LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 30 novembre 2017), que la société Foc transmissions (la société Foc), titulaire d'un bail portant sur un local industriel, propriété de la société JPR Saillant Immobilier (la société JPR), lui a donné congé à effet du 30 juin 2012 et a quitté les lieux à cette date ; que, reprochant à la société JPR de l'avoir avertie tardivement de l'irrégularité de son congé, la société Foc l'a assignée en paiement de dommages et intérêts équivalant à tous les loyers dus jusqu'au terme du bail ; qu'à titre reconventionnel, la société JPR a demandé sa condamnation en paiement des loyers du quatrième trimestre 2012 et du premier trimestre 2013, du coût de la remise en état des lieux et d'une indemnité complémentaire au titre du préjudice résultant de la baisse du prix de vente du bâtiment ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société JPR fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
Mais attendu qu'ayant relevé souverainement que, si le bailleur avait remis en état les locaux avant d'envisager de les vendre, il ne donnait aucun élément sur la réalisation de travaux supplémentaires à effectuer de sorte que la demande en paiement de dommages et intérêts pour minoration du prix de vente du local industriel n'était pas fondée, la cour d'appel a, par ces seul motifs, légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société JPR Saillant immobilier aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société JPR Saillant immobilier et la condamne à payer à la société Foc transmissions la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille dix-neuf.
Le conseiller rapporteur le president
Le greffier de chambre
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour la société JPR Saillant immobilier
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la société JPR Saillant Immobilier de sa demande tendant au paiement d'une somme de 50.000 euros de dommages et intérêts à la suite de la baisse du prix de vente du bien du fait du mauvais état du bâtiment,
AUX MOTIFS QUE "la société JPR sera déboutée du surplus de sa demande en paiement relative à des dommages et intérêts pour minoration du prix de vente du local, ne donnant aucun élément sur la réalisation de travaux supplémentaires à effectuer, d'autant que la société Foc produit un mail de l'acquéreur du bâtiment daté du 5 décembre 2013 selon laquelle la réduction du prix demandé ne l'était pas en raison du mauvais état des lieux mais en fonction de l'enveloppe qui semblait raisonnable pour le bâtiment, celui-ci étant dans un état correct lors des visites" ;
ALORS, D'UNE PART, QUE les juges, tenus de motiver leurs décisions, ne peuvent rejeter les prétentions des parties sans examiner les pièces produites à l'appui ; qu'à l'appui de sa demande en paiement d'une somme de 50.000 euros correspondant à la moins-value subie par le bien du fait des dégradations causées par la locataire, la bailleresse produisait un courriel de l'agence immobilière chargée, après le départ de la locataire, de négocier la vente du bien loué, duquel il ressortait que le prix de vente avait été minoré de 50.000 euros compte tenu du mauvais état du bâtiment (production n°4 : courriel de M. Da Silva du 4 octobre 2012, pièce d'appel n°17) ; qu'en écartant la demande indemnitaire de la société JPR, sans examiner la pièce qu'elle produisait à l'appui, la cour d'appel a privé sa décision de tout motif et violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE les juges du fond ne peuvent se fonder sur des pièces ne figurant pas aux bordereaux de communication de pièces des parties ; qu'en se fondant, pour débouter la société JPR de sa demande indemnitaire, sur un mail de l'acquéreur du bâtiment en date du 5 décembre 2013 ne figurant pas au bordereau de communication de pièces annexé aux conclusions de la société Foc Transmissions, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la société JPR Saillant Immobilier de sa demande tendant au paiement d'un solde de loyers, charges et taxes antérieur au 27 mars 2013,
AUX MOTIFS QU' "elle sera également déboutée de sa demande tendant au paiement d'un solde de loyers, charges et taxes antérieur au 27 mars 2013, ayant déjà obtenu un titre de ces chefs, à l'exception de la facture du 30 septembre 2013 portant sur la régularisation de la taxe foncière 2013 au prorata de l'occupation soit la somme de 240,44 euros" ;
1°) ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens qu'il a relevés d'office sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations ; que pour écarter la demande de la société JPR tendant au paiement de l'arriéré de loyers, charges et taxes dus jusqu'au 27 mars 2013, la cour d'appel a relevé que la bailleresse disposait déjà d'un titre de ces chefs ; qu'en statuant ainsi, quand la société Foc, en cause d'appel, n'invoquait nullement l'existence d'un précédent titre portant sur l'arriéré de loyers, charges et taxes et ne contestait pas même l'existence de cet arriéré ni son montant, la cour d'appel, qui a relevé d'office le moyen tiré de l'existence d'un titre portant sur les chefs demandés sans inviter les parties à s'en expliquer, a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2)° ALORS QUE les juges ne doivent pas dénaturer les pièces écrites produites aux débats ; qu'à l'appui de ses demandes tendant notamment au paiement de l'arriéré de loyers afférents au quatrième trimestre 2012 et au 1er trimestre 2013, la société JPR produisait un précédent arrêt de la cour d'appel de Lyon du 17 juin 2014, confirmant une ordonnance de référé du 1er octobre 2012, et mentionnant qu'il convenait de "faire droit à la demande du bailleur et de condamner la SAS Foc Transmissions au paiement de la somme provisionnelle de 27.867,33 euros au titre du loyer du troisième trimestre 2012" (production n°5 : arrêt de la cour d'appel de Lyon du 17 juin 2014, pièce d'appel n°24), ce dont il ressortait que la société JPR ne disposait d'aucun titre relatif aux loyers du quatrième trimestre 2012 et du premier trimestre 2013 ; qu'en décidant pourtant d'écarter la demande de la société JPR tendant au paiement de l'arriéré de loyers, charges et taxes dus jusqu'au 27 mars 2013, motif pris de ce que la bailleresse aurait déjà disposé d'un titre de ces chefs, la cour d'appel a dénaturé la décision du 17 juin 2014 et violé l'article 1134, devenu 1103 du code civil ;
3°) ALORS QUE l'autorité de chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement ; qu'en son arrêt du 17 juin 2014, la cour d'appel de Lyon a confirmé une ordonnance de référé par laquelle la société Foc avait été condamnée au paiement d'une somme de 27.867,33 euros au titre du loyer du troisième trimestre 2012 ; qu'en écartant la demande en paiement d'un arriéré de loyers, charges et taxes dus jusqu'au 27 mars 2013, motif pris de ce que la bailleresse aurait déjà disposé d'un titre de ces chefs, la cour d'appel a méconnu l'autorité de chose jugée attachée à l'arrêt du 17 juin 2012, limitée au loyer dû jusqu'au 30 septembre 2012, et partant violé l'article 1351, devenu 1355 du code civil.
Le greffier de chambre
