LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 5 décembre 2017), que, le 1er avril 1999, la société Finamur, titulaire d'un bail à construction sur un terrain appartenant à la SCI La Malissole, a consenti à la société Pedinielli une convention d'occupation précaire d'une durée de douze ans et cent douze jours portant sur un bâtiment à usage de garage édifié sur ce terrain et comportant une promesse unilatérale de vente du bien immobilier sous condition que la société Finamur devienne elle-même propriétaire du terrain ; que, cette condition ne s'étant pas réalisée et le terme de la convention étant intervenu, la société Finamur a assigné la société Pedinielli en expulsion et en paiement d'indemnités d'occupation ; que la société Pedinielli a demandé reconventionnellement l'annulation de la convention pour dol et la condamnation de la société Finamur à l'indemniser de ses préjudices sur le fondement de la responsabilité délictuelle ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 16 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour limiter l'indemnisation de la société Pedinielli à un certain montant, l'arrêt retient que ne peut se prévaloir d'un préjudice lié à la perte totale du bâtiment, dès lors qu'elle n'avait pas la certitude de pouvoir l'acquérir, ayant accepté, au moment de la conclusion du contrat, un aléa tenant aux procédures judiciaires en cours et que le préjudice allégué n'est donc constitué que d'une perte de chance de pouvoir acquérir la propriété du bâtiment ;
Qu'en statuant ainsi, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations sur le moyen tiré de la perte de chance qu'elle relevait d'office, la cour d'appel, qui a méconnu le principe de la contradiction, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il limite l'indemnisation de la société Pedinielli à la somme de 219 526 euros, l'arrêt rendu le 5 décembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne la société Finamur aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Finamur ; la condamne à payer à la société Pedinielli la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société Pedinielli.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité la somme allouée à la société PEDINIELLI à titre de dommages-intérêts à la seule somme de 219 526 euros ;
Aux motifs propres qu'« outre la nullité de la convention, la société Pedinielli sollicite la réparation intégrale de son préjudice sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Elle fait valoir qu'elle va perdre l'intégralité des investissements qu'elle a réalisés, ajoutant qu'elle sera dans l'impossibilité d'exploiter son fonds de commerce, et dans obligation de licencier ses salariés. Elle soutient que cela équivaut à une éviction comme en matière de baux commerciaux, même si elle n'était pas titulaire d'un bail commercial. Elle produit un rapport d'expertise non contradictoire, et conclut à un préjudice de 3.474.185 euros, constitué d'une part d'indemnités liées à la perte de son fonds de commerce pour un montant de 1.867.420 euros, d'autre part d'indemnités liées à la perte du bâtiment (qu'elle considère avoir acquis par le paiement des indemnités d'occupation), pour un montant de 1.606.765 euros. Elle sollicite à titre subsidiaire une mesure d'expertise. La société Finamur rappelle la clause de la convention selon laquelle le preneur ne pourra pas bénéficier d'une propriété commerciale au sens du décret du 30 septembre 1953. Elle ajoute que la convention n'est pas un bail commercial, de sorte qu'il ne peut être procédé par voie d'analogie. Elle fait valoir que l'expertise produite n'est ni contradictoire ni sérieuse, et qu'elle ne lui est pas opposable, d'autant que la demande est uniquement fondée sur ce rapport. Elle fait observer que les préjudices allégués ne sont qu'incertains, hypothétiques et futurs, de sorte qu'aucune indemnisation n'est possible. Elle soutient enfin que les mesures d'expertise n'ont pas pour objet de pallier la carence des parties dans l'administration de la preuve, de sorte qu'elle s'oppose à la demande d'expertise. La situation de la société Pedinielli ne peut être comparée à celle d'une société qui bénéficie d'un bail commercial et se voit délivrer un congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction, dès lors d'une part qu'elle n'a jamais bénéficié d'un tel bail commercial, d'autre part que l'indemnité d'éviction constitue un droit auquel le locataire évincé peut prétendre, alors qu'en l'espèce la société Pedinielli doit justifier de l'existence d'un préjudice actuel et certain, en lien de causalité avec le dol. La demande indemnitaire formée par la société Pedinielli repose pour partie sur l'affirmation selon laquelle elle va perdre son fonds de commerce, ce qui implique qu'elle démontre l'impossibilité de trouver des locaux similaires à ceux dont elle bénéficie lui permettant de poursuivre son activité. Hormis le rapport d'expertise, réalisé non contradictoirement, qu'elle produit - et qui affirme de manière fort peu argumentée que le fonds de commerce ne peut être transféré -la société Pedinielli ne produit aucun autre élément permettant de penser que son fonds de commerce n'est pas transférable, de sorte que le préjudice allégué à ce titre n'est qu'hypothétique. La carence de la société Pedinielli dans l'administration de la preuve ne peut en outre être palliée par la mise en oeuvre d'une procédure d'expertise. S'agissant de la demande en paiement d'indemnités liées à la perte du bâtiment, la société Pedinielli considère avoir acquis le bâtiment dans lequel elle exerce son activité, du fait qu'elle a réglé l'intégralité des indemnités d'occupation pendant 12 ans, ce qui correspond à la valeur vénale du bâtiment. Il était en effet convenu dans la convention que la valeur d'acquisition de l'ensemble immobilier serait égale au prix du terrain fixé à 700.000 francs, auquel serait ajouté le montant du capital restant dû sur la valeur du bâtiment (en fonction de la date d'acquisition), ce qui signifiait que - dans l'hypothèse d'une vente au bout des 12 années d'occupation - la société Pedinielli pourrait acquérir l'ensemble immobilier, pour le prix du terrain uniquement. Pour calculer la perte du bâtiment, la société Pedinielli propose, par le biais de l'expertise non-contradictoire, une évaluation par capitalisation de la valeur locative normale, aboutissant ainsi à la somme de 1.606.765 euros. Force est ici de constater que la société Pedinielli ne peut se prévaloir d'un préjudice lié à la perte totale du bâtiment, dès lors qu'elle n'avait pas la certitude de pouvoir l'acquérir, en ce qu'elle avait accepté, au moment de la conclusion du contrat, un aléa constitué des procédures judiciaires en cours. Le préjudice allégué par la société Pedinielli n'est donc constitué que d'une perte de chance de pouvoir acquérir la propriété du bâtiment, dont elle avait déjà payé l'équivalent du prix à hauteur de la somme de 2.880.000 francs (439.053 euros), sous forme toutefois de redevances d'occupation. Au regard des éléments précités - et compte tenu du caractère non-contradictoire de la réalisation de l'expertise, et du fait que celle-ci se base sur une "valeur locative normale" inapplicable en l'espèce à défaut de bail commercial - la perte de chance de pouvoir acquérir le bâtiment peut être évaluée à 50% du prix d'acquisition, le préjudice subi pouvant ainsi être fixé à la somme de 219.526 euros. Le jugement déféré sera donc infirmé, le préjudice subi par la société Pedinielli étant fixé à la somme de 219.526 euros. La société Finamur sera condamnée au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, et capitalisation des intérêts » ;
1) Alors que le juge est tenu de respecter et de faire respecter le principe du contradictoire ; qu'il ne peut soulever un moyen d'office sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, la société PEDINIELLI demandait la réparation de son préjudice représenté par la perte totale du bâtiment et ne sollicitait pas l'indemnisation d'une perte de chance ; qu'en limitant d'office à 219 526 euros la somme allouée à la société PEDINIELLI en réparation de son préjudice, au prétexte que ce préjudice consistait dans « la perte de chance de pouvoir acquérir le bâtiment » sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations sur le moyen tiré de cette perte de chance, soulevé d'office, la Cour d'appel a méconnu le principe du contradictoire et violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
2) Alors que la réparation intégrale d'un dommage oblige à placer celui qui l'a subi dans la situation où il se serait trouvé si le comportement dommageable n'avait pas eu lieu ; qu'en limitant à 219 526 euros la somme allouée à la société PEDINIELLI en réparation de son préjudice, tout en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la société PEDINIELLI n'avait pas perdu l'intégralité des investissements effectués dans les locaux qu'elle n'avait pu acquérir par la faute de la société FINAMUR, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble le principe de la réparation intégrale ;
3) Et alors que la réparation intégrale d'un dommage oblige à placer celui qui l'a subi dans la situation où il se serait trouvé si le comportement dommageable n'avait pas eu lieu ; que pour débouter la société PEDINIELLI de sa demande en réparation d'un préjudice tiré de la perte de son fonds de commerce, la Cour d'appel se borne à énoncer à énoncer que cette dernière ne justifie pas que ce fonds n'était pas « transférable » ; qu'en statuant de la sorte, sans rechercher si la seule circonstance que l'acquisition des locaux avait été rendue impossible par la faute de la société FINAMUR ne l'obligeait pas à replacer la société PEDINIELLI dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit en lui remboursant la valeur du fonds, et de ses différents éléments, ainsi que les investissements réalisés pour mettre en valeur ce fonds, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble le principe de la réparation intégrale.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement déféré en ce qu'il a prononcé l'expulsion de la société PEDINIELLI et en ce qu'il a condamné la société PEDINIELLI au paiement de la somme de 103 665,32 euros au titre des indemnités d'occupation pour la période du 1er juillet 2011 au 30 avril 2014, outre 3.048,98 euros à compter du 1er mai 2014 jusqu'à parfaite libération des lieux ;
Aux motifs propres que « Sur la demande principale tendant à l'expulsion et au paiement des Indemnités d'occupation ; La société Finamur sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a ordonné l'expulsion de la société Pedinielli et en ce qu'il l'a condamnée au paiement d'indemnités d'occupation. Elle forme une demande additionnelle en paiement d'une astreinte, et sollicite l'expulsion dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l'arrêt. La société Pedinielli, sans contester l'existence d'une occupation sans titre, conclut de manière générale à la réformation du jugement. Elle conclut plus précisément au rejet de la demande en paiement d'une indemnité d'occupation, sur le fondement de l'exception d'inexécution, au motif que la société Finamur n'a pas, elle-même, respecté ses obligations, et qu'elle serait devenue propriétaire si celles-ci avaient été respectées. Dès lors qu'elle ne justifie d'aucun titre d'occupation des lieux, la société Pedinielli ne peut se maintenir dans les lieux, de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a prononcé son expulsion, celle-ci pouvant être mise en oeuvre dans un délai de quatre mois à compter de la signification de l'arrêt. Il n'y a pas lieu d'ordonner paiement d'une astreinte. Le non-respect des obligations de la société Finamur a déjà fait l'objet d'une indemnisation, de sorte que la demande complémentaire tendant à obtenir une exonération du paiement de l'indemnité d'occupation n'est pas fondée. Inversement, la demande en paiement correspond à une occupation effective du bien, sans aucun droit ni titre, qui a permis l'exploitation du commerce, de sorte qu'il convient d'y faire droit. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la société Pedinielli au paiement de la somme de 103.665,32 euros au titre des indemnités d'occupation pour la période du 1er juillet au 30 avril 2014, outre 3,048,98 euros à compter du 1° mai 2014 jusqu'à parfaite libération des lieux. S'agissant du paiement des taxes et des charges, il convient de dire que la société Pedinielli supportera toutes les charges, prestations et fournitures, taxes et dépenses afférentes aux lieux loués, à l'exclusion toutefois des grosses réparations définies par l'article 606 du code civil » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que « FINAMUR fait valoir que PEDINIELLI occupe sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2011, l'immeuble situé à GAP (05) dans la zone d'activité de-CHATEAUVlEUX cadastré section [...] , [...], [...], [...] et [...] ; qu'elle demande au tribunal de condamner PEDINIELLI à lui payer les sommes de (i) 103 665, 32 € à parfaire au titre des occupations dues du 1er juillet 2011 au 30 avril 2014, (ii) 3 048, 98 € à titre d'indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à parfaite libération des lieux et (iii) pour mémoire les charges et taxes depuis ler juillet 2011 ; qu'elle demande l'expulsion de PEDINIELLI à peine d'indemnité de 500 € par jour de retard et l'autorisation à entreposer à ses frais auprès de garde meubles les objets et effets qui pourraient encombrer les locaux ; que PEDINIELLI rétorque que ces demandes sont infondées au motif qu'elle serait sans droit ni titre du fait même des fautes commises par FINAMUR dans la formation et dans l'exécution du contrat ; que conformément à son article IV, la convention d'occupation précaire, a été signée le 1er avril 1999 pour une durée de « 12 ans et 112 jours » et a donc expiré le 1er juillet 2011 ; que FINAMUR rapporte au tribunal que PEDINIELLI s'est maintenue dans les lieux après le 1er juillet 2011 sans verser la redevance d'occupation, sans participer aux charges et taxes, ce que ne conteste pas cette dernière ; (
) que, la qualité d'occupant précaire de PEDINIELLI résulte ab initio de la signature de la convention et non pas des conséquences de l'exécution ou inexécution de celle-ci par FINAMUR ; que PEDINIELLI s'est maintenue d'elle-même dans les locaux dont elle a eu la jouissance depuis le 1er juillet 2011 ; que cette dernière n'a pas donné suite à la proposition de FINAMUR formulée dans ses courriers, ou d'être cessionnaire du bail à construction (courrier de FINAMUR du 5 août 2011) ou de conclure une nouvelle convention d'occupation précaire (courrier de FINAMUR du 27 juillet 2012) ; que de ce fait, PEDINIELLI est occupante sans droit ni titre de l'immeuble situé à GAP (05), zone d'activité de [...] cadastré section [...] et [...] ; qu'à ce titre, FINAMUR est donc fondée à réclamer à PEDINIELLI une indemnité d'occupation ainsi que le paiement des charges et taxes pour la période allant du 1er juillet 2011 à la date effective de libération des locaux par cette dernière ; que FINAMUR verse aux débats la lettre de mise en demeure RAR, infructueuse, adressée à PEDINIELLI le 18 décembre 2013 et demandant à cette dernière de payer les indemnités d'occupation dues depuis le 1er juillet 2011 ; qu'il ressort de ces éléments que FINAMUR détient à l'encontre de PEDINIELLI une créance à hauteur de de 103 665,32 € au titre des occupations dues, du Ier juillet 2011 au 30 avril 2014 et de 3 048,98 € à titre d'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er mai 2014 jusqu'à parfaite libération des lieux ; que FINAMUR demande au tribunal de condamner PEDINIELLI au paiement des charges et des taxes dues depuis le 1er juillet 2011 ; (
) ; en conséquence le tribunal, condamnera PEDINIELLI à payer à FINAMUR la somme de 103 665,32 € au titre des occupations dues, du 1er juillet 2011 au 30 avril 2014, la somme de 3 048,98 6 à titre d'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er Mai 2014 jusqu'à parfaite libération des lieux (
) ; que par courrier du 22 mars 2012, FINAMUR a fait savoir à PEDINIELLI que faute pour cette dernière d'accepter pleinement la proposition d'acquérir le droit au bail, elle serait fondée à reprendre la disposition de son immeuble, solliciter l'expulsion de PEDINIELLI et à demander le paiement par cette dernière des indemnités d'occupation depuis la fin de la convention d'occupation précaire au 3l juillet 2011 ; que la demande de paiement des indemnités d'occupation a été réitérée par FINAMUR par courrier RAR du décembre 2013, sans succès ; En conséquence le tribunal ordonnera à PEDINIELLI de libérer l'immeuble situé GAP (05) zone d'activité de [...] cadastré section [...] et [...], dans les 15 jours après la signification de la présente décision sans qu'il soit besoin d'ordonner une astreinte et autorise FINAMUR à entreposer à ses frais auprès de tel garde meubles, les objets et effets qui pourraient encombrer les locaux » ;
Alors que la réparation intégrale d'un dommage oblige à placer celui qui l'a subi dans la situation où il se serait trouvé si le comportement dommageable n'avait pas eu lieu ; que l'auteur d'une faute doit en réparer toutes les conséquences dommageables ; que, devant la Cour d'appel, la société PEDINIELLI faisait valoir (conclusions p. 36) qu'elle n'était redevable d'aucune indemnité pour l'occupation sans titre des locaux depuis 2011, l'absence de titre ayant uniquement pour cause les fautes commises par la société FINAMUR qui l'avaient empêchée d'acquérir les dits locaux ; que pour condamner néanmoins la société PEDINIELLI au paiement de la somme de 103 665,32 euros, au titre des indemnités d'occupation, ainsi qu'à la somme de 3,048,98 euros à compter du 1er mai 2014 jusqu'à parfaite libération des lieux, la Cour d'appel énonce que « le non-respect des obligations de la société FINAMUR a déjà fait l'objet d'une indemnisation, de sorte que la demande complémentaire tendant à obtenir une exonération du paiement de l'indemnité d'occupation n'est pas fondée » ; qu'en statuant de la sorte, tandis que l'auteur du fait dommageable est tenu de réparer tous les préjudices causés par sa faute, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble le principe de la réparation intégrale.
