LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon les jugements attaqués (tribunal d'instance de Paris 15e arrondissement, 20 février 2018 et 16 avril 2018), rendus en dernier ressort sur renvoi après cassation (3e Civ., 21 janvier 2014, pourvoi n° 12-27.514), que M. et Mme Y..., propriétaires d'un lot constitué d'un emplacement de stationnement dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, ont été assignés en paiement de charges par le syndicat des copropriétaires ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; que le règlement de copropriété fixe la quote-part de charges afférente à chaque lot ;
Attendu que, pour condamner M. et Mme Y... au paiement des charges relatives au jardin, le jugement retient que l'expert a constaté que, dans ce jardin, est située l'issue de secours du parking, qu'il est à l'usage de tous les copropriétaires et qu'il relève des charges de conservation de l'immeuble ;
Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que le règlement de copropriété avait prévu que les charges de jardin étaient des charges spéciales, ce dont il résultait qu'elles relevaient des charges entraînées par les services collectifs et équipements communs, auxquelles les copropriétaires étaient tenus de participer en considération de leur utilité pour leur lot, le tribunal a violé le texte susvisé ;
Et sur le second moyen :
Vu l'article 1153 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu que, pour condamner M. et Mme Y... au paiement de dommages et intérêts, le jugement retient que ceux-ci ne pouvaient se faire justice à eux-mêmes et que la copropriété n'a pas vocation à effectuer des avances de trésorerie ;
Qu'en statuant ainsi, sans caractériser la mauvaise foi de M. et Mme Y... et l'existence pour le syndicat d'un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l'exécution de l'obligation, le tribunal d'instance a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. et Mme Y... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] les sommes de 1 406,95 euros arrêtée au 1er octobre 2017, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2011 et de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, le jugement rendu le 20 février 2018, entre les parties, par le tribunal d'instance de Paris 15e arrondissement ; remet, en conséquence, sur les points cassés, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Paris ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief aux jugements attaqués D'AVOIR dit que les charges spéciales concernant le jardin et l'ascenseur concernant l'immeuble situé [...] seraient réparties selon des grilles annexées à son jugement, D'AVOIR dit que les nouvelles grilles de répartition prendraient effet à compter de la date où son jugement serait devenu définitif, D'AVOIR condamné solidairement M. et Mme B... Y... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] la somme de 1 406, 95 euros, arrêtée à la date du 1er octobre 2017, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2011, et la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts et D'AVOIR débouté M. et Mme B... Y... de leurs demandes plus amples ou contraires ;
AUX MOTIFS QU'« il résulte de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs, et aux charges relatives à la conservation des parties communes, selon la répartition du règlement de copropriété ; / et des articles 14-1 et 14-2 de la même loi que les copropriétaires doivent verser au syndicat les appels de fonds provisionnels et les dépenses pour travaux, correspondant au budget voté en assemblée générale, aux dates prévues à cet effet. / En l'espèce, il résulte de la matrice cadastrale versée aux débats que Monsieur B... Y... et Madame Z... F... sont propriétaires indivis du lot numéro 50 dépendant de l'immeuble situé [...] , correspondant à un emplacement de voiture. / [
] Sur les dispositions du règlement de copropriété. / Les époux Y... ne contestent pas la répartition générale des charges et les tantièmes qui leur sont attribuées mais ils contestent en revanche, l'appel des charges spéciales attachées à leur lot, estimant que l'utilisation de l'ascenseur et du jardin ne représente aucune utilité pour eux. / Qu'en l'espèce, le règlement de copropriété daté du 2 octobre 1968 prévoit bien une distinction entre les charges générales et charges spéciales. / Il est prévu à l'article 2 " État descriptif de division " que chaque lot comprend une fraction de l'immeuble et " une quote-part calculée en 10 / 1000ème dans la propriété du sol des parties communes de l'immeuble ". / Les lots numérotés de 11 à 18, les lots 16 et 17 concernant les emplacements de voiture. / L'article 2 prévoit que le surplus à construire, et les jardins feront l'objet d'une subdivision dans les conditions prévues au règlement soit 8 996 / 10 000ème de la copropriété. / Le règlement fixe à l'article 6 du chapitre 3, les charges générales " au prorata des quotes-parts de copropriété contenues dans les lots ". / Les charges spéciales sont fixées et énumérées : ascenseur, jardin, emplacement de voitures. / L'article 7 fixe la répartition pour les charges ascenseur : " les charges seront réparties ultérieurement entre les propriétaires des lots composant les étages " " à l'exclusion du rez-de-chaussée ", en l'espèce le critère de l'utilité est respecté. / L'article 8 fixe les charges des services communs, spéciales aux emplacements de voiture : parts égales entre tous les propriétaires des lots. / L'article 9 fixe les charges pour le jardin : répartition dans la proportion de 25 % pour le lot 25 et tous les autres lots se répartissent les 75 % restant, sans que les parkings soient exclus de la répartition. / Par contre, aucune grille de répartition ne figurant au règlement, l'assemblée générale de 2010 en a adopté une, qui a été annulée pour non-respect de la règle de l'unanimité du vote. / Il résulte du rapport d'expertise déposé par Madame P... C... que le jardin ou espaces verts est une partie commune décrite à l'article 4 du Rcp qui stipule que " ces parties communes comprennent la totalité du sol
et des jardins " et l'article 5 du Rcp prévoit que les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales aux termes des articles 7-8-9-10-11, l'article 9 attribuant 25 % des charges au lot n° 11 le reste soit 75 % réparti entre tous les copropriétaires. / Sur les charges relatives au jardin. / L'expert note que sa visite sur place lui a permis de constater que dans ce jardin est située l'issue de secours du parking, qu'il est à l'usage de tous les copropriétaires, qu'il relève des charges de la conservation de l'immeuble et propose une grille de répartition (pages 11 à 13 du rapport) qui sera entérinée par le tribunal selon la grille annexée. / En conséquence, Monsieur et Madame Y..., propriétaires du lot 50 auquel est attribué à ce titre 155 / 100 000èmes des charges seront condamnés à payer les sommes dues et appelées pour cette quote-part dans leur décompte individuel adressé trimestriellement. / Sur les charges relatives à l'ascenseur. / Madame Costa C... a constaté que la grille appliquée actuellement est contraire aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, comme incluant un lot situé au rez-de-chaussée (71) et excluant les lots caves des premiers et deuxièmes sous-sols, accessibles par l'ascenseur. / Il est proposé une modification de grille selon : - les critères de capacité d'occupation (de 1 à 6 pièces) soit pour les parkings capacité de 1, pour les caves de 0, 1 sur la base de l'état descriptif de division ; - un coefficient de progressivité par étage et d'occupation au regard de la nature de l'occupation. / Cette grille (page 17 à 19 du rapport) a été acceptée par le Syndicat, elle sera entérinée par le tribunal et annexée au jugement. / Les consorts Y... soutiennent mais sans en apporter la preuve qui leur incombe, qu'ils n'ont jamais eu la clé d'accès à l'ascenseur. / Les clés ou badges sont à réclamer au syndic de l'immeuble qui doit les fournir selon les dispositions votées en assemblées générales, le fait que les époux Y..., propriétaires d'un seul parking au sein de la copropriété, n'utilisent pas selon leurs dires l'ascenseur n'est pas de nature à les exonérer des charges spéciales rattachées à leur lot. / Le critère de l'utilité doit s'apprécier de manière objective, indépendamment de l'usage réellement fait des services ou éléments d'équipement considérés. / Monsieur et Madame Y... seront, en conséquence, déboutés de leur demande à ce titre, et devront s'acquitter des charges spéciales concernant l'ascenseur dans la proportion de 78 / 100 000èmes attribuée à leur lot numéro 50. / La répartition des charges spéciales à l'entretien des parkings n'est pas contestée, les nouvelles grilles de répartition fixées après expertise prendront effet à compter du jour où la décision aura acquis l'autorité de la chose jugée. / Sur la contestation de l'arriéré des charges incombant aux consorts Y.... / Il est de jurisprudence constante que tant que la répartition des charges n'a pas été annulée, la répartition des charges même irrégulières continue de s'appliquer. / En l'espèce, les époux Y... prétendent que les différents appels de charges contiennent des incohérences mais outre qu'ils ont payé pendant plusieurs années leurs charges sans contestation de 1996 à 2011, date de leur assignation, le décompte produit au 1er avril 2017 est justifié. / Il est en effet produit : - les procès-verbaux des assemblées générales des années 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 et 2017 et les attestations de non recours les concernant, les appels provisionnels nominatifs correspondant ; - les répartitions annuelles des dépenses ; - les décomptes copropriétaires de 2005 à 2017 (au 31 décembre 2017) ; - un extrait du grand livre relatif au compte des copropriétaires concernés. / Le décompte concernant les époux Y..., arrêté au 1er octobre 2017, présente un solde débiteur de 1 406, 95 euros, les défendeurs soulignent des incohérences mais ne justifient pas d'erreur de nature à leur nuire dans les appels de charges adressés, ils seront en conséquence condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 406, 95 euros arrêtée à la date du 1er octobre 2017, qui portera intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2011, date de l'assignation. / Sur la demande de dommages et intérêts. / Si les époux Y... étaient en droit de contester une disposition d'assemblée générale, ils ne pouvaient ainsi qu'ils l'ont fait se faire justice à eux-mêmes et s'abstenir de régler les charges concernant leur lot. / La copropriété n'a pas vocation à effectuer des avances de trésorerie en raison de l'attitude de copropriétaires récalcitrants, Monsieur et Madame Y... seront en conséquence condamnés à payer au syndicat la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts » (cf., jugement attaqué du 20 février 2018, p. 5 à 8) ;
ALORS QUE, de première part, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot de copropriété ; qu'en énonçant, par conséquent, pour retenir que M. et Mme B... Y... étaient tenus de participer aux charges de copropriété relatives au jardin, que l'expert judiciaire notait que sa visite sur place lui avait permis de constater que, dans ce jardin, est située l'issue de secours du parking et que ce jardin est à l'usage de tous les copropriétaires, quand, en se déterminant de la sorte, il ne caractérisait pas que le jardin litigieux présentait une utilité objective à l'égard du lot de copropriété, constitué d'un emplacement de stationnement en sous-sol, appartenant à M. et Mme B... Y..., le tribunal d'instance a violé les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE, de deuxième part, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot de copropriété ; qu'en énonçant, par conséquent, pour retenir que M. et Mme B... Y... étaient tenus de participer aux charges de copropriété relatives au jardin, que l'expert judiciaire notait que sa visite sur place lui avait permis de constater que, dans ce jardin, est située l'issue de secours du parking et que ce jardin est à l'usage de tous les copropriétaires, sans rechercher, ainsi qu'il y avait été invité par M. et Mme B... Y..., si l'expert judiciaire n'avait pas lui-même constaté que le jardin litigieux ne présentait aucune utilité objective à l'égard du lot de copropriété, constitué d'un emplacement de stationnement en sous-sol, appartenant à M. et Mme B... Y..., le tribunal d'instance a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE, de troisième part, c'est au règlement de copropriété qu'il appartient de déterminer quelles charges sont celles qui sont relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et auxquelles les copropriétaires sont, par suite, tenus de participer proportionnellement à la valeur relative des parties privatives comprises dans leur lot et quelles charges sont celles qui sont entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs et auxquelles les copropriétaires sont, par suite, tenus de participer en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de leur lot ; qu'en énonçant, par conséquent, pour retenir que M. et Mme B... Y... étaient tenus de participer aux charges de copropriété relatives au jardin, que l'expert judiciaire notait que sa visite sur place lui avait permis de constater que le jardin relevait des charges de la conservation de l'immeuble, quand c'était au règlement de copropriété qu'il appartenait de déterminer si les charges relatives au jardin étaient ou non relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et quand, par suite, il s'est prononcé par des motifs inopérants, le tribunal d'instance a violé les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE, de quatrième part, c'est le règlement de copropriété qui détermine quelles charges sont celles qui sont relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et auxquelles les copropriétaires sont, par suite, tenus de participer proportionnellement à la valeur relative des parties privatives comprises dans leur lot de copropriété et quelles charges sont celles qui sont entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs et auxquelles les copropriétaires sont, par suite, tenus de participer en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de leur lot de copropriété ; qu'en énonçant, par conséquent, pour retenir que M. et Mme B... Y... étaient tenus de participer aux charges de copropriété relatives au jardin, que l'expert judiciaire notait que sa visite sur place lui avait permis de constater que le jardin relevait des charges de la conservation de l'immeuble, quand il avait considéré que le règlement de copropriété stipulait que les charges relatives au jardin étaient des charges spéciales, et, donc, des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs et auxquelles les copropriétaires étaient, par suite, tenus de participer en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentaient à l'égard de leur lot de copropriété, et non des charges générales, relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et auxquelles les copropriétaires étaient, par suite, tenus de participer proportionnellement à la valeur relative des parties privatives comprises dans leur lot de copropriété, le tribunal d'instance a violé les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE, de cinquième part, les copropriétaires ne sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs que dans la mesure où le règlement de copropriété fixe une quote-part afférente à leur lot dans cette catégorie de charges ; qu'en condamnant, dès lors, solidairement M. et Mme B... Y... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] la somme de 1 406, 95 euros, arrêtée à la date du 1er octobre 2017, au titre des charges de copropriété relatives au jardin, sans constater que le règlement de copropriété avait fixé, pendant la période au titre de laquelle le paiement de ces charges était demandé, une quote-part afférente au lot de copropriété de M. et Mme B... Y... dans cette catégorie de charges, le tribunal d'instance a violé les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE, de sixième part, les copropriétaires ne sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs que dans la mesure où le règlement de copropriété fixe une quote-part afférente à leur lot dans cette catégorie de charges ; qu'en condamnant, dès lors, solidairement M. et Mme B... Y... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] la somme de 1 406, 95 euros, arrêtée à la date du 1er octobre 2017, au titre des charges de copropriété relatives à l'ascenseur, sans constater que le règlement de copropriété avait fixé, pendant la période au titre de laquelle le paiement de ces charges était demandé, une quote-part afférente au lot de copropriété de M. et Mme B... Y... dans cette catégorie de charges, le tribunal d'instance a violé les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief aux jugements attaqués D'AVOIR condamné solidairement M. et Mme B... Y... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE « si les époux Y... étaient en droit de contester une disposition d'assemblée générale, ils ne pouvaient ainsi qu'ils l'ont fait se faire justice à eux-mêmes et s'abstenir de régler les charges concernant leur lot. / La copropriété n'a pas vocation à effectuer des avances de trésorerie en raison de l'attitude de copropriétaires récalcitrants, Monsieur et Madame Y... seront en conséquence condamnés à payer au syndicat la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts » (cf., jugement attaqué du 20 février 2018, p. 8) ;
ALORS QUE les juges du fond ne peuvent allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l'existence, pour le créancier, d'un préjudice indépendant du retard apporté au paiement de la créance par le débiteur et causé par sa mauvaise foi ; qu'en énonçant, dès lors, pour condamner solidairement M. et Mme B... Y... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, que M. et Mme B... Y... ne pouvaient se faire justice à eux-mêmes et s'abstenir de régler les charges concernant leur lot de copropriété et que la copropriété n'avait pas vocation à effectuer des avances de trésorerie en raison de l'attitude de copropriétaires récalcitrants, quand, en se déterminant de la sorte, il ne caractérisait pas l'existence, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] , d'un préjudice indépendant du retard apporté au paiement des charges de copropriété et qui aurait été causé par la mauvaise foi de M. et Mme B... Y..., le tribunal d'instance a violé les dispositions de l'article 1153 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, et de l'article 1231-6 du code civil.
