LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte du 5 juin 2008, reçu par Mme G... C... (le notaire), associée au sein de la société civile professionnelle O..., C... et G... C... (la SCP), Mme H... a acquis de la société civile de construction Les Trois voiles (le vendeur) un appartement en l'état futur d'achèvement, au prix de 195 000 euros, financé par un prêt consenti par la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Nord de France (la banque) ; que la réception de l'immeuble n'est pas intervenue, faute d'achèvement des travaux ; que Mme H... a assigné, notamment, le vendeur, la banque et le notaire en nullité des contrats de vente et de crédit immobilier, et en responsabilité et indemnisation ;
Sur le premier moyen, pris en sa première branche, et les deuxième et troisième moyens, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur la seconde branche du premier moyen :
Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
Attendu que, pour rejeter la demande formée contre le notaire et la SCP, l'arrêt retient que la vente a été valablement conclue et que le choix de la garantie d'achèvement, intrinsèque ou extrinsèque, relevait du choix du vendeur ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la condition relative à l'absence de privilège ou d'hypothèque grevant l'immeuble, permettant d'opter pour la garantie intrinsèque, était remplie, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;
Et attendu qu'il y a lieu de mettre hors de cause, sur sa demande, la banque, dont la présence n'est pas nécessaire devant la cour d'appel de renvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de Mme H... tendant à la condamnation in solidum de Mme G... C... et de la société civile professionnelle O..., C... et G... C... à lui payer certaines sommes à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 25 février 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Met hors de cause la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Nord de France ;
Condamne Mme G... C... et la société civile professionnelle O..., C... et G... C... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, les condamne à payer à Mme H... la somme globale de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six septembre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour Mme H....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait débouté Mme H... de ses demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE : « Mme H... soutient que les notaires ont commis de nombreuses fautes en : - ne choisissant pas de placer l'acte sous le régime des immeubles à rénover qui prohibe la garantie intrinsèque, - ne l'avertissant pas des risques liés à une garantie intrinsèque, - commettant une grave erreur en choisissant une garantie intrinsèque, - ne prévoyant pas une procédure de libération des fonds sécurisant l'acquéreur, - ne respectant pas les termes de la procuration en brevet ; que Mme H... reproche au notaire d'avoir soumis l'opération immobilière au régime de la vente en l'état futur d'achèvement, alors que selon elle, c'est celui de la vente d'immeuble à rénover, exclusif de la garantie intrinsèque, qui aurait dû s'appliquer, dans la mesure où l'appelante a fait l'acquisition d'un appartement au sein d'un immeuble bâti destiné à être reconverti en une résidence hôtelière, afin de le rénover et de le louer pour en retirer des revenus et des avantages fiscaux ; qu'aux termes de l'article L. 262-1 du code de la construction et de l'habitation, relatif à la vente d'immeuble à rénover, « toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, ou destiné après travaux à l'un de ces usages, qui s'engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d'immeuble et qui perçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison des travaux doit conclure avec l'acquéreur un contrat soumis aux dispositions du présent chapitre. (
) Les dispositions du présent chapitre ne s'appliquent pas aux travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble, assimilables à une reconstruction. » ; qu'il est inséré dans l'acte authentique de vente (page 3 – « opération de rénovation – reconstruction ») la mention suivante : « L'immeuble dans lequel se trouvent notamment les BIENS objet des présentes fait l'objet d'une opération de rénovation lourde équivalent à une véritable reconstruction dont les caractéristiques figurent à la suite de la partie normalisée de la présente vente (
) Ceci exposé il est passé à la vente en l'état futur d'achèvement objet des présentes. » ; que non seulement l'acte notarié dont Mme H... a eu nécessairement connaissance est parfaitement clair quant au choix du régime de la vente en l'état futur d'achèvement et des motifs qui ont conduit à l'adopter au regard des caractéristiques de l'opération de rénovation entreprise, mais encore ces éléments ont été repris dans la procuration qu'elle a donnée aux clercs de l'étude O...-C... et G... C... le 13 mai 2008 aux fins de régularisation de l'acte authentique ; qu'en possession de toutes les informations sur la nature de l'opération de rénovation et les conséquences juridiques en découlant, Mme H... n'a pas rétracté son consentement ni dénoncé ou remis en cause, avant la présente procédure, les énonciations de l'acte soumettant l'opération au régime de la vente en l'état futur d'achèvement ; que la vente litigieuse a donc été valablement conclue en l'état futur d'achèvement, et s'est dès lors trouvée soumise aux dispositions des articles L. 261-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation dans leur rédaction en vigueur au 13 juillet 2006 ; qu'aux termes de l'article L. 261-11 dudit code dans sa version d'alors, le contrat de vente en l'état futur d'achèvement devait préciser la garantie de l'achèvement de l'immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement ; que le choix de la garantie d'achèvement, intrinsèque ou extrinsèque, relevait du choix du vendeur promoteur et l'obligation de conseil qui s'impose au notaire n'exigeait pas de lui qu'il avertisse son client des avantages et inconvénients inhérents à chacune de ces garanties également licites, et dont le choix ne devait pas être opéré par le notaire, mais par le vendeur ; que le notaire n'était pas davantage tenu d'examiner l'opportunité économique de l'opération, ni de donner un avis sur le prix convenu entre les parties, en l'absence d'éléments dont il aurait pu avoir connaissance, mais qu'il n'avait pas à rechercher d'office, sur des risques particuliers inhérents au montage réalisé ou sur une surestimation du prix de vente ; que les mentions de l'acte de vente permettent par ailleurs de s'assurer que Mme H... a été parfaitement informée de la faculté de rétractation prévue à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation et des conditions de son exercice ; que sur le paiement du prix, il résulte des pièces produites que le maître d'oeuvre, la société Mona Lisa Études et Promotions, a établi deux attestations, annexées à l'acte de vente, selon lesquelles les bâtiments étaient hors d'eau et certains logements cloisonnés, dont celui acquis par Mme H... ; que la procuration authentique signée par cette dernière prévoyait un échelonnement des versements à hauteur de 70 % à la date de l'acte authentique, 90 % à la date de cloisonnement de l'appartement, 94 % à l'achèvement de l'immeuble et 100 % à la livraison ; qu'ainsi et contrairement à ce que soutient Mme H..., les dispositions de l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation relatives aux pourcentages que les paiements ne doivent pas excéder ont bien été respectées ; qu'il apparaît ainsi que les conditions de la mise en jeu de la responsabilité des notaires ne sont pas réunies, et que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté Mme H... de ses demandes dirigées contre maître G... C... et la SCP O...-C... et G...-C... » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE : « sur les dommages et intérêts, Mme V... H... soutient que le promoteur de l'opération, le vendeur et le commercialisateur ont commis une faute à son encontre en lui faisant acheter un programme de défiscalisation dont elle n'avait ni les moyens ni l'utilité ; qu'elle abandonne cependant ses demandes de condamnation à leur encontre dans ses dernières conclusions ; qu'elle soutient que le notaire instrumentaire a commis à son égard une faute en n'exigeant pas la justification des conditions de la garantie intrinsèque d'achèvement et en n'attirant pas son attention sur les risques liés à ce type de garantie, sur le prix de vente élevé du bien au regard du marché et les aléas du montage et en ne prévoyant pas de procédure de libération des fonds sécurisés ; qu'or, il résulte du contrat qu'une attestation du maître d'oeuvre du 25 avril 2008 faisait état d'un avancement de 90 %, et que les fonds étaient versés sur appels de fonds justifiés par des attestations d'avancement ; qu'aucun grief ne saurait donc être fait au notaire de ce chef ; que par ailleurs, la demanderesse ne justifie pas que le notaire, installé à Aix-en-Provence, aurait disposé d'informations non publiques privilégiées sur les prix du marché ou la situation du vendeur ; qu'il y a donc lieu de rejeter les demandes formées contre Me K... G... C... et la SCP O...-T...-C... » ;
ALORS 1/ QUE le notaire, en tant que rédacteur de l'acte, est tenu de prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer la validité et l'efficacité ; que, pour rejeter la demande de Mme H... tendant à la condamnation du notaire et de la SCP notariale à lui verser la somme de 176 110 euros au titre du remboursement du prix et la somme de 106 199 euros au titre de la perte de chance, la cour a retenu que l'obligation de conseil qui s'impose au notaire n'exigeait pas de lui qu'il avertisse son client des avantages et inconvénients inhérents à chacune des garanties également licites en matière de vente en l'état futur d'achèvement ; qu'en statuant ainsi, quand, tenu d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il instrumente, le notaire doit avertir les parties de toutes circonstances qui pourraient compromettre la viabilité de l'opération, dont la fragilité inhérente à la garantie intrinsèque choisie par le vendeur, la cour d'appel a violé les articles 1382 et 1383 du code civil ;
ALORS 2/ QUE le notaire, en tant que rédacteur de l'acte, est tenu de prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer la validité et l'efficacité ; que, pour rejeter la demande de Mme H... tendant à la condamnation du notaire et de la SCP notariale à lui verser la somme de 176 110 euros au titre du remboursement du prix et la somme de 106 199 euros au titre de la perte de chance, la cour a retenu que l'obligation de conseil qui s'impose au notaire n'exigeait pas de lui qu'il avertisse son client des avantages et inconvénients inhérents à chacune des garanties également licites en matière de vente en l'état futur d'achèvement ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le notaire n'avait pas commis de faute en stipulant une garantie intrinsèque en présence d'une inscription hypothécaire pesant sur le bien acquis et rendant légalement impossible le recours à la garantie intrinsèque, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 et 1383 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait débouté Mme H... de ses demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE : « comme elle l'avait fait en première instance, Mme H... soutient que la banque a commis des fautes en omettant de recueillir des renseignements sur la viabilité du projet financé, de la mettre en garde sur les risques de l'opération et en lui octroyant un crédit dont le coût était disproportionné à ses ressources et charges ; qu'outre que la preuve d'une faute de la banque n'est pas rapportée, il convient de relever qu'en toute hypothèse, le préjudice de Mme H... ne résulte pas de l'impossibilité de rembourser le crédit qu'elle a contracté, mais de l'inachèvement de l'immeuble par suite de la défaillance du promoteur, de sorte qu'il ne trouve pas sa source dans le contrat de prêt, mais dans l'inexécution du contrat de vente ; que par suite en l'absence de lien de causalité établi entre la faute invoquée et le préjudice, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme H... de ses demandes dirigées contre la CRCAM Nord de France » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE : « Mme V... H... soutient aussi que la banque a manqué à ses obligations en lui accordant un prêt très supérieur à ses facultés, en ne vérifiant pas la viabilité du projet et en n'attirant pas son attention sur le prix de vente élevé du bien au regard du marché et les aléas du montage ; que s'agissant du préjudice subi, elle sollicite le remboursent du prix hors taxes devant être acquitté, ainsi que la garantie de défiscalisation et la perte de chance de percevoir les loyers ; qu'elle ne fournit aucune explication sur le calcul des montants de 64.506 € et 57.780 € sollicités à ce titre, ni sur le lien de causalité entre ces dommages et les fautes alléguées, malgré interpellation sur ce point des conclusions adverses ; qu'or, à la supposer démontrée, la faute de l'organisme prêteur ne saurait être à l'origine de la restitution du prix hors taxes, des pertes futures de loyers ou d'économie d'impôt ; qu'il y a donc lieu de la débouter de ses demandes à titre de dommages et intérêts insuffisamment fondées » ;
ALORS 1/ QUE l'établissement de crédit est débiteur d'un devoir de mise en garde envers l'emprunteur non averti dès lors que le prêt sollicité n'est pas adapté à ses capacités financières ou qu'existe un risque d'endettement né de l'octroi du prêt ; que, pour écarter la responsabilité de la CRCAM, la cour d'appel a retenu que la faute de la banque n'était pas établie et qu'en toute hypothèse, le préjudice subi par Mme H... tenait à l'inachèvement de l'immeuble et non à l'impossibilité de rembourser le crédit contracté ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la CRCAM n'avait pas causé un préjudice à Mme H... en s'abstenant d'exécuter le devoir de mise en garde auquel elle était tenue en présence d'un emprunteur non averti contractant un prêt inadapté à ses capacités financières, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
ALORS 2/ QUE pour écarter la responsabilité de la CRCAM, la cour d'appel a retenu que la faute de la banque n'était pas établie et qu'en toute hypothèse, le préjudice subi par Mme H... tenait à l'inachèvement de l'immeuble et non à l'impossibilité de rembourser le crédit contracté ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la CRCAM n'aurait pas dû mettre en garde Mme H... sur l'absence de viabilité économique du projet dans lequel elle investissait, notamment quant aux capacités financières du promoteur et à la saturation du marché locatif, qui rendaient illusoire la rentabilité fiscale escomptée de l'opération, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Mme H... relative à la prescription des demandes de la CRCAM ;
AUX MOTIFS QUE : « cette fin de non-recevoir ne saurait être accueillie, dès lors que la prescription soulevée s'applique aux actions en paiement exercées par les professionnels, alors qu'il s'agit en l'espèce d'une obligation de restituer consécutive à la nullité du contrat en vertu duquel la prestation avait été fournie » ;
ALORS QUE l'action des professionnels, pour les biens et services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans ; que, pour rejeter la fin de non-recevoir soulevée par Mme H..., la cour a retenu que la prescription biennale ne s'appliquait qu'aux actions en paiement intentées par les professionnels, à l'exclusion des actions en restitution ; qu'en statuant ainsi, la cour, qui s'est livrée à une distinction que la loi ne contient pas, a violé l'article L. 137-2 du code de la consommation.
