LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. E... et à Mmes T... et L... E... (les consorts E...) du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société HSBC France et Mme C..., ès qualités de séquestre ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Paris, 6 avril 2018), que, par acte sous seing privé du 20 juillet 2012, M. E... et son épouse, Dominique V..., ont promis de vendre à M. H... et Mme S... (M. et Mme H...) un appartement sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt ; que la promesse de vente expirait le 31 octobre 2012 ; qu'une indemnité d'immobilisation a été convenue en cas de non-réalisation de la vente ; que, le 29 octobre 2012, les acquéreurs ont avisé les vendeurs que la condition suspensive avait défailli, la société HSBC France (la banque) ayant refusé de leur accorder le prêt sollicité ; que M. et Mme E... ont assigné M. et Mme H... et Mme C..., en sa qualité de séquestre, en paiement de l'indemnité d'immobilisation ; que les acquéreurs ont assigné la banque en intervention forcée et en garantie ; qu'à la suite du décès de Dominique E..., ses filles, Mmes T... et L... E... sont intervenues à l'instance aux côtés de leur père en leur qualité d'ayants droit ;
Attendu que les consorts E... font grief à l'arrêt de déclarer caduque la promesse de vente et de les condamner à restituer l'indemnité d'immobilisation ;
Mais attendu qu'ayant retenu que l'accord de principe de la banque ne constituait pas une offre de prêt ferme et définitive alors qu'il avait été donné sous réserve de la signature du contrat et la mise en place des garanties avant le 4 octobre 2012 et que les bénéficiaires n'avaient pas empêché la réalisation de la condition suspensive qui n'avait défailli que par suite des tergiversations et de l'impéritie de la banque qui, après avoir donné un accord de principe aux emprunteurs, avait fait preuve de carence dans le suivi du dossier, tardant à indiquer à ses clients, en dépit de leurs demandes répétées, la date d'effet des prêts indispensable à la mise en place des contrats de délégations d'assurance et, une fois réunis tous les documents nécessaires à l'octroi d'une offre définitive de prêt, leur indiquant qu'il fallait, au minimum, à ses services, un mois pour finaliser le dossier, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et qui a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant, que M. et Mme H... n'avaient pas empêché la réalisation de la condition suspensive et que l'indemnité d'immobilisation devait leur être restituée, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. E... et Mmes T... et L... E... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. E... et de Mmes T... et L... E... et les condamne à payer à M. et Mme H... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat aux Conseils, pour les consorts E....
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré caduque une promesse de vente et décidé que les promettants (M. et Mlles E..., les exposants) étaient tenus de restituer aux bénéficiaires (M. et Mme H...) l'indemnité d'immobilisation dont les parties étaient convenues, en rappelant qu'il constituait un titre de restitution des sommes réglées en vertu de l'exécution provisoire assortissant le jugement infirmé ;
AUX MOTIFS QUE la condition suspensive était réputée accomplie lorsque la banque prêteuse avait accordé le prêt sollicité et n'avait pas rétracté son offre par la suite ; qu'au cas d'espèce, l'offre de prêt HSBC France n'ayant pas été donnée de façon ferme et définitive, mais seulement sous condition, il était constant que la condition suspensive d'obtention de prêt avait défailli ; qu'il convenait de rechercher si cette défaillance était imputable aux bénéficiaires, engagés sous cette condition, dès lors qu'une condition suspensive était réputée accomplie lorsque c'était le débiteur, obligé sous cette condition, qui en avait empêché l'accomplissement ; qu'aux termes de la promesse de vente, les époux H... s'étaient engagés à acquérir le bien de M. et Mme E... sous condition suspensive d'obtention des prêts suivants : - un prêt immobilier personnel classique d'un maximum de 335 000 € au taux maximum de 3,55 % l'an sur une durée maximale de 180 mois, accompagné d'un crédit logement ou de toute garantie réelle ou personnelle ; - un prêt immobilier personnel classique d'un montant maximum de 365 000 € au taux maximum de 4,05 % l'an sur une durée maximale de 298 mois, accompagné d'un crédit logement ou de toute garantie réelle ou personnelle ; qu'il était prévu que « ces prêts seraient réputés obtenus au sens de l'article L. 312-16 code de la consommation dès réception par le bénéficiaire d'une offre correspondant aux caractéristiques ci-énoncées et de l'agrément par les assureurs du ou des emprunteurs aux contrats obligatoires d'assurance collective liés à ces prêts » ; que la société HSBC avait écrit aux époux H... le 19 septembre 2012 qu'elle confirmait son accord de prêts d'un montant de 351 800 € au taux de 3,90 % sur une durée de 300 mois, et de 341 200 € au taux de 3,25 % sur une durée de 180 mois, et que la mise en place du dossier se ferait sous réserve : - du respect des dispositions du code de la consommation le cas échéant, - de la mise en place des garanties suivantes : Crédit Logement, -de la signature d'un contrat selon l'acte rédigé par la banque, - de l'acceptation de la délégation de créance, la banque précisant que « la présente proposition est valable pour une durée de 15 jours, soit jusqu'au 4 octobre 2012. En conséquence, à défaut de formalisation du contrat de prêt et des éventuelles garanties prévues pendant ce délai, cette proposition serait nulle et non avenue, sauf accord exprès et écrit de notre part » ; que, par une seconde lettre du 27 octobre 2012 adressée aux époux H..., la banque avait rappelé que son accord de crédit n'avait été donné que sous réserve de la signature d'un contrat de prêt et de la mise en place des garanties y afférentes au plus tard le 4 octobre 2012 et que « ledit contrat de prêt et les garanties prévues n'ayant pas été régularisés à cette date, (elle) confirmait que l'accord de crédit était nul et non avenu » ; que les trois premières conditions exigées par la banque n'avaient pas posé de difficulté, notamment par suite de l'accord du Crédit Logement pour cautionner les prêts, donné dès le 20 juillet 2012 pour des prêts totalisant 706 000 €, peu important que les prêts demandés eussent été minorés de 9 000 € en septembre pour un total de 693 000 €, cette différence en moins de 9 000 € ne pouvant modifier l'accord initial du Crédit Logement ; que, s'agissant de l'acceptation de la délégation d'assurance par la banque, il apparaissait des courriels adressés par M. H... à la société HSBC les 10 et 23 septembre 2012 que le courtier Cafpi, mandaté par les emprunteurs, avait reçu l'accord de la MNCAP sur l'assurance-crédit, mais que les délégations d'assurance devaient être régularisées par la précision de la date de prise d'effet du prêt qu'il incombait à la banque d'indiquer aux emprunteurs afin de valider les délégations ; qu'ainsi, en réponse au courriel du 21 septembre 2012 du conseiller HSBC, M. I..., informant les époux H... qu'il joignait à son mail la « lettre d'accord de principe » sur les prêts bancaires et leur demandant s'ils avaient pu obtenir l'acceptation de l'assureur pour la délégation d'assurance, ces derniers lui avaient répondu le 23 septembre : « nous avons effectivement obtenu l'acceptation de l'assureur pour la délégation d'assurance (P.J.). A ce sujet, et afin que nous puissions recevoir les contrats, nous aurions besoin d'indiquer à M. R..., notre courtier Cafpi, une date de prise d'effet. Quelle date pouvons-nous lui communiquer ? Je vous transmettrai l'acceptation concernant la délégation d'assurance pour X... (Mme S...) dès que M. R... me l'aura envoyée (processus retardé car il avait besoin de l'avis d'imposition commun 2012 que nous venons de lui adresser). Dans combien de temps la garantie Crédit Logement sera-t-elle mise en place ? » ; que la banque HSBC ne prouvait, ni même n'alléguait, qu'elle aurait renseigné les candidats emprunteurs sur la date précise d'effet du prêt réclamée, précision qui était indispensable pour l'obtention des contrats définitifs de délégation d'assurance par la MNCAP transmise à la banque HSBC, quand le courriel de M. I... du 2 octobre 2012 ne répondait pas à la requête des époux H... relative à la date d'effet des prêts ; que, tandis qu'il avait reçu des emprunteurs, le 29 septembre précédent, les certificats d'adhésion à l'assurance signés, avec la précision « qu'ils attendaient encore les formulaires de ma MNCAP à faire signer par X... ainsi que les échéanciers », le conseiller HSBC s'était borné à réclamer les certificats d'adhésion originaux, documents qui ne pouvaient être envoyés à la banque avant qu'elle ne donnât de son côté les renseignements nécessaires à l'édition des contrats de délégation d'assurance ; que, par un message téléphonique du 17 octobre 2012 retranscrit par huissier, M. I... avait fait savoir aux époux H...: « (
) j'ai eu votre message. Pour une signature le 31, ça va vraiment être très compromis parce que le dossier donc part une fois les avenants de délégation d'assurances signés, donc le temps de l'étude en termes de crédit, voir si le dossier est bien complet, d'éditer les offres, les onze jours de délai légal, et ensuite le retour des offres pour le déblocage des fonds, ça me paraît vraiment impossible. Le service crédit, il leur faut un mois en général pour être à l'aise et faire ça correctement. Donc, heu, rappelez moi quand vous pourrez au 0 44 14 56 84. Merci beaucoup. Au revoir » ; qu'à réception de ce message, les époux H... avaient sollicité des promettants une prorogation au 23 novembre 2012 de la promesse, que ces derniers avaient refusé, sauf à imposer aux bénéficiaires la prise en charge des échéances de leur crédit-relais ; qu'il s'ensuivait que les bénéficiaires, engagés sous la condition suspensive d'obtention de prêt, n'avaient pas empêché la réalisation de cette condition qui n'avait défailli que par suite des tergiversations de la banque HSBC France, laquelle, après avoir donné aux emprunteurs un accord de principe le 19 septembre 2012, avait été par la suite constamment en état de carence dans le suivi du dossier, tardant à indiquer à ses clients, en dépit de leurs demandes répétées, la date d'effet des prêts indispensable à la mise en place des contrats de délégation d'assurance et, une fois réunis tous les documents nécessaires à l'octroi d'une offre définitive de prêt, leur indiquant qu'il fallait, au minimum un mois pour finaliser le dossier, pour, enfin, rétracter son offre de principe au motif, non développé au demeurant dans sa lettre rédigée en termes imprécis, que le « contrat de prêt et les garanties prévues n'ayant pas été régularisés à cette date, (elle) confirmait que l'accord de crédit était nul et non avenu », quand ce défaut de régularisation n'avait incombé qu'à son impéritie et au défaut de diligence de son conseiller ; que, dès lors, la promesse de vente était caduque par suite de l'absence de réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt, sans faute de la part des bénéficiaires (arrêt attaqué, pp. 5 à 7) ;
ALORS QUE, de première part, la condition suspensive d'obtention d'un prêt est réputée réalisée dès la réception par l'acquéreur d'une offre ferme et sans réserve caractérisant l'obtention d'un concours conforme aux stipulations contractuelles ; qu'en affirmant, sans autre justification, que l'offre de prêt n'avait pas été donnée de façon ferme et définitive « mais seulement sous conditions », tout en relevant que, selon notification du 23 septembre 2012, c'est-à-dire dans le délai de réalisation de la condition suspensive dont le terme était fixé au 25 septembre 2012, la banque avait adressé aux bénéficiaires un courrier par lequel elle confirmait son « accord de prêt d'un montant de 351 800 € au taux de 3,90 % sur une durée de 300 mois et de 341 200 € au taux de 3,25 % sur une durée de 180 mois », constatant ainsi que les conditions d'octroi du concours consenti par la banque avaient été définitivement arrêtées à cette date, ce qui était exclusif d'un simple accord de principe, tandis que les réserves assortissant la notification de l'offre de crédit, tenant à la mise en place des garanties et de la délégation d'assurance, n'étaient pas de nature à porter atteinte à son caractère ferme caractérisant l'obtention d'un prêt, la cour d'appel a violé les articles 1134 ancien du code civil et L. 312-16 ancien du code de la consommation ;
ALORS QUE, de deuxième part, la promesse de vente stipulait que « l'obtention ou la non obtention de ces prêts devait être notifiée par le bénéficiaire au promettant (
), par lettre simple doublée pour simple information d'une télécopie ou d'un message électronique, et ce au plus tard le 25 septembre 2012 à 18 5 heures » ; qu'en déclarant défaillie la condition suspensive d'obtention de prêt dès lors que, par courrier du 27 octobre 2012, la banque avait indiqué aux bénéficiaires que le contrat de prêt et les garanties prévues n'ayant pas été régularisés à la date du 4 octobre 2012, « l'accord de crédit était nul et non avenu », sans vérifier que la notification de la non-obtention du prêt était contractuellement assortie d'un terme et si cette notification avait été effectuée avant cette date, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1175 anciens du code civil ;
ALORS QUE, de troisième part, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché la réalisation ; qu'en reprochant à la banque d'avoir tardé à indiquer aux bénéficiaires la date d'effet des prêts, ce renseignement étant indispensable à l'édition des certificats de délégation d'assurance, sans vérifier, au vu des pièces qu'elle examinait, que le retard pris dans l'établissement desdits certificats avait eu aussi pour cause la négligence des bénéficiaires ayant signé le 29 septembre 2012, c'est-à-dire cinq jours avant le terme fixé pour la validité de l'offre de prêt, l'attestation de l'acceptation par l'assureur de la délégation d'assurance, quand l'édition d'un certificat de délégation restait subordonné à l'acceptation par les emprunteurs de ce document qui leur avait été notifié dès le 13 du même mois, la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article 1178 ancien du code civil ;
ALORS QUE, enfin, en reprochant à la banque d'avoir indiqué aux bénéficiaires, à l'occasion d'un appel téléphonique du 17 octobre 2012, qu'une signature de l'acte authentique au 31 du même mois s'avérait compromise, compte tenu du délai d'instruction nécessaire à l'établissement de l'acte de prêt, et d'avoir ensuite rétracté son offre par courrier du 27 octobre suivant, tout en constatant que le délai de validité de cette offre expirait le 4 octobre 2012 « à défaut de formalisation du contrat de prêt et des éventuelles garanties prévues » et qu'à cette date le contrat de prêt n'avait pu être régularisé, la cour d'appel, qui s'est prononcée par un motif inopérant, n'a pas conféré de base légale à sa décision au regard de l'article 1178 ancien du code civil.
