LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 18 janvier 2018), que, par acte du 28 février 2007 dressé par la société civile professionnelle R...-H...-S... (le notaire), la société civile immobilière Bompas Salanque, devenue la société civile immobilière du Cercle (la SCI), a vendu à M. L... et Mme O... divers lots de copropriété destinés à un usage commercial, professionnel et d'habitation ; qu'ayant découvert que les lots étaient situés en zone inondable et qu'ils ne pouvaient être destinés qu'à une exploitation agricole d'entrepôt ou de magasin, les acquéreurs ont assigné la SCI et le notaire en indemnisation de leurs préjudices ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
Attendu que, pour condamner la SCI à garantir le notaire à concurrence de 80 % des condamnations prononcées contre elle, l'arrêt retient qu'elle a commis un dol en dissimulant la réelle destination agricole du bien ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la faute de la SCI n'était pas sans incidence sur celle du notaire de sorte que, celle-ci étant prépondérante, elle absorbait celle du vendeur, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société civile immobilière du Cercle à garantir la société civile professionnelle R...-H...-S... à concurrence de 80 % des condamnations prononcées contre elle, l'arrêt rendu le 18 janvier 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Condamne la société civile professionnelle R...-H...-S... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société civile immobilière du Cercle
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué, D'AVOIR condamné la SCI du Cercle et la SCP R... H... S... in solidum à payer, d'une part, à Monsieur L... et Madame O..., pris ensemble, la somme de 52.200 € et, d'autre part, à Monsieur L..., seul, la somme de 57.600 € en réparation de leur préjudice de perte de chance ;
AUX MOTIFS QUE les consorts L... O..., respectivement musicien et photographe, comptaient installer leur domicile et leur atelier dans une partie des locaux acquis et amortir le remboursement de leur prêt grâce aux revenus tirés de la location des espaces restants ; qu'ainsi que cela a déjà été expliqué dans l'arrêt du 30 mars 2017, c'est à tort que les intimés soutiennent que les acquéreurs ont renoncé dans les actes de vente à utiliser ce bien pour un usage d'habitation ; qu'en effet, la clause par laquelle les acquéreurs ont déclaré que « le bien n'est pas à usage d'habitation et qu'en conséquence, les dispositions protectrices de l'acquéreur immobilier prévues par l'article L. 271-1 précité n'étaient pas applicables à la promesse de vente qui aurait précédé les présentes et ne sont pas applicables à la vente » a seulement vocation à rappeler que le droit de rétractation prévu par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'est pas ouvert à l'acquéreur de locaux mixtes, non affectés exclusivement à l'habitation ; qu'ainsi, cette clause, malgré sa rédaction maladroite, ne signifie nullement que les acquéreurs n'entendaient pas affecter les locaux à l'habitation, contrairement à ce qui est soutenu ; que les consorts L... O... comptaient financer une partie de leur investissement en donnant à bail le reste des locaux (rez-de-chaussée du lot 8 et intégralité du lot 7) à l'instar de ce que leur venderesse avait fait avant eux (baux précaires consentis par la SCI depuis 2002 à diverses sociétés en annexe 2 du rapport d'expertise) ; que le fait que les consorts L... O... n'aient pas conditionné la vente à l'obtention d'un certificat d'urbanisme et d'un permis de construire ne signifie nullement, contrairement à ce qui est soutenu, qu'ils avaient renoncé à exploiter les locaux conformément à la destination professionnelle, commerciale et d'habitation indiquée dans les contrats par la venderesse ; qu'il est donc évident que si les consorts L... O... avaient su que les locaux dont ils se portaient acquéreurs étaient situés en zone inondable et ne pouvaient être exploités, sauf à s'exposer à un risque de fermeture administrative, que pour un usage agricole d'entrepôt et de magasin, ils auraient choisi de réaliser un autre investissement ou auraient négocié un meilleur prix ; que les appelants ne sollicitant pas la nullité de la vente ni sa résolution consécutivement au dol de leur venderesse, leur préjudice consiste en une perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses ; que cette perte de chance est très sérieuse et doit être estimés à 90 % puisque si les acquéreurs avaient su qu'aucune exploitation professionnelle ou commerciale n'était possible sans s'exposer à un risque de fermeture administrative et qu'ils ne pouvaient même pas habiter dans les locaux dont la destination était limitée à l'entrepôt ou au magasin agricole, la venderesse n'aurait pas pu mettre en avant la rentabilité du bien (baux précaires) ni son potentiel d'exploitation pour convaincre les acquéreurs qu'ils réalisaient une bonne affaire et elle aurait été contrainte de revoir ses prix fortement à la baisse ; qu'il résulte des explications données par l'expert judiciaire dans sa note d'août 2017 que, lors de l'exécution de sa mission en 2012, il n'avait trouvé aucune vente portant sur des biens similaires compte tenu de la spécificité du présent immeuble consistant en deux corps de bâtiments distincts de plusieurs milliers de m2 construits en 1965, dans un état moyen à vétuste, à usage d'entrepôt et de magasin et situés en zone inondable ; que le rapport d'expertise amiable Foxonet se révèle tout aussi inexploitable, contrairement à ce qu'a décidé le premier juge, puisque les ventes comparées portent toutes sur des biens ayant une destination professionnelle, commerciale et d'habitation alors qu'il s'agit d'évaluer la valeur vénale de locaux à usage agricole ; que l'expertise privée de C... P... ne repose sur aucun élément de comparaison ni sur aucune analyse précise du bien de sorte que le prix proposé de 400 € le m2 ne sera pas retenu ; que les prix de vente des autres lots de l'ensemble immobilier, vendus comme locaux à usage professionnel, commercial ou d'habitation alors qu'il s'agit en réalité d'entrepôt ou de magasins à usage agricole situés en zone inondable, ne peuvent servir d'éléments de comparaison, contrairement à ce que soutiennent les intimés ; qu'il résulte de ces diverse expertises judiciaires ou privées que la comparaison n'est pas possible puisqu'il n'existe pas un marché de biens similaires en fait et en droit ; que la méthode qui reste à appliquer est celle de l'abattement ; que la cour dispose des éléments d'appréciations suffisants, compte tenu de l'état de vétusté des biens, de leur emplacement et de leur destination, pour appliquer un abattement de 40 % de la valeur vénale de ces biens ce qui fait ressortir un trop-versé de 58.000 € pour le lot n° 7 (40% de 145.000 €) et de 64.000 € pour le lot n° 8 (40% de 160.000 €) ; que le préjudice des appelants est donc de 52.200 € pour le lot n° 7 (90% de 58.000 €) et de 57.600 € pour le lot n° 8 (90% de 64.000 €) ; que la SCI du Cercle et la SCP R... H... S... seront condamnées in solidum à payer en réparation de leurs préjudices à Clause L... et J... O..., pris ensemble, d'une part, la somme de 52.500 € et à E... L..., seul, d'autre part, la somme de 57.600 € ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de réparation des acquéreurs (arrêt attaqué, p. 4 à 6) ;
1°) ALORS, d'une part, QUE la faute de la victime vient réduire son droit à indemnisation ; qu'au cas présent, la SCI du Cercle a exposé dans ses écritures d'appel (p. 18-19 et 26) que les acquéreurs, qui savaient que les locaux à vendre étaient situés dans une zone agricole exposée à un risque d'inondation, auraient dû solliciter avant l'achat un certificat d'urbanisme préopérationnel pour s'assurer de la faisabilité de leur projet, de sorte qu'en ne le faisant pas, leur droit à indemnisation devait être limité tout au plus à 20% ; qu'en fixant néanmoins à 90% la perte de chance des consorts L... O... de contracter à des conditions plus avantageuses, sans rechercher si la faute des acquéreurs ne réduisait pas leur droit à indemnisation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 ;
2°) ALORS, d'autre part, QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs et doit être sanctionné comme tel ; qu'au cas présent, pour justifier que le droit à indemnisation des consorts L... O... devait être limité tout au plus à 20%, la SCI du Cercle avait démontré dans ses écritures d'appel (p. 18-19) qu'en ne sollicitant pas avant l'achat un certificat d'urbanisme pré-opérationnel pour s'assurer de la faisabilité de leur projet, les acquéreurs, qui savaient que les locaux à vendre étaient situés en zone agricole exposée à un risque d'inondation, avaient commis une faute ayant participé à la survenance de leur préjudice ; qu'en estimant la perte de chance des acquéreurs à 90%, sans répondre au moyen opérant qui invoquait la réduction de leur indemnisation d'au moins 80% en raison de leur faute ayant contribué à leur préjudice, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions et a violé, par conséquent, l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué, D'AVOIR condamné la SCI du Cercle à garantir la SCP R... H... S... à concurrence de 80% des condamnations prononcées contre elle par le présent arrêt, en principal, intérêts, frais et dépens ;
AUX MOTIFS QUE la SCI du Cercle, qui a commis un dol en dissimulant la réelle destination agricole du bien, sera condamnée à garantir le notaire à concurrence de 80% des condamnations prononcées contre lui par le présent arrêt en principal, intérêts, frais et dépens (arrêt attaqué, p. 6) ;
1°) ALORS QUE la quote-part de responsabilité du notaire ayant manqué à son devoir de conseil ne saurait être moindre que celle du vendeur lorsqu'il est reproché à ce dernier d'avoir dissimulé une information que le notaire ne pouvait ignorer ; qu'au cas présent, il était acquis que le notaire avait manqué à son devoir d'éclairer les acheteurs sur l'efficacité des actes de vente qu'il avait rédigés en qualifiant les immeubles vendus de locaux à usage commercial, professionnel et/ou d'habitation, alors que ces biens se trouvaient en zone agricole exposée à un risque d'inondation (zone classée NC 1r), ce qu'il ne pouvait ignorer au regard des documents d'urbanisme annexés aux actes, sans vérifier si le changement de destination des locaux était possible et avait été régularisé (jugement du 2 mars 2010, p. 4-5) ; qu'en condamnant la SCI du Cercle à garantir le notaire à concurrence de 80% des condamnations prononcées contre lui, pour avoir commis un dol en dissimulant la réelle destination agricole du bien, sans rechercher si cette destination agricole des immeubles n'était pas connue également du notaire de sorte qu'en indiquant qu'il s'agissait de locaux à usage commercial, professionnel et/ou d'habitation sans vérifier, comme il y était tenu, la destination réelle des biens, le notaire avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité dans une proportion supérieure à 20%, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 ;
2°) ALORS QUE la quote-part de responsabilité du notaire ayant manqué à son devoir de conseil ne peut qu'être supérieure à celle du vendeur, lorsque ce premier est intervenu en amont de l'acte de vente qu'il a rédigé ; qu'au cas présent, la SCI du Cercle avait précisé dans ses écritures d'appel (p. 20 et s.), qu'avant de rédiger les actes de vente des lots n° 7 et n° 8, le notaire avait établi le règlement de copropriété et l'état descriptif de division applicables à l'ensemble immobilier dont les lots provenaient ; qu'en condamnant la SCI du Cercle à garantir le notaire à concurrence de 80% des condamnations prononcées contre lui, sans rechercher si l'intervention de ce professionnel du droit avant les actes de vente n'aggravait pas sa faute et, par là, sa quote-part de responsabilité, la cour d'appel a, de nouveau, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 ;
3°) ALORS QUE la quote-part de la responsabilité du notaire ayant manqué à son devoir de conseil est nécessairement supérieure à celle du vendeur lorsque la faute commise par ce dernier est sans incidence sur la faute du notaire ; qu'au cas présent, la SCI du Cercle avait soutenu dans ses conclusions d'appel (p. 22-23) que le défaut d'information du notaire de l'arrêté municipal interdisant l'accès des locaux au public n'avait aucune incidence sur la faute du notaire dès lors que l'interdiction d'accueillir du public résultait de la destination agricole du bien situé en zone inondable qui était connue de celui-ci ; qu'en condamnant la SCI du Cercle à garantir le notaire à concurrence de 80% des condamnations prononcées contre lui, sans rechercher si la réticence dolosive reprochée à celle-ci n'était pas sans emport sur la faute du notaire, de sorte que la faute de ce dernier étant prépondérante elle couvrait ou absorbait nécessairement celle de la venderesse, la cour d'appel a, derechef, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016.
