LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Besançon, 10 octobre 2017) que le Syndicat intercommunal du village de vacances de Lamoura (le syndicat) a vendu par adjudication à la société Real hope un complexe hôtelier ; que le cahier des charges de la vente stipulant que l'entrée en jouissance n'interviendrait qu'au jour du paiement de l'intégralité du prix de vente, le syndicat a fait assigner la société Real hope ainsi que les sociétés European real estate investment group (la société EREIG) et SEVVR devant un juge des référés ;
Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de le débouter de ses demandes tendant à voir interdire à la société Real hope, à la société EREIG et à la société SEVVR, ainsi que plus généralement à tous occupants de leurs chefs, de réaliser tous travaux excédant de simples travaux de maintenance dans les locaux dépendant de l'ensemble immobilier objet du procès-verbal d'adjudication du 24 juillet 2015, à leur voir interdire de débuter ou poursuivre l'exploitation commerciale du village de vacances tant que le prix de vente n'aura pas été payé dans son intégralité et que le transfert de jouissance ne sera pas intervenu, et de voir ordonner l'expulsion et le transfert du siège social de la société SEVVR du village de vacances sous astreinte, alors, selon le moyen, que constitue un trouble manifestement illicite l'exploitation commerciale que l'adjudicataire d'un village de vacances fait, avant paiement du prix de vente, par lui-même ou par les sociétés auxquelles il est lié, de l'immeuble acquis, dès lors que le cahier des charges de la vente stipule que l'entrée en jouissance du bien immobilier vendu est différée jusqu'au paiement complet du prix ; qu'en jugeant néanmoins que les demandes du syndicat, vendeur, tendant à voir ordonner la cessation des travaux excédant les travaux d'entretien et à voir ordonner l'interdiction d'exploitation du site, ne relevaient pas de l'article 809 du code de procédure civile en raison de la qualité de propriétaire, au jour de la vente par adjudication, de l'acquéreur et de la circonstance que les travaux et l'exploitation commerciale du bien ne peuvent que le valoriser, quand, ainsi qu'elle le relevait, les parties avaient convenu de reporter l'entrée en jouissance du bien au jour du paiement complet du prix, lequel n'était pas intervenu, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au litige ensemble l'article 809, alinéa 1er, du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les travaux de réfection entrepris par la société Real hope ou l'exploitation commerciale qu'elle faisait du bien immobilier acquis, dont elle était devenue propriétaire dès le jugement d'adjudication, ne pouvaient que valoriser ce bien qui, auparavant, était à l'abandon, et retenu, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation, que, la preuve de l'existence d'un trouble n'était pas rapportée, c'est sans encourir les griefs du moyen que la cour d'appel a statué comme elle a fait ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le moyen unique annexé, pris en sa seconde branche, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le Syndicat intercommunal du village de vacances de Lamoura aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, signé et prononcé en l'audience publique du cinq septembre deux mille dix-neuf par Mme Brouard-Gallet, conseiller doyen, non empêchée, conformément aux dispositions des articles 452 et 456 du code de procédure civile et par Mme Rosette, greffier de chambre qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour le Syndicat intercommunal du village de vacances de Lamoura.
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté le Syndicat intercommunal du village de vacances de Lamoura de ses demandes tendant à voir interdire à la Société Real hope, à la société European Real Estate Investment Group et à la société SEVVR, ainsi que plus généralement à tous occupants de leurs chefs, de réaliser tous travaux excédant de simples travaux de maintenance dans les locaux dépendant de l'ensemble immobilier objet du procès-verbal d'adjudication du 24 juillet 2015, à leur voir interdire de débuter ou poursuivre l'exploitation commerciale du village de vacances tant que le prix de vente n'aura pas été payé dans son intégralité et que le transfert de jouissance ne sera pas intervenu, et de voir ordonner l'expulsion et le transfert du siège social de la société SEVVR du village de vacances sous astreinte ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE
« comme l'a justement relevé le premier juge et comme l'a d'ailleurs reconnu son président et son conseil dans des courriers adressés respectivement le 23 septembre 2015 à EREIG Groupe et le 15 septembre 2015 au maire de Lamoura (pièces n° 18 et 8 des SAS Real hope et EREIG), le syndicat n'est plus propriétaire du village de vacances de Lamoura dès lors que, conformément à l'article 1138 ancien du code civil applicable à la cause, la vente du bien aux enchères en a immédiatement transféré la propriété au dernier surenchérisseur ;
dans ces conditions, le syndicat ne peut pas sérieusement soutenir que les travaux entrepris par le propriétaire ou l'exploitation commerciale que celui-ci fait du bien acquis, par lui-même ou par d'autres sociétés avec lesquelles il est lié, caractérisent un trouble manifestement illicite ou sont de nature à lui causer un dommage imminent dès lors que, tant les travaux de réfection exécutés qu'une éventuelle exploitation commerciale du site ne peuvent que valoriser le bien immobilier qui, avant sa vente, était à l'état d'abandon ;
de la même manière, le fait que le transfert de la jouissance du bien ait été reporté à la date de paiement intégral du prix par l'acquéreur n'est pas nécessairement de nature à permettre au syndicat d'exploiter le bien aux lieu et place de l'acquéreur mais plutôt de réclamer à ce dernier un dédommagement pour l'occupation pendant la période comprise entre la date de transfert de la propriété et celle de transfert de la jouissance ;
il s'ensuit que les demandes formées par le syndicat contre les sociétés Real hope, EREIG et SEVVR qui ne relèvent pas de l'article 809 du code de procédure civile, se heurtent également à une contestation sérieuse qui prive le juge des référés de son pouvoir juridictionnel sur le fondement de l'article 808 du même code ;
enfin, n'ayant aucun lien de droit avec la société « SEVVR », le syndicat qui n'administre nullement la preuve que le siège de celle-ci est de nature à caractériser un trouble manifestement illicite ou à lui causer un dommage imminent, n'est pas davantage fondé en ses demandes tendant à la contraindre au transfert de son siège social actuellement fixé à l'adresse d'un immeuble qui ne lui appartient plus ; »
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE
« la vente immobilière régularisée par adjudication en date du 24 juillet 2015 a opéré transfert de tous les attributs des droits de propriété à l'adjudicataire ; qu'il y a donc lieu de rechercher à quel titre le SIVV requérant est pourvu d'un intérêt à agir à l'encontre de l'acquéreur et de ses éventuels ayants droits ; que celui-ci invoque le bénéfice d'une réserve de jouissance expressément stipulée, selon lui, au cahier des charges de la vente ; que cet acte, à la rubrique "propriété-jouissance au paiement du prix" énonce que : "L'acquéreur sera propriétaire des biens mis en vente à partir du jour de l'adjudication, sauf l'effet de l'exercice de la faculté de surenchérir, de l'exercice de tout droit de préemption ou de toutes autres conditions particulières stipulées au présent cahier des charges."; qu'il s'en déduit que la société adjudicataire est propriétaire du centre de vacances sous condition suspensive de non-réalisation du droit de préemption dévolue au Conseil Régional par délégation de compétence consentie par la commune de Lamoura, expressément avalisée par délibération de son conseil municipal ; qu'il convient de rappeler que l'acquéreur sous condition suspensive est propriétaire du bien, la pérennité de son droit réel étant seulement soumis à la non-réalisation d'un aléa susceptible d'anéantir l'ensemble des prérogatives afférentes à sa qualité ; que partant, ainsi que l'ont admis les différentes juridictions ayant eu à se prononcer sur le litige opposant les parties à la présente instance, la société «Real hope » a bien la qualité de propriétaire des lieux cédés par voie d'adjudication amiable ;
Que sous la même rubrique, le cahier des charges stipule que : " il (l'acquéreur) n'aura la jouissance du bien mis en vente qu'à compter du jour du paiement de la totalité du prix et des frais par la prise de possession réelle, lesdits biens étant totalement libres " ; qu'il est constant que l'acquéreur ne s'est pas libéré du prix de vente puisque le même document précise que celui-ci ne sera exigible qu'après la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives, étant rappelé que la levée d'option du droit de préemption détenue par le Conseil Régional n'est pas encore intervenue ; que le SIVV de Lamoura se recommande de cette disposition contractuelle pour justifier le maintien à son profit de la jouissance du bien ;
que si les décisions précédemment rendues, et notamment celle émanant du tribunal d'instance de Saint-Claude en date du 13 mai 2016, ont paru abonder dans le sens soutenu par l'organisme demandeur, un examen plus attentif de la clause sus reproduite impose de relativiser la portée de celle-ci en ce qui concerne la conservation d'un droit d'usage, au profit du vendeur d'immeuble, sur le bien objet de l'adjudication ; qu'il convient d'ajouter, de ce point de vue, que les instances précédemment engagées, de par les objets spécifiques qui leur étaient assignées et caractérisés par leur hétérogénéité nonobstant leur lien de connexité, n'ont aucunement et de manière définitive, statué sur ce point ; qu'il s'en déduit que la position adoptée relativement à cette question par les différentes juridictions ne leur confère pas une autorité de chose jugée s'imposant à celles subséquemment saisies ;
que la clause prévoyant le différé de la prise de possession des lieux acquis à la date du paiement intégral du prix est susceptible d'une double interprétation ; qu'en effet, ou bien elle avalise une véritable réserve d'usufruit, ou à tout le moins de jouissance, accordant à son titulaire un droit réel de propriété démembrée ou encore un droit corporel sur l'immeuble en question et dont l'opposabilité aux tiers, et notamment à l'acquéreur putatif, résulte de l'acte lui-même, et dans ces conditions il convient de s'assurer de l'intérêt à agir du vendeur d'immeuble au regard des droits détenus à ce titre, ou bien elle n'attribue au cédant qu'un droit de nature personnelle, et donc incorporelle, et dont l'objet réside dans une obligation de ne pas faire de la part de l'acquéreur, et dans cette perspective, il y a lieu de déterminer les voies et moyens dont dispose le créancier pour sauvegarder son droit ;
que la notion de réserve de propriété, d'usufruit, d'usage ou de jouissance s'apprécie au regard de la personne qui en est attributaire ; qu'elle ne peut donc être appréhendée par défaut, c'est à dire indirectement, par simple déduction de l'incomplétude des attributs du droit de propriété imposée à la partie au bénéfice de qui ils ont été cédés ; qu'autrement dit, la réduction des droits d'une partie n'équivaut pas nécessairement et symétriquement à la conservation de ces mêmes droits par l'autre, sauf convention contraire ; qu'en l'occurrence, c'est au terme d'un raisonnement présomptif, non dénué d'une tonalité spéculative, que le SIVV s'arroge un droit de jouissance retenu qui ne résulte cependant pas de la lettre de l'engagement souscrit ; que ce serait donc solliciter quelque peu les termes du cahier des charges en identifiant dans la clause litigieuse la consécration, au profit du vendeur d'immeuble, d'un droit de jouissance réservé ; qu'il est simplement dit que l'acquéreur n'aura la possession réelle du bien qu'à compter du paiement libératoire du prix ; que cette disposition ne peut être univoquement interprétée, sans quelque hardiesse, comme laissant à la disposition du vendeur le droit d'usage dont son partenaire a été provisoirement évincé ;
qu'en quittant le terrain de l'exégèse pour celui de la logique juridique, force est de se rendre à l'évidence que la contestation sérieuse se renforce en ce qui concerne la nature et l'étendue du droit résiduel prétendument conféré au cédant ; qu'en effet, la garantie du maintien d'un droit de jouissance du bien au profit du vendeur l'habilite par là-même à faire usage sur la chose de prérogatives de gestion dont les effets resteraient opposables aux tiers et au cocontractant lorsque la vente sera déclarée parfaite à la date du paiement du prix ; qu'à titre d'exemple, la souscription d'un contrat de bail commercial, ou à tout le moins d'un bail dérogatoire ou d'une convention d'occupation précaire serait licite puisqu'elle participe des pouvoirs conservés par le vendeur au titre de la pérennité de son droit de jouissance ; que cette faculté s'accommode donc mal des stipulations du cahier des charges imposant au vendeur de garantir que l'immeuble soit libre de toute occupation à la date de constat de la perfection de la vente ;
qu'il y a lieu de souligner, à cet égard, que l'acquéreur provisoirement évincé de son droit d'usage, et donc privé de la possibilité de retirer du bien des revenus frugifères, verrait, en toute hypothèse, tout acte de gestion sanctionnée par la nullité et pas simplement son inopposabilité en cas d'annulation rétroactive de la vente si le titulaire du droit de préemption venait exercer son droit de substitution ; que cette analyse ne milite donc pas en faveur dc l'option défendue par le syndicat requérant d'un droit de jouissance, droit de nature réelle, réservé à son profit ;
que la deuxième branche de l'alternative sus-évoquée consisterait à déceler dans la clause litigieuse un simple droit de créance d'une obligation de ne pas faire au bénéfice du vendeur ; qu'en cette occurrence, ce dernier ne serait pas investi d'un droit d'usage maintenu de la chose aliénée mais simplement d'un droit d'exiger que ce qui a été fait en contravention avec l'obligation d'abstention du débiteur donne lieu à réparation ; qu'il pourrait donc s'agir là d'un mécanisme de garantie destiné à assurer une parfaite symétrie quant à la sauvegarde des intérêts respectifs des parties ; qu'elle donne ainsi au créancier du prix l'assurance que son partenaire contractuel ne commence pas à exploiter le bien acquis, et d'en accroître le rendement productif, alors que concomitamment il ne se serait pas acquitté de son obligation de paiement du prix ; que dans cette optique, la clause différant la prise de possession des lieux n'aurait d'autre objet que de figer la situation de chacune des parties sans conférer à l'une un avantage dénué de contrepartie pour l'autre ;
mais que l'accessoire à une telle obligation de ne pas faire ne réside pas dans l'action attribuée aux créanciers d'imposer l'interruption de tout agissement y contrevenant ; qu'en effet, il convient avant même d'examiner ce point de résoudre un conflit de loi « rationae temporis » ; que si l'article 1221 du Code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2015-131 du 10 février 2016, énonce que : « Le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier. », celui-ci est inapplicable en l'espèce ; qu'il résulte en effet de l'article 9 de l'ordonnance précitée que les dispositions nouvelles, dont toutes ne sont pas codifiées à droit constant, n'ont vocation qu'à régir les rapports contractuels souscrits postérieurement à son entrée en vigueur ; que seul est donc applicable aux faits de l'espèce l'ancien article 1142 du Code civil aux termes duquel « Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts, en cas d'inexécution de la part du débiteur. » ; que ne disposant pas d'action en réparation en nature, dès l'instant ou la créance demeure de nature incorporelle et n'affecte pas de manière intrinsèque un droit réel patrimonial, le créancier d'une telle obligation ne dispose donc que d'un droit à faire valoir une créance indemnitaire, ce dont il s'est abstenu au cas présent ; qu'en tout état de cause l'examen des conditions d'engagement de la responsabilité de l'auteur d'un manquement à une obligation quelconque fait nécessairement apparaître une difficulté sérieuse qu'il n'appartient pas au juge des référés de trancher ;
qu'au regard des motifs qui précèdent, le choix entre les deux options exposées révèle déjà une difficulté sérieuse, au sens de l'article 809 CPC, qu'il incombe aux seuls juges du fond d'apprécier dès l'instant où il est tributaire de l'interprétation à donner à une disposition conventionnelle, ce qui ne relève pas de la compétence du juge des référés (cf en ce sens Cass Com 23 septembre 2014 n° 13-1 1.836) ;
Que la détermination de la portée exacte de la clause du cahier des charges litigieux constitue une question préjudicielle à l'examen du bien-fondé des demandes formulées par l'organisme requérant ; qu'en effet si le diminutif de droit de propriété reconnue à l'acquéreur se résume à ceux détenus par un nu-propriétaire, il conviendrait alors d'en tirer les conséquences et de considérer que, même amputé de son droit d'usufruit, ces prérogatives comprendraient celle d'effectuer des réparations de gros oeuvre conformément à l'article 606 du Code civil ; que dès lors, l'absence de prise complète de possession des lieux ne ferait pas obstacle à l'accomplissement des obligations visant à effectuer les grosses réparations sur le bien immobilier ;
Qu'il n'y a donc pas lieu d'examiner, au cas présent, le moyen selon lequel l'organisme vendeur aurait tacitement accordé à l'acquéreur le bénéfice d'une entrée anticipée en jouissance ; qu'il sera simplement rappelé que si la renonciation à un droit ne se présume pas, une autorisation tacite, par nature révocable, peut être déduite des circonstances dans lesquelles elle est intervenue (cf. en ce sens Cass 1° Civ. 23 septembre 2015 n° 14-20.168) ;
que le SIVV de Lamoura situe, ensuite, la discussion sur le terrain du trouble manifestement illicite visé à l'article 810 du code précité, pour voir interdire à la société « Real hope » toute exploitation des locaux dès l'instant où la commission de sécurité incendie n'aurait pas procédé à une visite réglementaire du site ; mais que l'accomplissement de cette formalité ne donne lieu qu'à un avis destiné à l'autorité titulaire du pouvoir de police à savoir, à l'occurrence, le maire de la commune ; qu'il appartiendra donc à cette autorité, et le cas échéant, d'user des prérogatives qui lui sont conférées s'il estimait nécessaire d'ordonner la fermeture des locaux d'exploitation dans le cas où les conditions de sécurité du public accueilli lui sembleraient faire défaut ;
qu'il suit les motifs qui précèdent que le SIVV de Lamoura sera débouté de sa demande d'interdiction des travaux et d'expulsion des ayants droits de l'acquéreur ; »
1) ALORS QUE constitue un trouble manifestement illicite l'exploitation commerciale que l'adjudicataire d'un village de vacances fait, avant paiement du prix du vente, par lui-même ou par les sociétés auxquelles il est lié, de l'immeuble acquis, dès lors que le cahier des charges de la vente stipule que l'entrée en jouissance du bien immobilier vendu est différée jusqu'au paiement complet du prix ; qu'en jugeant néanmoins que les demandes du syndicat exposant, vendeur, tendant à voir ordonner la cessation des travaux excédant les travaux d'entretien et à voir ordonner l'interdiction d'exploitation du site, ne relevaient pas de l'article 809 du code de procédure civile en raison de la qualité de propriétaire, au jour de la vente par adjudication, de l'acquéreur et de la circonstance que les travaux et l'exploitation commerciale du bien ne peuvent que le valoriser, quand, ainsi qu'elle le relevait, les parties avaient convenu de reporter l'entrée en jouissance du bien au jour du paiement complet du prix, lequel n'était pas intervenu, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au litige ensemble l'article 809 alinéa 1er du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE l'existence d'une contestation sérieuse n'interdit pas au juge des référés de prendre les mesures prévues à l'article 809, alinéa 1er du code de procédure civile ; qu'aussi, en refusant de faire droit aux demandes du syndicat exposant au motif que le report du transfert de la jouissance du bien à la date de paiement intégral du prix par l'acquéreur constituait une contestation sérieuse, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, en violation de l'article 809 alinéa 1er du code de procédure civile.
