LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à Mme U... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société civile professionnelle O...-E...-V... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 19 décembre 2017), que, par acte notarié du 3 juin 1987, J... L... a donné un local commercial à bail à Mme U... ; que la bailleresse est décédée, en laissant pour lui succéder son fils, M. Y..., qui, par acte du 5 mai 2006, a vendu l'immeuble à la SCI M... L... Y... H... ; que, par acte authentique du 13 novembre 2012, dressé par Mme O...-E...-V..., notaire, la SCI M... L... Y... H... a vendu l'immeuble à la SCI Shaitone ; que, soutenant que l'immeuble avait été vendu en fraude de ses droits, Mme U... a assigné la SCI M... L... Y... H..., la SCI Shaitone et le notaire en annulation de la vente, en dommages-intérêts et en exécution de travaux ;
Sur le premier et le deuxième moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu que Mme U... fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevables les demandes en annulation de la vente d'immeuble et la demande corrélative en paiement de dommages et intérêts, de rejeter ses demandes subsidiaires, de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et la résiliation de celui-ci, d'ordonner son expulsion et de la condamner au paiement de loyers impayés et d'une indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif des lieux ;
Mais attendu que le visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date n'est nécessaire que si le juge n'expose pas succinctement leurs prétentions respectives et leurs moyens ; que, l'arrêt ayant pris en compte l'ensemble des prétentions et moyens formulés par Mme U... dans ses dernières conclusions, le moyen est inopérant ;
Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :
Attendu que Mme U... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande subsidiaire en dommages-intérêts ;
Mais attendu qu'ayant relevé que, si Mme U... avait averti à plusieurs reprises la SCI M... L... Y... H... de son souhait d'acheter le local loué et si la propriétaire avait pu lui répondre que sa proposition d'achat l'intéressait, aucune négociation sur le prix n'avait eu lieu et aucune promesse de vente n'était intervenue et souverainement retenu que Mme U... n'établissait pas que la vente de l'immeuble à la SCI Shaitone était intervenue en fraude de ses droits et que les courriers versés aux débats étaient insuffisants à en faire la preuve, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a exactement déduit de ces seuls motifs que sa demande en dommages et intérêts devait être rejetée et a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le cinquième moyen, ci-après annexé :
Attendu que Mme U... fait grief à l'arrêt de constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail et de la condamner au paiement de diverses sommes ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'un commandement de payer avait été délivré à Mme U... le 20 juin 2013 rappelant la clause résolutoire du bail et que celui-ci était demeuré infructueux, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu en déduire que la clause résolutoire était acquise et le bail résilié et que Mme U... devait être condamnée à verser à la SCI Shaitone les arriérés de loyers et une indemnité d'occupation mensuelle dont elle a souverainement fixé le montant ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le troisième moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme U... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme U... et la condamne à payer à la SCI Shaitone la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf septembre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour Mme U...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevables les demandes en annulation de la vente d'immeuble et la demande corrélative en paiement de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE sur la recevabilité des demandes de Mme U..., aux termes de l'article 30-5° du décret 55–22 du 4 janvier 1955, les demandes tendant à faire prononcer la résolution (
) l'annulation de droit soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été publiées conformément aux dispositions de l'article 28–4° et s'il est justifié de cette publication par un certificat de conservateur ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité ; qu'en l'espèce, Mme U... n'a pas justifié avoir publié l'assignation de première instance en annulation de la vente de l'immeuble ; qu'elle ne prouve pas non plus avoir effectué cette formalité s'agissant des conclusions de motivation d'appel ; que cependant, c'est la demande d'annulation de la vente et celle, corrélative, en dommages-intérêts pour vente survenue en fraude à ses droits qui sont irrecevables ; que ses autres prétentions, et particulièrement la demande en dommages-intérêts faite à titre subsidiaire et de manière autonome à la demande d'annulation de la vente, sont recevables ; que, sur la demande subsidiaire en dommages intérêts pour vente en fraude des droits de Mme U..., vu les dispositions de l'ancien article 1382 du code civil ; il appartient à Mme U... de prouver l'existence de la fraude ; qu'il est démontré que si l'appelante a averti à plusieurs reprises la Sci Des Villas de son souhait d'acheter le local loué et si la propriétaire a pu lui répondre que sa proposition d'achat l'intéressait, aucune négociation sur le prix n'a eu lieu et aucune promesse de vente n'est donc intervenue ; que, dès lors, Mme U... ne saurait établir que la vente de l'intégralité de l'immeuble à la Sci Shaitone est intervenue en fraude à son droit d'acheter le local loué dans ce même ensemble immobilier ; que les courriers produits aux débats sont parfaitement insuffisants en faire la preuve ;
ALORS QUE le juge ne peut que statuer sur les dernières conclusions déposées ; qu'en se prononçant au seul visa des conclusions transmises par voie électronique le 19 décembre 2016, quand Mme U... avait déposé au greffe le 12 mai 2017 des conclusions complétant son argumentation, visées par les conseils de la Sci Shaitone et de la Scp notariale, puis signifiées à la Sci Des Vil.La avant l'ordonnance de clôture du 26 septembre 2017, la cour d'appel a violé les articles 455 et 954 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté les demandes subsidiaires de Mme U... et d'AVOIR constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail et la résiliation de plein droit du bail au 20 juillet 2013, ordonné l'expulsion de Mme U..., condamné cette dernière au paiement de la somme de 2.828,63 € au titre des loyers impayés de décembre 2012 à juin 2013, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article L 145-41 alinéa 1er du code du commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ; que le tribunal a parfaitement considéré que le commandement de payer, délivré à Mme U... le 20 juin 2013, rappelant la clause résolutoire du bail, étant demeuré infructueux, il convenait de constater la résiliation du bail au 20 juillet 2013 et de condamner la locataire à verser à la Sci Shaitone la somme de 2.828,63 euros, correspondant à l'arriéré de loyer pour la période du 2 décembre 2012 à juin 2013 et une indemnité d'occupation mensuelle de 404,09 euros due à compter du 20 juillet 2013 (jusqu'à) libération complète des lieux loués ;
ALORS QUE le juge ne peut que statuer sur les dernières conclusions déposées ; qu'en se prononçant au seul visa des conclusions transmises par voie électronique le 19 décembre 2016, quand Mme U... avait déposé au greffe le 12 mai 2017 des conclusions complétant son argumentation, visées par les conseils de la Sci Shaitone et de la Scp notariale, puis signifiées à la Sci Des Vil.La avant l'ordonnance de clôture du 26 septembre 2017, la cour d'appel a violé les articles 455 et 954 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR déclaré irrecevables les demandes en annulation de la vente d'immeuble et la demande corrélative en paiement de dommages et intérêts et d'AVOIR rejeté les demandes subsidiaires de Mme U... ;
AUX MOTIFS QUE, sur la recevabilité des demandes de Mme U..., aux termes de l'article 30-5° du décret 55–22 du 4 janvier 1955, les demandes tendant à faire prononcer la résolution (
) l'annulation de droit soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été publiées conformément aux dispositions de l'article 28–4° et s'il est justifié de cette publication par un certificat de conservateur ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité ; Qu'en l'espèce, Mme U... n'a pas justifié avoir publié l'assignation de première instance en annulation de la vente de l'immeuble ; qu'elle ne prouve pas non plus avoir effectué cette formalité s'agissant des conclusions de motivation d'appel ; que cependant, c'est la demande d'annulation de la vente et celle, corrélative, en dommages-intérêts pour vente survenue en fraude à ses droits qui sont irrecevables ; que ses autres prétentions, et particulièrement la demande en dommages-intérêts faite à titre subsidiaire et de manière autonome à la demande d'annulation de la vente, sont recevables ; que, sur la demande subsidiaire en dommages intérêts pour vente en fraude des droits de Mme U..., vu les dispositions de l'ancien article 1382 du code civil ; il appartient à Mme U... de prouver l'existence de la fraude ; qu'il est démontré que si l'appelante a averti à plusieurs reprises la Sci Des Vil.La de son souhait d'acheter le local loué et si la propriétaire a pu lui répondre que sa proposition d'achat l'intéressait, aucune négociation sur le prix n'a eu lieu et aucune promesse de vente n'est donc intervenue ; que, dès lors, Mme U... ne saurait établir que la vente de l'intégralité de l'immeuble à la Sci Shaitone est intervenue en fraude à son droit d'acheter le local loué dans ce même ensemble immobilier ; que les courriers produits aux débats sont parfaitement insuffisants en faire la preuve ;
1°) ALORS QUE le juge qui décide que la demande dont il est saisi est irrecevable, excède ses pouvoirs en statuant au fond ; qu'en énonçant que la demande formée par Mme U... en dommages intérêts pour la vente survenue en fraude de ses droits était irrecevable pour, ensuite, la rejeter au fond, au motif inopérant qu'elle aurait été, dans un cas, formée corrélativement à une demande en annulation de la vente puis, pour l'autre cas, de manière autonome, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs et violé l'article 122 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE la demande qui ne tend pas à obtenir la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention, n'est pas assujettie à la publicité obligatoire ; qu'en affirmant que la demande de dommages et intérêts formée par Mme U... pour la vente survenue en fraude de ses droits était irrecevable, faute pour celle-ci de justifier avoir publié l'assignation de première instance ou ses conclusions d'appel, quand la demande de dommages et intérêts ne tendait pas à obtenir la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention, la cour d'appel a violé les article 28-4° c et 30-5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué, confirmatif de ce chef, d'AVOIR débouté Mme U... de sa demande subsidiaire en dommages et intérêts pour vente en fraude de ses droits ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la demande subsidiaire en dommages intérêts pour vente en fraude des droits de Mme U..., vu les dispositions de l'ancien article 1382 du code civil, il appartient à Mme U... de prouver l'existence de la fraude ; qu'il est démontré que si l'appelante a averti à plusieurs reprises la Sci Des Villas de son souhait d'acheter le local loué et si la propriétaire a pu lui répondre que sa proposition d'achat l'intéressait, aucune négociation sur le prix n'a eu lieu et aucune promesse de vente n'est donc intervenue ; que, dès lors, Mme U... ne saurait établir que la vente de l'intégralité de l'immeuble à la Sci Shaitone est intervenue en fraude à son droit d'acheter le local loué dans ce même ensemble immobilier ; que les courriers produits aux débats sont parfaitement insuffisants en faire la preuve ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'il ressort des termes de l'article 1583 du code civil que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; que, de même, l'article 1589 alinéa 1er du code civil dispose que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; que Mme U... estime que la Sci Des Vil.La a vendu l'immeuble qui abrite le local commercial qu'elle occupe en fraude de ses droits ; qu'en premier lieu, il faut relever que les courriers antérieurs au 5 mai 2006 ne peuvent être invoqués par Mme U... pour faire état d'un accord sur la chose et sur le prix ; qu'en effet, il apparaît qu'à cette date, M. Y... a vendu l'ensemble immobilier à la Sci Des Vil.La dont il était associé et n'a par conséquent pas donné suite aux demandes d'acquisitions formées par sa locataire ; qu'en tout état de cause, il ne résulte d'aucune des pièces transmises par la demanderesse la réalité d'un accord entre Mme U... et les propriétaires successifs de l'ensemble immobilier sur la vente du local occupé par celle-ci ; qu'ainsi, si dans son courrier du 30 avril 2010, la Sci Des Vil.La a pu faire état de son intention de céder à Mme U... et à M. C... l'immeuble que ces derniers occupaient en tant que locataires, ce seul courrier n'atteste nullement d'un accord sur la chose (précision du local en question) et sur le prix ; qu'il faut relever en outre que les pourparlers dont fait état la demanderesse n'ont pas débouché sur la réalisation concrète des actes nécessaires à une vente en matière immobilière puisque les parties n'ont nullement poursuivi leurs discussions sur les éléments essentiels de la vente par la signature d'un promesse d'achat ou d' un compromis de vente ; qu'il apparaît d'ailleurs que dans son courrier du 4 avril 2012, le conseil de Mme U... demandait à la Sci Des Vil.La de le fixer sur sa « réelle intention de vendre », ce qui tend à démontrer qu'elle n'avait aucune certitude sur cette question ;
ALORS QUE la fraude est caractérisée par la volonté délibérée de priver une partie de ses droits ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si Mme U..., titulaire d'un bail commercial sur le local vendu, ne bénéficiait pas d'un droit de priorité dont la vente intervenue entre Sci Des Vil.La et la Sci Shaitone l'avait privée, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 1er devenu 1103 du code civil et du principe selon lequel la fraude corrompt tout.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, confirmatif de ce chef, d'AVOIR constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail et la résiliation de plein droit du bail au 20 juillet 2013, ordonné l'expulsion de Mme U..., condamné cette dernière au paiement de la somme de 2.828,63 € au titre des loyers impayés de décembre 2012 à juin 2013, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'aux termes de l'article L 145-41 alinéa 1er du code du commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ; que le tribunal a parfaitement considéré que le commandement de payer, délivré à Mme U... le 20 juin 2013, rappelant la clause résolutoire du bail, étant demeuré infructueux, il convenait de constater la résiliation du bail au 20 juillet 2013 et de condamner la locataire à verser à la Sci Shaitone la somme de 2.828,63 euros, correspondant à l'arriéré de loyer pour la période du 2 décembre 2012 à juin 2013 et une indemnité d'occupation mensuelle de 404,09 euros due à compter du 20 juillet 2013 (jusqu'à) libération complète des lieux loués ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le bail commercial liant Mme U... à la Sci Shaitone contient une clause résolutoire, laquelle prévoit que :
« Toutes les conditions du présent bail sont de rigueur.
A défaut par le locataire d'exécuter une seule d'entre elles, la résiliation du bail sera encourue de plein droit, un mois après une simple mise en demeure de payer ou d'exécuter, et restée sans effet et énonçant la volonté du bailleur d'user du bénéfice de la présente clause (...) » ;
Que la Sci bailleresse a délivré le 20 juin 2013 un commandement de payer la somme de 2.828,63 euros représentant les loyers impayés des mois de décembre 2012 à juin 2013 rappelant les dispositions de l'article L 145-41 du Code de commerce et l'intention de la bailleresse de se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail liant les parties ;
Que ce commandement étant demeuré infructueux, il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties à la date du 20 juillet 2013 et d'ordonner l'expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de la somme 2.828,63 euros représentant les loyers impayés des mois de décembre 2012 à juin 2013, outre une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux ;
1°) ALORS QUE le juge est tenu d'analyser même sommairement les éléments versés aux débats ; qu'au cas présent, Mme U... avait produit la lettre de la Sci Des Vil.La confirmant son accord pour suspendre les loyers jusqu'à l'exécution des travaux de rénovation de l'immeuble, ce dont la locataire déduisait qu'elle devait être « dispensée de payer les loyers comme convenu, jusqu'à rénovation totale des lieux » ; qu'en rejetant cette demande sans examiner la pièce dont il résultait l'accord du bailleur pour suspendre les loyers et, en conséquence, l'effet de la clause résolutoire insérée au bail, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE le locataire est dispensé de payer les loyers lorsque le bailleur ne respecte pas son obligation de délivrance ; qu'en ne recherchant pas comme elle y était invitée, si l'état de délabrement du local objet de bail ne justifiait pas la suspension de l'obligation du preneur de payer les loyers, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1719-1° et 2° du code civil.
