit expressément qu'il s'est réservé le droit d'agir ; qu'en l'espèce, les juges du fond ont constaté la présence dans l'acte de vente du 5 juillet 2014 de stipulations contradictoires et, procédant à son interprétation, ont estimé que l'hypothèse la plus probable était que les vendeurs avaient entendu se réserver le bénéfice des fruits éventuels de la procédure qu'ils avaient initiée et qui était en cours à la date de l'acte ; qu'en se prononçant de la sorte, les juges ont par là-même exclu l'existence d'une stipulation expresse qui aurait réservé aux vendeurs le droit d'agir sur le fondement de l'erreur de contenance ; qu'à cet égard, l'arrêt attaqué est entaché d'un défaut de base légale au regard des articles 1134 et 1147 anciens du code civil dans leur rédaction applicable en l'espèce ;
4° ALORS QUE, subsidiairement, le vendeur d'un immeuble ne conserve un intérêt à agir que si l'acte de vente prévoit expressément qu'il s'est réservé le droit d'agir ; qu'en l'espèce, recherchant la commune intention des parties, les juges du second degré ont énoncé que l'interprétation « la plus probable, compte tenu de la mention figurant en page 17 que « le prix de vente a été établi en tenant compte des non-façons et malfaçons » et des liens familiaux existant entre les parties est que les époux I... N... ont entendu se réserver le bénéfice de la procédure au fond initiée par eux selon l'assignation du 31 mars 2008 » (arrêt, p. 15, in medio) ; que ce faisant, les juges se sont prononcés au regard de l'action en responsabilité fondée sur les désordres affectant l'immeuble, sans évoquer l'indemnité réclamée au titre de l'erreur de contenance ; que de ce point de vue également, faute de préciser à quel titre les parties auraient réservé aux vendeurs le droit d'agir sur le fondement de l'erreur de contenance, l'arrêt attaqué est entaché d'un défaut de base légale au regard des articles 1134 et 1147 anciens du code civil dans leur rédaction applicable en l'espèce.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a condamné la SCI [...] à payer à M. et Mme I... N... une somme de 60.500 euros ou titre du défaut de contenance affectant l'immeuble vendu par la SCI ;
AUX MOTIFS QU' il est mentionné dans l'acte de vente (page 5) qu'est demeuré joint et annexé à celui-ci le plan côté de l'appartement vendu ; qu'il est indiqué, en marge de ce plan, annexé au rapport d'expertise, que : - la surface habitable (notion qui ne concerne pas les locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m) était de 132,82 m2 pour le premier étage ; - la surface des combles aménageables était de 35,83 m2 ; - la surface des terrasses était de 35,94 m2 ; - la surface privative était de 211,81 m2 ; qu'au cours des opérations d'expertise, il a été constaté par la SARL H... et U..., géomètres-experts associés, que : - la superficie de la partie privative (hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m) était, selon les mesures réalisées, de 129 m2 pour le premier étage et de 29,20 m2 pour le deuxième étage, soit 158,20 m2 au total ; - les autres superficies étaient de : - terrasses : 30,60 m2 (23,40 m2+ 7,20 m2) ; - 1er étage (hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m) : 2,10 m2 ; - 2e étage (hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m) : 20,10 m2 (10 m2+ 8,90 m2) + 1,10 m2 + 0,10 m2), soit une différence de 9,82 m2 pour le 1er étage, de 6,63 m2 pour le deuxième étage et de 5,34 m2 pour les terrasses (21,79 m2 au total) ; qu'il est mentionné dans l'acte notarié (page 24) que « des différences de moins de cinq pour cent des superficies ou cotes exprimées par les plans seront tenues pour admissibles et ne pourront fonder aucune réclamation » ; que la différence constatée étant supérieure à 5 %, les époux I... N... sont fondés, en application des dispositions des articles 1619 et suivants du code civil, dès lors que les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans leur rédaction issue de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 (dite loi CARREZ) ne sont pas applicables dans le domaine de la vente d'immeuble à construire, à solliciter une diminution du prix au prorata de la surface manquante : qu'il convient en conséquence de leur allouer la somme de 60.500 euros qu'ils réclament ;
1° ALORS QUE les juges sont tenus de ne pas dénaturer les conclusions qui les saisissent ; que dans leurs dernières conclusions d'appel, M. et Mme I... N... sollicitaient la réparation d'un préjudice, sous la forme de dommages-intérêts, à raison de l'erreur de contenance affectant les biens vendus ; qu'ils écrivaient à cet égard : « C'est à bon droit que les concluants sollicitent la condamnation de la SCI [...] au paiement de la somme de 60.500 euros pour l'indemnisation de leur préjudice en raison du non-respect des engagements contractuels » (conclusions d'appel du 24 janvier 2017, p. 19, in fine) ; qu'en analysant cette demande comme visant, non pas à la réparation d'un préjudice, mais à la restitution d'une fraction du prix fondées sur les articles 1619 et suivants du code civil (arrêt, p. 21, § 2), les juges du fond ont dénaturé les conclusions de M. et Mme I... N..., en violation de l'article 4 du code de procédure civile.
2° ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les demandes et moyens respectifs des parties ; qu'en l'espèce, M. et Mme I... N... sollicitaient la réparation d'un préjudice, sous la forme de dommages-intérêts, à raison de l'erreur de contenance affectant les biens vendus ; qu'en décidant de se placer sur le terrain des articles 1619 et suivants du code civil, que les demandeurs n'invoquaient pas, pour condamner la SCI [...] au titre d'une réduction du prix de vente, les juges du fond ont méconnu l'objet du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a rejeté la demande en garantie formée par la SCI [...] à l'encontre de M. E..., architecte, et de la MAF, son assureur, s'agissant des sommes allouées à M. et Mme I... N... au titre de l'erreur de contenance ;
AUX MOTIFS D'ABORD QUE il est mentionné dans l'acte de vente (page 5) qu'est demeuré joint et annexé à celui-ci le plan côté de l'appartement vendu ; qu'il est indiqué, en marge de ce plan, annexé au rapport d'expertise, que : - la surface habitable (notion qui ne concerne pas les locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m) était de 132,82 m2 pour le premier étage ; - la surface des combles aménageables était de 35,83 m2 ; - la surface des terrasses était de 35,94 m2 ; - la surface privative était de 211,81 m2 ; qu'au cours des opérations d'expertise, il a été constaté par la SARL H... et U..., géomètres-experts associés, que : - la superficie de la partie privative (hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m) était, selon les mesures réalisées, de 129 m2 pour le premier étage et de 29,20 m2 pour le deuxième étage, soit 158,20 m2 au total ; - les autres superficies étaient de : - terrasses : 30,60 m2 (23,40 m2+ 7,20 m2) ; - 1er étage (hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m) : 2,10 m2 ; - 2e étage (hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m) : 20,10 m2 (10 m2+ 8,90 m2) + 1,10 m2 + 0,10 m2), soit une différence de 9,82 m2 pour le 1er étage, de 6,63 m2 pour le deuxième étage et de 5,34 m2 pour les terrasses (21,79 m2 au total) ; qu'il est mentionné dans l'acte notarié (page 24) que « des différences de moins de cinq pour cent des superficies ou cotes exprimées par les plans seront tenues pour admissibles et ne pourront fonder aucune réclamation » ; que la différence constatée étant supérieure à 5 %, les époux I... N... sont fondés, en application des dispositions des articles 1619 et suivants du code civil, dès lors que les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans leur rédaction issue de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 (dite loi Carrez) ne sont pas applicables dans le domaine de la vente d'immeuble à construire, à solliciter une diminution du prix au prorata de la surface manquante : qu'il convient en conséquence de leur allouer la somme de 60.500 euros qu'ils réclament ;
ET AUX MOTIFS ENSUITE QUE la SCI [...] se prévaut d'une erreur, reconnue par M. E..., commise par son dessinateur ; que le courrier adressé le 24 juillet 2007 par cet architecte à la MAF ne concerne toutefois pas les lots n° 10 et n° 19 acquis par les époux I... N... mais les lots n° 6 et n° 9 ; que l'expert T... n'a pas mis en cause M. E... au titre d'une erreur dans la définition initiale des surfaces ; que de surcroît, le remboursement par le vendeur à l'acheteur de la partie indue du prix ne constitue pas un préjudice indemnisable qui permettrait à l'appelante d'exercer contre l'architecte une action récursoire ; que la garantie de la MAF, prise en sa qualité d'assureur de la responsabilité décennale de la SCI [...], n'est pas mobilisable au titre de cette erreur de contenance ;
1° ALORS QUE les juges sont tenus de respecter l'objet du litige ; que dans leurs dernières conclusions d'appel, M. et Mme I... N... sollicitaient la réparation d'un préjudice, sous la forme de dommages-intérêts, à raison de l'erreur de contenance affectant les biens vendus ; qu'ils écrivaient à cet égard : « C'est à bon droit que les concluants sollicitent la condamnation de la SCI [...] au paiement de la somme de 60.500 euros pour l'indemnisation de leur préjudice en raison du non-respect des engagements contractuels » (conclusions d'appel du 24 janvier 2017, p. 19, in fine) ; qu'en analysant cette demande comme visant, non pas à la réparation d'un préjudice, mais à la restitution d'une fraction du prix fondées sur les articles 1619 et suivants du code civil (arrêt, p. 21, § 2), pour en déduire que le remboursement par le vendeur d'une partie indue du prix de vente ne constituait pas un préjudice indemnisable donnant lieu à garantie, les juges du fond ont méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2° ALORS QUE, le juge, tenu d'examiner par lui-même les données du litige, n'est pas lié par les constatations ou les conclusions d'un expert judiciaire ; qu'en rejetant en l'espèce la demande de la SCI [...] au seul motif que l'expert n'avait pas retenu de faute de l'architecte s'agissant de l'erreur de contenance, sans examiner par eux-mêmes si les constatations de l'expert correspondaient à la situation litigieuse, les juges du second degré ont violé l'article 246 du code de procédure civile, ensemble l'article 1353 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour M. E... et la société Mutuelle des architectes français.
Le moyen de cassation du pourvoi provoqué fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevables les demandes des époux I... N... visant à obtenir une indemnité à raison d'une erreur de contenance affectant leur acquisition,
Aux motifs qu'« en cas de vente d'un immeuble, sauf clause contraire, l'action en garantie décennale et l'action en responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs passent à l'acquéreur, et ce sans distinction suivant que les dommages se sont révélés avant ou après la vente.
L'acte reçu le 5 juillet 2014 par Maître R..., notaire associé à Orléans, en vertu duquel les époux I... N... ont cédé leur bien immobilier aux époux I...- M... présente la particularité de comporter des clauses contradictoires puisqu'il y est à la fois indiqué :
- en page 10, que l'acquéreur sera subrogé dans tous les droits et actions obligations du vendeur relativement aux biens ;
- en page 15, que le vendeur subroge purement et simplement l'acquéreur dans tous les droits et obligations pouvant résulter de la police dommages-ouvrage ;
- en pages 16 et 17, qu'une procédure était en cours, que celle-ci restait à la charge du vendeur qui en ferait son profit ou sa perte, que, dans l'hypothèse où de sommes seraient allouées au vendeur dans le cadre de cette procédure, celles-ci lui resteraient acquises à titre définitif sans qu'aucun remboursement ne soit effectué à l'acquéreur et que, si le tribunal venait à décider de l'exécution de travaux de réparation sur le bien cédé, ces derniers profiteraient à l'acquéreur sans indemnité à la charge de ce dernier.
Il appartient donc à la cour de rechercher quelle a été la commune intention des parties.
La plus probable, compte tenu de la mention figurant en page 17 que « le prix de vente a été établi en tenant compte des évaluations de malfaçons »
et des liens familiaux existant entre les parties, est que les époux I... N... ont entendu se réserver le bénéfice de la procédure au fond initiée par eux suivant assignation du 31 mars 2008.
L'action introduite par les époux I... N... est donc recevable.
Elle n'est toutefois recevable, ainsi que le fait exactement valoir la SCI appelante, que dans les limites de la dérogation au principe ci-dessus énoncé de transmission de l'action à l'acquéreur que les parties à l'acte du 5 juillet 2014 ont elles-mêmes fixées, à savoir :
- erreur de contenance ;
- reprise d'anomalies de finition, d'anomalies de fonctionnement et de désordres, d'anomalies conceptuelles, de défaut d'isolation et d'anomalies de nature esthétique, le tout évalué à la somme de 17.185 euros HT, soit exactement le coût des « remèdes suggérés » par M. T... dans son rapport du 5 août 2011 » (arrêt p. 15) ;
1/ Alors que le vendeur d'un immeuble ne conserve un intérêt à agir que si l'acte de vente prévoit expressément qu'il s'est réservé le droit d'agir ; que la cour d'appel a constaté la présence dans l'acte de vente du 5 juillet 2014 de stipulations contradictoires et, procédant à son interprétation, a estimé que l'hypothèse la plus probable était que les vendeurs avaient entendu se réserver le bénéfice des fruits éventuels de la procédure qu'ils avaient initiée et qui était en cours à la date de l'acte ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a par là-même exclu l'existence d'une stipulation expresse qui aurait réservé aux vendeurs le droit d'agir sur le fondement de l'erreur de contenance, a entaché d'un défaut de base légale au regard des articles 1134 et 1147 anciens du code civil dans leur rédaction applicable en l'espèce ;
2/ Alors que le vendeur d'un immeuble ne conserve un intérêt à agir que si l'acte de vente prévoit expressément qu'il s'est réservé le droit d'agir ; qu'en l'espèce, recherchant la commune intention des parties, la cour d'appel a énoncé que l'interprétation « la plus probable, compte tenu de la mention figurant en page 17 que « le prix de vente a été établi en tenant compte des non-façons et malfaçons » et des liens familiaux existant entre les parties est que les époux I... N... ont entendu se réserver le bénéfice de la procédure au fond initiée par eux selon l'assignation du 31 mars 2008 » ; que ce faisant, elle s'est prononcée au regard de l'action en responsabilité fondée sur les désordres affectant l'immeuble, sans évoquer l'indemnité réclamée au titre de l'erreur de contenance ; que faute de préciser à quel titre les parties auraient réservé aux vendeurs le droit d'agir sur le fondement de l'erreur de contenance, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard des articles 1134 et 1147 anciens du code civil dans leur rédaction applicable en l'espèce.
