LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société civile immobilière BFF (l'acquéreur), désireuse de réaliser un investissement immobilier dans un but de défiscalisation, s'est vu conseiller d'investir dans un programme immobilier La Grange le Roy, développé sous l'égide de la société Financière Barbatre (le promoteur-vendeur) et présenté comme éligible au dispositif de défiscalisation institué par la loi n° 62-903 du 4 août 1962 ; que, suivant acte notarié établi par M. L..., membre associé de la société civile professionnelle L...-K...-T...-I..., devenue la société civile professionnelle K...-T...-I..., titulaire d'un office notarial (la SCP notariale), l'acquéreur a acheté un lot de l'ensemble immobilier, à usage d'habitation ; que le promoteur-vendeur et ses filiales chargées de la réalisation des travaux, ainsi que de l'exploitation de la future résidence hôtelière, ont été placés en redressement judiciaire, puis en liquidation judiciaire avant la réalisation des travaux de réhabilitation ; que l'acquéreur, soutenant que le lot acquis avait perdu toute valeur, a assigné la SCP notariale en responsabilité et indemnisation ;
Attendu que, pour condamner la SCP notariale à payer à l'acquéreur la somme de 214 484,23 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices, l'arrêt retient que celle-ci aurait dû attirer l'attention de l'acquéreur sur l'aléa essentiel de cette opération que représentait l'absence de garantie de bonne fin des travaux, dont le succès était économiquement subordonné à la réhabilitation complète de l'immeuble ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le notaire, non soumis à une obligation de conseil et de mise en garde concernant la solvabilité des parties ou l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, n'était pas tenu d'informer l'acquéreur du risque d'échec du programme immobilier, qu'il ne pouvait suspecter au jour de la signature de la vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'en application des articles L. 411-3 du code de l'organisation judiciaire et 1015 du code de procédure civile, la Cour de cassation est en mesure de statuer au fond, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 juin 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
Rejette les demandes de la société BFF ;
Condamne la société civile immobilière BFF aux dépens, incluant ceux exposés devant les juridictions du fond ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société A... K..., O... T... et G... I... et M. L....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que M. L... avait manqué à son devoir de conseil vis-à-vis de la société BFF, d'AVOIR dit que ce manquement était à l'origine d'une perte de chance pour la société BFF de ne pas contracter de 50 % et d'AVOIR en conséquence condamné M. L... et la société K... T... I... à payer à la société BFF la somme de 214 484,23 euros en réparation de son préjudice matériel ;
AUX MOTIFS QUE « si Me L... et la SCP K... T... I... font valoir qu'il n'entre pas dans la mission du notaire de surveiller l'exécution de travaux postérieurement à la signature de l'acte authentique qu'il a instrumenté, qu'il n'est pas un conseiller économique et fiscal ni un intermédiaire spécialisé, la question n'est pas là ; qu'en effet au titre du devoir de conseil dont il est débiteur, le notaire doit éclairer les parties et s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il rédige ; qu'il n'est donc que tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets ainsi que sur les risques de l'acte auquel il prête son concours et le cas échéant de le leur déconseiller, devoir que la perfection alléguée de la vente avant son intervention ne le dispensait pas de remplir ; que cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l'acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance ; que Me L... a établi le 30 décembre 2002 l'acte de partage intervenu entre la SARL Financière Barbatre aux tenues duquel celle-ci s'est vu attribuer les biens revendus à la SCI BFF ainsi qu'il résulte des termes mêmes de l'acte de vente du 16 décembre 2003 (pièce n°2 de l'appelante) ; que le même jour, Me L... avait également dressé le règlement de copropriété (pièce n°10 de l'appelante) ; que la SCI BFF a instauré pour mandataire Madame J... P..., clerc du notaire ; qu'ainsi, le notaire a procédé à tous les actes permettant la réalisation par la société Financière Barbatre de l'opération et à ceux permettant à la SCI BFF d'acquérir son lot ; qu'il a donc eu à connaître de tous les aspects de l'opération immobilière dite du Château de la Grange le Roy et de l'acquisition par la SCI BFF de son lot ; que si le notaire n'est pas tenu de procéder à des recherches particulières sur l'opportunité économique de l'opération envisagée et sur la solvabilité des parties, en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, il doit à tout le moins, informer les parties des risques dont il a connaissance ; qu'ayant connaissance de tous les aspects de l'opération immobilière, le notaire savait qu'il s'agissait d'une opération particulière imposant, notamment aux acquéreurs, de réaliser les travaux de réhabilitation pour pouvoir profiter de la défiscalisation ; que l'acte précise d'ailleurs que les travaux d'aménagement sont à la charge de l'acquéreur ; qu'il savait que l'opération formait un ensemble et n'ignorait pas qu'il n'existait aucune garantie de la bonne exécution des travaux de réhabilitation, ce dont il n'a pas informé la SCI BFF alors que le succès de l'opération était économiquement subordonné à la réhabilitation complète de l'immeuble ; qu'ainsi, en ne portant pas à la connaissance de l'acquéreur cet aléa essentiel de son investissement, il a manqué à son devoir de conseil ; que le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions » ;
ET AUX MOTIFS QUE « sur le préjudice et le lien de causalité, il y a lieu d'observer qu'une information et des conseils adaptés sur les aléas juridiques, financiers et constructifs inhérents à l'opération auraient pu inciter la SCI BFF à y renoncer ; que le manquement retenu est donc à l'origine pour la SCI BFF d'une perte de chance de ne pas contracter ; qu'ainsi, le lien de, causalité entre le préjudice subi et les fautes retenues est parfaitement établi » ;
1°) ALORS QUE le notaire authentificateur n'est pas tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde concernant la faisabilité et l'opportunité économique d'une opération globale dans laquelle s'insère l'acte qu'il instrumente ; qu'en retenant, pour en déduire que le notaire avait manqué à son devoir de conseil, qu'il avait eu à connaître de tous les aspects de l'opération immobilière pour avoir procédé à tous les actes permettant la réalisation par la société Financière Barbatre de l'opération et à ceux permettant à la société BFF d'acquérir son lot, sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée par les conclusions d'appel (p. 7, § 6 et s.) si la participation de M. L... aux seuls actes, partage et de vente, emportant transfert des droits immobiliers, à l'exclusion du prêt obtenu pour financer les travaux de réhabilitation, du contrat d'entreprise confiant l'exécution desdits travaux à la société Sogecif et du bail commercial conclu avec la société exploitante, n'établissait pas que la mission du notaire ne portait pas sur l'opération globale de réhabilitation assortie d'une défiscalisation, de sorte qu'il n'était tenu d'aucun devoir de conseil sur sa faisabilité ou son opportunité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
2°) ALORS QU'il ne saurait être reproché au notaire de n'avoir pas attiré l'attention de ses clients sur les risques économiques inhérents à une opération réalisée conformément à un dispositif légal spécifique ; qu'en retenant, pour imputer à faute au notaire de n'avoir pas attiré l'attention de la société BFF sur l'aléa essentiel de son investissement, qu'il s'agissait d'une opération particulière imposant aux acquéreurs de réaliser les travaux de réhabilitation pour pouvoir profiter de la défiscalisation, que le notaire savait que l'opération formait un ensemble et n'ignorait pas qu'il n'existait aucune garantie de bonne exécution des travaux de réhabilitation alors que le succès de l'opération était économiquement subordonné à la réhabilitation complète de l'immeuble, quand un tel aléa est inhérent à l'investissement réalisé sous le régime de la loi Malraux, qui prévoit le financement, par l'acquéreur bénéficiant d'une défiscalisation, des travaux de réhabilitation de l'immeuble, sans exiger de garanties particulières pour la bonne fin des travaux, de telle manière que l'investisseur est placé dans une situation analogue à celle de tout maître de l'ouvrage empruntant pour faire réaliser des travaux sur le risque de non-réalisation desquels le notaire n'a pas spécialement à attirer son attention, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, la faute d'un notaire ne peut être la cause d'un dommage survenu dès avant sa commission ; qu'en retenant, pour condamner la SCP K...-T...-I... à indemniser la société BFF d'une perte de chance de n'avoir pas conclu la vente, que la perfection alléguée de celle-ci dès avant l'intervention du notaire ne le dispensait pas de son devoir de conseil, sans rechercher, ainsi qu'elle y était spécialement invitée par les conclusions d'appel (p. 6, § 7 et s.) si la vente litigieuse n'était pas parfaite dès la conclusion, au mois de novembre 2003 et hors la présence du notaire, d'une promesse de vente constatant l'accord des parties sur la chose et sur le prix, de sorte que le notaire n'avait pu faire perdre à la société BFF une chance de ne pas conclure qu'elle n'avait plus, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil.
