LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1842 du code civil, ensemble les articles L. 411-69 et L. 411- 73, I, du code rural et de la pêche maritime ;
Attendu qu'il résulte de ces textes qu'une société civile d'exploitation agricole, preneur à bail, jouit de la personnalité morale à compter de son immatriculation et bénéficie d'une créance pour amélioration au titre des travaux régulièrement dénoncés au bailleur ou autorisés par lui ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Limoges, 6 juin 2017), que, par acte du 17 juin 2005, M. et Mme R... ont donné à bail rural un ensemble immobilier leur appartenant à la société civile d'exploitation agricole du Domaine de La Veyssière (la SCEA) dont ils étaient les seuls associés ; qu'un jugement sur saisie immobilière du 26 mai 2009 a déclaré la société Centre Pierre investissements (la société CPI) adjudicataire du domaine ; qu'un jugement du 13 novembre 2013 a placé la SCEA en liquidation judiciaire ; qu'une ordonnance du 14 avril 2014 a constaté la résiliation du bail ; que le mandataire à la liquidation de la SCEA a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en condamnation de la société CPI à lui payer l'indemnité due au preneur sortant ;
Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient que la réalisation des travaux était soumise à une autorisation du bailleur, donnée après notification par le preneur de sa proposition, qu'il est constant que cette procédure n'a pas été respectée, que M. et Mme R..., à la fois bailleurs de l'immeuble et associés au sein de la SCEA, ont nécessairement eu connaissance de la nature des travaux d'amélioration que souhaitait réaliser la SCEA et, de la même façon, ont nécessairement donné de manière tacite un accord non équivoque pour leur réalisation ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la confusion des qualités de bailleurs et d'associés de la SCEA ne dispensait pas celle-ci de se conformer à la procédure prévue par des dispositions d'ordre public, rappelées par le contrat qu'elle avait conclu, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 juin 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Limoges ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers ;
Condamne M. I..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juin deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour la société Centre Pierre investissement
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué, qui est principalement confirmatif, D'AVOIR condamné la société Cpi à payer à M. M... I..., pris dans sa qualité de mandataire liquidateur de la société Domaine de La Veyssière, la somme de 549 577 € 02 au titre de l'indemnité que prévoit l'article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime ;
AUX MOTIFS QU'« il n'est pas contesté que les améliorations dont l'indemnisation est sollicitée ne relèvent ni du 1, ni du 2, du I de l'article L. 411-73 [du code rural et de la pêche maritime ; que] la réalisation de ces travaux était donc soumise à la procédure prévue par le 3 du § I qui soumet les travaux d'amélioration relevant de cette catégorie à une autorisation du bailleur donnée après notification par le preneur de sa proposition » (cf. arrêt attaqué, p. 4, sur l'autorisation donnée par le bailleur, 3e alinéa) ; qu'« en l'espèce, il est constant que cette procédure n'a pas été respectée formellement [; que] cependant, M. et Mme R... qui étaient à la fois bailleurs de l'immeuble et associés au sein de la scea, ont nécessairement eu connaissance de la nature des travaux d'amélioration que souhaitait réaliser la scea et de la même façon ont nécessairement donné de manière tacite un accord non équivoque pour leur réalisation » (cf. arrêt attaqué, p. 4, sur l'autorisation donnée par le bailleur, 4e alinéa) ; que « ceci exclut toute violation de l'article 6 du bail puisque au-delà de la restriction posée par cet article s'agissant des travaux autorisés s'agissant des bâtiments, les parties ont pu convenir d'y déroger » (cf. arrêt attaqué, p. 4, sur l'autorisation donnée par le bailleur, 5e alinéa) ; qu' « il s'ensuit que c'est à bon droit que les premiers juges ont considéré que les travaux avaient été accomplis avec l'accord des bailleurs » (cf. arrêt attaqué, p. 4, sur l'autorisation donnée par le bailleur, 6e alinéa) ;
ALORS QUE la société civile d'exploitation agricole, qui est une société civile, est dotée de la personnalité morale à compter de son immatriculation ; qu'en relevant, pour écarter l'application de l'article L. 411-73, § Ier, 3, 1er alinéa, du code rural et de la pêche maritime en dépit des termes des articles 6 et 10 du bail du 17 juin 2005, que « M. et Mme R... qui étaient à la fois bailleurs de l'immeuble et associés au sein de la scea [du Domaine de La Veyssière], ont nécessairement eu connaissance de la nature des travaux d'amélioration que souhaitait réaliser la scea et de la même façon ont nécessairement donné de manière tacite un accord non équivoque pour leur réalisation », la cour d'appel, qui méconnaît le principe de la personnalité morale, a violé les articles 1842 du code civil et L. 327-1 du code rural et de la pêche maritime.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué, qui est principalement confirmatif, D'AVOIR condamné la société Cpi à payer à M. M... I..., pris dans sa qualité de mandataire liquidateur de la société Domaine de La Veyssière, la somme de 549 577 € 02 au titre de l'indemnité que prévoit l'article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime ;
AUX MOTIFS QUE « l'article L. 411-69 [du code rural et de la pêche maritime] prévoit que si la vente a eu lieu par adjudication, le cahier des charges doit mentionner la nature, le coût et la date des améliorations apportées par le preneur dans les conditions prévues aux articles L. 411-71 et L. 411-73. Cette mention est établie par l'officier public ou ministériel chargé de la vente d'après les indications fournies par le bailleur et par le preneur » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 1er alinéa) ; qu'« en l'espèce, le cahier des clauses et conditions générales de la vente mentionne l'existence du bail consenti le 17 juin 2005, mais ne contient aucune indication quant à l'existence ou non d'améliorations réalisées par le preneur [; que] cette omission dont la responsabilité n'incombe pas à la scea [du Domaine de La Veyssière] n'est pas de nature à la priver de son droit à indemnisation » (cf. arrêt attaqué, p. 2e alinéa) ;
ALORS QUE le cahier des conditions de la vente que vise l'article R. 322-10 du code des procédures civiles d'exécution, constitue une convention ayant force obligatoire entre le saisissant, les créanciers, le saisi et l'adjudicataire ; que, dans le cas où le cahier des conditions de la vente de l'immeuble donné à bail rural ne fait pas mention de la nature, du coût et de la date des améliorations apportées par le preneur, le droit à indemnisation dont le preneur est titulaire par application de l'article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime, est inopposable à l'adjudicataire, à défaut qu'il ait, en l'état du cahier des conditions de la vente qu'il a accepté, consenti à subir la charge de l'indemnité due au preneur ; qu'en décidant le contraire au motif inopérant que le silence du cahier des conditions de vente de l'espèce sur les améliorations auxquelles la société du Domaine de La Veyssière a procédé, « dont la responsabilité n'incombe pas à [cette société], n'est pas de nature à la priver de son droit à indemnisation », la cour d'appel a violé l'article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime, ensemble les articles 1134 ancien et 1103 actuel du code civil et R. 322-10 du code des procédures civiles d'exécution.
