LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 213-4, a, du code de l'urbanisme ;
Attendu qu'il résulte de ce texte que la modification du plan local d'urbanisme permettant la détermination de la date de référence est celle qui affecte une ou plusieurs caractéristiques de la zone dans laquelle sont situés les biens expropriés, y compris lorsqu'elle n'affecte pas leur classement ;
Attendu que l'arrêt attaqué (Montpellier, 6 avril 2018) fixe le montant des indemnités revenant à M. Q... au titre de l'expropriation, au profit de la Société d'équipement de la région montpelliéraine (la SERM), de parcelles lui appartenant, situées dans un périmètre soumis au droit de préemption urbain ;
Attendu que, pour fixer la date de référence au 21 janvier 2008, l'arrêt retient que la modification du plan local d'urbanisme intervenue le 21 décembre 2015 avait pour objet de rectifier une erreur matérielle relative à la constructibilité des parcelles desservies par des voies en impasse, de modifier la hauteur des bâtiments et d'adapter les dispositions relatives au rejet des eaux pluviales dans le règlement de la zone et que cette modification, qui concernait des points de détail, était sans incidence sur le classement des parcelles de la zone d'aménagement concerté et donc sur l'appréciation de leurs caractéristiques juridiques ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la délibération du 21 décembre 2015 avait modifié certaines caractéristiques de la zone où se situent les parcelles expropriées, notamment relatives à la "hauteur des bâtiments", la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a confirmé le jugement du juge de l'expropriation de l'Hérault du 22 février 2017 ayant fixé au 21 janvier 2008 la date de référence et fixé à 1 071 952 euros l'indemnité globale d'expropriation revenant à M. Q..., l'arrêt rendu le 6 avril 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Condamne la Société d'équipement de la région montpelliéraine aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Société d'équipement de la région montpelliéraine et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. Q... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf septembre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Delvolvé et Trichet, avocat aux Conseils, pour M. Q...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a fixé au 21 janvier 2008 la date de référence et fixé, en conséquence, à la somme de 1.071.952,08 euros l'indemnité globale revenant à M. Jean Q..., au titre de l'expropriation des parcelles dont il était propriétaire, et cadastrées à Saint-Jean de Védas (Hérault) section AV lieudit Peyrière, n° 80 de 4.140 m2 et n° 100 de 294 m2, ainsi que section AW lieudit Le Fraïsse, n° 121 de 3.852 m2, n° 141 de 96 m2, n° 142 de 7m2, n° 145 de 342 m2 et n° 146 de 188 m2, soit une superficie totale de 8919 m2 ;
Aux motifs propres que « sur la date de référence : contrairement aux affirmations de M. Q..., la SERM sollicite la confirmation du jugement qui a fixé la date de référence au 21 janvier 2008, il n'y a donc pas lieu de faire état d'un aveu judiciaire ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que par délibération du conseil municipal du 18 février 2008, la commune de Saint-Jean de Védas a instauré un droit de préemption urbain sur les zones U et AU du plan local d'urbanisme approuvé en date du 21 janvier 2008 ; qu'en application des dispositions de l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme, pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; que la modification intervenue le 17 décembre 2015 avait pour objet de rectifier une erreur matérielle relative à la constructibilité des parcelles desservies par des voies en impasse, de modifier la hauteur des bâtiments et d'adapter les dispositions relatives au rejet des eaux pluviales dans le règlement de la zone 3 AU correspondant à la zone d'aménagement concerté de Roque Fraisse ; que cette modification qui concerne des points de détail est sans incidence sur le classement des parcelles de la ZAC et donc sur l'appréciation de leurs caractéristiques juridiques ; que par conséquent, il convient de retenir comme date de référence la date du 21 janvier 2008, date de délibération du conseil approuvant la révision du POS et valant élaboration du PLU, qui a placé les parcelles en zone 3 AU, le jugement sera confirmé de ce chef » (arrêt p. 6-7) ;
Et aux motifs des premiers juges éventuellement adoptés que « sur la date de référence : cette date est celle à laquelle s'apprécie l'usage effectif de l'emprise, par application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation ; que l'exproprié considère que la date de référence à retenir est celle de « l'arrêté de 2014 », faisant ainsi, selon toute vraisemblance, référence à la date du 19 mai 2014 ; mais qu'il raisonne comme si la zone était une ZAD, ce qui n'est pas le cas ; que l'expropriante retient pour sa part la date du 21 décembre 2015, à laquelle a été prise la décision du conseil municipal approuvant la modification simplifiée n° 1 du PLU, et affectant le règlement de la zone 3AU, qui correspond au secteur de la ZAC de Roque Fraisse ; que Mme le commissaire du gouvernement retient en revanche la date du 21 janvier 2008 ; qu'en l'espèce, la date de référence correspond, dès lors que la commune dispose d'un droit de préemption sur toute parcelle située en zone U ou AU, à la date prévue par l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme, c'est-à-dire « pour les biens non compris dans une (zone d'aménagement différé), la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien » ; que la délibération du conseil municipal de Saint-Jean de Védas approuvant la révision du POS valant élaboration du PLU, qui a placé les parcelles en cause en zone AU, est en date du 21 janvier 2008 et la délibération subséquente du 18 février 2008 a instauré le droit de préemption sur les parcelles en zone U et AU ; que la date du 21 janvier 2008 sera donc retenue par la présente juridiction, comme correspondant à la définition légale ; que la date qui importe est en effet celle à laquelle les parcelles ont été classées dans la zone qui est la leur à la date du présent jugement et à partir de laquelle doit être déterminée leur valeur : les éventuelles corrections de détail apportées ensuite au PLU et qui ne concernent pas les parcelles sont sans intérêt au regard de la détermination de leurs caractéristiques juridiques ; qu'or, il ressort de la pièce 6.2 de l'expropriante que la modification du 21 décembre 2015 a pour objet de « rectifier une erreur matérielle relative à la constructibilité des parcelles desservies par des voies en impasse, de modifier la hauteur des bâtiments et d'adapter les dispositions relatives au rejet des eaux pluviales dans le règlement de la zone 3 AU correspondant à la Zone d'Aménagement Concerté de Roque Fraïsse » ; que de telles corrections de détail sont sans la moindre incidence sur le classement des parcelles de la ZAC et donc sur l'appréciation de leur caractéristiques juridiques ; qu'à la date de référence, les parcelles sous emprise étaient en nature de terre, sol ou bâti, selon la situation constatée lors du transport des lieux ; qu'elle étaient déjà occupées par la SARL Tream, titulaire d'un bail commercial à compter du 1er avril 2006 » (jugement, p. 5) ;
1°) Alors que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation est, pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; que la modification du document d'urbanisme doit être prise en compte pour fixer la date de référence dès lors qu'elle affecte les caractéristiques de la zone dans laquelle est situé le bien exproprié, sans qu'il soit besoin que le classement des parcelles expropriées soit modifié ; qu'en l'espèce, pour conclure que la décision 13470 du conseil municipal du 21 décembre 2015 approuvant la modification simplifiée n° 1 du plan local d'urbanisme ne devait pas être prise en compte pour fixer la date de référence, la cour d'appel s'est fondée sur la circonstance que cette délibération n'avait pas entraîné une modification du classement des parcelles expropriées et donc de leurs caractéristiques « juridiques » ; qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants, en violation de l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme ;
2°) Alors que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation est, pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; que la modification du document d'urbanisme doit être prise en compte pour fixer la date de référence dès lors qu'elle affecte les caractéristiques de la zone dans laquelle est situé le bien exproprié ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la décision 13470 du conseil municipal du 21 décembre 2015 approuvant la modification simplifiée n° 1 du plan local d'urbanisme avait pour objet, outre de rectifier une erreur matérielle, de « modifier la hauteur des bâtiments et d'adapter les dispositions relatives au rejet des eaux pluviales dans le règlement de la zone 3 AU correspondant à la Zone d'Aménagement Concerté de Roque Fraïsse » ; qu'en considérant que cette délibération ne devait pas être prise en compte pour fixer la date de référence, cependant qu'il ressortait de ses propres constatations que cette délibération avait modifié les caractéristiques de la zone dans laquelle étaient situées les parcelles expropriées, la cour d'appel a violé l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme.
