LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 21 novembre 2017), que M. B... a obtenu à l'encontre de Mme I..., à qui il avait donné à bail un appartement à usage d'habitation, une ordonnance portant injonction de payer un arriéré de charges, laquelle a donné lieu à une opposition ;
Sur le premier moyen, pris en sa premier branche, ci-après annexé :
Attendu que Mme I... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande ;
Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que les charges récupérables sont des sommes dues, sans qu'il soit nécessaire de les prévoir lors de l'établissement du contrat de bail, et constaté que le bailleur justifiait de charges de copropriété récupérables concernant la période 2011 à 2017, ainsi que de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères relative aux exercices fiscaux 2011 à 2016, la cour d'appel en a exactement déduit que Mme I... était redevable de ces charges ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision motivée sur le premier moyen, pris en sa seconde branche, et sur le second moyen, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme I... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme I... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juillet deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour Mme I...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mme I... à payer la somme de 688 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères entre 2011 et 2016 et celle, actualisée, de 4 278,04 euros relative aux charges de copropriété ;
Aux motifs que le bail consenti en avril 2001 à Mme I... indiquait un loyer de 780 euros, sans que le paragraphe relatif aux charges ne soit renseigné quant à l'existence d'une provision mensuelle ; que l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au bail consenti en avril 2011, disposait que le contrat de location devait préciser le montant du loyer, ses modalités de paiement et ses règles de révision éventuelle ; que ce texte indiquait que le bail devait préciser le montant du loyer mais n'exigeait pas qu'il soit prévu une provision pour charges ; que cependant, l'article 7 précisait que le locataire était obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; que les charges récupérables étaient des sommes dues de droit, sans qu'il soit nécessaire de les prévoir lors de l'établissement du contrat ; que le décret du 26 août 1987 listait les charges récupérables dont faisait partie la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et certaines charges de copropriété ; que Mme I... était donc bien redevable de ces charges envers son bailleur ; que le bailleur justifiait de l'existence de charges de copropriété récupérables concernant la période 2011 à 2017 pour un montant total actualisé de 4 278,04 euros, ainsi que de l'existence de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères relative aux exercices fiscaux 2011 à 2016 pour un montant total de 688 euros ;
Alors 1°) que la détermination des charges de copropriété que le locataire doit supporter dépend de la convention des parties ; qu'en considérant que les charges récupérables étaient dues, de droit, par le locataire, même si elles n'étaient pas prévues lors de l'établissement du contrat de bail, en présence d'un contrat de location qui ne mentionnait pas de charges dues par le locataire, la cour d'appel a violé l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, en sa rédaction applicable à la cause ;
Alors 2°) que le bailleur doit justifier des charges récupérables auprès du preneur ; qu'en s'étant bornée à énoncer que le bailleur justifiait de l'existence de charges récupérables auprès du preneur pour la période comprise entre 2011 et 2017 pour un montant actualisé de 4 278,04 euros, motif insusceptible de permettre à la Cour de cassation d'exercer son contrôle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir validé le congé délivré par Mme I... le 29 septembre 2015 pour le 30 octobre 2015 ;
Aux motifs que par courrier recommandé avec accusé de réception du 29 septembre 2015, Mme I... avait indiqué sans ambiguïté qu'elle donnait son congé et sollicitait expressément un préavis réduit à un mois ; que le bailleur avait consenti un allongement du préavis jusqu'au 31 mars 2016 sur demande de Mme I... du 22 décembre 2015 ; que pour contester son congé, la locataire prétendait s'être trouvée à l'époque « en plein désarroi » et « sous la contrainte morale de son propriétaire », étant victime d'un « véritable harcèlement de la part du propriétaire » ; qu'elle faisait état de son âge et de l'existence d'une précédente procédure judiciaire relative à des travaux à faire dans l'appartement ; que l'analyse des termes employés dans ce courrier d'une page et sa syntaxe ne trahissaient aucune pression qui aurait pu être exercée par le bailleur ; que bien au contraire, Mme I... employait des formules adaptées à la matière et visait à trois reprises les articles de la loi du 6 juillet 1989, les termes utilisés étaient clairs, l'écriture n'était pas tremblée et la logique d'enchaînement des idées démontrait l'absence d'erreur et de dol dans la manifestation de volonté de la locataire ; que le congé donné le 29 septembre 2015 par Mme I... était valable ; que de plus, elle n'avait pas la possibilité d'y renoncer unilatéralement mais devait, pour cela, obtenir l'accord exprès de son bailleur, ce qui n'était pas le cas en l'espèce ; que c'était donc par une juste appréciation des faits de la cause et du droit applicable que le premier juge avait constaté que le bail était résilié par l'effet du congé donné par Mme I... et que son expulsion devait être ordonnée, en offrant à cette locataire un assez long délai pour quitter les lieux ; que sur la perte de chance de vendre le logement, par lettre adressée à Mme I... le 25 septembre 2015, M. B... lui avait fait part de son intention de vendre l'appartement au prix de 198 000 euros, en lui offrant pendant deux mois la possibilité d'acquérir le bien au prix de 180 000 euros spécifiant que, passé le délai de deux mois, l'appartement serait mis en vente auprès d'une agence qui aurait la charge de le faire visiter ; que ce courrier ne respectait pas les conditions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et ne saurait constituer un congé valable, de sorte que le bailleur ne pouvait s'en prévaloir ;
Alors que le consentement n'est pas valable s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol ; que la cour d'appel, qui a constaté que Mme I..., alors âgée de 88 ans, avait donné son congé le 29 septembre 2015, soit quatre jours seulement après la lettre par laquelle M. B... avait lui-même fait délivrer un congé non valable et n'a pas recherché si ce congé irrégulier n'avait pas exercé une influence sur le consentement donné par Mme I..., a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1109 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause.
