LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 12 juin 2018), que, suivant acte authentique du 30 décembre 2006, conclu par l'entremise de la société Financière du cèdre (l'intermédiaire), conseil en gestion de patrimoine, M. et Mme B... (les acquéreurs) ont acquis de la société CHAMPS MAILLETS (le vendeur) un lot dans un bien immobilier en copropriété, au titre d'un dispositif de défiscalisation relatif aux monuments historiques ; que l'acte prévoyait que le bien était vendu en l'état et que des travaux de rénovation et d'aménagement à réaliser devaient être votés par l'assemblée générale des copropriétaires après obtention du permis de construire ; que, ultérieurement, des travaux supplémentaires de renforcement des fondations se sont révélés nécessaires, engendrant un coût supplémentaire à la charge des acquéreurs ; que, l'administration fiscale ayant estimé que les travaux réalisés sur l'immeuble s'analysaient en une reconstruction et non en une rénovation, de sorte que le dispositif de réduction d'impôts ne pouvait s'appliquer, elle a soumis les acquéreurs à un redressement fiscal ; que ces derniers ont assigné le vendeur et l'intermédiaire en responsabilité et indemnisation du surcoût des travaux et du redressement fiscal ;
Sur le premier moyen :
Attendu que les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes formées contre l'intermédiaire, alors, selon le moyen :
1°/ que l'intermédiaire professionnel intervenant dans une opération de défiscalisation est tenu d'une obligation particulière d'information à l'égard de ses clients ; qu'à ce titre, il est notamment tenu d'avertir ceux-ci du risque que le vote de travaux trop importants fasse perdre le bénéfice du dispositif de réduction d'impôts s'attachant à la réhabilitation d'un bâtiment inscrit à l'inventaire des bâtiments historiques ; qu'en excluant toute obligation de l'intermédiaire d'informer les acquéreurs de ce risque, au motif inopérant que l'administration fiscale avait expressément validé l'opération, la cour d'appel a violé les articles 1147 ancien et 1991 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
2°/ que l'intermédiaire professionnel intervenant dans une opération de défiscalisation immobilière est tenu d'informer ses clients du risque que le vote de travaux trop importants fasse perdre le bénéfice du dispositif de réduction d'impôts s'attachant à leur investissement ; qu'en l'espèce, les acquéreurs soulignaient que, si l'administration fiscale avait validé a priori l'opération par lettre du 14 juin 2006, elle avait également averti l'intermédiaire, dans ce même courrier, que ce régime dérogatoire était d'application stricte, et qu'elle serait vigilante sur le point de savoir si la totalité des travaux finalement réalisés ont effectivement concouru à la protection du bâtiment ; qu'en se bornant à opposer, pour écarter toute obligation d'information de l'intermédiaire sur les risques encourus, que l'administration fiscale avait expressément validé l'opération, sans rechercher, comme il lui était demandé, si cette dernière n'avait pas elle-même alerté l'intermédiaire immobilier sur les risques de l'opération, la cour d'appel a de toute façon privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 ancien et 1991 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
3°/ que l'intermédiaire professionnel intervenant dans une opération de défiscalisation est tenu d'une obligation particulière d'information à l'égard de ses clients ; qu'à cet égard, il appartient au débiteur professionnel d'une obligation particulière d'information d'établir qu'il a satisfait à cette obligation ; qu'en opposant encore que la preuve d'un manquement de l'intermédiaire à son obligation d'information n'était pas rapportée, la cour d'appel a inversé la chargé de la preuve, en violation de l'article 1315 ancien, devenu 1353, du code civil ;
4°/ que le contractant victime d'un manquement de son cocontractant n'a pas l'obligation de minimiser son dommage ; qu'en opposant également que les acquéreurs avaient refusé de bénéficier d'un autre dispositif de réduction d'impôts que leur proposait l'administration fiscale, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, violant une nouvelle fois les articles 1147 ancien et 1991 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le surcoût de travaux et leur ampleur, qui avaient eu pour conséquence de modifier la nature de l'opération considérée dans sa globalité, avaient fait suite à une préconisation d'un tiers et ne s'étaient révélés nécessaires que plus de deux années après le début des travaux, n'avaient pu être anticipés, la cour d'appel, qui a ainsi fait ressortir que le risque n'était pas prévisible à la date de l'acquisition, a pu en déduire, sans inverser la charge de la preuve, qu'aucune faute ne pouvait être retenue contre l'intermédiaire à ce titre ; que le moyen, inopérant en sa quatrième branche qui critique un motif surabondant, n'est pas fondé pour le surplus ;
Sur le second moyen :
Attendu que les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes formées contre le vendeur, alors, selon le moyen :
1°/ que le vendeur et promoteur d'une opération immobilière consistant à vendre par lots un bâtiment à rénover inscrit à l'inventaire des monuments historiques, et permettant comme tel aux acquéreurs d'obtenir une réduction d'impôt au titre des travaux réalisés sur ce bâtiment, est tenu d'une obligation d'information sur les risques s'attachant à cette opération, notamment en cas de dépassement des travaux donnant droit à dégrèvement d'impôt ; qu'en l'espèce, il était constant et constaté par les juges eux-mêmes que le vendeur, propriétaire de l'ensemble d'un corps de ferme inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques, a cédé ce bâtiment par lots à des investisseurs trouvés par l'intermédiaire, dirigé par le même gérant, dans le cadre d'une opération présentée comme s'inscrivant dans le cadre du droit à réduction d'impôt prévu à l'article 31 du code général des impôts pour les travaux de réhabilitation des monuments historiques ; qu'en retenant que la société venderesse n'était tenue d'aucune obligation d'information à l'égard des acquéreurs sur les risques fiscaux s'attachant à leur investissement, la cour d'appel a violé l'article L. 111-1 du code de la consommation ;
2°/ que , subsidiairement, le propriétaire qui cède par lots un bâtiment dans le cadre d'une opération d'investissement devant permettre aux acquéreurs d'obtenir un dégrèvement d'impôt sur les travaux de réhabilitation de ce bâtiment est tenu d'informer ses cocontractants du risque s'attachant à cette opération en cas de réalisation de travaux n'entrant pas dans le champ du dispositif fiscal ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1382 ancien du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
3°/ qu'il appartient au débiteur d'une obligation particulière d'information d'établir qu'il a satisfait à cette obligation ; qu'en opposant qu'il n'était pas démontré le manquement du vendeur à son obligation d'information, la cour d'appel a inversé la chargé de la preuve, en violation de l'article 1315 ancien, devenu 1353, du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu que le vendeur avait réalisé une opération d'achat et de revente d'un bien en l'état, sans prendre aucun engagement sur les conditions, la nature des travaux incombant aux acquéreurs ou encore sur le bénéfice d'un éventuel régime de défiscalisation, la cour d'appel a pu écarter la faute alléguée contre celui-ci ; que le moyen, inopérant en sa troisième branche, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme B... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf juin deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. et Mme B....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a débouté M. et Mme B... de leurs demandes tendant à voir condamner in solidum la société Champs Maillet et la société Financière du cèdre à leur payer les sommes de 19.766,40 euros et 50.103 euros en réparation de leur préjudice, et notamment en ce qu'il a ce faisant rejeté ces demandes en tant qu'elles étaient formées contre la société Financière du cèdre ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « 2 – Sur la responsabilité de la Sarl du Cèdre :
Les époux B... articulent contre la Sarl Financière du cèdre les mêmes griefs que ceux développés à l'encontre du vendeur.
- Le manquement à l'obligation précontractuelle d'information et de conseil :
Il est constant que l'administration fiscale a considéré que les travaux réalisés, par leur ampleur et leur nature, ne pouvaient être considéré comme des travaux de réhabilitation, mais plutôt comme de véritables travaux de reconstruction interdisant que les dépenses engagées à ce titre par les époux B... soient déduites de leur revenu imposable, alors même que tel était le seul but poursuivi par les acquéreurs.
Ces derniers font valoir qu'ils ont été démarchés à cette fin par la Sarl Financière du cèdre, qui leur a remis deux simulations financières dans le cadre d'un mandat de recherche.
À aucun moment toutefois, la société en cause ne les a informés du risque de non défiscalisation encouru par leur investissement, la simulation financière prévisionnelle qui leur a été remise précisant que le coût des travaux, déductibles de leurs revenus fonciers, se décomposent comme suit : 33 778 € pour 2006, puis pour 2007 et 2008, soit un total de 101 334 €.
Il est constant qu'en réalité, les époux B... se sont retrouvés dans l'obligation de payer la somme complémentaire de 19 766,40 E à la copropriété en raison d'un surcoût de travaux, n'ont pas bénéficié de toutes les économies d'impôt escomptées, et ont dû régler à l'administration fiscale une somme totale de 50 103 € au titre du redressement dont ils ont fait l'objet.
La Sarl Financière du cèdre rappelle à bon droit, toutefois, qu'elle est intervenue en tant que courtier et conseil en gestion de patrimoine, se trouvait à ce titre tenue à une obligation d'information et de conseil quant aux conditions relatives à l'opération traitée, et devait présenter les affaires avec précision et exactitude, le courtier n'étant pas en revanche garant de la bonne exécution du contrat sauf convention expresse inexistant en l'espèce.
Ainsi que l'ont retenu les premiers juges, la seule obligation de la Sarl Financière du cèdre était donc de s'assurer que l'investissement était adapté aux objectifs de ses clients et qu'il n'était pas manifestement exclu du bénéfice des dispositions avantageuses de la loi sur les Monuments Historiques dont ils souhaitaient bénéficier. Il est par ailleurs admis que l'obligation de conseil à laquelle est tenu le conseil en gestion de patrimoine est une obligation de moyens et non de résultat ou de garantie de la bonne exécution ou bonne fin de l'opération préconisée. À ce titre, il doit se livrer à une appréciation objective et subjective de l'opération qu'il préconise, doit tout mettre en oeuvre pour guider son client dans des choix adaptés à ses besoins et ses objectifs, de sorte que l'existence d'une faute commise par le conseil en gestion de patrimoine ne saurait être déduite du seul fait de l'absence du résultat escompté. À bon droit la Sarl Financière du cèdre ajoute que le respect par le conseiller en gestion de patrimoine de son obligation de conseil ne doit être apprécié qu'au regard des objectifs exprimés par son client au jour de la délivrance du conseil et non au regard de la rentabilité finale du montage conseillé.
Dans le cas d'espèce, il ne peut être sérieusement contesté que la Sarl Financière du cèdre a réalisé une analyse précise et complète du patrimoine de ses clients et des différentes options qui s'offraient à eux pour répondre à leur objectif, qu'elle leur a proposé une acquisition située dans une région qu'ils connaissaient et répondant aux critères du classement à l'inventaire supplémentaire des Monuments Historiques, qu'elle a pris soin de contacter l'administration fiscale pour s'assurer que la totalité des travaux de réhabilitation envisagée pourrait bénéficier du dispositif fiscal prévu dans ce cadre (cf pièce 2), et a clairement exposé aux époux B... la rentabilité escomptée, au terme d'une simulation, dont ces derniers n'ignoraient pas qu'elle ne pouvait être qu'estimatoire et n'emportait pour son auteur aucune obligation de résultat.
La cour rappelle à cet égard ensuite des premiers juges que l'acte de vente notamment prévoyait explicitement que le vote des travaux et du budget dépendait exclusivement de la copropriété. C'est dans ces conditions que M. et Mme B... se sont vu notifier avant la signature de l'acte authentique un projet accompagné du premier procès-verbal d'assemblée générale du 29 décembre 2006 concernant le vote du budget prévisionnel des travaux , précisant bien que le budget était estimatif et non définitif.
Il apparaît ainsi que toutes les mesures de contrôle préalable ont été prises par la Sarl Financière du cèdre, à laquelle c'est vainement que les appelants reprochent de ne pas avoir attiré leur attention sur les risques encourus, compte tenu de la validation expresse de l'opération par l'administration fiscale elle-même.
De même le tribunal a-t-il pertinemment rappelé que le surcoût de travaux et leur ampleur, qui ont eu pour conséquence de modifier la nature de l'opération considérée dans sa globalité, on fait suite à une préconisation d'un tiers et ne se sont révélés nécessaires que plus de deux années après le début des travaux, ce dont il s'évince qu'ils étaient difficiles à anticiper notamment pour la Sari Financière du cèdre.
Il est encore relevé que dans le cadre des discussions avec l'administration fiscale au regard de la position restrictive adoptée, les époux B... se sont vu proposer par cette dernière, sensible à la nature particulière de l'opération, d'intégrer un autre dispositif de défiscalisation, qu'ils ont refusé.
En tout état de cause, la preuve d'un manquement par la Sari Financière du cèdre à l'obligation d'information et de conseil dont elle était débitrice envers les époux B... n'est pas rapportée par ces derniers.
- La réticence dolosive :
La cour relève la timidité avec laquelle ses moyens lui est soumis : « (...) Il y a même lieu de s'interroger si Monsieur et Madame B... n'ont pas été victimes, en réalité, d'une réticence de los Yves de la part des sociétés Sarl des Champs Maillet et Sarl Financière du cèdre ».
Le courrier adressé au gérant M. V... par la direction des services fiscaux du Calvados le 14 juin 2006 attirait certes son attention sur le caractère dérogatoire du régime fiscal envisagé et subséquemment les exigences des pouvoirs publics quant à la nature de l'opération.
Pour autant, à cette date, et compte tenu des seuls travaux de réhabilitation prévus, ladite opération rendait les époux B... éligibles au bénéfice de la défiscalisation ; l'opération a été validée par l'administration et seuls les travaux postérieurs, rendues nécessaires dans des conditions que ne pouvaient anticiper la Sarl Financière du cèdre, ont conduit à la dénaturation de l'opération initiale et, partant, au revirement de l'administration et au redressement fiscal subi par les appelants.
Ces derniers ne démontrent pas en conséquence que la société en cause aurait délibérément omis de leur indiquer que leur projet était, du point de vue de la défiscalisation souhaitée, voué à l'échec. » ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « 2 – La responsabilité de la SARL FINANCIERE DU CEDRE Les demandeurs reprochent à la SARL FINANCIERE DU CEDRE d'avoir manqué à son devoir d'information et de mise en garde, celle-ci n'ayant pas attiré leur attention sur les risques encourus liés à la qualification erronée du contrat de vente et en raison du fait qu'ils n'ont pu finalement bénéficier du régime de défiscalisation visé. En outre, ils estiment que la défenderesse a manqué aux obligations résultant de son mandat, puisque les objectifs visés (acquisition d'un bien dans le cadre de la loi sur les monuments historiques) n'ont pas été atteints.
Le tribunal a déjà répondu au moyen tiré de la qualification erronée du contrat de vente et a écarté toute faute sur ce point, dès lors la défenderesse n'a manqué ni à son obligation d'information ou de conseil ni à ses obligations de mandataire.
S'agissant des informations qui ont été données aux consorts B..., ils ont bénéficié de la plaquette descriptive des lieux, ont pu se rendre sur place et ont bénéficié d'une simulation financière complète. L'opération proposée était manifestement adaptée à leurs capacités financières.
Le surcoût des travaux d'environ 19.000 euros voté par l'assemblée générale des copropriétaires n'avait effectivement pas été intégré dans la simulation. Cependant, cette simulation demeure estimatoire, ce que savait bien les demandeurs, d'autant qu'il était explicitement prévu (notamment dans l'acte de vente) que le vote des travaux-et-du-budget dépendait exclusivement de la copropriété. Avant la signature de l'acte authentique de vente, M. et Mme B... se sont vu notifier un projet et accompagné du premier procès-verbal d'assemblée générale du 29 décembre 2006, concernant le vote du budget prévisionnel des travaux. En son point 5-2, le procès-verbal indique que le budget est estimatif et non définitif et ne pourra l'être qu'à la réception des devis tous corps d'état et des marchés de travaux (pièces B... n° 9 et 10).
Par ailleurs, ce surcoût fait suite à une préconisation d'un tiers, ne s'est révélé nécessaire que plus de deux années après le début des travaux et était, de ce fait, difficile à anticiper. Des prévisions exactes ne pouvaient être attendues de la SARL FINANCIERE DU CEDRE, d'autant qu'il est courant que le coût final de travaux dépasse ce qui était initialement prévu, ce que ne pouvaient ignorer les demandeurs.
S'agissant de la question de la défiscalisation, les consorts B... justifient avoir fait l'objet d'un redressement. La proposition de rectification précise que l'administration considère que les travaux doivent être appréciés dans leur ensemble, la copropriété agissant en qualité de maître de l'ouvrage, et non par rapport aux travaux individuels réalisés au profit de chacun des copropriétaires (pièce B... n° 23).
L'administration fiscale avait été interrogée par la SARL FINANCIERE DU CEDRE pour savoir si l'opération entrerait bien dans le cadre de ce fameux dispositif de défiscalisation mais il semblerait, d'après le courrier de réponse, que la question de l'ampleur des travaux et des conséquences fiscales n'ait pas été abordée (pièce FINANCIERE DU CEDRE n°2).
La position de l'administration a été critiquée par les consorts B... et la FINANCIERE DU CEDRE mais manifestement uniquement dans un cadre non contentieux et sans succès. Les consorts B... ne démontrent pas en quoi la position adoptée par l'administration pouvait être anticipée et en quoi c'est par un défaut de diligence de la part de la SARL FINANCIERE DU CEDRE, qu'ils se sont trouvés dans cette situation complexe. Aucune faute n'est démontrée ni sur le plan de l'obligation d'information ni quant aux obligations de la défenderesse en qualité de mandataire.
Après les démarches effectuées par la SARL FINANCIERE DU CEDRE auprès de l'administration fiscale, les demandeurs se sont vu proposer d'intégrer un autre dispositif de défiscalisation dit « de Robien recentré », compte tenu des « particularités du dossier concernant la restauration de la Ferme du Vieux Clocher » (pièce FINANCIERE DU CEDRE n° 8).
Reconnaissant elle-même une nature particulière à l'opération, l'administration fiscale a donc proposé l'application d'un autre dispositif de défiscalisation, qui permet de déduire des revenus fonciers le prix d'acquisition majoré des frais afférents à l'acquisition, le montant des travaux de transformation, pendant 9 ans, sur une base de 6 % du prix d'acquisition sur 7 ans et 4 % sur les deux années restantes.
Les consorts B... ont préféré ne pas opter pour ce régime de défiscalisation, pour maintenir la présente procédure et obtenir réparation de leur entier préjudice. Toutefois, rien ne démontre qu'ils aient effectivement écarté cette option et au final, si les avantages fiscaux retirés ne seraient pas similaires à ceux escomptés dans le cadre du dispositif concernant les monuments historiques. L'existence d'un préjudice certain n'est pas démontrée.
Aucune faute n'étant retenue à l'encontre de la SARL FINANCIERE DU CEDRE, sa responsabilité n'est donc pas engagée. » ;
ALORS QUE, premièrement, l'intermédiaire professionnel intervenant dans une opération de défiscalisation est tenu d'une obligation particulière d'information à l'égard de ses clients ; qu'à ce titre, il est notamment tenu d'avertir ceux-ci du risque que le vote de travaux trop importants fasse perdre le bénéfice du dispositif de réduction d'impôts s'attachant à la réhabilitation d'un bâtiment inscrit à l'inventaire des bâtiments historiques ;
qu'en excluant toute obligation de la société Financière du cèdre d'informer les époux B... de ce risque, au motif inopérant que l'administration fiscale avait expressément validé l'opération, la cour d'appel a violé les articles 1147 ancien et 1991 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
ALORS QUE, deuxièmement, et subsidiairement, l'intermédiaire professionnel intervenant dans une opération de défiscalisation immobilière est tenu d'informer ses clients du risque que le vote de travaux trop importants fasse perdre le bénéfice du dispositif de réduction d'impôts s'attachant à leur investissement ; qu'en l'espèce, M. et Mme B... soulignaient que, si l'administration fiscale avait validé a priori l'opération par lettre du 14 juin 2006, elle avait également averti la société Financière du cèdre, dans ce même courrier, que ce régime dérogatoire était d'application stricte, et qu'elle serait vigilante sur le point de savoir si la totalité des travaux finalement réalisés ont effectivement concouru à la protection du bâtiment ; qu'en se bornant à opposer, pour écarter toute obligation d'information de la société Financière du cèdre sur les risques encourus, que l'administration fiscale avait expressément validé l'opération, sans rechercher, comme il lui était demandé, si cette dernière n'avait pas elle-même alerté l'intermédiaire immobilier sur les risques de l'opération, la cour d'appel a de toute façon privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 ancien et 1991 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
ALORS QUE, troisièmement, l'intermédiaire professionnel intervenant dans une opération de défiscalisation est tenu d'une obligation particulière d'information à l'égard de ses clients ; qu'à cet égard, il appartient au débiteur professionnel d'une obligation particulière d'information d'établir qu'il a satisfait à cette obligation ; qu'en opposant encore que la preuve d'un manquement de la société Financière du cèdre à son obligation d'information n'était pas rapportée, la cour d'appel a inversé la chargé de la preuve, en violation de l'article 1315 ancien, devenu 1353, du code civil ;
ET ALORS QUE, quatrièmement, le contractant victime d'un manquement de son cocontractant n'a pas l'obligation de minimiser son dommage ; qu'en opposant également que les époux B... avaient refusé de bénéficier d'un autre dispositif de réduction d'impôts que leur proposait l'administration fiscale, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, violant une nouvelle fois les articles 1147 ancien et 1991 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a débouté M. et Mme B... de leurs demandes tendant à voir condamner in solidum la société Champs Maillet et la société Financière du cèdre à leur payer les sommes de 19.766,40 euros et 50.103 euros en réparation de leur préjudice, et notamment en ce qu'il a ce faisant rejeté ces demandes en tant qu'elles étaient formées contre la société Champs Maillet ;
AUX MOTIFS PROPRES D'ABORD QUE « 1 – Sur la responsabilité de la Sarl Des Champs Maillet :
La cour prend acte, à titre liminaire, de ce que les époux B... renoncent, en cause d'appel, au moyen tiré de l'erreur dans la qualification de la vente.
Pour le surplus, ils persistent à soutenir que la société susnommée, en sa qualité de vendeur du bien litigieux, a manqué à son obligation Précontractuelle d'information et de conseil en ce que, pas plus que la société Financière du cèdre, elle ne les a avertis des aléas financiers attachés à l'opération qu'ils entendaient réaliser, l'acquisition des lots litigieux ayant été motivée par la perspective d'une défiscalisation avantageuse.
Les époux B... n'opèrent aucune distinction, à cet égard, entre les deux sociétés intimées, « ayant toutes deux comme gérant M. V... », et qui « avait l'obligation, en leur qualité de professionnel de l'immobilier, d'informer préalablement M. et Mme B... de façon loyale, claire et précise, avant la conclusion du contrat de vente, sur la fiabilité de leur placement ».
Force est de constater toutefois que les appelants procèdent ainsi par affirmation sans démontrer la faute alléguée, et que c'est dès lors par une motivation pertinente que la cour adopte, que les premiers juges, après avoir relevé que les objectifs visés par chaque partie à la vente litigieuse étaient clairement définis, de même que le mandat au titre duquel la Sarl Financière du cèdre a été amenée à solliciter la Sarl Champs Maillet, que l'acte de vente n'était sujet à aucune interprétation, que les acquéreurs avaient été parfaitement informés de l'existence de travaux à réaliser et qu'une estimation leur avait même été soumise, comme de la nécessité pour la copropriété de solliciter un permis de construire, la société venderesse n'avait commis aucun manquement aux obligations lui incombant en cette qualité.
À bon droit en effet, la Sarl Les Champs Maillet fait valoir que, abandonnant devant la cour le moyen tiré d'un défaut d'information ou d'un dol résultant du cadre juridique de la vente, les époux B... admettent en effet que le cadre approprié était bien la vente d'un bien immobilier en l'état à rénover et aménager sans aucune intervention du vendeur qui n'a réalisé qu'une simple opération d'achat/revente n'impliquant aucune obligation d'information particulière sur les aléas financiers de l'opération envisagée par l'acquéreur.
Les époux B... maintiennent ensuite le moyen tiré d'une prétendue réticence dolosive de la part de la société précitée et de la Sarl Financière du cèdre, rappelant encore leur communauté de gérant et considérant que les deux sociétés ne pouvaient l'une comme l'autre ignorer que le montant des travaux qui seraient finalement prêts réalisés ne pourraient être déduits des revenus fonciers des acquéreurs au titre du régime spécifique des Monuments historiques.
Ils se prévalent notamment d'un courrier adressé à M. V... le 14 juin 2006, soit avant le dépôt le 4 août 2006 de la demande de permis de construire, émanant de la direction des services fiscaux du Calvados, qui prévenait l'intéressé de ce que : « s'agissant d'un régime dérogatoire au droit commun, il est d'application stricte. Il vous appartient donc de justifier, une fois l'opération de réhabilitation terminée, que l'ensemble des travaux réalisés auront concouru réellement et précisément à la protection de l'ensemble architectural.
Ils soutiennent dans ces conditions que le gérant commun aux deux sociétés savait avant même la signature de l'acte de vente que l'opération ne pourrait être assimilée à une simple opération de réhabilitation permettant le bénéfice de la défiscalisation attendue, information que les deux sociétés auraient ainsi délibérément conservée par devers elles, au préjudice des acquéreurs.
Là encore, force est de constater que les époux B... n'opèrent aucune distinction entre les deux sociétés intimées, motif pris de la communauté de gérance, et ce, en méconnaissance de leurs obligations respectives attachées à la qualité que l'une et l'autre avaient dans l'opération.
Il convient donc de rappeler que la société Les Champs Maillet s'est contentée de vendre un bien en l'état, sans prendre aucun engagement sur les conditions, la nature des travaux incombant à l'acquéreur ou encore sur le bénéfice de tel ou tel régime de défiscalisation.
Le fait que son gérant, en sa qualité de gérant de la Sarl Financière du cèdre, ait vu son attention attirée sur la rigueur des conditions nécessaires au succès de l'opération de défiscalisation, est sans emport sur l'étendue des obligations de la société venderesse, et, partant, la solution du litige.
Il s'ensuit que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté les époux B... de leurs demandes dirigées contre la Sarl du Cèdre [Champs Maillet]
AUX MOTIFS PROPRES ENSUITE QUE « - La réticence dolosive :
La cour relève la timidité avec laquelle ses moyens lui est soumis : « (...) Il y a même lieu de s'interroger si Monsieur et Madame B... n'ont pas été victimes, en réalité, d'une réticence de los Yves de la part des sociétés Sarl des Champs Maillet et Sarl Financière du cèdre ».
Le courrier adressé au gérant M. V... par la direction des services fiscaux du Calvados le 14 juin 2006 attirait certes son attention sur le caractère dérogatoire du régime fiscal envisagé et subséquemment les exigences des pouvoirs publics quant à la nature de l'opération.
Pour autant, à cette date, et compte tenu des seuls travaux de réhabilitation prévus, ladite opération rendait les époux B... éligibles au bénéfice de la défiscalisation ; l'opération a été validée par l'administration et seuls les travaux postérieurs, rendues nécessaires dans des conditions que ne pouvaient anticiper la Sarl Financière du cèdre, ont conduit à la dénaturation de l'opération initiale et, partant, au revirement de l'administration et au redressement fiscal subi par les appelants.
Ces derniers ne démontrent pas en conséquence que la société en cause aurait délibérément omis de leur indiquer que leur projet était, du point de vue de la défiscalisation souhaitée, voué à l'échec. » ;
AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS EN OUTRE QUE « 1 – La responsabilité de la SARL DES CHAMPS MAILLET
* Le manquement à l'obligation d'information et de conseil
Les demandeurs se fondent sur ce manquement, qui consisterait en un défaut d'information claire, loyale et précise sur les modalités de conclusion du contrat de vente. Cependant, les intéressés ne précisent pas de quelle information ils auraient manqué.
Il appartient aux demandeurs de démontrer l'existence d'une faute imputable à la défenderesse.
Les objectifs visés par chaque partie pour cette vente étaient clairement définis, le mandat au titre duquel la SARL FINANCIERE DU CEDRE a été amenée à solliciter la SARL CHAMPS MAILLETS est également parfaitement clair et l'acte de vente n'est sujet à aucune interprétation.
Les acquéreurs ont été parfaitement informés de l'existence de travaux à réaliser, une estimation leur a même été soumise, et du fait qu'il appartenait à la copropriété de solliciter un permis de construire et de voter les travaux (et le budget).
En l'absence de toute précision de la part des demandeurs sur les informations particulières dont ils souhaitaient disposer et qui étaient de nature à déterminer leur consentement et de la preuve que ces informations leur étaient dues, l'existence d'une faute n'est pas démontrée.
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS ENFIN QUE « * Le dol – Les demandeurs estiment également avoir été victimes d'un dol commis par le vendeur, caractérisé par le fait que celui-ci souhaitait échapper aux dispositions protectrices sur les ventes d'immeuble à construire.
Comme cela l'a déjà été rappelé, les demandeurs ne démontrent pas en quoi la vente devait être soumise aux dispositions de la vente en l'état futur d'achèvement et se contentent de procéder par affirmation.
Par ailleurs, l'objectif affiché et visé par l'ensemble des parties étaient de réaliser une vente sur un bâtiment ancien, dans le but de le rénover et de faire profiter aux acquéreurs d'une défiscalisation des frais engagés dans ces travaux.
Les termes de l'acte de vente, qui ont déjà été cités, sont parfaitement clairs et correspondent à l'intention du vendeur et des acquéreurs.
De fait, les acquéreurs ont acquis le bien pour un prix moindre, financé des travaux qui ont été votés par la copropriété et bénéficié d'une défiscalisation, jusqu'à ce que l'administration, sur un plan exclusivement fiscal, estime que l'opération ne pouvait pas tomber sous le coup de l'article 15611 10 ter du code général des impôts, ce qui est sans rapport avec la qualification de l'acte de vente lui-même et l'intention des parties lors de cette vente.
Les demandeurs ne démontrent aucune manoeuvre particulière ni intention de tromper, de sorte que ce moyen ne sera pas retenu.
Aucune faute n'étant démontrée à l'encontre de la SARL DES CHAMPS MAILLETS, les demandeurs seront déboutés de leurs prétentions à son encontre. » ;
ALORS QUE, premièrement, le vendeur et promoteur d'une opération immobilière consistant à vendre par lots un bâtiment à rénover inscrit à l'inventaire des monuments historiques, et permettant comme tel aux acquéreurs d'obtenir une réduction d'impôt au titre des travaux réalisés sur ce bâtiment, est tenu d'une obligation d'information sur les risques s'attachant à cette opération, notamment en cas de dépassement des travaux donnant droit à dégrèvement d'impôt ; qu'en l'espèce, il était constant et constaté par les juges eux-mêmes que la société Champs Maillet, propriétaire de l'ensemble d'un corps de ferme inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques, a cédé ce bâtiment par lots à des investisseurs trouvés par la société Financière du cèdre, dirigée par le même gérant, dans le cadre d'une opération présentée comme s'inscrivant dans le cadre du droit à réduction d'impôt prévu à l'article 31 du code général des impôts pour les travaux de réhabilitation des monuments historiques ; qu'en retenant que la société venderesse n'était tenue d'aucune obligation d'information à l'égard des acquéreurs sur les risques fiscaux s'attachant à leur investissement, la cour d'appel a violé l'article L. 111-1 du code de la consommation ;
ALORS QUE, deuxièmement, et subsidiairement, le propriétaire qui cède par lots un bâtiment dans le cadre d'une opération d'investissement devant permettre aux acquéreurs d'obtenir un dégrèvement d'impôt sur les travaux de réhabilitation de ce bâtiment est tenu d'informer ses cocontractants du risque s'attachant à cette opération en cas de réalisation de travaux n'entrant pas dans le champ du dispositif fiscal ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1382 ancien du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
ET ALORS QUE, troisièmement, il appartient au débiteur d'une obligation particulière d'information d'établir qu'il a satisfait à cette obligation ; qu'en opposant qu'il n'était pas démontré le manquement de la société Champs Maillet à son obligation d'information, la cour d'appel a inversé la chargé de la preuve, en violation de l'article 1315 ancien, devenu 1353, du code civil.
