COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
Chambre de l'expropriation
ARRET DU 06 AVRIL 2018
Débats du 16 Février 2018
Numéro d'inscription au répertoire général : 17/00012
Minute n° :
APPELANT :
d'un jugement du juge de l'expropriation du département de l'Hérault en date du 22 Février 2017
Monsieur [E] [A] [W] [A]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par la SELARL VALETTE BERTHELSEN, avocats au barreau de Montpellier.
INTIMEE
SOCIETE D'EQUIPEMENT DE LA REGION MONTPELLIERAINE SAEM, prise en la personne de son Directeur en exercice,
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par la SCP VINSONNEAU PALIES,NOY, GAUER ET ASSOCIES, avocats au barreau de Montpellier.
EN PRESENCE DE :
Le Commissaire du Gouvernement du département de l'Hérault
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représenté par Madame [U], déléguée par Monsieur le directeur des services fiscaux du département de l'Hérault, commissaire du gouvernement,
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :
Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président, a entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre,
Madame OLIVE, conseiller,
Madame GONZALES, conseiller,
GREFFIER :
Madame Maryline THOMAS, greffier, lors des débats et du prononcé.
DEBATS :
A l'audience publique du 16 Février 2018 où l'affaire a été mise en délibéré.
à l'audience publique du 06 Avril 2018.
ARRET :
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre et Maryline THOMAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.
Le président entendu en son rapport, les avocats des parties et le commissaire du gouvernement entendus en leurs observations,
EXPOSE DU LITIGE :
Par délibération du 12 mai 2005, la commune de [Localité 4] le [Localité 5] (Hérault) a décidé d'aménager diverses zones autour du centre ancien du village, et cette opération a été confiée à la Société d'Equipement de la Région Montpelliéraine (la SERM), dans le cadre d'une convention publique d'aménagement. La zone d'aménagement concerté (ZAC) dénommée "Prata" a été créée par délibération du conseil municipal le 6 juillet 2006.
L'opération a vocation à accueillir de l'habitat, des équipements publics et des activités compatibles avec l'habitat, et elle concerne quatre sites, dont le secteur dit "de Coste Rousse", d'une superficie de 9,9 ha, entre la [Adresse 7].
Par arrêté préfectoral du 22 décembre 2009, le Préfet de région Languedoc-Roussillon, Préfet de l'Hérault, a prescrit l'ouverture des enquêtes conjointes d'utilité publique, de mise en compatibilité du POS et parcellaire en vue de l'aménagement de la ZAC multi-sites Prata, et, par arrêté subséquent du 17 juin 2010, il a déclaré d'utilité publique le projet d'aménagement de cette ZAC, déclarant cessibles les parcelles nécessaires à sa réalisation.
Cette déclaration d'utilité publique a été prorogée par arrêté du 23 mars 2015 jusqu'au 16 juin 2020, et une enquête parcellaire complémentaire a été ordonnée par arrêté préfectoral du 9 décembre 2015, déclarant cessibles les parcelles concernées par arrêté du 15 mars 2016.
Parmi les parcelles concernées figure celle cadastrée section Al n° [Cadastre 1], lieudit [Adresse 7], en nature de terre, dont la superficie de 1 293 m² est entièrement sous emprise, propriété de M. [A].
La SERM a notifié ses offres à l'exproprié par courrier du 5 octobre 2015, mais elles n'ont pas été acceptées.
L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 27 juin 2016, et, par mémoire de saisine reçu le 6 octobre 2016, l'expropriante a sollicité la fixation de l'indemnité correspondante, soit, sur la base d'un prix de 41,80 €/m2, une indemnité principale de 1 293 x 41,80 = 54 047 €, outre 6 404,70 € correspondant à l'indemnité de remploi calculée aux dégressifs usuels de 20, 15 et 10 %.
Le transport sur les lieux a été fixé par ordonnance du 13 octobre 2016 au 22 novembre 2016, date à laquelle il s'est tenu en présence du propriétaire, assisté de son avocat, les parties étant convoquées à l'issue pour l'audience du 25 janvier 2017.
Par jugement rendu le 22 février 2017 le juge de l'expropriation du département de l'Hérault a :
- fixé au 11 septembre 2012 la date de référence,
- fixé à 60'500 € l'indemnité globale d'expropriation revenant à M. [A] pour l'expropriation de sa parcelle cadastrée commune de [Localité 4] le [Localité 5] section AL n° [Cadastre 1] lieu-dit rue du mas de [Localité 4] de superficie de 1293 m².
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M. [A] a régulièrement interjeté appel de cette décision le 31 mars 2017.
Il a déposé son mémoire au greffe le 30 juin 2017, mémoire qui a été notifié à la SERM et au commissaire du gouvernement le 3 juillet 2017.
Le commissaire du gouvernement a déposé son mémoire en réponse le 17 juillet 2017.
La SERM a déposé son mémoire en réponse le 1er septembre 2017.
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M. [A] demande à la cour dans son second mémoire déposé le 24 janvier 2018 :
- d'annuler le jugement rendu le 22 janvier 2017,
- de fixer à la somme de 342'352 € l'indemnité d'expropriation due,
- subsidiairement de fixer l'indemnité à la somme de 157'453 €,
- de fixer à la somme de 34'253,20 € le préjudice financier subi du fait du non paiement intégral de l'indemnisation qui lui était due,
- de condamner la SERM à lui verser la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il fait valoir que :
- le juge de l'expropriation a statué sur la seule base des pièces communiquées par la SERM, et a écarté ses mémoires n° 2 et n° 3 ainsi que les pièces annexées, déposées l'avant-veille de l'audience, au mépris du principe du contradictoire,
- la date de référence doit être fixée au 18 octobre 2016 date d'opposabilité aux tiers de la modification simplifiée n° 2 du PLU approuvée le 28 septembre 2016,
- subsidiairement la date de référence doit être fixée au 19 septembre 2012,
- à la date de référence la parcelle était classée en zone IIAU1b, où sont autorisés tous types de construction, et ce immédiatement,
- cette parcelle peut en effet recevoir 18 logements, étant d'une superficie de 1293 m²,
- la parcelle était à la date de référence desservie par les réseaux ainsi qu'en atteste le relevé établi le 18 juin 2010,
- elle borde la voie publique,
- elle doit donc être qualifiée de terrain à bâtir,
- les conditions de majorité de l'article L 322-8 al 1 du code de l'expropriation ne sont pas réunies,
- doivent être écarté des débats les ventes établies avant la DUP du 17 juin 2010 et celles qui n'ont fait que réitérer des ventes juridiquement formées avant cette date,
- en tout état de cause les biens cédés n'étaient pas similaires, la plupart des parcelles étant en situation d'enclave,
- il convient pour l'évaluation de ce référer au rapport de M. [Q] du 22 mai 2013 qui retient une valeur entre 200 et 240 €/m², ou subsidiairement une valeur comprise entre 90 et 120 €,
- il a droit une indemnité complémentaire résultant de l'absence de perception de l'intégralité de l'indemnité lors de la prise de possession.
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La SERM demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et de condamner M. [A] à lui verser la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, subsidiairement en cas d'annulation du jugement de fixer à 60'500 € l'indemnité due à M. [A] celui-ci étant condamné à lui verser la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tout état de cause de rejeter la demande d'indemnisation du préjudice financier pour prise de possession anticipée.
Elle fait valoir que :
- le premier mémoire déposé le 23 janvier 2017 l'a été hors délai,
- les quelques ajouts du mémoire complémentaire sur la double majorité ne modifient pas le montant des demandes initiales,
- les arguments opposés concernant la date de référence ne justifient pas une annulation du jugement,
- la demande d'annulation doit donc être rejetée,
-la date de référence est celle de la transmission de la délibération du conseil municipal du 27 août 2012 soit le 11 septembre 2012,
- le changement de délimitation de la zone dans laquelle est situé le bien n'a aucune incidence sur la fixation de la date de référence, il n'y a pas lieu de tenir compte de la délibération du 28 septembre 2016,
- les parcelles situées en zone d'urbanisation future, même ouvertes à l'urbanisation ne sont pas immédiatement constructibles, peu important que des permis de construire aient été accordés,
- l'intégration des parcelles dans le périmètre d'une ZAC ne les rend pas immédiatement constructibles,
- même s'il était retenu que la parcelle est comprise dans le périmètre de la ZAC sud, elle faisait parti d'un secteur inachevé,
- la présence de l'ensemble des réseaux n'est pas établie à la date de référence,
- la parcelle doit être évaluée en fonction de son usage effectif,
- la double majorité exigée par l'article L 322-8 al 1 du code de l'expropriation est réunie,
- les actes de vente évoqués par l'expert [Q] ne sont pas produits aux débats, il s'agit en tout état de cause de terrains aménagés,
- ce n'est que lorsqu'une fraction des fonds a été consignée en application de l'article L 331-3 du code de l'expropriation que l'exproprié a droit à la réparation du préjudice résultant de l'absence de perception de l'intégralité de l'indemnité.
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Le commissaire du gouvernement demande à la cour de confirmer le jugement.
Il fait valoir que :
- la date de référence doit être fixée au 13 septembre 2012,
- la modification approuvée le 28 septembre 2016 n'affecte pas les caractéristiques de la zone dans laquelle se situe la parcelle expropriée,
- à la date de référence les réseaux étaient d'une dimension très insuffisante pour desservir efficacement l'ensemble de la zone,
- les conditions de l'article L 322-8 du code de l'expropriation ne sont pas réunies, mais il peut être tenu compte des valeurs unitaires des ventes qui sont intervenues après la déclaration d'utilité publique,
- les termes de comparaison qu'il produit dans le tableau récapitulatif donnent une valeur unitaire de 41,80 €/m².
La SERM à l'audience du 16 février 2018 a demandé à la cour de rejeter des débats les pièces n° 30, 31 et 32 qui ont été communiquées le 24 janvier 2018, soit tardivement.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la demande de rejet des pièces :
En application des dispositions de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
En l'espèce les pièces n° 31 à 32 ont été communiquées par la partie appelante le 24 janvier 2018, l'intimée a donc eu plus de trois semaines pour en prendre connaissance et éventuellement formuler des observations, ces pièces ne seront pas écartées des débats.
Sur la demande d'annulation du jugement :
En l'espèce, la SERM a saisi le juge de l'expropriation par mémoire déposé le 6 octobre 2016, M. [A] avait donc en application des dispositions de l'article R 311'11 du code de l'expropriation un délai de six semaines pour adresser son mémoire en réponse, soit avant le 20 novembre 2016. Le transport sur les lieux s'est déroulé le 22 novembre 2016 à l'issue duquel la date d'audience a été fixée au 25 janvier 2017. Le 23 décembre 2016 la SERM a déposé un mémoire complémentaire, et ce n'est que le 23 janvier 2017 soit deux jours avant l'audience que M. [A] a déposée son mémoire et à communiqué ses pièces, soit plus de trois mois après le mémoire de saisine.
M. [A] ne justifie d'aucun élément permettant d'expliquer ce dépôt tardif, il ne peut donc être reproché au juge l'expropriation d'avoir écarté à la fois le mémoire et les pièces des débats, la demande d'annulation du jugement sera rejetée.
Sur le fond :
Sur la date de référence :
En application de l'article L 213-6 du code de l'urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L 322-2 du code de l'expropriation est celle prévue au a de l'article L 213-4, savoir la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
M. [A] soutient que la modification simplifiée n° 2 du PLU approuvée le 28 septembre 2016, concerne la parcelle objet de l'expropriation, en ce qu'elle a modifié le périmètre de la zone IIAU1b et doit être prise en compte pour déterminer la date référence.
Si effectivement la modification intervenue le 28 septembre 2016 a rectifié une erreur matérielle concernant l'intégration des parcelles cadastrées section AL n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] en zone N et l'emprise d'un espace boisé classé au sein même du périmètre de la ZAC du Prata, ce qui a entraîné une modification du périmètre de la zone où se situe la parcelle AL n° [Cadastre 1], cette modification n'a pas affecté les caractéristiques de la zone mais uniquement sa délimitation.
Il en résulte qu'il n'y a pas lieu de prendre en compte cette modification pour déterminer les caractéristiques juridiques de la parcelle cadastrée section AL n° [Cadastre 1] et que seule, la date du 13 septembre 2012 qui correspond à la date de publication de la délibération du conseil municipal du 27 août 2012, ( et non la date du 11 septembre 2012 qui correspond à la date de réception de la délibération), sera retenue comme date de référence, le jugement sera infirmé de ce chef.
Sur l'indemnisation :
En application des articles L 322-1 et L 322'2 du code de l'expropriation, la juridiction fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété soit en l'espèce le 27 juin 2016, en fonction de l'usage effectif tel qu'il existait à la date de référence soit le 13 septembre 2012, les biens étant estimés à la date de la décision de première instance.
En l'application de l'article L 321'1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Le 27 juin 2016 la parcelle était en nature de terre.
A la date de référence la parcelle était classée en zone IIAU secteur 1b.
Sur la qualification de la parcelle :
Il ressort de l'article L 322-3 du code de l'expropriation que la qualification de terrain à bâtir, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L 1 ou, dans le cas visé à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois :
1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu, ou par une carte communale ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;
2° effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrain situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu où par une carte communale comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions, sont évalués en fonction de leur usage effectif, conformément à l'article L322-2.
Il ne peut être contesté que la parcelle dispose d'une desserte par la voie publique dénommée « rue du mas de [Localité 4] » dont l'aménagement a été réalisé en prévision de l'aménagement du secteur de la ZAC qui la longe.
En ce qui concerne la desserte par les réseaux d'eau (potable et usée) et électricité, M. [A] produit aux débats une attestation du géomètre M. [T] qui indique la présence d'un réseau de diamètre 200, de dimension suffisante pour recevoir l'assainissement de plusieurs habitations en eaux usées (EU), la présence d'un réseau de diamètre 150 de dimension suffisante pour alimenter plusieurs habitations, la présence d'un réseau eaux pluviales (EP) au droit du terrain, la présence de candélabres au droit du terrain relativement à l'éclairage public , la présence d'un réseau France Telecom (FT) et la présence d'un réseau basse tension au coin nord-ouest du terrain et d'un réseau haute tension au sud-est (BT HTA).
La pièce n°5 produite par M. [A] relative à la suppression de la ZAC Sud en date du 3 novembre 2005, d'une part ne démontre pas que la parcelle objet du présent litige était située dans cette ZAC mais en outre, fait état de ce que si le programme des équipements publics prévus dans le cadre de la création de cette ZAC a été réalisé, quelques parties de voirie restent à faire et que le réseau pluvial n'est pas achevé. Il n'est donc pas démontré que les réseaux publics de dimension suffisante regard de l'ensemble de la zone étaient présents à cette date.
En tout état de cause il convient dans ce dossier de vérifier qu'au 13 septembre 2012, la totalité des réseaux sont non seulement présents à proximité, mais sont de capacité suffisante au regard de l'ensemble de la zone ZAC multisîte, Prata.
Les pièces produites par M. [A] et notamment la pièce n° 8 (autorisation de permis de construire de maisons individuelles délivrés en 2016), la pièce n° 9 (avis de demande de permis de construire), la pièce n°10 (plan des réseaux d'assainissement du PLU au 8 mars 2010) et la pièce n° 10 bis (annexes sanitaires) ne démontrent pas la capacité suffisante des réseaux au regard de l'ensemble de ZAC Prata. L'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique, si elle fait état de ce que le raccordement au réseau existant est possible, fait toutefois état aussi de la nécessité de travaux à réaliser, que ce soit pour le réseau public d'eaux usées que pour le réseau public d'eau potable.
D'ailleurs il ressort de la pièce n° 21 produite par la SERM, que si les réseaux EU, EP, BT HTA et FT, existaient en [Adresse 8], ces réseaux étaient dans l'incapacité de desservir l'ensemble du site.
Il en résulte qu'il n'est pas démontré à la date de référence du 13 septembre 2012 l'existence de réseaux dont la dimension était suffisante au regard de l'ensemble de la zone, la seconde condition posée par l'article L 322- 3 du code de l'expropriation n'est donc pas remplie, le terrain ne peut donc recevoir la qualification de terrain à bâtir.
Toutefois il n'est pas contestable que le terrain bénéficie d'une situation privilégiée eu égard à la proximité de zones urbanisées de la commune qui fait partie de la métropole de [Localité 6] et à la présence de voies de desserte.
Sur l'indemnité principale de dépossession :
Le commissaire du gouvernement fait état de seize ventes intervenues entre des particuliers et la SERM entre le 1er juin 2012 et le 31 août 2010 concernant des parcelles qui se situent dans le même secteur que la ZAC et dans la même section cadastrale, parcelles similaires à la parcelle de M. [A] quant à leur emplacement à leur usage effectif agricole à la date référence est au zonage du PLU (zone III NA et II AU).
Ces ventes qui sont toutes intervenues postérieurement à la DUP du 17 juin 2010, ont retenu un prix de 41,80 €/m².
Des lors que la qualification de terrain à bâtir n'a pas été retenue il convient de considérer que M. [A] sollicite la fixation de l'indemnité principale à 110 €/m², sur la base du rapport de M. [Q].
L'expert pour proposer une valeur entre 90 et 120 €/m² s'est basé sur la valeur de terrain viabilisé destiné à être intégré dans une opération d'ensemble, notamment sur la commune de Montpellier (vente du 15 septembre 2009 au prix de 100 €/m²) sur la commune de Lattes (vente du 26 janvier 2012 au prix de 65 €/m²) et sur la commune de Juvignac (vente du 22 décembre 2010, 50 €/m² avec une obligation de faire) et sur un arrêt de la cour d'appel de Montpellier du 18 décembre 2007 qui pour un terrain situé à Saint Jean de Védas a retenu une indemnité principale correspondant à une valeur de 100 €/m².
En ce qui concerne la vente intervenue le 15 septembre 2009, le bien est situé sur la commune de [Localité 6] qui ne peut être comparée avec celle de [Localité 7] de Védas, où le prix des terrains est nettement moindre.
En ce qui concerne la vente intervenue le 26 janvier 2012 le bien est situé sur la commune de [Localité 8], commune située au Sud de [Localité 6] et proche du littoral, qui ne peut être comparée à celle de [Localité 7] de védas relativement au prix des terrains.
En ce qui concerne la vente intervenue le 22 décembre 2010 (Boucher de la ruelle/GGL), elle est intervenue au prix de 50 €/m², et l'expert retient un prix de vente à 83,20 €/m² au motif que l'acte de vente prévoit la paiement d'une partie du prix par un obligation de faire à la charge de l'aménageur, toutefois ce montage démontre que la vente de cette parcelle ne peut pas être valablement comparée à la parcelle objet du litige.
Enfin en ce qui concerne l'arrêt de la cour d'Appel en date du 18 décembre 2007 (CAM/Rouviere), il convient de rappeler que la parcelle objet du litige avait fait l'objet d'un déclassement, élément qui a été pris en compte par la juridiction qui a retenu une situation hautement privilégiée, étant précisé qu'il s'agissait d'un terrain avec bâti.
En l'absence de production de tout autre terme de comparaison il convient de retenir les ventes amiables intervenues au sein de la ZAC, dans la même section cadastrale, soit un prix de 41,80 €/m².
L'indemnité principale sera donc fixée à la somme suivante :
1293 m² x 41,80 €/m² = 54 047,40 €.
Sur l'indemnité de remploi :
Le mode de calcul retenu par le premier juge qui n'est pas contesté sera appliqué, l'indemnité sera donc égale à la somme suivante :
5000 € x 20 %= 1 000 €
10'000 € x 15 % = 1 500 €
39 047,40 € x 10 % = 3 904,74€
Total= 6 404,74 €
L'indemnité totale allouée à M. [A] sera donc égale à la somme de 60'452,14 €, arrondie à 60'500 €, le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur la demande d'indemnité pour préjudice financier subi du fait du non paiement intégral de l'indemnisation :
Le jugement étant confirmé, il n'y a pas lieu de statuer sur cette demande.
Sur les autres demandes :
M. [A] qui succombe en son appel sera tenu aux dépens.
Il ne paraît pas équitable de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour statuant publiquement et contradictoirement,
Rejette la demande d'irrecevabilité de pièces,
Rejette la demande d'annulation du jugement,
Confirme le jugement rendu par le juge de l'expropriation du département de l'Hérault le 22 février 2017 (RG 16/00072), sauf en ce qui concerne la fixation de la date de référence,
Statuant à nouveau,
Fixe la date de référence au 13 septembre 2012,
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice financier présentée par M. [A],
Dit n'y avoir lieu application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [A] aux dépens d'appel.
Le greffier, Le président,
