LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble les articles L. 115-1 et L. 442-9 du code de l'urbanisme ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 1er mars 2018), que M. et Mme M..., propriétaires du lot n° 10 dans un lotissement, ont assigné la société Angelotti aménagement, propriétaire du lot n° 11, en nature d'espace vert, pour obtenir la réalisation des travaux de plantation prévus sur ce lot par le plan paysager du lotissement et l'enlèvement du grillage le clôturant ;
Attendu que, pour accueillir ces demandes, l'arrêt retient que,
si les règles relatives notamment à l'implantation et à l'aspect extérieur des bâtiments, aux clôtures, à l'aménagement des abords et aux plantations, qui sont contenues dans le règlement de lotissement et le programme de travaux fourni à l'appui de la demande de permis de lotir, ont cessé de s'appliquer le 24 octobre 2012, dix ans après la délivrance de l'autorisation de lotir, le règlement de lotissement peut devenir un document contractuel si les parties, par une volonté expresse, ont décidé de lui accorder une telle valeur, qu'en l'espèce, le cahier des charges du lotissement ne fait pas une simple référence à ce règlement, qu'en effet, sous son titre I intitulé « pièces contractuelles », il est indiqué que « la création, l'organisation et le fonctionnement de l'opération, les droits et obligations de l'aménageur, des acquéreurs des lots et de toute personne physique ou morale détenant ou exerçant à quelque titre que ce soit un droit de propriété sur tout ou partie des biens composant l'opération, sont régis par les dispositions du présent cahier ainsi que par les prescriptions du règlement de l'opération et du programme des travaux d'aménagement qui sont annexés au dossier » et « que l'opération sera réalisée en conformité avec les pièces graphiques jointes au dossier », que, par cette clause, les parties ont eu la volonté expresse de contractualiser le règlement de lotissement, le programme des travaux d'aménagement, ainsi que les pièces graphiques ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser l'existence d'une volonté non équivoque des colotis de donner un caractère contractuel aux dispositions du règlement du lotissement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il donne acte à la SCI Les Grèzes de son intervention volontaire en cause d'appel, rejette la demande de la société Angelotti aménagement relative au paiement de frais de garde-meuble et rejette la demande de la SCI Les Grèzes en paiement de dommage-intérêts en réparation d'un préjudice locatif, l'arrêt rendu le 1er mars 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Condamne M. et Mme M... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme M... et les condamne à payer à la société Angelotti aménagement la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf septembre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour la société Angelotti aménagement
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné sous astreinte la société Angelotti Aménagement à retirer le grillage et les équipements de clôture du lot n° 11,
AUX MOTIFS QUE (p. 5) en application de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement sont devenues caduques au terme de 10 ans à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, le lotissement étant couvert par le PLU de la ville de Montpellier ; que l'autorisation de lotir a été délivrée le 24 octobre 2002 par la commune de Montpellier et les règles d'urbanisme contenues dans le règlement du lotissement sont devenues caduques le 24 octobre 2012 ; que le règlement du lotissement approuvé par l'autorisation administrative a un caractère réglementaire tandis que le cahier des charges est un document contractuel régissant les rapports de droit privé au sein du lotissement ; que le règlement du lotissement « [...] » prévoit, au titre du règlement paysager, des règles pour les espaces libres et les plantations ; que le programme de travaux fourni à la commune à l'appui de la demande de permis de lotir prévoit que les espaces libres sur le lot 11 seront traités en gazon rustique avec plantation d'arbres de haute tige le long de la voirie et d'une haie vive en bordure côté sud du lot conformément au plan paysager joint au dossier ; que ces documents contiennent donc des règles d'urbanisme relatives notamment à l'implantation des bâtiments, leur aspect extérieur, les clôtures mais également à l'aménagement de leurs abords et aux plantations ; que ces règles ont donc cessé de s'appliquer le 24 octobre 2012 soit 10 ans après la délivrance de l'autorisation de lotir ; que cependant le règlement de lotissement peut devenir un document contractuel si les parties, par une volonté expresse, ont décidé de lui accorder une telle valeur ; qu'en l'espèce, le cahier des charges du lotissement ne fait pas une simple référence à ce règlement ce qui serait insuffisant pour établir la volonté des parties de l'ériger en obligation contractuelle ; qu'en effet sous son titre I « Pièces contractuelles », il est indiqué « la création, l'organisation et le fonctionnement de l'opération, les droits et les obligations de l'aménageur, des acquéreurs des lots et de toute personne physique ou morale détenant ou exerçant à quelque titre que ce soit un droit de propriété sur tout ou partie des biens composant l'opération, sont régies par les dispositions du présent cahier ainsi que par les prescriptions du règlement de l'opération et du programme des travaux d'aménagement qui sont annexées au dossier. L'opération sera réalisée en conformité avec les pièces graphiques jointes au dossier » ; que par cette clause les parties ont eu la volonté expresse de contractualiser le règlement de lotissement, le programme des travaux d'aménagement ainsi que les pièces graphiques ; que ces obligations contractuelles perdurent à la charge de la société Angelotti Aménagement en sa qualité de propriétaire du lot 11 ; qu'ainsi le programme des travaux détaillant la façon de traiter les espaces libres du lot 11 doit être respecté par la société appelante de même que le document graphique constitué par le plan paysager ; que ce lot 11 entre bien dans le cadre du programme des travaux du lotissement (page 7 au paragraphe « plantations ») et fait donc partie de l'opération globale de lotissement contrairement à ce que prétend l'appelante ; que l'autorisation de lotir prévoyait d'ailleurs que le lotissement était composé de 11 lots dont 10 à usage d'habitation et un, le lot 11, destiné à être rattaché à la parcelle voisine PO 170 ; que la société Angelotti Aménagement a d'ailleurs conscience de ses obligations contractuelles puisque dans un courrier du 28 octobre 2008 adressé à l'ASL du lotissement [...], elle indique qu'elle n'a jamais refusé d'aménager le lot 11 tel qu'il est défini dans l'arrêt de lotir et que si l'ASL souhaite revenir à l'état initial de ce lot elle devra refaire son appel d'offres pour le choix de l'entreprise et faire part du calendrier d'exécution des travaux dès que possible ; que (p. 7) les intimés demandent le retrait par la société Angelotti Aménagement du grillage entourant le lot 11 ; que ce lot faisant partie de l'opération de lotissement aux termes du règlement devenu contractuel devait être accessible par la voie interne du lotissement : que le programme des travaux indiquait les plantations à effectuer sur cet espace libre sans qu'il soit fait mention de la pose d'une clôture ; que la commune de Montpellier par courrier du 14 novembre 2005 adressé à l'ASL précisait que cette clôture n'avait pas été autorisée par le permis de construire et qu'elle devait faire l'objet d'une régularisation par dépôt d'une déclaration de travaux, ce qui a été fait le 13 janvier 2006 par la société Angelotti Aménagement ; que cependant une autorisation administrative n'est donnée que sout réserve du droit des tiers et les époux M... sont en droit de demander le respect par le propriétaire du lot 11 de ses obligations contractuelles définies au titre I du cahier des charges du lotissement ; que ce lot 11 constituant un espace vert libre et accessible aux colotis par la voie interne du lotissement doit être dégagé de toute entrave et la demande d'enlèvement de sa clôture et de ses équipements doit donc être accueillie ;
1°- ALORS QUE lorsqu'un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d'urbanisme contenues dans le les documents du lotissement, y compris le cahier des charges, cessent de s'appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, sauf à ce qu'une majorité de colotis ait exprimé la volonté non équivoque de contractualiser les règles qu'il contenait ; qu'en se bornant à relever que le cahier des charges du lotissement litigieux mentionnait que « la création, l'organisation et le fonctionnement de l'opération, les droits et les obligations de l'aménageur, des acquéreurs des lots et de toute personne physique ou morale détenant ou exerçant à quelque titre que ce soit un droit de propriété sur tout ou partie des biens composant l'opération, sont régies par les dispositions du présent cahier ainsi que par les prescriptions du règlement de l'opération et du programme des travaux d'aménagement qui sont annexées au dossier », pour en déduire que les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement litigieux auraient été contractualisées, quand de tels motifs sont impropres à caractériser l'existence d'une volonté non équivoque des colotis de donner un caractère contractuel aux règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme ;
2° - ALORS en toute hypothèse QUE le propriétaire d'un lot privatif est en droit d'en user librement sous la seule réserve de n'y rien faire qui soit proscrit par la loi, le règlement ou le cahier des charges ; qu'en retenant que la société Angelotti, propriétaire du lot n° 11, devait être condamnée à retirer les clôtures de ce lot au seul motif que le programme des travaux indiquait les plantations à effectuer sur cet espace libre sans qu'il soit fait mention de la pose d'une clôture, la cour d'appel a violé les articles 544 et 647 du code civil et L. 442-1 du code de l'urbanisme.
3° - ALORS au surplus QU'en affirmant que le lot n° 11 devrait demeurer un espace libre « accessible aux colotis », ce qui ne résulte d'aucune pièce du dossier et contredit directement le caractère privatif de ce lot, la cour d'appel, qui a statué par voie de simple affirmation, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4° - ALORS QU'en affirmant que le lot n° 11 devrait demeurer un espace libre « accessible aux colotis », quand il résultait de l'arrêté de lotissement lui-même que ce lot n° 11 était destiné à être rattaché à la parcelle [...] adjacente, la cour d'appel a dénaturé ledit arrêté et violé l'article 1103 du Code civil.
