LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° G 18-15.006 et n° M 18-10.800 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 13 novembre 2017), que le juge de l'expropriation a fixé le montant des indemnités dues à l'association syndicale libre de Cambaie à la suite de l'expropriation, au profit de la communauté d'agglomération du Territoire de la Côte Ouest, de parcelles lui appartenant ;
Sur les premier, deuxième et troisième moyens du pourvoi n° M 18-10.800 et sur les premier moyen, deuxième moyen, pris en ses première, deuxième, dixième à quinzième branches et troisième moyen du pourvoi n° G 18-15.006, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le deuxième moyen du pourvoi n° G 18-15.006, pris en sa huitième branche :
Vu l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
Attendu que, pour fixer les indemnités revenant à l'association libre de Cambaie, l'arrêt retient que les parcelles [...] constituent des chemins de service, qui diffèrent par la forme et ses possibilités d'utilisation de la parcelle [...] et ne sauraient être comparables avec cette parcelle ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'attestation de vente dressée par le notaire établissait que les parcelles [...] et [...] étaient constituées d'une propriété bâtie et consistaient en quatre maisons d'habitation et un terrain attenant, la cour d'appel, qui a dénaturé ce document, a violé le principe susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe les indemnités dues pour l'expropriation des parcelles [...] , [...] , [...] et [...] à 1 556 203 euros pour l'indemnité principale et à 156 620 euros pour l'indemnité de remploi et au montant total de 1 736 823 euros, l'arrêt rendu le 13 novembre 2017, entre les parties par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;
Condamne l'association syndicale libre de Cambaie aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi n° M 18-10.800 par la SCP de Nervo et Poupet, avocat aux Conseils, pour l'association syndicale libre de Cambaie.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir fixé la date de référence au 27 septembre 2012, d'avoir évalué les parcelles de l'ASL Cambaie ([...], [...], [...] et [...]) comme des terrains en situation privilégiée, d'avoir fixé les indemnités d'expropriation des parcelles à la somme totale de 1.736.823 euros.
ALORS QUE l'arrêté du préfet de la Réunion du 13 mars 2014, portant déclaration d'utilité publique, au profit de la communauté d'agglomération du territoire de la côte ouest, du projet de constitution de réserves foncières dans le cadre de la réalisation d'une opération d'aménagement urbain « Cambaie-Oméga »-Ecocité, sur le territoire de la commune de Saint-Paul, a fait l'objet d'un recours pour excès de pouvoir devant les juridictions administratives ; que l'annulation par le juge administratif de cet arrêté entraînera l'annulation par voie de conséquence de l'arrêt attaqué qui a statué sur les indemnités dues par la communauté d'agglomération du territoire de la côte ouest pour l'expropriation de la parcelle [...] en application des articles L. 1, L. 220-1, L. 223-2 et L 311-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire au premier)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué de mentionner en page 2 que le greffier au délibéré était Mme D... C... ;
ALORS QUE le greffier ne peut assister au délibéré des magistrats ; que toute décision doit permettre, par elle-même, de rapporter la preuve de sa régularité ; que l'arrêt, qui ne comporte aucune précision sur les magistrats ayant participé au délibéré ou sur le fait que les magistrats auraient délibéré conformément à la loi, comporte comme unique mention relative au délibéré « Greffier aux débats et au délibéré: Mme D... C... » (arrêt, p. 1 dernière ligne) ; que cette mention ne permet pas à la Cour de cassation de s'assurer que les juges ont délibéré seuls, respectant le secret du délibéré, de sorte que l'arrêt ne fait pas la preuve par lui-même de sa régularité et a été rendu en violation des articles 447, 448 et 458 du code de procédure civile.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
(infiniment subsidiaire)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir évalué les parcelles [...] , [...] , [...] et [...] comme un terrain en situation, seulement, privilégiée, d'avoir fixé les indemnités desdites parcelles à la somme totale de 1.736.823 euros ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux du juge de l'expropriation que la parcelle [...] est d'une superficie de 58.299 m2. Elle se situe sur la zone de Cambaie, le long du rond-point de l'axe mixte, elle est de forme triangulaire arrondie et fait partie de la plaine Chabrier. Elle est clôturée, en friche et délimitée à gauche contre le talus et la clôture. Le grillage oméga existe toujours et empêche l'accès direct à la parcelle. Les parcelles [...] , [...] et [...] sont des parcelles en longueur qui supportent la voie d'accès de la zone de Cambaie. C'est la route Marthe Bacquet. Elles font respectivement 1821 m2, 6612 m2 et 3908 m2. C'est un chemin privé en mauvais état ; que l'autorité expropriante soutient que L'autorité expropriante soutient que les parcelles, situées au coeur d'une vaste zone inconstructible non viabilisée près d'une carrière d'extraction minière, ne présentent pas un caractère privilégié. L'expropriée souligne au contraire le caractère hautement privilégié de ces parcelles. Il est constant que le caractère de terrain privilégié s'apprécie en fonction d'une situation périurbaine où s'exerce une forte pression foncière. En l'espèce, les parcelles [...] , [...] et [...] sont situées en zone 1 Ncb qui correspond à la partie restante du périmètre irrigué de Cambaie. La parcelle [...] est située en zone Ndb qui couvre le périmètre de la station Oméga. Les parcelles expropriées sont situées en zone périurbaine proche de l'EtangSaint Paul et du centre de Saint-Paul. Contrairement aux affirmations de l'expropriant, elles sont desservies par des voies d'accès et à proximité des zones commerciales. Ces parcelles sont en outre localisées dans une zone où, suivant !'Agence pour !'Observation de la Réunion, l'Aménagement et l'Habitat "il existe une pression foncière caractérisée par le prix en hausse des transactions immobilières sur Saint-Paul' .Il est démontré que l'association libre de Cambaie a mis en place des réseaux sur la zone, à proximité des parcelles. A la date de référence, un réseau d'eau
potable avait été installé et-l'électrification du périmètre de Cambaie a débuté débuté en 1972 avec des subventions du ministère de la culture. S'agissant des activités d'extractions minières, il y a lieu de relever que les autorisations d'exploitation sont postérieures à la date de référence. Les éléments fournis à la Cour confirment l'appréciation du premier juge sur les caractéristiques du bien exproprié : zone de pression foncière, proximité des zones commerciales, existence de réseaux de viabilité et accessibilité par des voies de circulation sont de nature à conférer une plus-value à ce terrain. En conséquence, la décision du premier juge sera confirmée en ce qu'elle a retenu la parcelle expropriée comme étant un terrain en situation privilégiée, celle-ci étant constituée par : la localisation en zone de pression foncière; un accès aux voies de circulation; la présence de réseau, la localisation en zone péri-urbaine ; que Les parcelles expropriées situées en zone AU1st couvrent des espaces à urbaniser dans le futur avec modification préalable du PLU. Elles ne sont donc pas constructibles mais présentent, ainsi qu'il a été vu ci-avant, une situation privilégiée. Elles seront donc évaluées à un prix supérieur à celui des terrains agricoles en tenant compte de leurs plus-values dues à une situation en zone péri-urbaine connaissant une forte pression foncière sur le marché foncier. La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par référence aux transactions les plus représentatives du marché. Les parties s'opposent sur le montant de l'indemnisation consécutive à la procédure d'expropriation, l'expropriant proposant dans le dernier état de son mémoire la somme de 5, 47 le m² ( rapport de M. E...), l'expropriée réclamant 400 € du M². Le rapport d'expertise de M.E..., expert près la Cour d'appel de Saint Denis de La Réunion, propose diverses évaluations pour conclure à une moyenne de 5, 47 €. Les conclusions du commissaire de Gouvernement versées en cause d'appel ayant été écartées, elles ne seront pas prises pour référence. Toutefois, il résulte du mémoire de première instance qu'il y a peu de termes de comparaison et qu'il fixait un prix de 0, 90 € le m² en zone 1 Ncb et 0, 50 € le m² en zone Ndb. En préliminaire, cette évaluation, écartée par le premier juge, ne peut être prise en compte dans la mesure où le TCO, par son offre de 5,47 € le m², admet que cette évaluation n'est pas pertinente. Plusieurs références découlant de donations partages de parcelles déclarées pour une valeur de 1.000 € sont analysées par l'autorité expropriante qui soutient qu'elles s'imposent au juge de l'expropriation en application des dispositions de l'article L. 322-9 du Code de l'expropriation. Or, il sera observé d'une part, que ces déclarations sont, pour certaines, supérieures à la valeur retenue par le service des domaines, d'autre part, qu'elles ne portent pas sur les parcelles expropriées de l'ASL, qu'enfin, l'offre de l'autorité expropriante basée sur le rapport de son expert est elle-même supérieure à ces évaluations. Concernant les ventes à titre de rétrocession pour une moyenne de 0,36 € le mètre carré invoquées par le TCO, c'est à juste titre que le premier juge écarte ces références en soulignant que la vente à titre de rétrocession d'une parcelle déjà expropriée ne peut être comparable à une vente du marché libre. Se fondant sur le rapport de l'expert E..., le TCO se prévaut de la vente de gré à gré de deux parcelles [...], en zone AU1est, à proximité des parcelles en cause, pour une moyenne de 5 € le mètre carré. Ces terrains, qui constituent des chemins de service, diffèrent néanmoins par la forme et ses possibilités d'utilisation de la parcelle [...] ; ils ne sauraient donc être comparables à cette parcelle. Il en va différemment des parcelles [...] , [...] et [...] qui constituent un chemin privé et sont destinés à un usage de voirie. Les terrains [...] seront donc retenus comme référence utile pour ces parcelles. Le TCO et l'expert E... font état de la vente de la parcelle [...] à Plateau Caillou. Celle-ci est néanmoins très éloignée par rapport aux parcelles concernées puisqu'elle se situe dans les hauts. Il ne pourra donc en être tenu compte. Il en est de même s'agissant de la vente de parcelles à Pierrefonds, soit à plus de 40 km de la parcelle expropriée, soumis à un autre PLU. L'expropriée invoque quant à elle la vente de la parcelle [...], acquise par le TCO en 2004 auprès du syndicat mixte de la plaine de la plaine de Cambaie. Cette parcelle, proche géographiquement des parcelles expropriées, incluse dans la ZAD majoritairement en zone ND, localisée à proximité d'une station d'épuration, a été vendue au prix de 20 € le mètre carré. Les parcelles [...] , [...] et [...] sont des terrains constructibles dans la zone de Saint-Paul l'Etang qui ont été vendus en 2013 et 2014 entre 492, 26 € et 533, 66 € le mètre carré. Ces terrains sont intégrés dans des zonages différents. Reprenant l'analyse pertinente du premier juge, ces références sont écartées car les caractéristiques sont trop éloignées. La parcelle [...] a été vendue au prix de 66,96 € le mètre carré. Elle supporte un bâti et est actuellement classée dans un zonage résidentiel. Cette référence n'est pas pertinente. La parcelle [...] , anciennement [...], se situe [...] , de l'autre côté du chemin privé. D'une contenance de 1.227 m2, construite et située en zone Aust, elle a été acquise, bâti compris, sur la base de 150, 90 € le m2. La proximité géographique de cette parcelle justifie, ainsi que l'a fait le premier juge, de la retenir, bien qu'étant construite, comme référence utile. Dans le cadre de son appréciation souveraine des termes de comparaison, la Cour estime que les références qui se rapportent le plus à la parcelle expropriée [...] d'une surface de 58.299 m2 sont les transactions des parcelles [...] et [...] . En conséquence s'agissant de parcelle en situation privilégiée non constructible à la date de référence, avec les caractéristiques propres sus décrites, la Cour fixe la compensation à l'atteinte à la propriété de la parcelle [...] à la somme de 25 € le m2. En revanche, il convient d'apprécier différemment la valeur des parcelles [...] , [...] et [...] qui constituent un chemin privé et sont destinés à un usage de voirie. Les références qui se rapportent le plus à ces parcelles expropriées sont les transactions des terrains [...]. Il y a lieu de fixer un prix au m2 de 8 €. Ainsi, l'indemnité due pour l'expropriation de la parcelle [...] est fixée à la somme de 1.457.475 € et l'indemnité due pour l'expropriation des parcelles [...] , [...] et [...] est fixée à 98.728 € soit la somme totale de 1.556.203 €. La décision du premier juge sera réformée en ce sens Sur l'indemnité de remploi : aux termes de l'article R 13-46 du Code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique. Le montant de l'indemnité de remploi éventuellement prévue doit être calculée compte tenu des avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement. C'est à juste titre, par des motifs que la Cour adopte, que le premier juge, en raison de la baisse des droits de mutation à titre onéreux, de la nécessaire indemnisation des frais exposés lors du rachat des biens de faible valeur, a fixé le taux de remploi à 20% de l'indemnité principale jusqu'à 5 000 €, à 15% de 5 001, 00 à 15 000, 00 € et à 10% au-delà. Cette indemnité est due même si la partie expropriée ne procède pas au rachat de biens de remplacement L'indemnité de remploi pour les parcelles [...] , [...] , [...] et [...] s'élève à la somme de calculée de la sorte :* 20% sur 5 000, 00 € = 1 000 € * 15% sur 10 000 € = 1 500, 00 € * 10% sur 1.541.203 € = 154.120 €. L'indemnité de remploi sera donc fixée à la somme de 156.620 €, la décision du premier juge sera réformée en ce sens.- Sur l'indemnité pour perte de lovers : L'ASL produit un contrat de fortage avec la société HOLCIM en date du 29 septembre 201O. Il est indiqué dans l'article 4.3.1 que la société payera un montant de 12.000 € par année civile complète jusqu'au démarrage des extractions. Le premier juge a octroyé la somme de 24.000 € au titre de l'indemnité de loyer. Le TCO conteste le principe de l'indemnisation et conclut à l'infirmation. Il est exact que la preuve de la dépossession n'étant pas rapportée, l'ASL ne peut réclamer les loyers. Toutefois, sur le fondement de la perte de chance, c'est à juste titre que le premier juge lui a accordé une indemnisation à hauteur de 24.000 €. Sa décision sur ce point sera donc confirmée.
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE selon la jurisprudence, la situation de terrains privilégiés apprécie en fonction d'une situation périurbaine où s'exerce une forte pression foncière. En l'espèce, les parcelles sont situées conformément au plan d'occupation des sols approuvé le 17 janvier 1983 en zone 1 Ncb. Cette zone correspond à la partie restante du périmètre irrigué de Cambaie. La parcelle [...] est située en zone Ndb, qui correspond au périmètre de la station oméga. Les parcelles sont situées en zone périurbaine proche de l'Etang-Saint-Paul et du centre de Saint-Paul. Elles sont parfaitement desservies pas des voies d'accès. Au moment du POS de 1983 des voies d'accès existaient déjà. Elles se situent sur des zones relativement plates avec une vue sur les montagnes. Elles sont proches de la mer et du sentier littoral. Elles sont proches d'autres parcelles construites. Il existe indéniablement une pression foncière alentour caractérisée par le prix en hausse des transactions immobilières sur Saint-Paul. La parcelle [...] se situe sur la zone de Cambaie. Elle est d'une superficie de 58 299 m2. La parcelle se situe le long du rond-point de l'axe mixte. Elle est de forme triangulaire e.rrondie et fait partie de la plaine Chabrier. Elle est clôturée, en friche et délimitée à gauche contre le talus et la clôture. Le grillage oméga existe toujours et empêche l'accès direct à la parcelle. Les parcelles [...] , [...] et [...] sont des parcelles en longueur qui supportent la voie d'accès de la zone des Cambaie. C'est la route Marthe Bacquet. Elles font respectivement 1821 m² , 6612 m² et 3908 m² . C'est un chemin privé goudronné et en mauvais état. Les terrains en zone NA qui bien, que non qualifiés de terrain à bâtir, seront évalués à une valeur intermédiaire entre celle des terrains à bâtir et celle des terres agricoles. Le terrain est évalué comme une parcelle située de manière privilégiée. Le commissaire du gouvernement a fait une recherche sur des terrains nus entre 800 m2 et 50 000 m2. Il indique un manque de transaction dans un rayon de 3 km. Néanmoins, la zone de la ZAD est très large. Il indique peu de transactions. Un ensemble de parcelles classées en zone constructible pour un prix de 6,47 euros le mètre carré, la parcelle [...] classée en zone NA pour un prix de 5 euros le mètre carré, la parcelle [...] en zone 1 Nca un prix de 66,96 euros le mètre carré supportant une case vétuste. Il rappelle que la parcelle a fait l'objet d'une rétrocession le 14 mai 2007 à un prix de 0,39 euros le mètre carré. Il retient un prix de 0,90 euros le mètre carré en zone 1 Ncb et 0,50 euros le mètre carré en zone Ndb. Le TCO produit les termes de comparaisons donnés par le service des domaines avec une moyen.ne de 0,93 euros le m2. Ils se situent en zone lNc mais sont très éloignés par rapport aux parcelles concernées. Ils se situent dans les hauts. Il ne pourra en être tenu compte. Il produit les termes de comparaison de la route du littoral pour un prix de 0,50 euros le mètre carré. Le TCO produit les actes de donation-partage en date du 24 mai 2012, 21 juin 2012 et 26 juillet 2012 des parcelles qui sont déclarées pour une valeur de 1 000 euros. La déclaration dans le cadre d'une donation partage ne s'impose pas au juge pour évaluer le bien. La donation-partage sera écartée. Le TCO fait état d'un arrêt de la Cour d' Appel de Saint-Denis fixant le prix au m2 de parcelle en zone UE à 1 euro à Saint-Paul. Cet arrêt est relatif à des parcelles étroites, légèrement pentues, qui longent en longueur la RD 2, comprenant le fossé, bordé par un mur en moellons. Ainsi, il ne s'agit pas de parcelles comparables. Il s'agissait de parcelles en longueur qui longeaient le fossé et supportaient des murs. Cette référence sera écartée. Le TCO fait État en ce qui concerne la zone Ndb des ventes à titre de rétrocession pour une moyenne à 0,36 euros le mètre carré. Néanmoins la vente à titre de rétrocession d'une parcelle déjà expropriée ne peut être comparable à une vente du marché libre. Ces références seront écartées. L'expropriée fait état d'une acquisition de la parcelle [...] , proche, réalisée par le TCO le 30 décembre 2004. Cette parcelle est incluse dans la ZAD en zone NAUe et ND. Néanmoins, il est indiqué dans l'acte que l'immeuble appartient au vendeur, le syndicat mixte de la plaine de Cambaie, par suite de substitution effectuée par lui en suite d'un jugement d'adjudication rendu par le tribunal de grande instance de Saint-Denis le 27 mai 2004 pour J 730 000 euros. Le TCO a donc librement acheté cette parcelle au prix de 20 euros le m2. Il ne s'agit pas d'une adjudication mais d'une vente libre suite à une adjudication. La parcelle est proche géographiquement des parcelles expropriées en zone NAUe et Ue mais supporte la station d'épuration. L'expropriée produit les références fournies par la DRFIP de la Réunion. Les parcelles [...] , [...] et [...] ne pourront être retenues. Il n'est pas possible de savoir s'il s'agit de termes de comparaison comparables, la zone des parcelles n'est pas indiquée. La parcelle [...] a été vendue pour un prix de 66,96 euros le mètre carré. Elle est classée en zone 1 Nca et supporte un bâti vétuste. Cette parcelle est assez comparable malgré un zonage un petit peu différent et une construction. L'association syndicale libre de Cambaie produit une délibération du conseil municipal qui valide l'acquisition de la parcelle AB 5l 6p de 1227 m2 qui se situe de l'autre côté du chemin privé. Il s'agit d'une vente amiable mais non de l'exercice d'un droit de préemption. La parcelle est située en zone Aust depuis le PLU de 2012. Néanmoins, il est loisible de co:1stater que la parcelle était construite avant la modification du PLU alors même qu'elle se trouvait dans le même zonage que les parcelles expropriées. La parcelle a été acquise pour un prix de 150,90 euros le mètre carré avec le bâti. Cette parcelle supporte une petite maison. Le jardin est entretenu. Cette vente permet d'avoir un terme de comparaison d'un bien différent dans la même zone géographique. Ainsi, peuvent être retenus comme termes de comparaison à moduler, la parcelle [...] , dans une situation moins favorable à 20 euros le m2, la parcelle [...] qui est dans une situation proche mais avec un bâti à 67 euros lem2 et la parcelle AB 5l 6p qui est dans une situation géographique très proche mais avec un bâti. En conséquence, s'agissant d'une parcelle en situation privilégiée non constructible à la date de référence, dans une zone géographique agréable, plate, entre mer et montagne, non loin de zone urbaines, bien desservie, il convient de fixer un prix au m2 de 25 euros. Ainsi, l'indemnité due pour l'expropriation des parcelles [...] , [...] , [...] et [...] est de 1 766 000 euros. Sur l'indemnité de remploi : En raison de la baisse des droits de mutation à titre onéreux, de la nécessaire indemnisation des frais exposés lors du rachat des biens de faible valeur, le taux de remploi sera fixé à 20% de l'indemnité principale jusqu'à 5 000, 00 euros, à 15% de 5 001, 00 à 15 000, 00 euros et 10% au-delà. Cette indemnité est due même si la partie expropriée ne procède pas au rachat de biens de remplacement. L'indemnité de remploi pour la parcelle [...] , [...] , [...] et [...] s'élève à la somme de calculée de la sorte : 20% sur 5000 euros = 1000 euros; 15% sur 10000 euros = 1500 euros; 10% sur 1751000 euros = 175100 euros; sur l'indemnité accessoire : il est produit un contrat de fortage avec la société HOLCIM en date du 29 septembre 2010. Il est indiqué dans l'article 4.3.1 que la société payera un montant de 12000 euros par année civile complète jusqu'au démarrage des extractions. Il conviendra donc d'indemniser la perte de revenus locatifs à hauteur de 24000 euros.
ALORS QUE le principe du juste équilibre entre les exigences de l'intérêt général de la communauté et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l'individu, dont le droit de propriété fait partie, implique une indemnisation raisonnablement en rapport avec la valeur du bien dont le propriétaire est privé du fait de l'expropriation ; qu'en l'espèce, pour fixer l'indemnisation totale due à l'ASL Cambaie à la somme de 1 967 600 euros pour l'expropriation des parcelles [...] , [...] , [...] et [...] , le juge de l'expropriation a retenu que la date de référence était le 15 mai 2001, la parcelle étant alors cadastrée en zone NcB du plan d'occupation des sols, c'est-à-dire en zone de constructibilité très réduite, et qu'à la date de référence, il n'existait pas de preuve de raccordement au réseau d'eau et au réseau électrique (jugement p. 5 et p. 6) ; que la cour d'appel a retenu comme date de référence le 27 septembre 2012, les parcelles étant classées à cette nouvelle date de référence en zone AU1st (arrêt, p. 6 § 3), c'est-à-dire en zone constructible sous réserve de la modification du plan local d'urbanisme, et disposant d'un raccordement à l'eau et à l'électricité (arrêt, p. 6 avant dernier §) ; que malgré ces différences de consistance juridique et matérielle entre la première instance et l'appel, la cour d'appel a néanmoins alloué, avec des éléments de comparaison plus favorable que ceux retenus par le juge de l'expropriation, une indemnité moins importante ; qu'en statuant ainsi, tandis que la différence entre la situation des parcelles relevée par le juge de l'expropriation et celle relevée par la cour d'appel justifiait une augmentation de l'indemnité accordée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses constatations et a violé l'article de l'article L 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ensemble l'article 1er du protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
Moyens produits au pourvoi n° G 18-15.006 par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la communauté d'agglomération du Territoire de la Côte-Ouest.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué, après avoir fixé la date de référence au 27 septembre 2012, d'avoir fixé les indemnités d'expropriation dues pour l'expropriation des parcelles [...] , [...] , [...] et [...] ainsi qu'il suit : Indemnité principale : 1.556.203 euros ; Indemnité de remploi : 156.620 euros ; Indemnité pour perte de loyer : 24.000 euros ; Soit une indemnité totale de 1.736.823 euros ;
En indiquant greffier aux débats et au délibéré : D... C... ; adjointe administrative principale faisant fonction de greffier ;
Alors que les délibérations des juges sont secrètes ; qu'il ressort cependant de cette énonciation de l'arrêt que le greffier a assisté au délibéré ; d'où il suit que la Cour d'appel a violé les articles 447, 448 et 458 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué, après avoir fixé la date de référence au 27 septembre 2012, d'avoir fixé les indemnités d'expropriation dues pour l'expropriation des parcelles [...] , [...] , [...] et [...] ainsi qu'il suit : Indemnité principale : 1.556.203 euros ; Indemnité de remploi : 156.620 euros ; Indemnité pour perte de loyer : 24.000 euros ; Soit une indemnité totale de 1.736.823 euros ;
Aux motifs :
Sur le caractère privilégié des parcelles :
L'autorité expropriante soutient que les parcelles, situées au coeur d'une vaste zone inconstructible non viabilisée près d'une carrière d'extraction minière, ne présentent pas un caractère privilégié.
L'expropriée souligne au contraire le caractère hautement privilégié de ces parcelles.
Il est constant que le caractère de terrain privilégié s'apprécie en fonction d'une situation périurbaine ou s'exerce une forte pression foncière.
En l'espèce, les parcelles [...] , [...] et [...] sont situées en zone 1 Ncb qui correspond à la partie restante du périmètre irrigué de Cambaie.
La parcelle [...] est située en zone Ndb qui couvre le périmètre de la station Oméga.
Les parcelles expropriées sont situées en zone périurbaine proche de l'Etang-Saint-Paul et du centre de Saint-Paul. Contrairement aux affirmations de l'expropriant, elles sont desservies par des voies d'accès et à proximité des zones commerciales.
Ces parcelles sont en outre localisées dans une zone où, suivant l'Agence pour l'Observation de la Réunion, l'Aménagement et l'Habitat, « il existe une pression foncière caractérisée par le prix en hausse des transactions immobilières sur Saint-Paul ».
Il est démontré que l'association libre de Cambaie a mis en place des réseaux sur la zone, à proximité des parcelles. A la date de référence, un réseau d'eau potable avait été installé et l'électrification du périmètre de Cambaie a débuté en 1972 avec des subventions du ministère de la culture.
S'agissant des activités d'extractions, il y lieu de relever que les autorisations d'exploitation sont postérieures à la date de référence.
Les éléments fournis à la Cour confirment l'appréciation du premier juge sur les caractéristiques du bien exproprié : zone de pression foncière, proximité des zones commerciales, existence de réseaux de viabilité et accessibilités par des voies de circulation sont de nature à conférer une plus-value à ce terrain.
En conséquence, la décision du premier juge sera confirmée en ce qu'elle a retenu les parcelles expropriées comme étant un terrain en situation privilégiée, celle-ci étant constituée par : - la localisation en zone de pression foncière, - un accès aux voies de circulation, - la présence des réseaux ; - la localisation en zone péri-urbaine.
Sur l'expertise sollicitée par l'expropriée L'association libre de Cambaie sollicite la désignation d'un expert pour évaluer le terrain compte tenu du peu de transaction dans la zone ce à quoi s'oppose le TCO.
Selon les dispositions applicables en matière d'expropriation, si des difficultés particulières d'évaluation se présentent le juge peut notamment désigner un expert.
Le fait qu'il y ait peu de transactions comparables ainsi que le relevait le Commissaire du Gouvernement en première instance ne signifie pas qu'il soit impossible d'obtenir des éléments de comparaison. En l'espèce reprenant l'analyse pertinente du premier juge, la cour estime que la parcelle à évaluer ne comporte pas de difficulté particulière d'évaluation.
La demande d'expertise sera écartée et la décision du juge de l'expropriation est confirmée.
Sur l'évaluation de la parcelle
Conformément au Code de l'expropriation les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice matériel direct et certain causé par l'expropriation. Le bien est évalué au jour du jugement compte tenu d'une part de sa consistance matérielle et juridique à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou à défaut au jour du jugement, et d'autre part de son usage effectif à bâtir à la date de référence.
Au cas d'espèce le bien sera évaluée au jour de jugement l'ordonnance d'expropriation étant intervenue ultérieurement.
Les parcelles expropriées situées en zone Au1st couvrent des espaces à urbaniser dans le futur, avec modification préalable du PLU. Elles ne sont donc pas constructibles mais présentent, ainsi qu'il a été vu ci-avant, une situation privilégiée. Elles seront donc évaluées à un prix supérieur à celui des terrains agricoles en tenant compte de leurs plus - values dues à une situation en zone périurbaine connaissant une forte pression foncière sur le marché foncier.
La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par référence aux transactions les plus représentatives du marché.
Les parties s'opposent sur le montant de l'indemnisation consécutive à la procédure d'expropriation, l'expropriant proposant dans le dernier état de son mémoire la somme de 5,47 € le m2 (rapport de M. E...), l'expropriée réclamant 400 € du m2.
Le rapport d'expertise de M. E..., expert près la Cour d'appel de Saint Denis de La Réunion, propose diverses évaluations pour conclure à une moyenne de 5,47 €.
Les conclusions du commissaire de Gouvernement versées en cause d'appel ayant été écartées, elles ne seront pas prises pour référence. Toutefois il résulte du mémoire de première instance qu'il y a peu de termes de comparaison et qu'il fixait un prix de 0,90 € le m2 en zone 1 Ncb et 0,50 € le m2 en zone Ndb.
En préliminaire cette évaluation, écartée par le premier juge, ne peut être prise en compte dans la mesure où le TCO par son offre de 5,47 € le m2 admet que cette évaluation n'est pas pertinente.
Plusieurs références découlant de donation- partages de parcelles déclarées pour une valeur de 1.000 € sont analysées par l'autorité expropriante qui soutient qu'elles s'imposent au juge de l'expropriation en application des dispositions de l'article L 322-9 du code de l'expropriation.
Or il sera observé d'une part que ces déclarations sont pour certaines supérieures à la valeur retenue par le service des domaines, d'autre part qu'elles ne portent pas sur les parcelles expropriées de l'ASL, qu'enfin l'offre de l'autorité expropriante basée sur le rapport de son expert est elle-même supérieure à ces évaluations.
Concernant les ventes à titre de rétrocession pour une moyenne de 0,36 € le m2, invoquées par le TCO, c'est à juste titre que le premier juge écarte ces références en soulignant que la vente à titre de rétrocession d'une parcelle déjà expropriée ne peut être comparable à une vente du marché libre.
Se fondant sur le rapport de l'expert E..., le TCO se prévaut de la vente de gré à gré de deux parcelles [...], en zone Au1est, à proximité des parcelles en cause, pour une moyenne de 5 € le m2.
Ces terrains, qui constituent des chemins de service, diffèrent néanmoins par la forme et ses possibilités d'utilisation de la parcelle [...] ; ils ne sauraient donc être comparables à cette parcelle.
Il en va différemment des parcelles [...] , [...] et [...] qui constituent un chemin privé et sont destinées à un usage de voirie. Les terrains [...] seront donc retenus comme référence utile pour ces parcelles.
Le TCO et l'expert E... font état de la vente de la parcelle [...] à Plateau caillou. Celle-ci est néanmoins très éloignée par rapport aux parcelles concernées puisqu'elle se situe dans les hauts. Il ne pourra donc en être tenu compte.
Il en est de même s'agissant de la vente de parcelles à Pierrefonds, soit à plus de 40 kms de la parcelle expropriée, soumis à un autre PLU.
L'expropriée invoque quant à elle la vente de la parcelle [...] , acquise par le TCO en 2004 auprès du syndicat mixte de la plaine de Cambaie. Cette parcelle, proche géographiquement des parcelles expropriées, incluse dans la ZAD majoritairement en zone ND, localisée à proximité d'une station d'épuration, a été vendue au prix de 20 € le m2.
Les parcelles [...] , [...] et [...] sont des terrains constructibles dans la zone de Saint-Paul l'étang qui ont été vendus en 2013 et 2014 entre 492,26 € et 533,66 € le m2. Ces terrains sont intégrés dans des zonages différents. Reprenant l'analyse pertinente du premier juge ces références sont écartées car les caractéristiques sont trop éloignées.
La parcelle [...] a été vendue au prix de 66,96 € le m2. Elle supporte un bâti et elle est actuellement classée dans un zonage résidentiel. Cette référence n'est pas pertinente.
La parcelle [...] , anciennement [...], se situe [...] , de l'autre côté du chemin privé. D'une contenance de 1227 m2, construite et située en Zone Aust a été acquise, bâti compris, sur la base de 150,90 € le m2. La proximité géographique de cette parcelle justifie, ainsi que l'a fait le premier juge, de la retenir bien qu'étant construite comme référence utile.
Dans le cadre de son appréciation souveraine des termes de comparaison, la Cour estime que les références qui se rapportent le plus à la parcelle expropriée [...] d'une surface de 58.299 € sont les transactions des parcelles [...] et [...] .
En conséquence s'agissant de parcelle en situation privilégiée non constructible à la date de référence, avec les caractéristiques propres sus décrites, la Cour fixe la compensation à l'atteinte de la propriété privée à la somme de 25 € le m2.
En revanche, il convient d'apprécier différemment la valeur des parcelles [...] , [...] et [...] qui constituent un chemin privé et sont destinées à un usage de voirie. Les références qui se rapprochent le plus à ces parcelles expropriées sont les transactions des terrains [...]. Il y a lieu de fixer un prix au m2 de 8 €.
Aussi, l'indemnité due pour l'expropriation de la parcelle [...] est fixée à la somme de 1.457.475 € et l'indemnité du pour l'expropriation des parcelles [...] , [...] et [...] est fixée à 98.728 €, soit la somme totale de 1.556.203 €.
Sur l'indemnité de remploi
Aux termes de l'article R 13-46 du Code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique. Le montant de l'indemnité de remploi éventuellement prévue doit être calculé compte tenu des avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.
C'est à juste titre par des motifs que la Cour adopte que le premier juge, en raison de la baisse des droits de mutation à titre onéreux, de la nécessaire indemnisation des frais exposés lors du rachat des biens de faible valeur, a fixé le taux de remploi à 20% de l'indemnité principale jusqu'à 5 000 €, à 15% de 5 001,00 à 15 000, 00 € et à 10% au-delà. Cette indemnité est due même si la partie expropriée ne procède pas au rachat de biens de remplacement.
L'indemnité de remploi pour les parcelles [...] , [...] , [...] et [...] s'élève à la somme de calculée de la sorte : 20 % sur 5.000 € = 1.000 € ; 15 % sur 10.000 € = 1.500 € ; 10 % sur 1.541.203 € = 154.120 €.
L'indemnité de remploi sera donc fixée à la somme de 156.620 €, la décision du premier juge sera réformée en ce sens.
Et aux motifs le cas échéant réputés adoptés du jugement entrepris, bien que l'arrêt soit infirmatif :
Sur la qualification de terrain en situation privilégiée
Selon la jurisprudence, la situation de terrain privilégié s'apprécie en fonction d'une situation périurbaine où s'exerce une forte pression foncière.
En l'espèce, les parcelles sont situées conformément au plan d'occupation des sols approuvé le 17 janvier 1983 en zone 1 Ncb. Cette zone correspond à la partie restante du périmètre irrigué de Cambaie.
La parcelle est située en zone Ndb, qui correspond au périmètre de la station Oméga.
Les parcelles sont situées en zone périurbaine proche de l'Etang Saint-Paul et du centre de Saint Paul. Elles sont parfaitement desservies par des voies d'accès. Au moment du POS de 1983, des voies d'accès existaient déjà. Elles se situent sur des zones relativement plates avec une vue sur les montagnes. Elles sont proches de la mer et du sentier littoral. Elles sont proches d'autres parcelles construites.
Il existe indéniablement une pression foncière alentour caractérisée par le prix en hausse des transactions immobilières sur Saint Paul.
A la date de référence, un réseau d'eau potable avait été installé comme le démontre le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 1er juin 1987 de l'association de Cambaie. Les travaux de raccordement au réseau étant effectués par la régie des eaux de la commune de Saint-Paul conformément aux accords passés. De même le procès-verbal en date du 22 février 1973 démontre l'électrification de l'ensemble du périmètre de Cambaie pour des travux commencés en 1972 avec notamment des subventions du ministère de l'agriculture. C'est donc l'association libre de Cambaie qui a mis en place des réseaux sur la zone.
En conséquence, la proximité d'une zone habitée, la présence d'équipements, l'existence de réseaux de viabilité et de voies de circulation, la pression foncière sont de nature à conférer une plus-value à ce terrain.
En conséquence, il sera évalué comme terrain en situation privilégiée.
Sur l'évaluation
Sur l'indemnité principale
Selon la jurisprudence, des parcelles n'ayant pas la qualification de terrain à bâtir mais bénéficiant d'une situation privilégiée peuvent être appréciées à une valeur qui excède celle des terres purement agricoles.
Les terrains en zone NA qui, bien que non qualifiés de terrain à bâtir, seront évalués à une valeur intermédiaire entre celle des terrains à bâtir et celle des terres agricoles.
Le terrain est évalué comme une parcelle située de manière privilégie.
Le commissaire du gouvernement a fait une recherche sur des terrains nus entre 800 m2 et 50 000 m2. Il indique un manque de transactions dans un rayon de 3 km. Néanmoins la zone de la ZAD est très large. Il indique peu de transactions. Un ensemble de parcelles classées en zone constructible pour un prix de 6,47 euros le m2, la parcelle [...] classée en zone NA pour un prix de 5 euros le m2, la parcelle [...] en zone 1 NCa à 66,96 euros le m2 supportant une case vétuste. Il rappelle que la parcelle a fait l'objet d'une rétrocession le 14 mai 2007 à un prix de 0,39 euro le m2. Il retient un prix de 0,90 euro le m2 en zone 1 Ncb et 0,50 le m2 en zone Ndb.
Le TCO produit les termes de comparaison donnés par le service des domaines avec une moyenne de 0,93 euro le m2. Ils se situent en zone 1 Nc mais sont très éloignés par rapport aux parcelles concernées. Ils se situent dans les hauts. Il ne pourra en être tenu compte. Il produit les termes de comparaison de la route du littoral pour un prix de 0,50 euro le m2.
Le TCO produit les actes de donation-partage en date du 24 mai 2012, 21 juin 2012 et 26 juillet 2012 des parcelles qui sont déclarées pour une valeur de 1 000 euros. La donation dans le cadre d'une donation-partage ne s'impose pas au juge pour évaluer le bien. La donation-partage sera écartée.
Le TCO fait état d'un arrêt de la Cour d'appel de Saint Denis fixant le prix au m2 de parcelle en zone UE à 1 euro à Saint Paul. Cet arrêt, s'agissant de parcelles étroites, légèrement pentues, qui longent en longueur la RD 2, comprenant le fossé, bordé par un mur en moellons. Ainsi, il ne s'agit pas de parcelles comparables. Il s'agissait de parcelles en longueur qui longeaient le fossé et supportaient des murs. Cette référence sera écartée.
Le TCO fait état en ce qui concerne la zone Ndb des ventes à titre de rétrocession pour une moyenne à 0,36 euro le m2. Néanmoins, la vente à titre de rétrocession d'une parcelle déjà expropriée ne peut être comparable à une vente du marché libre. Ces références seront écartées.
L'exproprié fait état d'une acquisition de la parcelle [...] , proche, réalisée par le TCO le 30 décembre 2004. Cette parcelle est incluse dans la ZAD en zone NAUe et ND. Néanmoins, il est indiqué dans l'acte que la parcelle appartient au vendeur, le syndicat mixte de la plaine de Cambaie, par suite de substitution effectuée par lui en suite d'un jugement d'adjudication rendu par le tribunal de grande instance de saint Denis le 27 mai 2004 pour 3 730 000 euros. Le TCO a donc librement acheté cette parcelle au prix de 20 euros le m2. Il ne s'agit pas d'une adjudication mais d'une vente libre suite à une adjudication. La parcelle est proche géographiquement des parcelles expropriées en zone NAUe et Ue mais supporte la station d'épuration.
L'expropriée fournit les références fournies par la DRFIP de la Réunion. Les parcelles [...] , [...] et [...] ne pourront être retenues. Il n'est pas possible de savoir s'il s'agit de termes de comparaison comparables, la zone des parcelles n'est pas indiquée.
La parcelle [...] a été vendue pour un prix de 66,96 euros le m2. Elle est classée en zone 1 Nca et supporte un bâti vétuste. Cette parcelle est assez comparable malgré un zonage un petit peu différent et une construction.
L'association produit une délibération du conseil municipal qui valide l'acquisition de la parcelle [...] de 1 227 m2 qui se situe de l'autre côté du chemin privé. Il s'agit d'une vente amiable mais non de l'exercice du droit de préemption. La parcelle est située en zone Aust depuis le PLU de 2012. Néanmoins il est loisible de constater que la parcelle était construite avant la modification du PLU alors même qu'elle se trouvait dans le même zonage que les parcelles expropriées. La parcelle a été acquise pour un prix de 150,90 euros le m2 avec le bâti. Cette parcelle supporte une petite maison. Le jardin est entretenu. Cette vente permet d'avoir un terme de comparaison d'un bien différent dans la même zone géographique.
Ainsi, peuvent être retenus comme termes de comparaison à moduler la parcelle [...] , dans une situation moins favorable à 20 euros le m2, la parcelle [...] , qui est dans une situation proche mais avec un bâti à 67 euros le m2, et la parcelle [...], qui est dans une situation géographique très proche mais avec un bâti.
En conséquence, s'agissant d'une parcelle en situation privilégiée non constructible à la date de référence, dans une zone géographique agréable, plate, entre mer et montagne, non loin de zones urbaines, bien desservie, il convient de fixer un prix au m2 de 25 euros ;
Alors, d'une part, qu'en se bornant à énoncer, pour retenir que les parcelles expropriées se trouvaient en situation privilégiée, que « contrairement aux affirmations de l'expropriant, elles sont desservies par des voies d'accès », sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir, pour le contester, que les parcelles [...] , [...] et [...] constituaient la voie Marthe Bacquet, laquelle avait nature de voie privée, en mauvais état, n'était ni goudronnée ni viabilisée et ne pouvait pas être tenue pour une voie d'accès à la parcelle [...] , la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, d'autre part, qu'en se bornant à énoncer, pour retenir que les parcelles expropriées se trouvaient en situation privilégiée, qu'« il est démontré que l'association libre de Cambaie a mis en place des réseaux sur la zone, à proximité des parcelles. A la date de référence, un réseau d'eau potable avait été installé et l'électrification du périmètre de Cambaie a débuté en 1972 avec des subventions du ministère de la culture », sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir, pour le contester, que le terrain était situé dans une zone désignée, dans le plan local d'urbanisme du 27 septembre 2012, en particulier, comme une zone non équipée, les réseaux d'eau et d'électricité considérés, desservant des constructions édifiées illégalement, n'ayant pas la capacité suffisante pour desservir de nouvelles constructions, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, de troisième part, que le TCO se prévalait de différents actes de rétrocession après expropriation, portant sur des terrains situés à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique ; qu'en relevant, pour les écarter, que « concernant les ventes à titre de rétrocession pour une moyenne de 0,36 € le m² invoquées par le TCO, c'est à juste titre que le premier juge écarte ces références en soulignant que la vente à titre de rétrocession d'une parcelle déjà expropriée ne peut être comparable à une vente du marché libre », cependant que l'estimation de la valeur de vente des immeubles dont la rétrocession est demandée est faite en suivant les mêmes règles que pour l'expropriation et reflète donc le prix du marché, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 421-1 du code de l'expropriation ;
Alors, de quatrième part, qu'en écartant les actes de rétrocession après expropriation invoqués par le TCO, motif pris de ce « que la vente à titre de rétrocession d'une parcelle déjà expropriée ne peut être comparable à une vente du marché libre », sans répondre au conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir que la parcelle expropriée [...] avait précisément été vendue à l'ASL, en 2007, à titre de rétrocession après expropriation, au prix de 0,39 euros le m², et qu'aucun changement n'était intervenu depuis lors sur celle-ci, la Cour d'appel, qui a retenu une valeur de 25 euros le m², n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, de cinquième part, que le juge ne peut pas fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat ; que le TCO se prévalait de deux accords amiables, pris d'une vente I..., portant sur des parcelles cadastrées [...] et [...] , intervenue le 2 février 2015, dans laquelle il distinguait le terrain nu, vendu au prix de 5 euros le m², dont il invitait les juges du fond à tenir compte, du terrain bâti, et d'une vente Commune de Saint Paul, portant sur une parcelle cadastrée [...] , intervenue le 16 avril 2015, au prix de 5,77 euros le m², situées dans le secteur AU1est du plan local d'urbanisme du 27 septembre 2012 ; que dans ses écritures d'appel, l'ASL convenait que les parcelles [...] et [...] avaient nature de terrain bâti ; qu'en retenant, au sujet de l'accord amiable portant sur les parcelles [...] et [...] , que « ces terrains, qui constituent des chemins de service, diffèrent néanmoins par la forme et ses possibilités d'utilisation de la parcelle [...] ; ils ne sauraient donc être comparables à cette parcelle », la Cour d'appel a violé l'article 7 du code de procédure civile ;
Alors, de sixième part, que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que le TCO se prévalait de deux accords amiables, pris d'une vente I..., portant sur des parcelles cadastrées [...] et [...] , intervenue le 2 février 2015, dans laquelle il distinguait le terrain nu, vendu au prix de 5 euros le m², dont il invitait les juges du fond à tenir compte, du terrain bâti, et d'une vente Commune de Saint Paul, portant sur une parcelle cadastrée [...] , intervenue le 16 avril 2015, au prix de 5,77 euros le m², situées dans le secteur AU1est du plan local d'urbanisme du 27 septembre 2012 ; qu'en retenant, d'office, sans préalablement inviter le TCO à faire valoir ses observations à cet égard, au sujet de l'accord amiable portant sur les parcelles [...] et [...] , que « ces terrains, qui constituent des chemins de service, diffèrent néanmoins par la forme et ses possibilités d'utilisation de la parcelle [...] ; ils ne sauraient donc être comparables à cette parcelle », la Cour d'appel, qui a méconnu le principe de la contradiction, a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
Alors, de septième part, subsidiairement, que le TCO se prévalait de deux accords amiables, pris d'une vente I..., portant sur des parcelles cadastrées [...] et [...] , intervenue le 2 février 2015, dans laquelle il distinguait le terrain nu, vendu au prix de 5 euros le m², dont il invitait les juges du fond à tenir compte, du terrain bâti, et d'une vente Commune de Saint Paul, portant sur une parcelle cadastrée [...] , intervenue le 16 avril 2015, au prix de 5,77 euros le m², situées dans le secteur AU1est du plan local d'urbanisme du 27 septembre 2012 ; qu'à supposer qu'en relevant, au sujet de l'accord amiable portant sur les parcelles [...] et [...] , que « ces terrains, qui constituent des chemins de service, diffèrent néanmoins par la forme et ses possibilités d'utilisation de la parcelle [...] ; ils ne sauraient donc être comparables à cette parcelle », elle se soit référée au passage des écritures d'appel de l'ASL intitulé « Concernant la vente de la parcelle [...] de la Commune de Saint Paul au TCO », dans lequel celle-ci indiquait effectivement que « le terrain vendu est un « chemin de service » dont la forme le rend de fait inconstructible et non affectable à une utilisation autre que celle de voirie », la Cour d'appel, qui a ainsi été abusée par l'erreur matérielle figurant dans ces écritures, la vente Commune de Saint Paul, qui y était ainsi examinée, ne portant pas sur les parcelles [...] et [...], vendues par Monsieur I..., vente abordée dans le passage suivant de ces écritures intitulé « Concernant la vente de la parcelle [...] », mais sur la parcelle [...] , la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 322-8 du code de l'expropriation ;
Alors, de huitième part, qu'il est interdit au juge de dénaturer les documents de la cause ; que le TCO se prévalait de deux accords amiables, pris d'une vente I..., portant sur des parcelles cadastrées [...] et [...] , intervenue le 2 février 2015, dans laquelle il distinguait le terrain nu, vendu au prix de 5 euros le m², dont il invitait les juges du fond à tenir compte, du terrain bâti, et d'une vente Commune de Saint Paul, portant sur une parcelle cadastrée [...] , intervenue le 16 avril 2015, au prix de 5,77 euros le m², situées dans le secteur AU1est du plan local d'urbanisme du 27 septembre 2012 ; qu'en retenant, au sujet de l'accord amiable portant sur les parcelles [...] et [...] , que « ces terrains, qui constituent des chemins de service, diffèrent néanmoins par la forme et ses possibilités d'utilisation de la parcelle [...] ; ils ne sauraient donc être comparables à cette parcelle », quand l'acte de vente de ces parcelles versé aux débats, en annexe du rapport de l'expert H... (annexe 2), qui indique que celle-ci porte sur « une propriété bâtie, ensemble les constructions y édifiées consistant en quatre maisons d'habitation, et le terrain attenant », et ventile ensuite le prix entre le terrain nu et le terrain bâti, établit que les parcelles [...] et [...] ont nature de terrain bâti, et non de chemin de service, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cet acte de vente et violé le principe précité ;
Alors, de neuvième part, en tout état de cause, que le juge de l'expropriation doit tenir compte des accords intervenus entre l'expropriant et les titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique ; que le TCO se prévalait de deux accords amiables, pris d'une vente I..., portant sur des parcelles cadastrées [...] et [...] , intervenue le 2 février 2015, dans laquelle il distinguait le terrain nu, vendu au prix de 5 euros le m², dont il invitait les juges du fond à tenir compte, du terrain bâti, et d'une vente Commune de Saint Paul, portant sur une parcelle cadastrée [...] , intervenue le 16 avril 2015, au prix de 5,77 euros le m², situées dans le secteur AU1est du plan local d'urbanisme du 27 septembre 2012 ; qu'en retenant, au sujet de l'accord amiable portant sur les parcelles [...] et [...] , que « ces terrains, qui constituent des chemins de service, diffèrent néanmoins par la forme et ses possibilités d'utilisation de la parcelle [...] ; ils ne sauraient donc être comparables à cette parcelle », sans indiquer de quel élément elle entendait déduire que les parcelles [...] et [...] auraient constitué « des chemins de service », non, comparables à la parcelle expropriée [...], la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 322-8 du code de l'expropriation ;
Alors, de dixième part, que les biens dont la vente est retenue comme termes de comparaison doivent être comparables aux biens expropriés ; qu'en retenant le terme de comparaison pris de la vente d'une parcelle [...] , intervenue, le 30 décembre 2004, sur la base de 20 euros le m², sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir que cette parcelle était immédiatement constructible, sous l'empire tant du plan d'occupation des sols du 17 janvier 1983 que du plan local d'urbanisme du 27 septembre 2012, de sorte qu'elle n'était pas comparable à la parcelle [...] expropriée, qui n'était pas constructible, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, de onzième part, que les parcelles auxquelles une situation privilégiée a été reconnue demeurent des parcelles agricoles qui doivent être évaluées en fonction de leur usage effectif à la date de référence ; qu'en retenant le terme de comparaison pris de la vente d'une parcelle [...] , intervenue, le 30 décembre 2004, sur la base de 20 euros le m², sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir que cette parcelle était immédiatement constructible, sous l'empire tant du plan d'occupation des sols du 7 janvier 1983 que du plan local d'urbanisme du 27 septembre 2012, de sorte qu'elle ne pouvait constituer un terme de comparaison apte à permettre d'évaluer la parcelle [...] expropriée, qui n'était pas constructible, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, de douzième part, qu'en considérant, par motifs le cas échéant réputés adoptés du jugement, pour retenir le terme de comparaison pris de la vente d'une parcelle [...] , intervenue, le 30 décembre 2004, sur la base de 20 euros le m², que « le TCO a
librement acheté cette parcelle au prix de 20 euros le m² », sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir que cette parcelle avait dans un premier temps été acquise par le syndicat mixte de Cambaie dans le cadre d'une préemption sur adjudication forcée, procédure dans laquelle le titulaire du droit de préemption est tenu d'acquérir au prix de la dernière enchère, cette acquisition ne pouvant donc être considérée comme une référence pertinente, ce qui excluait corrélativement que puisse être retenu comme élément de comparaison la vente amiable qui était ensuite intervenue à son profit, au même prix, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, de treizième part, que les biens expropriés doivent être estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en retenant, comme terme de comparaison, la vente d'une parcelle [...] , intervenue le 30 décembre 2004, soit plus de dix ans avant la décision de première instance, la Cour d'appel a violé l'article L 322-2 du code de l'expropriation ;
Alors, de quatorzième part, qu'en retenant le terme de comparaison pris de la vente d'une parcelle [...] , intervenue, le 30 décembre 2004, sur la base de 20 euros le m², sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir, au sujet de la valeur de cette parcelle, appréciée à la date du jugement entrepris, que « dans la perspective d'un échange foncier avec la Commune de saint Paul, un nouvel avis du Service des Domaines a été rendu, du 28 juillet 2014, évaluant le bien comme suit : zone NAUe : 12 euros/m² ; zone Nd, Nda et Nde, 0,50 euro/m² », la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Et alors, enfin, que les biens dont la vente est retenue comme termes de comparaison doivent être comparables aux biens expropriés ; qu'en retenant, pour évaluer la parcelle expropriée [...], ayant nature de terrain nu, inconstructible, le terme de comparaison pris de la vente d'une parcelle [...] , anciennement [...], intervenue le 4 juin 2014, pour un prix de 150,90 euros le m², qui, comme le relève l'arrêt, avait été « acquise bâti compris », la Cour d'appel a violé l'article L 321-1 du code de l'expropriation.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, après avoir fixé la date de référence au 27 septembre 2012, d'avoir fixé les indemnités d'expropriation dues pour l'expropriation des parcelles [...] , [...] , [...] et [...] ainsi qu'il suit : Indemnité principale : 1.556.203 euros ; Indemnité de remploi : 156.620 euros ; Indemnité pour perte de loyer : 24.000 euros ; Soit une indemnité totale de 1.736.823 euros ;
Aux motifs, sur l'indemnité pour perte de loyers, que l'ASL produit un contrat de fortage avec la société Holcim en date du 29 septembre 2010. Il est indiqué dans l'article 4.3.1 que la société payera un montant de 12.000 € par année civile complète jusqu'au démarrage des extractions.
Le premier juge a octroyé la somme de 24.000 € au titre de l'indemnité de loyer.
Le TCO conteste le principe de l'indemnisation et conclut à l'infirmation.
Il est exact que la preuve de la dépossession n'étant pas rapportée, l'ASL ne peut réclamer les loyers. Toutefois, sur le fondement de la perte de chance, c'est à juste titre que le premier juge lui a accordé une indemnisation à hauteur de 24.000 €. Sa décision sur ce point sera donc confirmée ;
Et aux motifs le cas échéant réputés adoptés du jugement entrepris, sur l'indemnité accessoire, que l'indemnité de perte de loyer perçue par la partie expropriée doit permettre à cette dernière de percevoir des revenus équivalents à ceux qu'elle tirait du bien dont elle était propriétaire.
Il produit un contrat de fortage avec la société Holcim en date du 29 septembre 2010. Il est indiqué dans l'article 4.3.1 que la société payera un montant de 12.000 € par année civile complète jusqu'au démarrage des extractions.
Il conviendra donc d'indemniser la perte de revenus locatifs à hauteur de 24.000 euros ;
Alors, d'une part, qu'en allouant à l'ASL une indemnité pour perte de chance de continuer à bénéficier de revenus locatifs après dépossession, sans répondre aux conclusions du TCO faisant valoir qu'aucune indemnité ne pouvait être allouée de ce chef, au titre du contrat de fortage invoqué, aucune autorisation d'extraction sur la parcelle [...] n'ayant été sollicitée et a fortiori obtenue, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Et alors, d'une part, qu'en allouant à l'ASL une indemnité pour perte de chance de continuer à bénéficier de revenus locatifs après dépossession, quand l'article 4.3.1 du contrat de fortage invoqué prévoit le paiement d'une « avance sur fortage » jusqu'au démarrage des extractions, sans répondre aux conclusions du TCO faisant valoir que l'ASL ne justifiait pas qu'une telle avance lui avait déjà été versée depuis la date de conclusion dudit contrat, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
