LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 15 mai 2018), que, propriétaire de plusieurs lots dans un ensemble immobilier, la SCI Opale a convoqué la société Icade bricolage, propriétaire d'un lot dans le même ensemble, à une assemblée générale ayant pour objet l'adoption des statuts constitutifs de l'association syndicale libre de la zone commerciale de la Sauvagine ; que, faute de présence à cette assemblée générale de la société, elle l'a assignée en constatation de l'existence de l'association syndicale et en injonction de procéder à l'adoption de ses statuts tels qu'ils figurent en annexes aux premiers actes de ventes de l'ensemble immobilier ; que la société Bricolage Properties est venue aux droits de la société Icade Bricolage ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 5 de la loi du 21 juin 1865, ensemble l'article 3 du décret du 18 décembre 1927 ;
Attendu que, pour rejeter ces demandes, l'arrêt retient que, si, en matière de lotissement, il est possible de faire figurer dans les actes de vente une clause soumettant les acquéreurs au respect du cahier des charges et les obligeant à adhérer à l'association syndicale et d'en déduire que le consentement écrit est acquis du seul fait de leur signature, il n'en va pas de même en l'espèce dès lors que l'ensemble immobilier ne constitue pas un lotissement et que, l'engagement, donné dans les premiers actes de vente des lots, d'adhérer à l'association syndicale qui serait créée et à en respecter les statuts, lesquels prévoyaient la tenue d'une assemblée constitutive devant les adopter, n'ayant été suivi d'aucune assemblée, il n'existe aucun acte constitutif de l'association et les statuts n'ont jamais été adoptés ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'une association syndicale libre, sans qu'il y ait lieu de distinguer selon qu'elle régisse un lotissement ou un autre ensemble immobilier, est formée par le seul engagement des propriétaires intéressés pris dans leurs actes de vente d'y adhérer et que le défaut d'adoption de ses statuts la prive uniquement de sa personnalité morale, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et sur le second moyen :
Vu l'article 122 du code de procédure civile ;
Attendu que la cour d'appel, après avoir déclaré irrecevable la demande nouvelle de la SCI Opale relative à l'occupation des parties communes, l'a déclarée non fondée ;
Qu'en statuant ainsi sur le fond, après avoir déclaré la demande irrecevable, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs et violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare irrecevable la demande nouvelle de la SCI Opale, l'arrêt rendu le 15 mai 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie sur le surplus devant la cour d'appel de Douai ;
Condamne la société Bricolage Properties aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Bricolage Properties et la condamne à payer à la SCI Opale la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat aux Conseils, pour la société Opale.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir constaté que l'association syndicale libre de la zone commerciale de la Sauvagine n'a pas été valablement constituée et débouté la SCI Opale de l'intégralité de ses prétentions tendant à ce qu'il soit constaté l'existence de l'association syndicale libre de la zone commerciale de la Sauvagine depuis l'adhésion de la SCI Opale et de la DSA en 1999, à ce qu'il soit constaté la transmission des droits et obligations de membre de l'association de la SADEF à la société Bricolage Properties venant aux droits de la société Icade Bricolage et à ce qu'il soit enjoint, sous astreinte, à la société à la société Bricolage Properties venant aux droits de la société Icade Bricolage de procéder à l'adoption des statuts de l'association syndicale libre tels qu'ils figurent en annexes aux actes de ventes du 28 avril 1999 et 5 décembre 2011 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur la constitution d'une association syndicale libre : La SCI Opale reproche au tribunal de ne s'être fondé que sur le dernier acte de vente intervenu entre la société SADEF et la société Icade Bricolage et de ne pas avoir pris en compte la constitution de l'association syndicale libre en 1999 dès l'acquisition des lots par la SCI Opale et la société DSA ni la transmission des droits et obligations de membre de l'association syndicale à chacun des propriétaires successifs de lot au sein de la zone commerciale alors qu'il s'agit d'un droit réel. S'agissant de la constitution de l'association syndicale libre dès 1999 elle fait valoir que pour former une association syndicale libre il suffit d'un accord unanime des propriétaires constaté par écrit à l'origine lors de la formation d'un ensemble immobilier et que cet accord peut être constaté au moment de la constitution des lots et qu'en conséquence le tribunal a ajouté au texte une condition relative à la constitution d'une association syndicale libre en considérant que l'association en l'espèce n'était pas constituée car l'engagement ne portait que sur le principe de la création et non sur les modalités de fonctionnement de l'association syndicale objet de ses statuts. Elle soutient que la vérification du consentement des propriétaires pour adhérer à l'association doit avoir lieu au moment de la constitution de l'association ou au moment de la signature de l'acte de vente et que relevant du droit privé la constitution d'une association syndicale libre peut avoir lieu en dehors de toute notion de lotissement. Elle fait valoir que dès lors que dès l'origine l'adhésion contractuelle des propriétaires à une association syndicale est constatée l'accord unanime pour la constitution d'une association syndicale libre doit être constaté. Elle soutient que c'est au moment de la constitution de la zone commerciale en 1999 que l'accord unanime a été donné par la signature par la SCI Opale et la SAS DSA aux statuts de l'association et au cahier des charges de la zone et rappelle qu'ils étaient annexés aux actes de vente. Elle fait valoir par ailleurs que le défaut de publicité n'a pour conséquence que le défaut de personnalité morale de l'association syndicale ce qui n'empêche pas cependant la convocation d'une assemblée générale. Elle rappelle que la zone commerciale n'est pas un lotissement et qu'il n'y a donc pas d'exception au principe d'unanimité mais que cela est sans incidence dès lors qu'en l'espèce les premiers acquéreurs de lots ont tous donné contractuellement leur accord pour la constitution de l'association syndicale qui se trouve légalement établie. Elle soutient par ailleurs que les associations syndicales sont libres autorisées ou constituées d'office et que si leurs modalités de constitution leur sont propres leur point commun est que tous les droits et obligations incombant aux membres de ces associations ont un caractère réel nonobstant la distinction lotissement ou hors lotissement et que dès lors quelque soit la nature de l'association de la zone commerciale la société Icade Bricolage a agréé aux obligations réelles qui grevaient son lot et se doit de respecter les statuts et le cahier des charges de l'association syndicale, les propriétaires successifs du lot n° 3 s'étant retrouvés substitués les uns après les autres aux droits et obligations de leur cédant et ayant accepté d'adhérer à l'association syndicale dont ils ont reconnu l'existence. Elle rappelle que la société Icade Bricolage a pris l'engagement de constituer un séquestre afin de couvrir les frais de constitution de l'association et que cette disposition ne visait que la mise en fonctionnement de l'association. Elle considère que la signature des actes de vente atteste valablement de la transmission d'une obligation d'adhésion à l'association syndicale déjà constituée, ayant un caractère réel. La SAS Bricolage Properties soutient pour sa part en premier lieu que les conditions de constitution de l'association syndicale ne sont pas réunies en l'espèce. Elle soutient qu'il n'y a pas eu de consentement unanime écrit des propriétaires de la zone commerciale. Elle fait valoir que le fait que les actes de vente ait pu contenir une clause prévoyant une adhésion à une association syndicale libre du fait de l'acquisition du lot n° 3 ne suffit pas à établir un consentement unanime des propriétaires concernés, les décisions en ce sens citées par l'appelant n'ayant trait qu'à des associations créées dans le cadre de lotissement dont le régime spécifique n'exige pas d'unanimité. Elle fait valoir également que l'acte de vente en date du 5 décembre 2011 conclu entre la société SADEF et elle-même ne faisait état à aucun moment d'une adhésion à l'association syndicale libre du fait de l'acquisition du lot n° 3 ou d'une obligation d'adhérer ou de ratifier les statuts. Elle soutient qu'elle n'était aux termes de l'acte qu'informée du projet de constitution d'une association syndicale devant intervenir une fois les statuts approuvés et les formalités de constitution accomplies. Elle considère qu'il résulte des termes mêmes de l'acte de vente prévoyant un séquestre en vue de l'accomplissement des formalités relatives à la constitution de l'association et définissant sur quels points devra porter l'accord de l'acquéreur que l'association n'était pas constituée à la date de la signature de l'acte et qu'elle n'a aucunement consenti à la constitution d'une association syndicale libre ni ne s'est engagée à ratifier les statuts prétendument annexés à l'acte. Par ailleurs elle fait valoir que l'association syndicale libre n'ayant jamais été constituée aucune obligation d'adhérer à une telle association ne pouvait être attachée à la vente des lots. Elle soutient par ailleurs que les conditions de forme de la création d'une association syndicale libre ne sont pas réunies, aucun écrit établissant le consentement unanime des propriétaires de la zone commerciale n'ayant été établi et aucune formalité de publicité n'ayant été accomplie. En second lieu elle soutient que l'association syndicale libre n'est créatrice de droits réels pouvant être transmis aux propriétaires successifs qu'une fois constituée. Elle fait valoir qu'aucune pièce ne permet d'établir qu'avant l'acquisition par la société Bricolage Properties les propriétaires de la zone avaient donné leur consentement unanime par écrit à la constitution d'une association syndicale libre. Elle rappelle en outre que les clauses prévoyant l'adhésion automatique des copropriétaires à l'association syndicale libre du fait de leur seule qualité ne suffisent pas à établir le consentement unanime des associés. Il convient de rappeler que les associations syndicales de propriétaires sont des groupements de caractère réel constitués en vue de la construction ou de l'entretien d'ouvrages ou la réalisation de travaux immobilier d'intérêt collectif. Les associations syndicales libres sont des organismes de droit privé constitués par le consentement unanime des propriétaires adhérents dont le principal intérêt est de définir un statut réel de biens associés statut transmissible et opposable aux tiers. Il n'est pas contesté à hauteur d'appel que comme l'a retenu le premier juge l'ensemble immobilier concerné ne constitue pas un lotissement et ne relève pas du régime spécial du permis de construire valant division et qu'en conséquence il est bien soumis aux dispositions de l'article 5 de la loi du 21 juin 1985 repris par l'article 7 de l'ordonnance en date du 1" juillet 2004 selon lequel deux conditions de fond sont exigées pour la constitution d'une association syndicale libre, à savoir la qualité de propriétaires des membres de l'association et le caractère unanime de leur consentement pour la constitution de l'association. Le consentement unanime des propriétaires doit être constaté par écrit et ressort généralement du procès-verbal de la délibération ayant créé l'association. Il peut résulter également d'un acte spécial authentique ou non mais qui doit alors rester annexé à l'acte d'association. Si en matière de lotissement où la règle de l'unanimité ne s'applique pas il a été reconnu possible de faire figurer dans les actes de vente une clause obligeant les acquéreurs à respecter le cahier des charges lequel les obligeait à adhérer à l'association et d'en déduire que le consentement écrit est acquis du seul fait de la signature de l'acte de vente il n'en va de même en l'espèce. Les deux actes de vente des 2 avril et 28 avril 1998 aux termes desquels les sociétés Opale et DSA ont acquis leurs lots respectifs prévoient aux termes de deux articles que l'acquéreur s'engage à adhérer à l'association syndicale qui sera créée et à en respecter les statuts lesquels prévoyaient la tenue d'une assemblée constitutive dont le but était l'adoption des statuts. Néanmoins cet accord sur le principe de la constitution d'une association syndicale n'a été suivi d'aucune assemblée constitutive. Il n'existe aucun acte constitutif de l'association et les statuts n'ont jamais été adoptés. Faute de constitution régulière de l'association syndicale libre, aucune transmission réelle n'a pu intervenir. Il sera observé que l'acte notarié par lequel la SAS Icade Bricolage a acquis l'immeuble de la société SADEF mentionne clairement qu'une somme est séquestrée jusqu'au jour de l'accomplissement de toutes les formalités relatives à la constitution de l'association syndicale libre ayant pour objet la gestion des espaces communs de la zone commerciale de la Sauvagine et que l'acquéreur s'engage à transmettre au vendeur toute convocation à une assemblée générale ayant pour objet la constitution de l'association et les décisions dont le coût devait être assumé par le vendeur, le vendeur s'engageant à assister à l'assemblée générale. Il en résulte non seulement la confirmation de l'absence de création effective de l'association syndicale libre mais un engagement ne concernant que les rapports entre le vendeur et l'acquéreur et la répartition entre ces deux parties des charges pouvant résulter de la création d'une telle association. Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ses dispositions et sa motivation ».
ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE « Sur l'existence d'une association syndicale libre : Vu les dispositions de l'article 7 alinéa 1er de l'ordonnance du 1er juillet 2004. Selon l'article 7 alinéa 2 de cette ordonnance, les statuts de l'association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations. Les clauses prévoyant l'adhésion automatique des copropriétaires à l'association syndicale libre du fait de leur qualité de copropriétaire, ne suffisent pas à établir le consentement unanime des associés prévus expressément par la loi de 1865 puis par l'ordonnance de 2004. À défaut d'acte d'association ou d'un acte spécial authentique ou sous seing privé annexé à l'acte d'association, l'accord de chaque propriétaire est formalisé dans les conditions de l'article 3 du décret du 3 mai 2006 dont l'alinéa 2 prévoit qu'est annexé aux statuts, outre un plan parcellaire, une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage. Au cas d'espèce, il est constant que ces déclarations font défaut. Il ressort de l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 que la constitution d'une association syndicale libre et son opposabilité à ses membres sont acquises dès que le consentement unanime et écrit des propriétaires a pu être constaté. Dès lors, le défaut de déclaration en préfecture et de publication des statuts au Journal Officiel sont sans effets sur l'existence de l'association, ces formalités de publicité étant uniquement destinées à rendre l'association opposable aux tiers en lui reconnaissant la personnalité morale. En l'espèce, les deux actes de vente en date des 2 avril et 28 avril 1999 aux termes desquels les sociétés OPALE et DSA ont acquis leurs lots respectifs, contiennent une clause libellée comme suit : « De par le seul fait de la réalisation des présentes, l'ACQUEREUR adhère à l'Association Syndicale Libre dénommée «ASSOCIATION SYNDICALE DE LA ZONE COMMERCIALE DE LA SAUVAGINE », dont un exemplaire des statuts a été déposé au rang des minutes de Me X..., notaire soussigné, aux termes d'un acte en constatant le dépôt reçu par lui les 6 et 7 mars 1998 ». Une seconde clause prévoit que l'acquéreur exécute et respecte toutes les charges et conditions qui résultent notamment des statuts de l'association syndicale « qui sera créée » entre les différents propriétaires des immeubles inclus dans la zone commerciale. Ainsi qu'en atteste l'emploi du futur, l'association syndicale n'était pas encore été créée à la date de la vente. Par suite, l'engagement des acquéreurs portait uniquement sur le principe de la création d'une association syndicale libre et non sur ses modalités de fonctionnement. Ces modalités de fonctionnement sont, par définition, contenues dans les statuts dont elles constituent l'objet même. Or ces statuts, annexés aux deux actes de vente, prévoient en leur article 8 la tenue d'une assemblée constitutive après convocation de celle-ci par la société anonyme SEPI, dont le but sera notamment d'approuver les statuts. Ainsi, dans la mesure où ils comportent une clause imposant une formalité obligatoire et substantielle pour la constitution de l'association ces statuts ne peuvent être considérés constitutifs de l'association syndicale libre, mais davantage comme un projet de statuts. Le fait qu'ils soient revêtus de la signature des parties ne peut valoir ratification, dès lors que ces statuts préparatoires prévoient eux-mêmes la tenue d'une assemblée constitutive pour leur adoption. En outre, dans la mesure où les actes de vente mentionnent qu'un acte « constatant le dépôt » des statuts a été dressé, il est établi que les signatures apposées sur les statuts ne sont destinées qu'à certifier que les statuts ont effectivement été déposés au rang des minutes du notaire. Bien que la société SEPI ait convoqué à au moins deux reprises les propriétaires de la zone commerciale de la Sauvagine une assemblée constitutive, il n'est pas contesté que celle-ci n'a jamais pu se tenir, en raison de la carence des propriétaires successifs du lot n° 3. Ainsi, l'association syndicale libre de la zone commerciale de la Sauvagine n'a pu être valablement constituée dès lors que fait défaut une formalité obligatoire substantielle prévue par les statuts établis par le constructeur, à savoir la tenue d'une assemblée constitutive » ;
ALORS 1°) QUE lorsque les parties ont donné leur consentement unanime au principe de la création d'une association syndicale libre mais qu'elles n'ont pas accompli les formalités qu'elles avaient prévues en vue de sa constitution, cette association syndicale libre non régulièrement constituée n'est pas inexistante mais uniquement dépourvue de personnalité morale ; qu'en retenant, pour débouter la SCI Opale de sa demande tendant à ce qu'il soit enjoint à la société Bricolage Properties de procéder à l'adoption des statuts de l'association syndicale libre de la zone commerciale de la Sauvagine, que cette association n'a pas été valablement constituée faute d'accomplissement de la formalité tenant à la réunion d'une assemblée constitutive chargée d'adopter les statuts, quand cette circonstance privait uniquement cette association syndicale la personnalité morale, la cour d'appel a violé l'article 5 de la loi du 21 juin 1865 ;
ALORS 2°) QUE l'unanimité des propriétaires est uniquement requise pour la constitution de l'association syndicale libre et non pour l'établissement de ses statuts ; qu'en estimant, pour débouter la SCI Opale de sa demande tendant à ce qu'il soit enjoint à la société Bricolage Properties de procéder à l'adoption des statuts de l'association syndicale de la zone commerciale de la Sauvagine, que c'est exclusivement dans l'hypothèse d'un lotissement que l'unanimité n'est pas exigée pour l'adoption des statuts et qu'en l'espèce l'engagement des acquéreurs portait uniquement sur le principe de la création d'une association syndicale libre et non sur ses modalités de fonctionnement, la cour d'appel a violé l'article 5 de la loi du 21 juin 1865 ;
ALORS 3°), A TITRE SUBSIDIAIRE, QUE le consentement de tous les propriétaires au projet de statuts de l'association syndicale libre envisageant d'ores et déjà ses modalités de fonctionnement est suffisant pour considérer que celle-ci a été valablement constituée, peu important que ledit projet prévoit la tenue d'une assemblée ultérieure chargée d'adopter des statuts définitifs ; qu'en retenant, pour débouter la SCI Opale de sa demande tendant à ce qu'il soit enjoint à la société Bricolage Properties de procéder à l'adoption des statuts de l'association syndicale de la zone commerciale de la Sauvagine, que la signature du projet de statuts ne pouvait valoir ratification dès lors qu'ils prévoyaient eux-mêmes la tenue d'une assemblée constitutive pour leur adoption et que cette signature n'était destinée qu'à certifier le dépôt de ces statuts au rang des minutes du notaire, la cour d'appel a violé l'article 5 de la loi du 21 juin 1865 ;
ALORS 4°) QUE le consentement unanime des associés doit être constaté par écrit ; qu'en retenant, pour débouter la SCI Opale de sa demande tendant à ce qu'il soit enjoint à la société Bricolage Properties de procéder à l'adoption des statuts de l'association syndicale de la zone commerciale de la Sauvagine, que le consentement des propriétaires à la création d'une association syndicale libre ressort généralement du procès-verbal de la délibération ayant créé l'association ou résulte d'un acte spécial qui doit alors rester annexé à l'acte d'association et qu'à défaut, il faut à tout le moins que soit annexée aux statuts une déclaration de chaque adhérent relative aux caractéristiques de son bien, outre qu'en dehors de l'hypothèse de lotissements, ce consentement ne peut résulter de la seule signature d'un acte de vente, la cour d'appel a ajouté à la loi des conditions de forme qu'elle ne comporte pas, en violation de l'article 5 de la loi du 21 juin 1865 et de l'article 3 du décret du 18 décembre 1927.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit irrecevable et non fondée la demande nouvelle de la SCI Opale relative à l'occupation des parties communes ;
AUX MOTIFS QUE « Sur la demande relative à l'occupation des parties communes : la SCI Opale fait valoir qu'à compter du mois de décembre 2015 la SAS Icade bricolage devenue SA Bricolage Properties occupe les parkings communs voies d'accès et espaces verts à des fins personnelles de publicité alors que selon le cahier des charges de la zone commerciale ils ne peuvent faire l'objet d'une occupation privative et que cet élément nouveau l'autorise à former en appel une demande nouvelle tendant à ce qu'il soit enjoint à la SAS Icade Bricolage de retirer tous ses panneaux publicitaires dans le délai d'une semaine après le prononcé de la décision sous peine d'une astreinte de 1000 par jour de retard. Elle fait valoir que la loi du 10 juillet 1965 en son article 9 prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres propriétaires ni à la destination de l'immeuble et qu'elle subit un préjudice du fait des nuisances et du non-respect du cahier des charges. La SAS Icade Bricolage soutient que cette demande est irrecevable car nouvelle en appel et que la SCI Opale ne démontre pas le caractère nouveau de son occupation. Elle fait valoir sur le fond que l'association syndicale n'ayant pas été constituée le cahier des charges n'est pas applicable et qu'en réalité les cinq lots privatifs et les parties communes sont soumis au régime de la copropriété qui prévoit la possibilité pour chaque copropriétaire d'user des parties communes sous la condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires et à destination de l'immeuble alors qu'en l'espèce la SCI Opale ne démontre pas que l'occupation du parking lui cause un préjudice. Elle ajoute qu'au demeurant le cahier des charges prévoit les mêmes dispositions pour les parties communes générales et précise de surcroît que la zone de parking affectée à la surface de bricolage bénéficie d'un droit d'installation d'un chapiteau six périodes par an pour une durée de trois semaines par période et qu'il peut être installé toute enseigne et calicot sur la zone de parking propriété de la surface de bricolage et qu'en l'espèce la SCI Opale ne démontre pas que les affiches et chalets se trouvent sur un parking non réservé à l'activité de surface de bricolage. Il convient de relever qu'il résulte des pièces mêmes produites par la SCI Opale qu'il existait des difficultés avec la SAS Icade Bricolage dès 2012 avant même la décision de première instance. Par ailleurs les quelques photographies produites aux débats non datées ne permettent pas d'établir l'existence d'un fait nouveau intervenu après le jugement de première instance rendant recevable une demande nouvelle en appel. Au demeurant ces photographies ne permettent pas de déterminer l'existence d'une occupation illégale de parties communes. Il convient en conséquence de déclarer ce chef de demande irrecevable et mal fondé » ;
ALORS QUE le juge qui décide que la demande dont il est saisi est irrecevable, excède ses pouvoirs en statuant au fond ; qu'en déclarant irrecevable la demande de la SCI Opale tendant à ce qu'il soit enjoint à la société Bricolage Properties, sous astreinte, de cesser toute occupation des parties communes de la zone commerciale de la Sauvagine, puis en la déclarant infondée, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs en violation de l'article 122 du code de procédure civile.
