LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 521-2, I, du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, le 22 mars 2017), que M. O... est propriétaire, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, d'un lot, constitué d'un appartement dont la jouissance onéreuse a été attribuée à Mme T..., son ancienne épouse, par une ordonnance de non-conciliation du 2 février 2009 ; que, le 15 juillet 2010, un arrêté de péril a visé plusieurs locaux de cet immeuble ; que Mme T... a demandé à être dispensée du paiement des indemnités d'occupation afférentes au logement dont elle avait la jouissance ;
Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que l'arrêté de péril, s'il s'adresse aux copropriétaires dans leur ensemble pour la réalisation des mesures de sécurité à prendre pour mettre fin aux désordres, ne vise que le logement situé en rez-de- chaussée de l'immeuble, les caves situées en dessous de cet appartement et la cuisine du restaurant, qu'il s'en déduit qu'aucun autre appartement n'en a été affecté, de sorte que Mme T... ne peut invoquer de trouble de jouissance pour l'appartement qu'elle a continué à occuper et qu'une indemnité d'occupation est donc due sur la période litigieuse, l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation n'ayant pas vocation à s'appliquer ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les parties de l'immeuble visées par l'arrêté de péril n'étaient pas communes à l'ensemble des copropriétaires, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que Mme T... est redevable envers M. O... d'une indemnité d'occupation sous forme de soulte, en ce compris les charges récupérables, au titre de son occupation de l'appartement sis [...] (lot n° 6 de la copropriété) à [...] du 2 février 2009 au 20 mars 2013, l'arrêt rendu le 22 mars 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne M. O... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. O... et le condamne à payer à Mme T... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour Mme T....
L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a infirmé le jugement entrepris en tant que celui-ci avait jugé que Mme T... devait être dispensée du paiement d'une indemnité au titre de l'occupation, pour la période du 1er août 2010 au 21 mars 2014, de l'appartement correspondant au lot n° 6, appartenant en propre à M. O..., de la copropriété du [...], et en ce qu'il a jugé que Mme T... est redevable envers M. O... d'une indemnité d'occupation sous forme de soulte, en ce compris les charges récupérables, au titre de l'occupation de cet appartement pour la période du 2 février 2009 au 20 mars 2013 ;
AUX MOTIFS QUE « Considérant que M. G... O... réclame une indemnité d'occupation et distingue deux périodes, d'une part, du 2 février 2009 au 20 mars 2013, d'autre part, du 22 mars 2014 jusqu'au départ des lieux de Mme I... T... intervenu le 31 août 2015; qu'il soutient qu'aucune suspension de paiement ne doit intervenir au titre de l'arrêté de péril et que Mme I... T... ne peut pas bénéficier de l'article L 521-2 du code de la construction et de l'habitation, le juge du fond n'ayant pas été saisi d'une demande de suspension du loyer en raison de l'arrêté, et aucun trouble de jouissance n'ayant été constaté, ce qu'a d'ailleurs jugé le tribunal d'instance du 10"e arrondissement de Paris le 19 novembre 2014 ;
Considérant qu'aux termes de ses écritures, Mine I... T... accepte de payer cette indemnité d'occupation pour la période comprise entre le 22 mars 2014 et le 31 août 2015 ; qu'elle conteste la devoir pour la période antérieure, estimant que l'arrêté de péril y fait obstacle ;
Considérant que la période comprise entre le 20 mars 2013 et le 22 mars 2014 ne fait plus l'objet de demande ;
Considérant qu'il est constant que ledit immeuble a fait l'objet d'un arrêté de péril en date du 15 juillet 2010, encore en cours à ce jour ;
Considérant que le tribunal d'instance du 10ème arrondissement de Paris, a jugé le 19 novembre 2014, que Mme I... T... était occupante sans droit ni titre de ce bien qui constitue le lot n°6 de la copropriété, depuis le 22 mars 2014 et l'a condamnée à payer à M. G... O... une indemnité mensuelle d'occupation de 1.331,60 euros à compter du 22 mars 2014 jusqu'à parfaite libération des lieux ; qu'il y a autorité de chose jugée sur cette période et que M. G... O... détenant déjà un titre, ses demandes formées de ce chef seront déclarées irrecevables ;
Considérant qu'il n'y pas autorité de chose jugée sur la période antérieure ;
Considérant qu'il n'est pas contesté que Mme I... T... a aussi occupé seule avec ses enfants le logement, propriété de son ex-époux, du 2 février 2009 au 21 mars 2014, en vertu de l'ordonnance de non-conciliation puis du jugement de divorce lui conférant un titre d'occupation ; que cette ordonnance de non-conciliation du 2 février 2009 a donné à l'épouse la jouissance du logement à titre onéreux et que le jugement de divorce rendu le 21 mars 2013 a limité à un an la période où le versement d'une partie de la prestation compensatoire se ferait sous la forme de l'attribution gratuite de l'usage et de habitation de l'appartement litigieux ; que dès lors, une indemnité d'occupation est due, dans son principe, sur la période comprise entre le 2 février 2009 et le 21 mars 2013, pour l'appartement sis [...] (lot n°6 de la copropriété) à [...] ;
Considérant que l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation prévoit que, pour les locaux visés par un arrêté de péril pris en application de l'article L511-1 du même code, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de!' affichage de l'arrêté de mainlevée ;
Considérant que l'arrêté de péril pris le 15 juillet 2010, s'il s'adresse aux copropriétaires dans leur ensemble pour la réalisation des mesures de sécurité à prendre pour mettre fin aux désordres, dans la liste qu'il en dresse, ne vise que le logement situé en rez de chaussée de l'immeuble, les caves situées en dessous de cet appartement et la cuisine du restaurant "Best Africa" ; qu'il s'en déduit qu'aucun autre appartement n'en a été affecté, de sorte que Mme I... T... ne peut invoquer de trouble de jouissance pour l'appartement qu'elle a continué à occuper et qu'une indemnité d'occupation est donc due sur la période litigieuse, l'article L 521-2 du code de la construction et de l'habitation n'ayant pas vocation à s'appliquer, le jugement étant infirmé de ce chef ;
Considérant que le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation fixé à 1.331,60 euros pour le lot n° 6 (80 % du loyer mensuel) à compter du 22 mars 2014, ne fait l'objet d'aucune observation des parties ; qu'il y a lieu de considérer que cette somme est fixée en ce compris les charges récupérables ; que conformément à la demande qui est faite, Mme I... T... sera condamnée à payer, sous forme de soulte, cette indemnité d'occupation due sur la période comprise entre le 2 février 2009 et le 20 mars 2013 » ;
ALORS QUE, premièrement, lorsqu'un arrêté de péril vise des parties communes d'un immeuble en copropriété, la mesure de suspension des loyers ou de l'indemnité d'occupation s'applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes ; qu'à cet égard, les murs séparatifs et planchers des lots privatifs et les canalisations d'une copropriété constituent des parties communes ; qu'en l'espèce, l'arrêté de péril du 15 juillet 2010 enjoignait à chacun des copropriétaires de l'immeuble du [...] , d'assurer la parfaite stabilité et solidité du mur séparatif entre un logement du rez-de-chaussée et la cuisine du restaurant, d'assurer la parfaite stabilité et solidité du plancher séparant le bas de ce logement et le haut des caves situées en sous-sol, et de procéder à la réfection de canalisations ; qu'en retenant que cet arrêté de péril ne concernait pas le logement occupé par Mme T..., de sorte que son indemnité d'occupation restait due en dépit du prononcé de cet arrêté, la cour d'appel a violé l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
ET ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, en ne recherchant pas, comme il lui était demandé (conclusions du 13 mai 2016, p. 14), si les parties de la copropriété concernées par les travaux ordonnés par l'arrêté de péril n'étaient pas communes à l'ensemble des copropriétaires, la cour d'appel a de toute façon privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
