LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 21 mars 2018), que Mmes J... et B..., d'une part, M. R..., d'autre part, ont, par deux baux distincts, pris à bail des parcelles de terre appartenant au groupement foncier agricole du Z... M... (le GFA), qui a délivré à chacun d'eux un congé pour reprise que ceux-ci ont contesté ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que Mme J..., Mme B... et M. R... font grief à l'arrêt de valider les congés ;
Mais attendu qu'ayant constaté que M. U..., indiqué par le congé comme étant l'associé du GFA destiné à assurer l'exploitation des terres, remplissait les conditions imposées par l'article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime quant aux diplôme, habitation et moyens d'acquérir le matériel nécessaire et qu'il participerait de manière effective et permanente à l'exploitation, la cour d'appel a pu en déduire que le GFA, qui comportait un membre ayant la qualité d'exploitant, n'était pas soumis à autorisation d'exploiter ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen ci-après annexé :
Attendu que Mme J..., Mme B... et M. R... font grief à l'arrêt de ne reconnaître leur propriété que sur une partie des plantations de vignes ;
Mais attendu qu'ayant constaté que les deux baux du 11 février 1972 comportaient une clause selon laquelle, à l'expiration du bail, toutes les plantations resteraient la propriété des bailleurs et que, dans deux actes du 11 avril 1980 et 21 août 1981, le bailleur avait renoncé au droit d'accession à la propriété des plantations que lui conféraient l'article 555 du code civil et les dispositions propres au statut des baux ruraux, de sorte que les plantations seraient la propriété du locataire dès leur réalisation effective et le resteraient à la fin du bail, et exactement retenu que la qualification de terres à vigne et non pas de vignes données aux terres prises à bail dans des actes notariés ultérieurs était sans effet sur la propriété des plantations,
la cour d'appel, procédant à une interprétation souveraine de la volonté des parties, a pu en déduire que les plantations réalisées avant la signature de ces avenants étaient la propriété du bailleur ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme J..., Mme B... et M. R... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme J..., Mme B... et M. R... et les condamne à payer au GFA du Z... M... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé le vingt juin deux mille dix-neuf, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour Mme J..., Mme B... et M. R...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR validé les congés délivrés le 22 septembre 2016 [le 18 mars 2016] à M. G... R..., Mme H... W... épouse B... et Mme Y... W... épouse J... pour le 31 octobre 2017 et d'AVOIR ordonné, à défaut de libération spontanée des lieux avant le 1er novembre 2017, l'expulsion de M. G... R..., Mme Y... W... épouse J... et Mme H... W... épouse B... et de tous occupants de leur chef des parcelles visées dans les congés, avec si besoin le concours de la force publique et sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du 1er novembre 2017 et pendant deux mois ;
AUX MOTIFS QUE sur les congés pour reprise en date du 18 mars 2016 ; que le bailleur avait antérieurement aux avis de fin de bail, délivré congé aux preneurs pour reprise à son profit ; que les appelants demandent à la cour d'annuler les congés qui leur ont été délivrés tandis que l'intimé conclut à leur validation ; que le bénéficiaire de la reprise est une personne morale, de sorte que les dispositions de l'article L. 411-60 du code rural et de la pêche maritime sont applicables ; qu'à ce titre M. G... R..., Mme H... W... épouse B... et Mme Y... W... épouse J... et le GFA du Z... M... s'accordent sur l'objet agricole du GFA à la date d'effet du congé et sur l'apport des biens objets du congé au GFA par Mme Z... plus de neuf ans avant la délivrance des congés ; qu'en application de l'article susvisé, le GFA doit en outre établir que M. V... U..., repris au congé comme l'associé devant assurer l'exploitation des biens, satisfait aux conditions de l'article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime, ce qu'il fait ; que M. V... U... est titulaire d'un BTS agricole depuis le 18 octobre 2016 ; qu'il a les moyens d'acquérir le matériel nécessaire à l'exploitation de 2 ha 76 a 44 ca, évalué au vu des pièces produites (devis et démonstrations des moyens afférents) à environ 41.000 euros puisqu'il dispose d'une épargne libre de plus de 105.000 euros (pièces 17 et 20) ; qu'il habite déjà à proximité du fonds puisqu'il est domicilié à [...], ce qui ressort de l'attestation de scolarité, soit à 9 kms du fonds ; qu'il dispose de bâtiments d'exploitation à sa disposition à proximité immédiate des parcelles : un bâtiment faisant office de dépendance, un garage et une grange (pièces 13, 20, 21 et 23) ; qu'il convient enfin de vérifier s'il est satisfait aux règles sur le contrôle des structures ; que les parties s'opposent sur la nécessité pour le GFA d'obtenir une autorisation d'exploiter ; que les intimés soutiennent que le GFA aurait dû la solliciter, ce qu'il n'a pas fait tandis que celui-ci prétend qu'il n'était pas soumis à autorisation d'exploiter ; que c'est à raison que le GFA soutient que les dispositions de l'article L. 331-2 3° b) du code rural et de la pêche maritime ne lui sont pas applicables ; qu'en effet, ce texte prévoit que sont soumises à autorisation préalable, quelle que soit la superficie en cause, les installations ou agrandissements ou les réunions d'exploitations agricoles au bénéfice d'une exploitation agricole, ne comportant pas de membre ayant la qualité d'exploitant ; qu'or, en l'espèce le GFA du Z... M... a un membre exploitant en la personne de Monsieur V... U..., qui entend participer aux travaux de façon effective et permanente ; que l'opération en cause n'est donc pas soumise à autorisation en application de l'article L. 331-2 1° du code rural et de la pêche maritime dès lors que les biens repris portent sur une superficie totale de 2 ha 76 a 44 ca et que le seuil de déclenchement des opérations soumises à autorisation tel qu'il résulte de l'arrêté préfectoral portant schéma directeur régional des exploitations agricoles de Champagne Ardennes du 22 décembre 2015 est de 3 ha ; que dans ces conditions, il est satisfait à l'ensemble des conditions de la reprise, de sorte que les congés délivrés le 22 septembre 2016 doivent être validés ; que le jugement doit être confirmé en ce qu'il avait ordonné l'expulsion des preneurs sous astreinte, à défaut de libération spontanée des lieux avant le 1er novembre 2017 ;
ALORS QUE sont soumises à autorisation d'exploiter, quelle que soit la superficie en cause, les installations ou agrandissements ou les réunions d'exploitations agricoles au bénéfice d'une exploitation agricole, ne comportant pas de membre ayant la qualité d'exploitant ; que la notion d'exploitation renvoyant à celle d'activité agricole effective, la qualité d'exploitant ne saurait être déduite de la seule circonstance que les statuts du GFA ont été modifiés afin de permettre une exploitation directe des parcelles et qu'un associé de la personne morale a été désigné pour exploiter personnellement le bien repris objet du congé ; qu'en l'espèce, M. R... et Mmes J... et B... faisaient valoir que le GFA du Z... M... ne comptait aucun membre exploitant, cependant qu'il ne disposait pas d'une autorisation d'exploiter, ni ne justifiait l'avoir demandée ; que la cour d'appel a constaté que le 17 mars 2017, soit sept mois seulement avant la date d'effet du congé fixée au 31 octobre 2017, le GFA du Z... M... a modifié ses statuts pour ajouter à son objet social l'exploitation directe de biens agricoles qu'il ne prévoyait pas jusque-là ; qu'en affirmant ensuite, pour valider les congés, que « le GFA du Z... M... a un membre exploitant en la personne de M. V... U..., qui entend participer aux travaux de façon effective et permanente », la cour d'appel qui a ainsi déduit la qualité d'exploitant de M. R... de sa seule désignation en tant quel dans les statuts du GFA, a violé les articles L. 411-58, L. 411-59 et L. 411-60 du code rural et de la pêche maritime.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que M. G... R... est seulement propriétaire des plantations de la parcelle section [...] lieudit « [...] » d''une superficie de 20 a 13 ca et des plantations à hauteur de 7 a 29 ca dans la parcelle section [...] lieudit « [...] » sises à [...] ainsi que des droits de plantation y afférents, d'AVOIR dit que Mme Y... W... épouse J... est seulement propriétaire des plantations à hauteur de 15 a dans la parcelle section [...] lieudit « [...] » sise à [...] ainsi que des droits de plantation y afférents, d'AVOIR dit que Mme H... W... épouse B... est seulement propriétaire des plantations à hauteur de 5 a dans la parcelle section [...] lieudit « [...] » sise à [...] ainsi que des droits de plantation y afférents, d'AVOIR dit que le GFA du Z... M... est propriétaire du surplus des plantations sur les parcelles données à bail ainsi que des droits de plantation y afférents et d'AVOIR débouté M. G... R..., Mme H... W... épouse B... et Mme Y... W... épouse J... de leur demande d'arrachage du surplus des plantations ;
AUX MOTIFS QUE sur la propriété des plantations, des droits y afférents et le sort des plantations ; que les appelants demandent à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a constaté que le GFA du Z... M... est propriétaire des plantations et droits de plantation sur les parcelles objets des congés et en ce qu'il les a déboutés de leur demande tendant à être autorisés à arracher les plantations, dispositions dont les intimés demandent la confirmation ; que les deux baux du 11 février 1972 comportaient le paragraphe suivant : « Fin de bail : A l'expiration du bail, toutes les plantations et installations resteront la propriété des bailleurs » ; qu'une modification à ce titre est intervenue dans chacun des baux, le 11 avril 1980 dans le bail consenti aux époux R... et le 21 août 1981 dans le bail consenti aux époux W... ; que les bailleurs et preneurs ont en effet « décidé d'un commun accord de supprimer purement et simplement le paragraphe Fin de bail et le remplacer par le paragraphe suivant : Propriété des plantations. Le bailleur renonce au droit d'accession à la propriété des plantations que lui confèrent les dispositions du code civil (art. 555) et celles propres au statut des baux ruraux. En conséquence, lesdites plantations seront la propriété du locataire dès leur réalisation effective et le resteront lors de la fin du bail ou de sa résiliation ainsi que les droits de replantation correspondants sans que le propriétaire puisse se prévaloir d'une quelconque indemnité au titre de l'arrachage » ; qu'à ces dates en effet, les parcelles n'étaient pas encore plantées en leur intégralité et cette modification avait alors pour but, comme les parties l'écrivaient dans les actes, de permettre aux preneurs d'obtenir les droits de plantation restants puisque les nouvelles réglementations de plantations mises en oeuvre à partir de la campagne de plantations 1980/1981 subordonnaient notamment l'attribution des droits de plantation à la propriété des plantations au preneur ; que le GFA du Z... M... doit être débouté de sa demande tendant à l'annulation du paragraphe susvisé à défaut d'établir en quoi il serait contraire aux dispositions d'ordre public du statut du fermage ; que les parties s'accordent pour retenir que ladite clause n'attache pas expressément d'effet rétroactif à la renonciation ; que toutefois, les appelants soutiennent à ce titre qu'il n'était nullement nécessaire de prévoir un tel effet, au regard du droit positif et de la commune intention des parties lors de la signature des baux d'origine, en conséquence desquels le droit d'accession n'avait pas encore joué pour les bailleurs lors de la signature des avenants ; qu'or, non seulement ils ne justifient pas de l'état du droit positif en 1972, ne procédant sur ce point que par voie d'allégations et par seule référence à une décision de la Cour de cassation du 13 mai 1986, mais en outre ni le titre du paragraphe ni son contenu tels que rappelés ci-dessus dans les baux de 1972 ne permettent de caractériser une accession différée ; que dans ces conditions, la renonciation au droit d'accession ne s'applique, dans les termes de la clause et au regard du but à atteindre, que pour les plantations non encore réalisées à la date de signature des avenants ; qu'il est sans effet sur la propriété des plantations que l'ensemble des parcelles données à bail aient été qualifiées de terres à vigne et non pas de vignes dans différents actes notariés visés par les appelants ; qu'il ne saurait davantage être tiré des termes des congés dans lesquels le bailleur demande aux preneurs de laisser les terres dans l'état où ils les ont prises, une renonciation expresse du bailleur à son droit d'accession ; qu'en conséquence, les plantations réalisées antérieurement au bail du 11 avril 1980 et au bail du 21 août 1981 sont restées la propriété du bailleur, ainsi que les droits de plantation y afférents, les preneurs étant devenus quant à eux propriétaires des plantations réalisées postérieurement, et des droits y afférents ; que les preneurs demandent dans ces conditions, à titre subsidiaire, l'autorisation de procéder à l'arrachage des vignes plantées postérieurement aux avenants modificatifs ; qu'ils produisent à hauteur d'appel, ce qu'ils n'avaient pas fait en première instance, les fiches d'encépagement des parcelles et les parties s'accordent au vu de celles-ci sur les parcelles et superficies concernées ; que toutefois, le GFA du Z... M... s'oppose à la demande d'arrachage au motif que les fiches d'encépagement ne sont pas au nom des preneurs ; qu'or, il importe peu que les fiches d'encépagement soient au nom des sociétés d'exploitation des preneurs, alors même que les autorisations de planter ont été délivrées aux preneurs ; qu'il sera donc fait droit à la demande d'arrachage des plantations formée par les preneurs sur les parcelles et superficies suivantes sises à [...], la demande de versement d'une indemnité correspondant à la valeur desdits pieds par le bailleur n'étant pas fondée : - pour M. G... R... pour la totalité de la parcelle section [...] lieudit « [...] » d''une superficie de 20 ares 13 centiares et pour 7 a 29 ca dans la parcelle section [...] « [...] », - pour Mme Y... W... épouse J... pour 15 a dans la parcelle section [...] lieudit « [...] », - pour Mme H... W... épouse B... pour 5 a dans la parcelle section [...] lieudit « [...] », et ce dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt ;
1) ALORS QUE les plantations réalisées par le preneur ne deviennent de plein droit la propriété du bailleur qu'au renouvellement du bail ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les deux baux à long terme de 30 ans conclus le 11 février 1972 énonçaient qu'à « l'expiration du bail, toutes les plantations et installations resteront la propriété des bailleurs » (p.4) et qu'à partir respectivement des 11 avril 1980 et 21 août 1981, une clause avait été insérée aux termes de laquelle « le bailleur déclare renoncer au droit d'accession à la propriété des plantations que lui confèrent les dispositions du code civil (art. 555) et celles propres au statut des baux ruraux » (p.3) ; qu'en affirmant, pour dire que les plantations réalisées antérieurement au 11 avril 1980 et au 21 août 1981, ainsi que les droits de plantation correspondants, étaient restés la propriété du bailleur, que la renonciation au droit d'accession à la propriété des plantations consenties à ces dates par le bailleur ne pouvait valoir que pour l'avenir et ne remettait pas en cause l'accession immédiate aux plantations qui s'était déjà produite, la cour d'appel a violé l'article 555 du code civil, ensemble les articles L. 411-47 et L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime ;
2) ALORS en toute hypothèse QUE la renonciation au droit de propriété sur les plantations est dénuée de toute équivoque lorsque le propriétaire déclare ne bénéficier d'aucun droit sur celles-ci ; qu'en l'espèce, M. R... et Mmes J... et B... faisaient observer que les bailleresses originaires avaient déclaré être propriétaires non pas de terres plantées de vignes, mais seulement de terres destinées à être plantées de vignes, à la fois dans l'attestation de propriété publiée au bureau des hypothèques le 3 septembre 1986 et dans l'acte d'apports du 2 octobre 1991 inséré dans les statuts du GFA du Z... M... ; qu'ils en déduisaient que les bailleresses avaient renoncé à l'accession de la propriété des plantations déjà en place en 1980 et 1981 (cf. concl., p. 11-12) ; qu'en affirmant au contraire qu'il est « sans effet sur la propriété des plantations que l'ensemble des parcelles données à bail aient été qualifiées de terres à vigne et non pas de vignes dans différents actes notariés visés par les appelants », la cour d'appel a violé les articles 544 et 555 du code civil, ensemble les articles L. 411-47 et L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime.
