LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Limoges, 12 février 2018), que, par acte du 4 août 1989, MM. Q... ont consenti à M. et Mme G... un bail à long terme portant sur plusieurs parcelles ; que, par acte du 25 octobre 2010, les bailleurs leur ont délivré congé à effet du 10 novembre 2014, validé par un jugement irrévocable du 3 septembre 2012 ; que M. et Mme G... ont, après expertise, saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en fixation de l'indemnité de sortie de ferme ; que MM. Q... ont demandé reconventionnellement le paiement d'une indemnité d'occupation ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme G... font grief à l'arrêt de limiter à une certaine somme l'indemnité due aux preneurs sortants ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'expert consulté par les preneurs avait assisté ces derniers lors des opérations d'expertise judiciaire et que les conclusions de ce technicien avaient été intégrées dans celles, non sérieusement critiquées, de l'expert judiciaire, la cour d'appel a pu se fonder sur le rapport d'expertise judiciaire ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme G... font le même grief à l'arrêt ;
Mais attendu qu'ayant analysé la valeur et la portée des éléments produits, la cour d'appel, qui a constaté que le bail avait pris fin le 11 novembre 2014, date d'effet du congé, a souverainement retenu, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant sur l'autorisation des bailleurs, que les preneurs sortants ne rapportaient pas la preuve, qui leur incombait, de la réalité et du coût des travaux invoqués ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme G... font grief à l'arrêt de fixer l'indemnité d'occupation à une certaine somme ;
Mais attendu qu'ayant analysé, sans les dénaturer, la valeur et la portée des pièces versées aux débats, ainsi que du procès-verbal de reprise des lieux, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a évalué souverainement la contrepartie de la jouissance des parcelles jusqu'à leur libération entière et définitive ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme G... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme G... et les condamne à payer à MM. Q... la somme globale de 3 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juillet deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. et Mme G...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué de n'AVOIR condamné les consorts Q... à payer aux consorts G..., au titre de l'indemnité aux preneurs sortants, que la somme de 3.088 € du chef des travaux de débroussaillage des parcelles, de broyage des bordures et de déblai de souche et de mise en décharge et d'AVOIR débouté les consorts G... de l'ensemble de leurs autres demandes ;
AUX MOTIFS QUE sur l'indemnité au preneur sortant ; (
) qu'il ressort de l'ensemble de ces dispositions légales et contractuelles que si les consorts G... peuvent prétendre à une indemnité pour les travaux qui ont été effectués pendant la durée du bail et qui ont apporté une amélioration au fonds loué persistant à l'expiration du bail, tel n'est pas le cas des travaux soumis à déclaration ou à autorisation du bailleur qui ont été exécutés sans information ou autorisation préalable des consorts Q... ; que par ailleurs, ainsi que l'a pertinemment relevé le tribunal paritaire des baux ruraux, seul le rapport d'expertise judiciaire de M. D... en date du 21 octobre 2016 doit être pris en compte dans l'appréciation des éléments de l'espèce, compte tenu de son caractère contradictoire, et en ce qu'il constitue un élément d'appréciation neutre et éclairé, contrairement an rapport amiable de M. B... établi à la demande du preneur sortant le 5 novembre 2014, sachant que l'expert judiciaire en disposait à titre d'information et que M. B... a par ailleurs assisté les consorts G... lors des opérations d'expertise, de sorte que l'expert a nécessairement intégré cette contradiction dans ses conclusions par conséquent non sérieusement critiquées ; qu'en l'occurrence, l'expert indique que les états des lieux établis les 13 et 14 décembre 1989 font état de propriétés bien groupées et en état cultural satisfaisant ou en très bon état cultural, les parcelles étant consacrées à la culture céréalière, avec toutefois 78 ha environ en friche, de bordures très mal entretenues avec des accrues dont la largeur variaient de 2 à 10 m et que lors de sa visite du 3 avril 2015, il avait pu constater que le mode de culture tourné vers la production de céréales et d'oléagineux avait été conservé et que le preneur avait amélioré les parcelles qui avaient besoin de l'être en remettant en culture une partie des friches, en nettoyant les bordures et en enlevant les souches qui subsistaient par endroits et qu'afin d'obtenir de meilleurs rendements les terres avaient été amendées au fil des années. Il considérait que la propriété louée était en très bon état cultural à l'exception de certaines parcelles n'ayant pas vocation à être exploitées ; que s'agissant des travaux de débroussaillage de parcelles, de broyage des bordures et de déblai de souche et de mise en décharge, dont les caractéristiques en l'espèce ne permettent pas de considérer qu'ils devaient être autorisés ou que les consorts Q... devaient en être préalablement informés, l'expert évalue les améliorations apportées et subsistantes, sur la base d'un barème défini par la chambre des experts agricoles de la Haute-Vienne qui évalue les travaux de débroussaillage à 220 € l'hectare, les travaux de broyage à 150 € l'hectare et les frais d'enlèvement de souche à 500 € l'hectare, l'indemnisation des consorts G... de ce chef à la somme de 3088 €. Il conviendra de retenir cette somme et d'infirmer le jugement sur ce point ; que les travaux de création et curage des fossés, nivelage de la carrière et mise en culture et d'éradication du chiendent, n'ont pas été pris en compte par l'expert judiciaire et ne sont mentionnés que dans le rapport d'expertise amiable, leur réalité et leur coût n'étant étayés par aucun élément objectif. Par ailleurs il s'agit de travaux soumis à autorisation du bailleur en application de l'article L411-73 I 3 du code rural et de la pêche maritime compte tenu de leur nature, les consorts G... n'apportant aucun élément de preuve qu'ils ont respecté cette formalité. Ils ne peuvent donc prétendre à aucune indemnité de ce chef, le jugement sera confirmé sur ce point ; que s'agissant des travaux culturaux et arrières fumures, l'expert précise que les amendements apportés au fil des années sur les parcelles cultivées par le preneur sortant ont amélioré sensiblement la productivité de ces terrains et qu'il est couramment admis que les frais d'amendement sont absorbés à raison des 2/5éme par les récoltes de l'année, mais que 2/5éme sont encore efficaces la deuxième année et 1/5éme la troisième année ; qu'il a ainsi considéré que 3/5éme des amendements devaient être évalués comme amélioration culturale et leur coût devait être calculé sur une base de 200 € pour une surface louée de 138 ha 28 a 61 ca, déduction faite des superficies restées en taillis, en friche ou inexploitables ainsi que des surfaces occupées par les fossés. Il évalue donc l'indemnité de ce chef à la somme de 16 594 € ; que s'agissant des travaux de compactage l'expert indique qu'ils ont pour but d'aérer les sols afin d'améliorer les rendements mais n'ont pas d'effets à long terme de sorte qu'aucune indemnité ne peut être retenue à ce titre ; que toutefois seuls les travaux générant des améliorations persistantes à l'expiration du bail étant susceptibles d'être indemnisés au profit du preneur sortant et le bail ayant en l'espèce expiré le 11 novembre 2014, alors que les consorts G... n'ont libéré les lieux qu'au cours du mois d'août 2016, ces derniers n'apportent pas la preuve qu'ils ont continué à amender les terres pendant toute la durée de leur occupation sans droit ni titre, qui représente deux années culturales, de sorte que leur principe de créance au titre des travaux culturaux et arrières fumures n'est pas démontré et qu'ils doivent être déboutés de leurs demandes indemnitaires de ce chef. Ils doivent l'être également au titre des travaux de compactage dont aucun élément du dossier n'établit qu'ils ont produit des effets persistants à l'expiration du bail. Il convient de relever surabondamment que les bailleurs produisent un compte rendu d'analyse des sols prélevés en février 2017 qui fait état d'une réserve acide du sol relativement importante imposant un amendement calcique de redressement et d'une teneur en minéraux défavorables à la culture imposant des apports en minéraux, en oligo-éléments et en apports organiques ;
ALORS QUE le juge ne peut écarter des débats une expertise amiable non contradictoire qui, régulièrement communiquée, a été soumise à la discussion des parties et qui n'est pas le seul élément de preuve susceptible d'être retenu ; qu'en l'espèce, M. et Mme G... fondaient leurs demandes d'indemnités sur les états des lieux d'entrée dressés en 1989, les analyses de terres effectuées le 21 décembre 1989, ainsi qu'un procès-verbal de constat du 1er juillet 1991 ; qu'ils produisaient également un rapport établi, le 5 novembre 2014, par M. B..., expert agricole et foncier, démontrant l'existence d'améliorations culturales, d'arrières fumures et de travaux de compactage durables ; qu'en se bornant à relever, pour limiter le montant des indemnités de sorties dues à M. et Mme G..., que ce rapport amiable ne présentait pas un caractère contradictoire, cependant qu'il avait été régulièrement versé aux débats et que les consorts Q... en avaient discuté la teneur dans leurs conclusions d'appel, la cour d'appel a violé les articles 15, 16 et 132 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué de n'AVOIR condamné les consorts Q... à payer aux consorts G..., au titre de l'indemnité aux preneurs sortants, que la somme de 3.088 € du chef des travaux de débroussaillage des parcelles, de broyage des bordures et de déblai de souche et de mise en décharge et d'AVOIR débouté les consorts G... de l'ensemble de leurs autres demandes ;
AUX MOTIFS QUE sur l'indemnité au preneur sortant ; (
) qu'il ressort de l'ensemble de ces dispositions légales et contractuelles que si les consorts G... peuvent prétendre à une indemnité pour les travaux qui ont été effectués pendant la durée du bail et qui ont apporté une amélioration au fonds loué persistant à l'expiration du bail, tel n'est pas le cas des travaux soumis à déclaration ou à autorisation du bailleur qui ont été exécutés sans information ou autorisation préalable des consorts Q... ; que par ailleurs, ainsi que l'a pertinemment relevé le tribunal paritaire des baux ruraux, seul le rapport d'expertise judiciaire de M. D... en date du 21 octobre 2016 doit être pris en compte dans l'appréciation des éléments de l'espèce, compte tenu de son caractère contradictoire, et en ce qu'il constitue un élément d'appréciation neutre et éclairé, contrairement an rapport amiable de M. B... établi à la demande du preneur sortant le 5 novembre 2014, sachant que l'expert judiciaire en disposait à titre d'information et que M. B... a par ailleurs assisté les consorts G... lors des opérations d'expertise, de sorte que l'expert a nécessairement intégré cette contradiction dans ses conclusions par conséquent non sérieusement critiquées ; qu'en l'occurrence, l'expert indique que les états des lieux établis les 13 et 14 décembre 1989 font état de propriétés bien groupées et en état cultural satisfaisant ou en très bon état cultural, les parcelles étant consacrées à la culture céréalière, avec toutefois 78 ha environ en friche, de bordures très mal entretenues avec des accrues dont la largeur variaient de 2 à 10 m et que lors de sa visite du 3 avril 2015, il avait pu constater que le mode de culture tourné vers la production de céréales et d'oléagineux avait été conservé et que le preneur avait amélioré les parcelles qui avaient besoin de l'être en remettant en culture une partie des friches, en nettoyant les bordures et en enlevant les souches qui subsistaient par endroits et qu'afin d'obtenir de meilleurs rendements les terres avaient été amendées au fil des années. Il considérait que la propriété louée était en très bon état cultural à l'exception de certaines parcelles n'ayant pas vocation à être exploitées ; que s'agissant des travaux de débroussaillage de parcelles, de broyage des bordures et de déblai de souche et de mise en décharge, dont les caractéristiques en l'espèce ne permettent pas de considérer qu'ils devaient être autorisés ou que les consorts Q... devaient en être préalablement informés, l'expert évalue les améliorations apportées et subsistantes, sur la base d'un barème défini par la chambre des experts agricoles de la Haute-Vienne qui évalue les travaux de débroussaillage à 220 € l'hectare, les travaux de broyage à 150 € l'hectare et les frais d'enlèvement de souche à 500 € l'hectare, l'indemnisation des consorts G... de ce chef à la somme de 3088 €. Il conviendra de retenir cette somme et d'infirmer le jugement sur ce point ; que les travaux de création et curage des fossés, nivelage de la carrière et mise en culture et d'éradication du chiendent, n'ont pas été pris en compte par l'expert judiciaire et ne sont mentionnés que dans le rapport d'expertise amiable, leur réalité et leur coût n'étant étayés par aucun élément objectif. Par ailleurs il s'agit de travaux soumis à autorisation du bailleur en application de l'article L411-73 I 3 du code rural et de la pêche maritime compte tenu de leur nature, les consorts G... n'apportant aucun élément de preuve qu'ils ont respecté cette formalité. Ils ne peuvent donc prétendre à aucune indemnité de ce chef, le jugement sera confirmé sur ce point ; que s'agissant des travaux culturaux et arrières fumures, l'expert précise que les amendements apportés au fil des années sur les parcelles cultivées par le preneur sortant ont amélioré sensiblement la productivité de ces terrains et qu'il est couramment admis que les frais d'amendement sont absorbés à raison des 2/5e par les récoltes de l'année, mais que 2/5e sont encore efficaces la deuxième année et 1/5e la troisième année ; qu'il a ainsi considéré que 3/5éme des amendements devaient être évalués comme amélioration culturale et leur coût devait être calculé sur une base de 200 € pour une surface louée de 138 ha 28 a 61 ca, déduction faite des superficies restées en taillis, en friche ou inexploitables ainsi que des surfaces occupées par les fossés. Il évalue donc l'indemnité de ce chef à la somme de 16 594 € ; que s'agissant des travaux de compactage l'expert indique qu'ils ont pour but d'aérer les sols afin d'améliorer les rendements mais n'ont pas d'effets à long terme de sorte qu'aucune indemnité ne peut être retenue à ce titre ; que toutefois seuls les travaux générant des améliorations persistantes à l'expiration du bail étant susceptibles d'être indemnisés au profit du preneur sortant et le bail ayant en l'espèce expiré le 11 novembre 2014, alors que les consorts G... n'ont libéré les lieux qu'au cours du mois d'août 2016, ces derniers n'apportent pas la preuve qu'ils ont continué à amender les terres pendant toute la durée de leur occupation sans droit ni titre, qui représente deux années culturales, de sorte que leur principe de créance au titre des travaux culturaux et arrières fumures n'est pas démontré et qu'ils doivent être déboutés de leurs demandes indemnitaires de ce chef. Ils doivent l'être également au titre des travaux de compactage dont aucun élément du dossier n'établit qu'ils ont produit des effets persistants à l'expiration du bail. Il convient de relever surabondamment que les bailleurs produisent un compte rendu d'analyse des sols prélevés en février 2017 qui fait état d'une réserve acide du sol relativement importante imposant un amendement calcique de redressement et d'une teneur en minéraux défavorables à la culture imposant des apports en minéraux, en oligo-éléments et en apports organiques ;
1) ALORS QUE les travaux de création et de curage de fossés, de nivelage et de mise en culture d'une carrière et d'éradication de chiendent réalisés par le preneur sont indemnisables en fin de bail, sans que ce dernier ait à justifier d'une quelconque autorisation du bailleur ; qu'en affirmant que M. et Mme G... ne pouvaient prétendre à aucune indemnité pour la création et le curage des fossés, le nivelage de la carrière et la mise en culture et d'éradication du chiendent, faute de justifier d'une autorisation du bailleur pour ces travaux, la cour d'appel a violé les articles L. 411-69, L. 411-71 et L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime ;
2) ALORS QUE pour déterminer l'existence et le montant de l'indemnité due au preneur sortant, le juge doit se placer à la date d'expiration du bail ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que le bail a expiré le 11 novembre 2014 et que les consorts G... n'ont libéré les lieux qu'au cours du mois d'août 2016 ; qu'en retenant, pour dire que le principe de créance au titre des travaux culturaux et arrières fumures n'était pas démontré, que les consorts G... n'apportaient pas la preuve qu'ils avaient continué à amender les terres pendant toute la durée de leur occupation sans droit ni titre, qui représente deux années culturales, quand il convenait de se placer à la date d'expiration du bail pour apprécier la créance au titre des travaux culturaux et arrières fumures, la cour d'appel a violé les articles L. 411-69, L. 411-71 et L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. K... G... et Mme Anne N... épouse G... solidairement à payer à M. O... Q..., M. Z... Q..., M. T... Q... et M. P... Q... la somme de 28.290,32 € au titre de l'indemnité d'occupation restant due pour la période du 11 novembre 2014 au 10 août 2016 ;
AUX MOTIFS QUE sur l'indemnité d'occupation ; qu'il n'est pas contesté qu'à la fin du bail le 11 novembre 2014 les preneurs n'étaient débiteurs d'aucun fermage pour l'année 2014 ; qu'ils contestent avoir exploité la totalité du domaine pour la période du 11 novembre 2014 au 11 novembre 2015 et produisent à cet effet un constat établi le 2 septembre 2015 qui ne fait que constater la culture de certaines parcelles, au demeurant sans références cadastrales, sans procéder à un quelconque constat pertinent sur l'ensemble des parcelles données à bail. Par conséquent cette pièce n'est pas de nature à établir une occupation partielle de l'exploitation agricole susceptible de réduire l'indemnité due par les preneurs sortants ; que pour cette période ils sont donc débiteurs de l'intégralité de l'indemnité d'occupation évaluée par l'expert, qui n'est pas sérieusement contredit sur sa méthode de calcul, à la somme de 12 790,32 € après déduction d'un acompte de 8000 € payé le 28 mai 2015 ; que s'agissant de l'année culturale 2015-2016, il résulte du procès-verbal de tentative d'expulsion et du procès-verbal de reprise des lieux du 17 mars 2016 que le preneur affirme qu'il a « libéré toutes les parcelles à l'exception de celles mentionnées ci-dessous plantées en colza depuis le 19 août 2015 (sises [...] section [...] , [...], [...], [...], [...], [...], [...], section [...] , [...], [...], [...]) » et qu'il s'engage à libérer ses parcelles après la récolte au plus tard le 10 août 2016 sous réserve de la procédure d'appel en cours ; que si les consorts Q... ne contestent pas qu'à cette date les consorts G... ont consenti à une reprise partielle des terres, c'est à juste titre qu'ils soutiennent n'avoir pu disposer concrètement de l'intégralité de la propriété qu'à compter du 10 août 2016, les consorts Q... ne démontrant pas que la reprise a pu être antérieure, de sorte que ces derniers, qui n'ont pas libéré les lieux loués intégralement avant cette date, sont débiteurs de l'intégralité de l'indemnité d'occupation due pour l'exploitation entière. L'expert chiffre cette indemnité d'occupation à 15 550 € sans contradiction pertinente des modalités de calcul ; qu'il s'en déduit que les consorts G... restent devoir aux consorts Q... la somme de 28 340,32 € au titre de leur occupation sans droit ni titre de la propriété agricole entre le 11 novembre 2014 et le 10 août 2016 ;
1) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les écrits clairs et précis produits par les parties à l'appui de leurs prétentions ; que dans son procès-verbal du 2 septembre 2015, la société Actumlex, huissier de justice, mandatée par M. et Mme G... pour constater que l'ensemble des surfaces données à bail, à l'exception des 36 ha 63 a 85 ca, avaient été libérées, avait pris soin d'indiquer que l'Earl G... l'avait requise « de dresser procès-verbal de constat d'ensemencement des parcelles [...], [...] et [...] sur la commune de [...] ([...]) au lieu-dit [...], étant précisé que les numéros de référencement sont les numéros d'îlots faisant référence à la PAC » (p. 1) ; que le bail conclu entre les parties faisait bien référence aux parcelles cadastrées [...] , [...] et [...] sur la commune de [...] au lieu-dit [...] ; qu'en affirmant, pour dire que M. et Mme G... étaient débiteurs de l'intégralité de l'indemnité d'occupation évaluée par l'expert, que les preneurs « produisent un constat établi le 2 septembre 2015 qui ne fait que constater la culture de certaines parcelles, au demeurant sans références cadastrales, sans procéder à un quelconque constat pertinent sur l'ensemble des parcelles données à bail », quand il ressortait de ce procès-verbal de constat que les parcelles étaient identifiées selon leurs références telles que mentionnées dans le bail, la cour d'appel a dénaturé ce document et violé le principe selon lequel les juges ne peuvent pas dénaturer les documents de la cause ;
2) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motif ; qu'en condamnant M. et Mme G... à verser aux consorts Q... une indemnité d'occupation pour la période du 11 novembre 2014 au 10 août 2016, sans répondre à leurs conclusions aux termes desquelles ils faisaient valoir que si M. D... avait eu le moindre doute sur la date de sortie du 1er août ou du 10 août 2016, il aurait dû l'indiquer aux preneurs en leur demandant de prouver que les parcelles de colza avaient bien été récoltées le 1er août 2016, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
