LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Marseille, 19 mars 2018), rendu en dernier ressort, que le syndicat des copropriétaires [...] a assigné M. et Mme S... en paiement de charges de copropriété ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme S... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la carte professionnelle, délivrée le 14 septembre 2016 à la société par actions simplifiée Saphie, faisait mention de l'activité de syndic et que cette activité n'avait pas été mise en doute lors de la désignation de cette société comme syndic, le tribunal, qui n'a pas inversé la charge de la preuve et qui n'était pas tenu de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que l'action du syndicat des copropriétaires était recevable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour condamner M. et Mme S... au paiement d'une certaine somme, le jugement retient que ceux-ci n'apportent pas la preuve de l'inexactitude du solde à nouveau qui sera considéré comme exact ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. et Mme S..., qui soutenaient que l'arriéré de charges réclamé résultait de comptes antérieurs qui étaient faux et dont le report à nouveau n'était par conséquent pas exact et comprenait des frais et pénalités non fondés puisque portant sur un arriéré non justifié, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 19 mars 2018, entre les parties, par le tribunal d'instance de Marseille ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance d'Aix-en-Provence ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme S....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR rejeté la demande des époux S... tendant à voir prononcer la nullité de l'assignation délivrée le 23 septembre 2016, faute pour le syndicat des copropriétaires d'être valablement représenté par son syndic ;
AUX MOTIFS QU'il est établi que la Sarl Saphie a été transformée en Sas par décision de son AG du 8 décembre 2014 et que la carte professionnelle du 14 septembre 2016 fait état de l'activité de syndic ; Qu'il n'est pas établi que cette activité était exclue avant cette date et qu'elle n'a pas été mise en doute lors de l'élection de la société Saphie en qualité de syndic de l'ensemble immobilier [...] à Marseille ; Qu'il y a lieu de constater que la Sas Saphie est syndic de l'ensemble immobilier [...] à Marseille, les défendeurs seront déboutés de leur demande sur ce point ;
1°) ALORS QUE, c'est à celui qui invoque d'existence d'un mandat régulier d'en établir la preuve ; qu'en affirmant qu'il n'est pas établi qu'avant le 14 septembre 2016, l'activité de syndic était exclue de l'objet social de l'Eurl Saphie, le tribunal a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil, devenu 1353 du code civil ;
2°) ALORS QU'en affirmant qu'il n'est pas établi que l'activité que l'activité de syndic était exclue avant la date d'obtention de la carte professionnelle le 14 septembre 2016, sans examiner l'extrait Kbis de la Sarl Saphie dont il résultait que celle-ci avait « pour activité l'achat, la revente, la location, l'exploitation et la gestion de lots de copropriété dans des ensembles immobiliers à usage d'hôtel » mais non l'activité de syndic, le tribunal a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR condamné M. et Mme S... à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [...] à Marseille, représenté par son syndic la Sas Saphie, la somme de 1.646,55 € au titre des charges de copropriété impayées, comptes arrêtés au 5 juillet 2016 avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2015 ;
AUX MOTIFS QUE le requérant produit notamment à l'appui de sa demande :
- PV des AG 2013-2014-2015-2016
- appels de fonds 2012 à 2016
- contrat de syndic
- sommation de payer signifiée le 30 mars 2015
- LRAR des 13 juillet 2015 et 21 septembre 2016
- relevé des charges réclamées au 5 juillet 2016 d'un montant de 2.084,03 euros ;
- relevé de propriété
Qu'il est établi que la Sarl Saphie a été transformée en Sas par décision de son AG du 8 décembre 2014 et que la carte professionnelle du 14 septembre 2016 fait état de l'activité de syndic ;
Qu'il n'est pas établi que cette activité était exclue avant cette date et qu'elle n'a pas été mise en doute lors de l'élection de la société Saphie en qualité de syndic de l'ensemble immobilier « [...] » à Marseille ;
Qu'il y a lieu de constater que la Sas Saphie est syndic de l'ensemble immobilier «[...]» à Marseille les défendeurs seront déboutés de leur demande sur ce point ;
Qu'ils contestent l'exactitude du solde à nouveau mentionné dans le relevé des charges au 5 juillet 2016 d'un montant de 2.084,03 euros mais n'apportent pas la preuve de cette inexactitude ce solde sera considéré comme exact ;
Que le demandeur n'établit pas que les sommes de 35,88 euros, 200,80 euros et 200,80 euros (mise au contentieux) peuvent être considérées comme des frais nécessaires ou réellement exposés de recouvrement elles doivent être déduites de ses prétentions en tant qu'actes de gestion courante faisant partie de la fonction de syndic ou comprises soit dans les dépens soit dans la demande au titre de l'article 700 CPC ;
Qu'ainsi la demande est justifiée il convient d'y faire droit dans la limite de la somme de 1. 646,55 euros, comptes arrêtés au 5 juillet 2016 ;
1° ) ALORS QUE le juge ne peut statuer par des motifs contradictoires ; qu'en affirmant tout à la fois que le solde de charges arrêté au 5 juillet 2016 d'un montant de 2.084,03 € devait être « considéré comme exact », tout en retenant que le demandeur n'établit pas qu'au regard de ce même montant, « les sommes de 35,88 €, 200,80 € et 200,80 € peuvent être considérées comme des frais nécessaires ou réellement exposées de recouvrement », pour faire droit à la demande dans la limite de 1.646,55 €, le tribunal qui a statué par des motifs contradictoires sur le montant du solde réclamé par le syndicat des copropriétaires aux exposants, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE c'est au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété qu'il appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges ; qu'en retenant, pour condamner les époux S... à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.646,55 €, que le solde mentionné dans le relevé de charges au 5 juillet 2016 d'un montant de 2.084,03 € sera considéré comme exact dès lors que les époux S... n'apportent pas la preuve de son inexactitude, le tribunal a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 devenu 1353 du code civil ;
3°) ALORS QU'en se bornant à affirmer que le solde mentionné au relevé de charges au 5 juillet 2016 d'un montant de 2.084,03 € sera considéré comme exact, les époux S... n'apportant pas la preuve de son inexactitude, sans répondre aux conclusions des époux S... faisant valoir, en produisant les éléments de preuve correspondants, que le prétendu arriéré de charges résultait de comptes antérieurs erronés, dont le report à nouveau n'était pas exact, que les charges courantes et les travaux avaient été réglés en temps utile mais que le syndic reconnaissait lui-même avoir égaré les paiements qui lui avaient été adressés par M. S... et que le décompte au 5 juillet 2016 visait un appel de fonds du 1er juillet 2016, qui venait juste d'être adressé aux exposants, le tribunal a violé l'article 455 du code de procédure civile.
