LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1719 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 31 janvier 2018), que la société civile immobilière Scorpion (la SCI) a donné à bail commercial à la société Maya discount un hangar destiné à l'exploitation de tous commerces ou fonds artisanal ; que la locataire a assigné la bailleresse en résiliation du bail et indemnisation de ses préjudices en invoquant la non-conformité des locaux à leur destination contractuelle, à défaut de permettre l'accueil du public, ainsi qu'un défaut partiel de délivrance matérielle du bien due à un écart entre la superficie indiquée au bail et la superficie réelle du local ;
Attendu que, pour résilier le bail aux torts exclusifs de la locataire et considérer qu'il lui incombait de réaliser les travaux nécessaires à l'accueil du public, l'arrêt retient que la clause stipulant que la destination contractuelle est l'exploitation de tous commerces n'a pas pour effet d'obliger le bailleur à supporter les travaux nécessaires à une exploitation spécifique des lieux qui n'aurait pas été spécialement prévue et serait différente de la destination initiale ; qu'il n'est pas expressément précisé au bail que le local devait impérativement répondre aux normes permettant de recevoir du public ; que la locataire, qui connaissait parfaitement les lieux, a accepté de les prendre en l'état où ils se trouveraient le jour de l'entrée dans les lieux ; qu'en outre, elle ne démontre pas qu'elle aurait fait l'objet d'une mise en demeure de régulariser sa situation ou d'une décision de fermeture de son établissement pour non-respect des règles de sécurité applicables à tout local accueillant du public ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le bailleur, tenu de délivrer un local conforme à la destination contractuelle du bien, sans qu'une clause d'acceptation par le preneur des lieux dans l'état où ils se trouvent ne l'en décharge, doit, sauf stipulations expresses contraires, réaliser les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité qu'exige l'exercice de l'activité du preneur même si elle est différente de celle à laquelle les lieux étaient antérieurement destinés, dès lors qu'elle est autorisée par le bail, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il condamne la SCI Scorpion à payer à la société Maya discount la somme de 21 000 euros en réparation de ses préjudices financiers et en ce qu'il condamne la société Maya discount à payer à la SCI Scorpion la somme de 12 064 euros HT au titre des réparations locatives, l'arrêt rendu le 31 janvier 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne la SCI Scorpion aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Scorpion et la condamne à payer à la société Maya discount la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juillet deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour la société Maya discount.
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de la société Maya Discount avec effet au 1er décembre 2014 et de l'avoir condamnée à payer à la SCI Scorpion la somme de 24 135,58 € au titre des loyers impayés ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la SARL Maya Discount sollicite la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de la SCI Scorpion à effet du 1er février 2013, en se fondant sur le non-respect par la bailleresse des obligations contractuelles résultant des articles 1719 et 1720 du code civil : obligation de délivrance et d'entretien ; que la SCI Scorpion, pour sa part, demande la résiliation du contrat mais aux torts et griefs exclusifs de la SARL Maya Discount pour défaut d'exploitation et défaut de paiement des loyers et charges ; qu'il doit être considéré que le bailleur n'a pas satisfait à son obligation de délivrance si le local ne peut être utilisé conformément à la destination convenue et si le preneur se trouve dans l'impossibilité d'exercer dans les lieux l'activité prévue au bail ; que la SARL Maya Discount prétend que le hangar qu'elle loue ne lui permet pas d'accueillir du public contrairement aux clauses du bail et qu'elle ne peut donc y exercer son activité ; or, ainsi qu'il a été rappelé par le premier juge, le bail conclu entre les parties le 15 janvier 2009, portait sur « un hangar d'une superficie de 600 m2 sur 1400 m2 de terrain: » ; qu'il était consenti selon une formule très générale pour l'exploitation de « tous commerces ou fonds artisanal » ; que dès la signature de cet acte, le preneur avait été autorisé par le bailleur à effectuer des travaux dont la liste était annexée et qui portaient notamment sur l'électricité (éclairage, alimentation), le chauffage, la création d'une porte d'entrée vitrée et issue de secours, la création d'un local de bureau, la mise en place d'extincteurs et d'un éclairage de sécurité ; qu'il résulte en outre de ce bail que la SARL Maya Discount connaissait parfaitement les lieux pour les avoir visités et même occupées et qu'elle a accepté de prendre les lieux dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée dans les lieux ; que la clause qu'elle invoque n'a pour seul objectif que de lui permettre d'exercer dans les lieux toute activité commerciale ou artisanale, sans que le bailleur ne puisse lui reprocher un changement de destination, à charge pour elle de supporter le coût des travaux propres à lui permettre cette exploitation, non spécialement prévue à l'entrée dans les lieux ; qu'il appartenait donc à la SARL Maya Discount de faire réaliser les travaux nécessaires pour l'accueil du public, si tel était son choix, à charge pour elle de solliciter et obtenir les autorisations administratives qui découlent de la transformation des lieux d'un hangar prévu pour y effectuer du stockage en un magasin accueillant du public à toute période de l'année ; qu'elle ne saurait tirer de la généralité de cette clause l'obligation pour le bailleur de prendre en charge des travaux d'aménagement non prévus lors de la conclusion du bail, et ayant pour unique objectif de modifier la destination initiale des lieux ; qu'il ne peut être reproché à la SCI Scorpion de ne pas avoir anticipé le changement de destination envisagé par l'acquéreur du fonds de commerce exploité jusque-là dans les lieux sans aucune difficulté ; que par ailleurs, la SARL Maya Discount ne démontre pas qu'elle aurait fait l'objet d'une mise en demeure de régulariser sa situation ou d'une décision de fermeture de son établissement, pour non-respect des règles de sécurité applicables à tout local accueillant du public ; qu'enfin, la SARL Maya Discount ne démontre pas que la surface réelle des lieux était un élément déterminant de son consentement ; qu'elle avait visité le local et même si la superficie indiquée dans l'acte était erronée, elle avait considéré que l'emprise du bâtiment correspondait effectivement à ses besoins ; que le prix du bail était forfaitaire et non pas fixé en fonction d'un prix au m2, de telle sorte que l'argument tiré de cette différence de surface n'est pas de nature à remettre en question la validité du bail ni d'ailleurs son prix, négocié librement entre les parties, en fonction d'un bien dont la consistance était connue ; que la cour ne peut suivre la SARL Maya Discount dans son raisonnement lorsqu'elle opère une confusion entre le prix du bail convenu librement et la valeur locative qui peut évidemment être différente et est soumise à de multiples critères ; que la SARL Maya Discount prétend également que la SCI Scorpion aurait manqué à son obligation d'entretien en raison de la survenance et d'infiltrations et d'un défaut d'isolation des lieux ; qu'il ressort des pièces versées, notamment d'un constat d'huissier en date du 11 janvier 2013 et des expertises des 30 avril 2011, 31 janvier 2013 et 20 septembre 2013 que des traces d'eau ont été replacées dans le local loué mais leur importance est très limitée et n'est pas de nature à mettre obstacle à l'exploitation des lieux ; que le taux d'humidité relevé n'apparaît pas non plus excessif en pleine période hivernale ; que par ailleurs, les photographies produites ne permettent pas de mettre en évidence des infiltrations d'eau d'une importance telle que cela pourrait justifier la cessation immédiate de l'activité ; qu'enfin, la cour ne dispose d'aucun élément pour apprécier les conditions de stockage des denrées montrées à l'huissier (présence de boîtes de conserve rouillées et quelques bouteilles de vin abîmées), alors que les lieux ont l'air abandonné ; que par conséquent, même s'il ne peut être contesté que la toiture présentait des défauts qui entraînaient des traces localisées d'humidité, il n'est pas démontré de la part du bailleur un manquement tel à ses obligations d'entretien que cela puisse justifier la résiliation bail ; qu'il résulte par ailleurs du protocole d'accord signé entre les parties le 1er décembre 2014 qu'elles ont entendu mettre fin au bail le 1er décembre 2014, les lieux étant alors restitués au bailleur, ainsi que cela est attesté par le procès-verbal de constat d'état des lieux effectués le 1er décembre 2014 en présence des deux parties ; que par conséquent, la cour constate que le bail litigieux a été résilié entre les parties le 1er décembre 2014 et que la SARL Maya Discount reste redevable des loyers jusqu'à la date de restitution des lieux, pour un montant total de 24 135,18 €, montant non contesté par l'appelante ; que la SARL Maya Discount sera donc condamnée à payer à la SCI Scorpion la somme de 24 135,18 € au titre des loyers impayés ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée ; qu'en l'espèce, il ressort des termes du bail conclu entre les parties le 15 janvier 2009, après que la SARL Maya Discount a acquis de la société Lotlandes SARL, précédente locataire, son fonds de commerce de détail et de gros de marchandises « discount », que celuici portait sur « un hangar d'une superficie de 600 m2 sur 1 400 m2 de terrain » ; par ailleurs ce bail précisait que les locaux pouvaient être consacrés par le preneur à l'exploitation de tous commerces ou fonds artisanal ; or, il n'est pas contesté que la SARL Maya Discount a bien pris possession d'un hangar, dont il n'était pas précisé au bail qu'il devait impérativement répondre aux normes lui permettant de recevoir du public suivant le règlement de sécurité ; que par ailleurs, alors qu'aucune disposition du bail ne lui interdisait, il convient de relever que la SARL Maya Discount n'a pas usé de la faculté qui lui était ainsi offerte de réaliser les travaux qu'elle estimait nécessaires pour accueillir le public ; quoi qu'il en soit, les locaux délivrés à la SARL Maya Discount répondent bien aux stipulations du contrat de bail ; que s'agissant du grief tiré de la différence entre la superficie des locaux telles que figurant au bail et la superficie réelle, il convient par ailleurs de relever que les parties se sont entendues sur le prix du bail lors de la visite préalable des lieux, de sorte que cette différence de surface, qui d'ailleurs préexistait puisqu'il s'était agi de reprendre la surface figurant dans le bail précédent, n'est pas un élément déterminant permettant de prétendre que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance ; qu'il résulte de ce qui précède que la SARL Maya Discount n'est pas fondée à demander que soit prononcée la résolution du bail pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance ; qu'en revanche, il n'est pas contesté que la locataire n'a pas procédé, alors même que sa demande de dispense du paiement des loyers avait été rejetée par le juge de la mise en état dans sa décision du 11 septembre 2013, à leur paiement intégral, manquant ainsi à l'obligation qui lui était faite aux termes du contrat et des dispositions de l'article 1728 du code civil, étant observé que l'existence de désordres ou d'infiltrations ne peut conduire le locataire à réduire ou se dispenser du paiement des loyers que sur autorisation judiciaire ou contractuelle, et non pas unilatéralement ; que dans ces conditions, il conviendra de prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties le 15 janvier 2009, aux torts exclusifs du preneur ; que cette résiliation prendra effet au 1er décembre 2014, date à laquelle les parties ont retenu un protocole transactionnel aux termes duquel elles ont entendu faire cesser les effets du bail ;
1./ ALORS QUE, en vertu de son obligation de délivrance, le bailleur est tenu de permettre au locataire d'exploiter les lieux conformément à leur destination et, lorsque celle-ci implique la réception du public, de s'assurer que le local est conforme aux exigences légales et réglementaires en la matière ; que dès lors, en retenant, pour considérer qu'il appartenait à la société Maya Discount, preneuse, de faire réaliser les travaux nécessaires pour l'accueil du public, qu'elle connaissait parfaitement les lieux, qu'elle avait accepté de les prendre l'état où ils se trouveraient le jour de l'entrée dans les lieux, et qu'il n'était pas expressément précisé au bail que le local devait impérativement répondre aux normes permettant de recevoir du public, la cour d'appel qui s'est fondée sur des circonstances impropres à décharger la SCI Scorpion de son obligation de délivrance d'un local conforme à la destination contractuelle du bien, a violé l'article 1719 du code civil ;
2./ ALORS, en tout état de cause, QUE l'article 3 du bail du 15 janvier 2009 stipule que « le bailleur fera pour sa part, à ses frais, tous travaux de mise en conformité, tous aménagements, installations, constructions, réparations et autres qui seraient prescrits ou viendraient à être prescrits par une législation ou une réglementation quelconque, ou exigé par l'administration notamment en matière de protection de l'environnement, d'hygiène ou de sécurité des ateliers, magasins et bureaux, eu égard à l'activité exercée par le preneur dans les lieux loués », l'article 4 précisant que « les locaux faisant l'objet du présent bail pourront être consacrés par le preneur à l'exploitation de tout commerce ou fonds artisanal », ce dont il résulte qu'il incombait au bailleur de faire les travaux légalement et réglementairement nécessaires pour permettre l'accueil du public si le locataire exploitait un fonds de commerce nécessitant un tel accueil ; que dès lors, en considérant qu'il incombait à la société preneuse de faire réaliser les travaux nécessaires pour l'accueil du public si tel était son choix, à charge pour elle de solliciter et obtenir les autorisations administratives qui découlent de la transformation des lieux d'un hangar prévu pour y effectuer du stockage en un magasin, la cour d'appel a méconnu la loi des parties telles qu'elle résultait du bail du 15 janvier 2009 et ainsi violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3./ ALORS, en outre, QU'en retenant, pour considérer que la société Maya Discount ne pouvait reprocher au bailleur de ne pas avoir fait réaliser les travaux nécessaires pour l'accueil du public, qu'elle ne démontrait pas avoir fait l'objet d'une mise en demeure de régulariser sa situation ou d'une décision de fermeture de son établissement pour non-respect des règles de sécurité applicables à tout local accueillant du public, quand il résultait de l'article 3 du bail du 15 janvier 2009 que le bailleur devait faire effectuer à ses frais tous travaux de mise en conformité prescrits par une législation ou une réglementation, peu important qu'ils aient été effectivement exigés par l'administration, la cour d'appel, a, derechef, méconnu la loi des parties telles qu'elle résulte du bail du 15 janvier 2009 et a ainsi encore violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
4./ ALORS QUE lorsque le contrat de bail précise la contenance du bien donné à bail, le bailleur qui fournit un bien d'une contenance moindre manque à son obligation de délivrance, sauf à établir que le preneur avait, lors de son entrée dans les lieux, une parfaite connaissance de la superficie réelle du bien ; que dès lors en se bornant à affirmer, pour considérer que l'erreur de plus d'un quart affectant la superficie du local donné à bail, indiquée dans le bail comme étant de 600 m² alors qu'elle n'est que de 447 m², n'était pas de nature à permettre une remise en cause de la validité du bail, que la société Maya Discount ne démontrait pas que la superficie était un élément déterminant de son consentement puisqu'elle avait visité le local et considéré que le bâtiment correspondait effectivement à ses besoins, que le prix du bail était forfaitaire et non fixé en fonction d'un prix au mètre carré, et que cette erreur préexistait puisqu'il s'agissait de la surface figurant dans le bail précédent, motifs impropres à établir qu'elle ait eu connaissance, lors de son engagement, du fait que la véritable superficie des lieux n'était que de 447 m², la cour d'appel, qui s'est fondée sur des circonstances inopérantes, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil.
